<<
>>

1.3.2. Формирование предложения на рынке жилья

Предложение жилья - это зависимость желаемых объемов его продажи, измеряемых в единицах жилой площади (в квадратных метрах или в количестве квартир, домов), от цены единицы жилой площади.

Можно выделить следующие факторы, влияющие на предложение жилой недвижимости и его эластичность (детерминанты предложения):

1. Цены и доступность ресурсов (факторов производства). Цена предложения на первичном рынке жилой недвижимости зависит от цен капитала, труда, земли, предпринимательской способности. При их увеличении кривая предложения строительной фирмы смещается вверх и одновременно влево. Это означает, что по прежней цене производитель (застройщик) сможет предложить меньшее количество товара (квадратных метров жилья). Рассмотрим влияние на цену предложения жилья на первичном рынке цен и доступности факторов производства в строительной индустрии.

Во-первых, следует выделить цену и доступность оборотного капитала (строительных материалов, топлива, энергии, инструмента, инвентаря и др.).

Одним из основных факторов, влияющих на цены первичных ресурсов, является наличие на территории региона залежей полезных ископаемых. Отсутствие необходимого сырья для проведения строительных работ приводит к необходимости его поставки из других регионов, что существенно увеличивает издержки. Также на цену сырья может повлиять изменение условий добычи и доступности сырья (истощение прежних и разработка новых месторождений), увеличение спроса на ресурсы со стороны других претендентов (например, домашних хозяйств - на цемент и отделочные материалы), изменение степени монополизации рынков ресурсов (появление новых фирм, либо поглощение мелких компаний крупными).

По данным Нижегородской ассоциации промышленников и предпринимателей (НАМИ), на территории Нижегородской области присутствуют такие широко применяемые в строительстве виды полезных ископаемых, как: гипс, пески, известняк, щебень, гравий [197].

Минерально-строительное сырьё представлено залежами [202]:

1) гипса и ангидрита (балансовые запасы разведанных 6 месторождений составляют около 850 млн. т);

2) строительных песков (более 250 млн. кубометров; распространены повсеместно, разведано 25 месторождений, среди которых крупнейшее Волжское месторождение песчано-гравийного материала, целая группа месторождений сухих среднезернистых песков);

3) кирпично-черепичного сырья (90 млн. кубометров на 41 месторождении).

Суммарные запасы четырёх месторождений стекольных песков

оцениваются в пределах 45 млн. тонн. Кроме перечисленных, в Нижегородской

области также имеются месторождения титано-циркониевых песков, горючих

сланцев, строительного камня, доломитов, известняков и др. Основные

перспективы развития горнодобывающей отрасли в Нижегородской области

50

связаны с освоением Лукояновского месторождения (Итмановская россыпь) титано-циркониевых песков. Г омзовского и Павловского месторождений гипса и ангидрита, Сухобезводненского и Писаревского месторождений легкообогатимых стекольных песков. Общий запас древесных насаждений Нижегородской области составляет 561,23 млн. кубометров, допустимый объем заготовки древесины составляет 7,6 млн. кубометров, в том числе по хвойному хозяйству 2,7 млн. кубометров, из которого ежегодно заготавливается около 3 млн. кубометров или 39% ежегодной расчетной лесосеки. Лесосечный фонд и расчетная лесосека позволяют значительно увеличить объемы рубки практически во всех лесничествах области. Леса Нижегородской области на 70% являются экономически востребованными [202].

Основным материалом в строительстве является цемент, на его основе изготавливают разные бетоны и строительные растворы. Спрос на цемент носит сезонный характер: летом строительные работы активизируются. В Европейской части РФ периодически наблюдается дефицит цемента. А в 2009 году речь шла даже о цементном кризисе: по некоторым оценкам, нехватка этого ресурса составляла около 20-25 млн тонн [201].

Сегодня в России действует около 50 цементных заводов, из них только семь крупных. Суммарная мощность этих заводов составляет 69 млн тонн, а общероссийское потребление превышает 90 млн тонн цемента [74]. Крупные компании обычно страхуют себя от дефицита цемента заключением долгосрочных контрактов с поставщиками, в то же время небольшим застройщикам и домашним хозяйствам приходится платить дороже или переносить сроки строительства. Для сравнения: в 1980 году в России производилось 75,8 млн тонн цемента (по другим данным - 72 млн), в 1990 - 83 млн, в 2007-ом - 61 млн тонн [86].

