6.2.2. ПОДХОДЫ К ОЦЕНКЕ СТОИМОСТИ
При оценке стоимости предприятия и его элементов используют следующие подходы: •
затратный, •
сравнения продаж (аналоговый), •
доходный.
Главный признак затратного подхода — это поэлементная оценка объекта.
Общую стоимость объекта получают суммированием стоимостей всех его элементов. Применение затратного метода дает пессимистическую оценку объекта, однако в условиях, когда фондовый рынок еще не сформирован, а рыночная информация отсутствует, этот подход часто оказывается единственно возможным. Реализация затратного подхода состоит из четырех этапов: 1.Анализ структуры объекта оценки и выделение его составных частей, по которым будет производиться оценка. 2.
Выбор наиболее подходящего способа для каждого элемента структуры объекта оценки и осуществление расчетов. 3.
Оценка накопленного износа элементов объекта оценки. 4.
Расчет остаточной стоимости элементов и суммарная оценка стоимости всего объекта.
При этом накопленный износ определяется как уменьшение восстановительной стоимости, которое может происходить в результате физического разрушения, морального устаревания, внешнего устаревания или комбинации этих источников. Таким образом, накопленный износ может включать: •
физический износ т. е. потерю физических возможностей объекта в результате его эксплуатации, •
моральный износ, т. е. потерю стоимости вследствие относительной неспособности объекта обеспечить полезность по сравнению с новым объектом, созданным для таких же целей. Моральный износ подразделяют на:
технологический износ — следствие влияния на стоимость достижений научно-технического прогресса в области конструкции, технологии и материалов, функциональный износ — следствие уменьшения функциональных возможностей объекта в сравнении с новым аналогом, •
внешний износ вследствие изменения финансовых, законодательных и других условий, которым рассматриваемый объект перестает удовлетворять.
Для оценки накопленного износа в зависимости от наличия достоверной информации могут применяться следующие методы: •
экономического возраста, •
сравнительного анализа продаж, •
разбивки по компонентам износа.
По методу экономического возраста величина накопленного износа определяется как произведение частного от деления эффективного возраста на срок экономической жизни (срок службы) и полной восстановительной стоимости здания.
При этом под эффективным возрастом здания понимается его относительный возраст, определяемый физическим состоянием и функциональной полезностью, а под сроком экономической жизни —период времени, в течение которого здание имеет ценность с экономической точки зрения, т. е. вносит вклад в стоимость всего объекта недвижимости.По методу сравнительного анализа продаж величина накопленного износа определяется как разница между полной восстановительной стоимостью здания и его рыночной стоимостью на дату оценки. Применение данного метода возможно только при наличии достаточного количества сопоставимых объектов, которые можно обоснованно откорректировать на различия с оцениваемым объектом.
В соответствии с методом разбивки по компонентам износа выделяются и отдельно оцениваются следующие составляющие накопленного износа: •
устранимый физический износ (отложенный текущий ремонт) — это такой вид физического износа, устранение которого экономически оправдано, т. е. затраты на устранение которого не превышают стоимости, добавляемой в результате к стоимости объекта; •
неустранимый физический износ — затраты на устранение которого превышают добавляемую в результате стоимость; •
устранимый функциональный износ; •
неустранимый функциональный износ; •
внешний (экономический) износ—по определению является неустранимым.
Аналоговый подход основан на сравнении оцениваемого объекта с аналогами, рыночная цена которых известна, и имеет нижеследующую последовательность: 1.
Изучение рынка и сбор информации по сделкам с объектами- аналогами. 2.
Проверка достоверности полученной информации. 3.
Сравнение оцениваемого объекта с каждым аналогом и выявление отличий по: •
передаваемым имущественным правам, •
условиям финансирования, •
условиям продажи, •
дате продажи, •
потребительским характеристикам, •
месторасположению, •
наличию дополнительных элементов и др. 4.
Расчет стоимости объекта путем корректировки цен аналогов.
При этом могут использоваться: •оценка стоимости дополнительных элементов (например, вспомогательных сооружений к зданиям и др.) через сравнение цен у двух групп объектов, имеющих и не имеющих эти элементы; •
повышающие и понижающие коэффициенты, используемые для корректировки влияния функциональных, потребительских, технических и других различий между объектами; •
удельные показатели (например, на 1 кв. м общей площади здания) для расчета стоимости, в случае, если сравниваемые объекты, являясь сходными функционально, различаются по размеру и мощности; •
мультипликаторы, представляющие собой соотношение цены объекта к ежегодному доходу от объекта (например, отношение рыночной цены акции фирмы к доходу на акцию). При оценке применяют несколько мультипликаторов по различным аналогам. Стоимость оцениваемого объекта получают перемножением проектируемого ежегодного дохода на усредненную величину мультипликатора; •
корреляционные модели, устанавливающие зависимость цены объекта от небольшого числа факторов. При этом необходимо иметь достаточное количество объектов-аналогов, позволяющее осуществить статистическую обработку информации.
