ОБЛИГАЦИЯ С ИПОТЕЧНЫМ ПОКРЫТИЕМ

Для рефинансирования коммерческих банков, выступающих в роли первичных кредиторов, во многих странах мира используются ипотечные облигации. Рынок этих ценных бумаг представляет собой наиболее динамично развивающийся сегмент национального фондового рынка.

В России аналогом ипотечных облигаций выступают облигации с ипотечным покрытием.

Облигация с ипотечным покрытием - облигация, исполнение обязательств по которой обеспечивается залогом ипотечного покрытия[XXXII].

Облигации с ипотечным покрытием могут быть выпущены как в документарной, так и в бездокументарной формах.

Ипотечное покрытие могут составлять: обеспеченные ипотекой требования о возврате основной суммы долга и об уплате процентов по кредитным договорам и договорам займа, в том числе удостоверенные закладными; ипотечные сертификаты участия, удостоверяющие долю их владельцев в праве общей собственности на другое ипотечное покрытие; денежные средства в валюте Российской Федерации или иностранной валюте; государственные ценные бумаги; недвижимое имущество.

Требования по обеспеченным ипотекой обязательствам могут входить в состав ипотечного покрытия только в случае их соответствия следующим условиям: основная сумма долга по обеспеченному ипотекой обязательству по каждому договору или закладной не должна превышать 70% определенной независимым оценщиком рыночной стоимости (денежной оценки) недвижимого имущества, являющегося предметом ипотеки; договор об ипотеке, обеспечивающей соответствующие требования, не должен предусматривать возможность замены или отчуждения залогодателем заложенного недвижимого имущества, являющегося предметом ипотеки, без согласия залогодержателя; недвижимое имущество, заложенное в обеспечение исполнения соответствующего обязательства, должно быть застраховано от риска утраты или повреждения в пользу кредитора по обеспеченному ипотекой обязательству в течение всего срока действия обязательства.

Ипотечное покрытие не должны составлять требования в отношении закладных, заложенных в обеспечение иных обязательств.

Доля требований, обеспеченных залогом недвижимого имущества, строительство которого не завершено, не должна превышать 10% размера ипотечного покрытия.

Размер ипотечного покрытия определяется путем суммирования размера требований, суммы денежных средств и стоимости (денежной оценки) иного имущества, составляющих ипотечное покрытие.

При определении размера ипотечного покрытия не должно учитываться требование по обязательству, в отношении которого: срок неисполнения составляет более шести месяцев; утрачен предмет ипотеки, в том числе вследствие вступления в законную силу решения суда о признании недействительным или прекращении по иным основаниям права залога на недвижимое имущество (ипотеки); вступило в законную силу решение суда о признании обязательства недействительным или прекращении его по иным основаниям; должник по обязательству признан несостоятельным (банкротом) в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации о несостоятельности (банкротстве).

Одно и то же имущество, в том числе требования по одним и тем же обязательствам, может входить в состав только одного ипотечного покрытия. Ипотечные сертификаты участия не могут входить в состав ипотечного покрытия, долю в праве общей собственности на которое они удостоверяют.

Исключение требований и иного имущества из состава ипотечного покрытия допускается только в связи с их заменой.

Учет требований и иного имущества, составляющих ипотечное покрытие, осуществляется путем ведения реестра ипотечного покрытия.

Учет и хранение имущества, составляющего ипотечное покрытие, а также контроль за распоряжением этим имуществом осуществляются специализированным депозитарием. Специализированным депозитарием должна быть коммерческая организация, имеющая лицензию на осуществление деятельности специализированных депозитариев инвестиционных фондов, паевых инвестиционных фондов и негосударственных пенсионных фондов и лицензию на осуществление депозитарной деятельности на рынке ценных бумаг.

Эмиссия облигаций с ипотечным покрытием может осуществляться только ипотечными агентами и кредитными организациями. Требования к кредитным организациям, осуществляющим эмиссию облигаций с ипотечным покрытием, устанавливает Центральный банк РФ.

Ипотечный агент - специализированная коммерческая организация, исключительным предметом деятельности которой является приобретение прав требования по кредитам (займам), обеспеченным ипотекой и (или) закладных и которой предоставлено право осуществлять эмиссию облигаций с ипотечным покрытием[XXXIII].

Схема рефинансирования коммерческих банков - первичных кредиторов, через выпуск облигаций с ипотечным покрытием представлена на рис. 10.1.

Рис. 10.1. Примерная схема рефинансирования коммерческих банков - первичных кредиторов, через выпуск облигаций с ипотечным покрытием

В рамках схемы, представленной на рис. 10.1, коммерческий банк, являющийся первичным кредитором, заключает с юридическими и (или) физическими лицами кредитные договора под залог недвижимости с оформлением закладных. Затем эти закладные передаются либо ипотечному агенту, либо кредитной организации, которые осуществляют эмиссию облигаций с ипотечным покрытием.