В России наблюдается также дефицит сборного железобетона: в 1980

году его производилось 64,8 млн тонн, в 1990 - 79,4 млн тонн, в 2006 году -

28,9 млн тонн. По оценкам Г. Ведерникова, износ мощностей на предприятиях,

производящих стройматериалы, составляет порядка 60-70% при уровне

загрузки 90% (а в некоторых регионах - 100%). Также он указывает на

51

проблему неравномерности размещения цементных и железобетонных заводов, что увеличивает издержки доставки для отдельных регионов [86].

Проблема с дефицитом ресурсов становится особенно острой, поскольку руководством страны поставлена задача строить по 1 кв. м жилья на душу населения ежегодно. И хотя ввод жилых домов в среднем по России превысил показатели советского времени, а в Москве и Санкт-Петербурге даже значительно превзошел их, спрос на жилье пока еще не удовлетворен в полной мере. Средняя обеспеченность жильем в России, по данным Федеральной службы государственной статистики, по итогам 2012 года составила 23,4 м2 на человека [206], что значительно меньше, чем в Европе (35 м2 на человека) и в США (65 м2 на человека) [36]. Кроме того, жилищные фонды должны вовремя выводиться из оборота, требуется их своевременное обновление. Дефицит пригодного жилья сказывается на его рыночной цене.

Удорожание и дефицит ресурсов приводит к активному поиску их более дешевых заменителей, организации производства альтернативных строительных материалов и применению альтернативных технологий в строительстве.

Так, один из современных способов удешевления строительства - это применение щепоцементных плит с добавками цемента и жидкого стекла, которые имеют более длительный срок службы. По данным их производителя, инвестиционно-промышленной группы «РОССТРО», в 2007 году такая продукция обеспечивала 10% малоэтажного строительства в Санкт-Петербурге и Ленинградской области [36].

Другой заменитель традиционных строительных материалов - готовые панели с металлическим каркасом и минераловатным утеплителем, которые позволяют возводить коттеджи, таунхаусы и многоквартирные дома высотой до 6 этажей. Такие домокомплекты обходятся потребителю в 15 тыс. руб. за м2, легко монтируются на месте по «отверточной технологии», а также могут собираться на заводе. В то же время срок службы произведенного на их основе жилого дома, по оценкам специалистов, составляет не меньше ста лет.

Изменение цен и доступности ресурсов влияет на поведение фирм- застройщиков в долгосрочном периоде. Так, ожидания строительными фирмами затруднений, связанных с дефицитом сырья, изменяет структуру предложения на рынке жилья. Например, строительные фирмы начинают активно предлагать и продвигать загородную недвижимость.

Во-вторых, следует выделить цену и доступность основного капитала (строительной техники, оборудования и пр.). Наиболее дорогостоящим основным капиталом строительной компании являются строительные машины, механизмы и оборудование, а также объекты недвижимости (офисные и складские помещения, различные сооружения). Стоимость новой строительной техники обычно зависит от следующих факторов: 1) себестоимости и нормы прибыли у производителя; 2) наценки посредников (поставщиков); 3) транспортных и накладных расходов; 4) для импортной техники - также таможенных пошлин и курса валют. Решение проблемы обеспечения дорогостоящей техникой осуществляется на основе заключения договоров лизинга со специализированными фирмами. Неслучайно доля строительных фирм среди лизингополучателей (14-28% в 2008-2011 годах) существенно выше, чем доля отрасли строительства в национальном производстве (5,4-5,7% ВВП в те же годы) [107].

В случае с замещением приобретения техники в собственность ее лизингом экономия на производственных издержках частично нейтрализуется ростом трансакционных издержек, в том числе связанных с рыночной неопределенностью и несовершенством рыночных механизмов. К тому же в период строительного бума и сезонного подъема цикла строительных работ возникает дефицит такой техники, и риски обеспечения ею возрастают многократно.

