<<
>>

6.2.2. ПОДХОДЫ К ОЦЕНКЕ СТОИМОСТИ

При оценке стоимости предприятия и его элементов используют следующие подходы: •

затратный, •

сравнения продаж (аналоговый), •

доходный.

Главный признак затратного подхода — это поэлементная оценка объекта.

Общую стоимость объекта получают суммированием стоимостей всех его элементов. Применение затратного метода дает пессимистическую оценку объекта, однако в условиях, когда фондовый рынок еще не сформирован, а рыночная информация отсутствует, этот подход часто оказывается единственно возможным. Реализация затратного подхода состоит из четырех этапов: 1.

Анализ структуры объекта оценки и выделение его составных частей, по которым будет производиться оценка. 2.

Выбор наиболее подходящего способа для каждого элемента структуры объекта оценки и осуществление расчетов. 3.

Оценка накопленного износа элементов объекта оценки. 4.

Расчет остаточной стоимости элементов и суммарная оценка стоимости всего объекта.

При этом накопленный износ определяется как уменьшение восстановительной стоимости, которое может происходить в результате физического разрушения, морального устаревания, внешнего устаревания или комбинации этих источников. Таким образом, накопленный износ может включать: •

физический износ т. е. потерю физических возможностей объекта в результате его эксплуатации, •

моральный износ, т. е. потерю стоимости вследствие относительной неспособности объекта обеспечить полезность по сравнению с новым объектом, созданным для таких же целей. Моральный износ подразделяют на:

технологический износ — следствие влияния на стоимость достижений научно-технического прогресса в области конструкции, технологии и материалов, функциональный износ — следствие уменьшения функциональных возможностей объекта в сравнении с новым аналогом, •

внешний износ вследствие изменения финансовых, законодательных и других условий, которым рассматриваемый объект перестает удовлетворять.

Для оценки накопленного износа в зависимости от наличия достоверной информации могут применяться следующие методы: •

экономического возраста, •

сравнительного анализа продаж, •

разбивки по компонентам износа.

По методу экономического возраста величина накопленного износа определяется как произведение частного от деления эффективного возраста на срок экономической жизни (срок службы) и полной восстановительной стоимости здания.

При этом под эффективным возрастом здания понимается его относительный возраст, определяемый физическим состоянием и функциональной полезностью, а под сроком экономической жизни —период времени, в течение которого здание имеет ценность с экономической точки зрения, т. е. вносит вклад в стоимость всего объекта недвижимости.

По методу сравнительного анализа продаж величина накопленного износа определяется как разница между полной восстановительной стоимостью здания и его рыночной стоимостью на дату оценки. Применение данного метода возможно только при наличии достаточного количества сопоставимых объектов, которые можно обоснованно откорректировать на различия с оцениваемым объектом.

В соответствии с методом разбивки по компонентам износа выделяются и отдельно оцениваются следующие составляющие накопленного износа: •

устранимый физический износ (отложенный текущий ремонт) — это такой вид физического износа, устранение которого экономически оправдано, т. е. затраты на устранение которого не превышают стоимости, добавляемой в результате к стоимости объекта; •

неустранимый физический износ — затраты на устранение которого превышают добавляемую в результате стоимость; •

устранимый функциональный износ; •

неустранимый функциональный износ; •

внешний (экономический) износ—по определению является неустранимым.

Аналоговый подход основан на сравнении оцениваемого объекта с аналогами, рыночная цена которых известна, и имеет нижеследующую последовательность: 1.

Изучение рынка и сбор информации по сделкам с объектами- аналогами. 2.

Проверка достоверности полученной информации. 3.

Сравнение оцениваемого объекта с каждым аналогом и выявление отличий по: •

передаваемым имущественным правам, •

условиям финансирования, •

условиям продажи, •

дате продажи, •

потребительским характеристикам, •

месторасположению, •

наличию дополнительных элементов и др. 4.

Расчет стоимости объекта путем корректировки цен аналогов.

При этом могут использоваться: •

оценка стоимости дополнительных элементов (например, вспомогательных сооружений к зданиям и др.) через сравнение цен у двух групп объектов, имеющих и не имеющих эти элементы; •

повышающие и понижающие коэффициенты, используемые для корректировки влияния функциональных, потребительских, технических и других различий между объектами; •

удельные показатели (например, на 1 кв. м общей площади здания) для расчета стоимости, в случае, если сравниваемые объекты, являясь сходными функционально, различаются по размеру и мощности; •

мультипликаторы, представляющие собой соотношение цены объекта к ежегодному доходу от объекта (например, отношение рыночной цены акции фирмы к доходу на акцию). При оценке применяют несколько мультипликаторов по различным аналогам. Стоимость оцениваемого объекта получают перемножением проектируемого ежегодного дохода на усредненную величину мультипликатора; •

корреляционные модели, устанавливающие зависимость цены объекта от небольшого числа факторов. При этом необходимо иметь достаточное количество объектов-аналогов, позволяющее осуществить статистическую обработку информации.