Доходный подход основывается на расчете будущих поступлений от эксплуатации объекта оценки и определении их текущей стоимости. При реализации данного метода эксплуатация объекта оценки рассматривается как проект, эффективность которого определяется с помощью методов, изложенных в главе 13. Для расчета стоимости объекта используется показатель чистого дисконтированного дохода (см. параграф 13.5).
Норма дисконта в этом случае может также определяться с применением формулы САРМ (Capital Asset Pricing Model — модель оценки капитальных активов):
Г Гбр Р*(Гср Гбр)» (6*2)
где Гбр — безрисковая ставка дисконта;
Р —коэффициент «бета», показывающий соотношение между изменением дохода на акцию предприятия и изменением среднего дохода акций на рынке ценных бумаг (данный коэффициент характеризует меру риска вложений в акции предприятия; если р > 1, то риск высокий; если 0 < р < 1, то риск на среднем уровне; если р = 0, то риска нет);
гср — среднерыночная ставка дохода;
гср—Гбр —рыночная премия.
Коэффициент р определяется на основе данных фондового рынка о динамике курса акций предприятий той же отрасли, что и оцениваемое предприятие.
Из тех же данных берется информация о среднерыночной ставке дохода.По вышеприведенной формуле целесообразно рассчитывать реальную ставку дисконта. Показатель темпа инфляции (при расчете в прогнозных ценах) рекомендуется определять на основе индекса потребительских цен на товары и услуги, так как доходы от акций (т. е. дивиденды) выплачиваются широкому кругу акционеров и те используют их на удовлетворение индивидуальных потребностей.
Результаты расчета по формуле (6.2) корректируют внесением поправок: на размер компании, на индивидуальные особенности предприятия, на страховой риск.
В случае, если предполагается получение примерно равных ежегодных поступлений от эксплуатации объекта продолжительное время, то для определения стоимости объекта (С) возможно применение метода прямой капитализации по формуле:
С = ЧД/г, (6.3)
где ЧД—усредненный ежегодный чистый доход от эксплуатации объекта,
т —коэффициент капитализации, характеризует доходность объекта оценки и определяется на основе анализа собранных на рынке данных о чистом доходе и цене продаж объектов-аналогов. Коэффициент капитализации может также рассчитываться на основе условно безрисковой ставки дохода (соответствующей инвестированию средств в активы с минимальным на данном рынке уровнем риска) с последующей коррекцией на величину риска, характерную для данного объекта оценки и его ликвидности.
При наличии достаточного объема первичной информации для оценки желательно применять все три указанных выше подхода.
Еще по теме 6.2.2. ПОДХОДЫ К ОЦЕНКЕ СТОИМОСТИ:
- Обобщение результатов, полученных в рамках каждого подхода к оценке, и определение итоговой величины стоимости объекта оценки
- Долговые ценные бумаги как объект оценки. Цели, стандарты стоимости, подходы к оценке
- Затратный подход к оценке стоимости недвижимости
- Доходный подход к оценке стоимости недвижимости
- Сравнительный подход к оценке стоимости недвижимости
- 4.4 Основные подходы к оценке стоимости объектов недвижимости
- 4.7 Затратный подход к оценке стоимости объектов недвижимости
- 4.5 Доходный подход к оценке стоимости объектов недвижимости
- Глава 1 . Вероятностный подход к оценке стоимости компании
- 15. МЕТОДЫ (ПОДХОДЫ) ОЦЕНКИ СТОИМОСТИ ФИРМЫ (БИЗНЕСА)
- Возможные подходы к оценке стоимости на уровне акционера
- Сравнительный подход в оценке стоимости предприятия
- Основные ПОДХОДЫ и методы оценки стоимости недвижимости
- 15.3 Доходный подход к оценке стоимости предприятия
- 15.4 Сравнительный подход к оценке стоимости предприятия
- 15.2 Затратный подход к оценке стоимости предприятия
- Классификация основных подходов к оценке и управлению стоимостью бизнеса
- ВЫБОР ПОДХОДА К ОЦЕНКЕ ИМУЩЕСТВА ПРЕДПРИЯТИЯ И СТАНДАРТА СТОИМОСТИ