В третьих, цена и доступность заемного капитала. Ввиду высокой

затратности производства и больших сроков строительства, для возведения

объектов жилой недвижимости нередко привлекается заемный капитал. По

данным Банка России, в 2012 году кредитными организациями России было

предоставлено строительству кредитов на сумму 2 096 554 млн. руб., выданных

53

юридическим лицам и индивидуальным предпринимателям [210]. Увеличение доли заемного капитала в финансировании строительных работ приводит к увеличению средневзвешенной цены капитала (как известно, цена собственного капитала определяется процентом по депозиту, а заемного капитала - процентом по кредиту). Определение затрат на основной и оборотный капитал с учетом цены привлекаемых финансовых ресурсов позволяет определить полные, то есть экономические издержки фирмы. Цена заемного капитала оказывает влияние не только на цену предлагаемого жилья, но также на возможность разработки оптимальных сетевых графиков в строительной отрасли (параллельного возведения нескольких объектов) и на качество приобретаемых ресурсов и осуществляемых работ.

Доступность финансовых ресурсов является одним из основных факторов, влияющих на изменение объема предложения на первичном рынке жилой недвижимости. Так, проблемы в банковской сфере, возникшие в мае 2004 года, отразились на различных отраслях, в т.ч. и строительстве. Тогда были приостановлены платежи целой группой банков, что привело к массовому изъятию гражданами своих вкладов более чем на 2 млрд дол. [145]. Сами банки начали испытывать затруднения с ликвидностью и ужесточать кредитную политику.

В то время, по данным руководителя аналитического центра IRN О. Репченко, порядка 90% недвижимости в Москве строилось в кредит. Одновременно уменьшилось предложение со стороны банковской системы ипотечных кредитов населению, что сказалось на падении покупательского спроса на рынке недвижимости. В совокупности это вызвало кратковременное падение цен на жилье на 15-30%. Однако оно было остановлено благодаря уменьшению предложения недвижимости продавцами, риэлторами и застройщиками.

В-четвертых, цена труда, которая зависит, прежде всего, от степени

конкуренции на разных сегментах рынка труда в строительной отрасли, а также

от свободы доступа на рынки труда работников-мигрантов. Труд последних

позволяет удешевить строительство: если российских рабочих интересуют

54

предложения работодателей с заработной платой 25 тыс. руб. и выше (в зависимости от квалификации), то среднемесячная заработная плата иностранного рабочего обычно варьирует в пределах 15-20 тыс. руб. Неценовые факторы, объясняющие интерес российских строительных фирм к найму иностранной рабочей силы подробно рассматриваются в параграфе 2.1.1, [107].

В-пятых, цена и доступность земли для жилищного строительства, поскольку не каждый земельный участок может быть использован для этой цели: необходимо учитывать категорию и вид разрешенного использования участка.

2. Новые (более производительные) технологии. Новые технологии позволяют существенно снизить издержки производства единицы товара на рынке жилой недвижимости, сократить сроки строительства, повысить доступность жилья для более широких слоев населения. Так, появление на рынке малоэтажного домостроения таких технологий, как каркасное строительство, сэндвич панели, несъемная опалубка, привело к резкому увеличению предложения загородных домов и коттеджей.

На рынке посреднических услуг по купле-продаже жилья в последнее время также появились новые информационные технологии. До 2006 года во время роста цен на недвижимость одновременно росло количество маклеров, а «информационные» технологии на рынке недвижимости ограничивались объявлениями в газете и Интернет-сайтами, основная цель которых была не помочь потенциальному клиенту, а просто выполнять функцию визитной карточки. Но с начала 2007 года рынок недвижимости в лице крупнейших игроков ощутил необходимость активного внедрения информационных технологий. Если в 2006 году происходила борьба покупателей, то в 2007 году ситуация изменилась: все созданные в период бума агентства недвижимости начали борьбу за клиента, а следовательно, поиск новых сервисов. Сегодня информацию о продаваемом объекте недвижимости можно получить, не выходя из дома: базы данных агентств и гильдий риэлторов с подробным

описанием, возможности фото и видео демонстрации продаваемого объекта и др. Современные Интернет-порталы должны обеспечить информационные потребности сразу пяти категорий пользователей:

• специалистов по недвижимости,

• потенциальных покупателей недвижимости,

• потенциальных клиентов агентства по различным услугам,

• руководителей и собственников бизнеса,

• читателей, интересующиеся процессами в сфере недвижимости,

новостями, тенденциям и перспективами.

Таким образом, повысилась доступность и информативность предложений на рынке недвижимости; на смену рынку продавца пришел рынок покупателя, агентства стали более активно конкурировать друг с другом за клиентов [72].