Доходный подход основывается на расчете будущих поступлений от эксплуатации объекта оценки и определении их текущей стоимости. При реализации данного метода эксплуатация объекта оценки рассматривается как проект, эффективность которого определяется с помощью методов, изложенных в главе 13. Для расчета стоимости объекта используется показатель чистого дисконтированного дохода (см. параграф 13.5).

Норма дисконта в этом случае может также определяться с применением формулы САРМ (Capital Asset Pricing Model — модель оценки капитальных активов):

Г Гбр Р*(Гср Гбр)» (6*2)

где Гбр — безрисковая ставка дисконта;

Р —коэффициент «бета», показывающий соотношение между изменением дохода на акцию предприятия и изменением среднего дохода акций на рынке ценных бумаг (данный коэффициент характеризует меру риска вложений в акции предприятия; если р > 1, то риск высокий; если 0 < р < 1, то риск на среднем уровне; если р = 0, то риска нет);

гср — среднерыночная ставка дохода;

гср—Гбр —рыночная премия.

Коэффициент р определяется на основе данных фондового рынка о динамике курса акций предприятий той же отрасли, что и оцениваемое предприятие.

Из тех же данных берется информация о среднерыночной ставке дохода.

По вышеприведенной формуле целесообразно рассчитывать реальную ставку дисконта. Показатель темпа инфляции (при расчете в прогнозных ценах) рекомендуется определять на основе индекса потребительских цен на товары и услуги, так как доходы от акций (т. е. дивиденды) выплачиваются широкому кругу акционеров и те используют их на удовлетворение индивидуальных потребностей.

Результаты расчета по формуле (6.2) корректируют внесением поправок: на размер компании, на индивидуальные особенности предприятия, на страховой риск.

В случае, если предполагается получение примерно равных ежегодных поступлений от эксплуатации объекта продолжительное время, то для определения стоимости объекта (С) возможно применение метода прямой капитализации по формуле:

С = ЧД/г, (6.3)

где ЧД—усредненный ежегодный чистый доход от эксплуатации объекта,

т —коэффициент капитализации, характеризует доходность объекта оценки и определяется на основе анализа собранных на рынке данных о чистом доходе и цене продаж объектов-аналогов. Коэффициент капитализации может также рассчитываться на основе условно безрисковой ставки дохода (соответствующей инвестированию средств в активы с минимальным на данном рынке уровнем риска) с последующей коррекцией на величину риска, характерную для данного объекта оценки и его ликвидности.

При наличии достаточного объема первичной информации для оценки желательно применять все три указанных выше подхода.

<< | >>
Источник: В. В. Шеремет, В.М. Павлюченко, В.Д. Шапиро и др. Управление инвестициями: В 2-х т. Т. 1. — М.: Высшая школа.— 416 с.. 1998

Еще по теме 6.2.2. ПОДХОДЫ К ОЦЕНКЕ СТОИМОСТИ:

  1. Обобщение результатов, полученных в рамках каждого подхода к оценке, и определение итоговой величины стоимости объекта оценки
  2. Долговые ценные бумаги как объект оценки. Цели, стандарты стоимости, подходы к оценке
  3. Затратный подход к оценке стоимости недвижимости
  4. Доходный подход к оценке стоимости недвижимости
  5. Сравнительный подход к оценке стоимости недвижимости
  6. 4.4 Основные подходы к оценке стоимости объектов недвижимости
  7. 4.7 Затратный подход к оценке стоимости объектов недвижимости
  8. 4.5 Доходный подход к оценке стоимости объектов недвижимости
  9. Глава 1 . Вероятностный подход к оценке стоимости компании
  10. 15. МЕТОДЫ (ПОДХОДЫ) ОЦЕНКИ СТОИМОСТИ ФИРМЫ (БИЗНЕСА)
  11. Возможные подходы к оценке стоимости на уровне акционера
  12. Сравнительный подход в оценке стоимости предприятия
  13. Основные ПОДХОДЫ и методы оценки стоимости недвижимости
  14. 15.3 Доходный подход к оценке стоимости предприятия
  15. 15.4 Сравнительный подход к оценке стоимости предприятия
  16. 15.2 Затратный подход к оценке стоимости предприятия
  17. Классификация основных подходов к оценке и управлению стоимостью бизнеса
  18. ВЫБОР ПОДХОДА К ОЦЕНКЕ ИМУЩЕСТВА ПРЕДПРИЯТИЯ И СТАНДАРТА СТОИМОСТИ