3. Налоги и дотации (субсидии) на продавцов. Как известно из экономической теории, косвенные налоги рассматриваются производителями как дополнительные издержки и увеличивают цену предложения, само предложение при этом падает [101]. Что касается прямых налогов, их влияние на цену предложения является опосредованным. Эти условия справедливы как для производителей (заказчиков, застройщиков), так и для продавцов (посредников, риэлторов), работающих на первичном рынке недвижимости.

В настоящее время продавцы (заказчики, застройщики, риэлторы) на

первичном рынке недвижимости, имеющие статус юридического лица, чаще

всего используют общую систему налогообложения, при которой они

уплачивают два прямых налога: НДС (18%) и налог на прибыль (20%). Однако

небольшими фирмами может использоваться специальный налоговый режим -

упрощенная система (налоговые ставки определяются двумя способами: «в

случае, если объектом налогообложения являются доходы, налоговая ставка

устанавливается в размере 6%. В случае, если объектом налогообложения

являются доходы, уменьшенные на величину расходов, налоговая ставка

устанавливается в размере 15%. Законами субъектов Российской Федерации

56

могут быть установлены дифференцированные налоговые ставки в пределах от 5 до 15 % в зависимости от категорий налогоплательщиков) [4. ч. 1, ст. 346.19 п. 2]. Риэлторы, работающие в качестве индивидуальных предпринимателей, также могут использовать упрощенную систему налогообложения или же уплачивают налог на доходы физических лиц (НДФЛ) по ставке 13%.

Продавцами на вторичном рынке недвижимости вступают домохозяйства (физические лица). В соответствии с Налоговым кодексом РФ [4], при продаже объекта жилой недвижимости весь полученный доход облагается налогом в размере 13% от вырученной суммы (НДФЛ). Налогооблагаемая база может быть снижена на сумму финансовых затрат процедуры продажи и за счет суммы имущественного налогового вычета на продажу.

Если с момента регистрации в Едином государственном реестре недвижимого имущества и сделок с ним (ЕГРП) объект жилой недвижимости находился в собственности продавца более трех лет, НДФЛ не уплачивается (ст. 220 НК РФ). Иначе НДФЛ выплачивается с суммы продажи (превышающей 1 млн руб.) или с разницы между суммой покупки и продажи продавцом этого жилья (при наличии подтверждающих документов). В случае дарения объекта жилой недвижимости НДФЛ по ставке 13% выплачивается одаряемым от размера полученных доходов. Однако введенными в 2006 году поправками освобождаются от уплаты НДФЛ сделки дарения жилья, заключаемые между близкими родственниками.

Следует отметить, что увеличение налогов может приводить к тому, что продавцы будут «уходить в тень», то есть скрывать (не декларировать) свои реальные доходы. Примеры такого поведения на рынке жилья в некоторых странах Латинской Америки исследовал перуанский экономист Эрнандо де Сото в своей книге «Иной путь» [149].

4. Цены на товары, связанные в производстве. На цены предложения того или иного товара влияют цены товаров, связанных с ним в производстве. Рассмотрим две группы таких товаров:

А) Цены на товары, конкурирующие в производстве. Конкурирующими являются товары, для которых используются одни и те же производственные площади, мощности и другие ресурсы. Так, на одном и том же участке земли может быть возведен как объект жилищного строительства, так и коммерческая или промышленная недвижимость, или же объект специального назначения. Очевидно, рост цен на продаваемые или сдаваемые в аренду торговые площади и складские помещения в этом районе приведет к увеличению объемов строительства коммерческой недвижимости за счет сокращения жилищного строительства, и наоборот.

Б) Цены на товары, сопутствующие друг другу в производстве. Сопутствующими могут являться, например, жилье и торговые или офисные площади, расположенные в пределах одного здания. Повышение цен на жилье приведет к росту его предложения, а также увеличению предложения торгово­офисных помещений, расположенных на первых этажах домов. Сюда можно также отнести и парковочные места, расположенные в подземной части конструкции здания.

5. Количество продавцов данного товара (услуги). Здесь необходимо уточнить следующее: на первичном рынке жилья продавцами выступают застройщики, которые либо действуют самостоятельно, либо, чаще всего, продают недвижимость через посредников; а на вторичном рынке продавцами выступают домашние хозяйства, которые также чаще всего действуют через посредников. Ужесточение строительных норм и правил, а также требований лицензирования и сертификации может привести к сокращению количества продавцов на первичном рынке недвижимости. В то же время проводимая в последние годы политика государства, направленная на снижение административных барьеров, приведет к проникновению в отрасль жилищного строительства фирм из смежных отраслей, в частности занимающихся возведением промышленных объектов.

На изменение количества продавцов на вторичном рынке могут повлиять следующие факторы:

- планируемое введение с 2017 года в РФ налога на недвижимость, равно как и существенное изменение в стоимости содержания жилья: если содержать свободную недвижимость дорого и величина арендной платы не покрывает все издержки в достаточной степени, некоторые домохозяйства пожелают избавиться от излишней жилплощади;

- изменение численности населения, например, увеличение смертности или интенсивная эмиграция, приведут к высвобождению свободных жилых площадей, что, в свою очередь, увеличит предложение. Увеличится предложение со стороны тех домашних хозяйств, которым дорого или неудобно содержать высвободившуюся жилплощадь.

6. Внешние шоки предложения. Роль такого шока могут играть отраслевые кризисы (например, описанный выше цементный кризис), так и макроэкономические кризисы, влияющие на финансовое состояние строительной отрасли и поставщиков ресурсов для нее.

Предложение жилья характеризуется низкой ценовой эластичностью в краткосрочном периоде и более высокой ценовой эластичностью в долгосрочном периоде. Низкая эластичность в краткосрочном периоде объясняется наличием множества процедур допуска к строительству и длительностью отраслевых производственных циклов. Более высокая эластичность в долгосрочном периоде объясняется проникновением на рынок новых фирм, разработкой новых технологий и появлением новых материалов. Это утверждение касается прежде всего первичного рынка жилья.

<< | >>
Источник: Щулепникова Евгения Александровна. Современные механизмы функционирования рынка жилой недвижимости Российской Федерации. 2014

Еще по теме 1.3.2. Формирование предложения на рынке жилья:

  1. Влияние цен на предложение жилья
  2. Предложение жилья
  3. Изменения на рынке жилья: цена, издержки, прибыль
  4. Механизм рынка жилья: спрос, предложение, цена
  5. 1. КАК КУПИТЬ КВАРТИРУ НА ВТОРИЧНОМ РЫНКЕ ЖИЛЬЯ И В НОВОСТРОЙКАХ
  6. 3. МЕТОДИКА УПРАВЛЕНИЯ ЛИЗИНГОВЫМИ ОПЕРАЦИЯМИ НА РЕГИОНАЛЬНОМ РЫНКЕ ЖИЛЬЯ
  7. 1.2. Приобретение квартиры на вторичном рынке жилья без участия посредника. Схемы обмана потребителей
  8. § 2.              Спрос и предложение на рынке труда
  9. Особенности предложения на ресурсном рынке
  10. Спрос и предложение на рынке труда
- Бюджетная система - Внешнеэкономическая деятельность - Государственное регулирование экономики - Инновационная экономика - Институциональная экономика - Институциональная экономическая теория - Информационные системы в экономике - Информационные технологии в экономике - История мировой экономики - История экономических учений - Кризисная экономика - Логистика - Макроэкономика (учебник) - Математические методы и моделирование в экономике - Международные экономические отношения - Микроэкономика - Мировая экономика - Налоги и налолгообложение - Основы коммерческой деятельности - Отраслевая экономика - Оценочная деятельность - Планирование и контроль на предприятии - Политэкономия - Региональная и национальная экономика - Российская экономика - Системы технологий - Страхование - Товароведение - Торговое дело - Философия экономики - Финансовое планирование и прогнозирование - Ценообразование - Экономика зарубежных стран - Экономика и управление народным хозяйством - Экономика машиностроения - Экономика общественного сектора - Экономика отраслевых рынков - Экономика полезных ископаемых - Экономика предприятий - Экономика природных ресурсов - Экономика природопользования - Экономика сельского хозяйства - Экономика таможенного дел - Экономика транспорта - Экономика труда - Экономика туризма - Экономическая история - Экономическая публицистика - Экономическая социология - Экономическая статистика - Экономическая теория - Экономический анализ - Эффективность производства -