<<
>>

Экономическая оценка земель. Плата за землю

Экономическая оценка земель характеризует их хозяйственную ценность и отражает потенциальный экономический эффект, конечный результат, который может быть получен.

Чтобы правильно оценивать почвы разных зон, районов, хозяйств, надо соблюдать ряд исходных принципов.

При определении дохода, эффекта, получаемого с 1 га земли разных зон, районов, следует исходить из оптимальной для этих условий структуры производства, так как любые экономические показатели, по которым ведется экономическая оценка земли, во многом зависят от того, какие культуры и отрасли берутся в основу расчета. Для каждой зоны, района следует брать такую структуру производства, такой набор отраслей, которые в большей мере отвечают местным условиям и обеспечивают наиболее рациональное использование земель, получение более высокого конечного результата.

Распространенная методика экономической оценки земли основывается на массовых данных о фактической урожайности культур и затратах на их производство в динамике не менее чем на 5 лет. Оценочные показатели рассчитываются по агропроиз- водственным группам почв, отдельно по орошаемым, осушенным и в целом по мелиорированным землям при выровненной структуре производства. Для исчисления валовой продукции применяют единые цены. Затраты на производство продукции берут фактические. Результаты экономической оценки земли представляются для их практического использования в относительном измерении — в баллах по 100-балльной системе, которые показывают, насколько та или иная земля лучше или хуже другой.

Экономическая оценка земли в баллах пригодна для решения ряда вопросов, а для обоснования многих народнохозяйственных проблем нужна стоимостная оценка земли, т.е. ее экономическая оценка в денежной форме. И особенно это необходимо для обоснованного решения вопросов, связанных с отводом земель на несельскохозяйственные цели, например, при выделении участков под строительство.

При строительстве гидростанций, что связано с затоплением больших земельных массивов, строителям может оказаться выгоднее использовать неудобные участки, если затраты на их подготовку будут ниже оценки удобного земельного участка. Без учета потерь, связанных с затоплением земель, без включения их оценки в издержки строительства нельзя обоснованно выбрать оптимальное место возведения гидростанции, определить эффективность ее строительства и эксплуатации, обосновать целесообразность применения открытых методов разработки полезных ископаемых, а также отвод земель на другие цели.

Экономическая оценка земли имеет особенно большое значение для решения вопросов развития сельского хозяйства. Это проявляется в разных направлениях:

  • при обосновании заказа для нужд государства по различным видам продукции по зонам, районам и хозяйствам, определении их специализации;
  • государственном регулировании цен на сельскохозяйственную продукцию;
  • построении налоговой политики на основе оценки земель, благодаря чему можно правильно разграничить объективные и субъективные факторы, определить, в какой мере получаемые доходы являются результатом лучших условий и в какой — высокого уровня хозяйствования;
  • расчетах эффективности производства;

  • сравнении результатов работы отдельных хозяйств и их подразделений.

Любые экономические показатели сами по себе недостаточно характеризуют уровень ведения хозяйств, если их рассматривать без учета качества используемой земли, ее оценки.

Постановлением Верховного Совета Республики Беларусь с 01.01.1992 г. введен в действие Закон «О платежах за землю». Целью платы за землю являются обеспечение экономическими методами рационального использования земель, формирование средств для осуществления мероприятий по землеустройству, повышению качества земель и их охране, а также социальному развитию территории. Плата за землю обязательна для всех землевладельцев, землепользователей, в том числе арендаторов и собственников земли.

Размер платы за землю зависит от качества и местоположения земельного участка, т.е. определяется земельной рентой.

В условиях ограниченности земельного фонда существует огромное количество вариантов использования одного и того же участка земли: для возделывания сельскохозяйственных культур, под пашню или пастбище; для постройки дома, торгового центра или завода. Каждое конкретное предприятие должно платить за землю, чтобы получить ее для использования в собственных целях. Поэтому для него рента выступает в качестве производственных издержек.

При аренде земли земельная рента в форме арендной платы поступает к землевладельцу. Но если фермер обрабатывает свою собственную землю, ему не нужно платить за аренду. Значит ли это, что земельная рента в данном случае исчезает? Разумеется, нет. В таком случае рента остается в собственности самого фермера, она неразличима в той массе дохода, который он получает от продажи своего продукта. Подобная рента носит название условно начисляемой ренты.

Вместе с тем земельная рента является основой цены земельных участков. Собственник, продавая землю, хотел бы получать от вырученной суммы такой же ежегодный доход, что и ранее получаемая арендная плата. Таким образом, цена земли является капитализированной рентой и определяется по формуле

у _ Щ1 + S)' г - g

где V — текущая цена земельного участка; R — ожидаема л арендная плата с этого участка; g — индекс дополнительного по сравнению с общим уровнем инфляции роста земельной ренты; г — норма капитализации.

Расчет рентного дохода (Рд) и цены земли (Ц) производится по формуле

Рд = (Ц ¦ У - 3 - 3 ¦ К),

где Ц — фактическая цена 1 т корм. ед. продукции, млн р.; У — средняя продуктивность 1 га пашни, т корм, ед.; 3 — средние затраты на производство и реализацию продукции с 1 га, млн р.; К — коэффициент нормы рентабельности, равный 0,35.

Цена земли (Ц) определяется по формуле

4 = p„-s,

где S — срок капитализации рентного дохода, равный 33 годам.

Большинство потенциальных покупателей и продавцов земли не имеют достаточно точной информации о ценах земельного рынка. Во-первых, распространению такой информации препятствует низкая активность рынка земельных участков. Во- вторых, на реальную цену земли влияют размер, местоположение участка, его плодородие, обеспеченность водой, т.е. большое количество факторов. В-третьих, на цену земли воздействует спрос на землю для несельскохозяйственного использования — в районах ажиотажного спроса цены на сельскохозяйственные земли выше, чем в регионах с меньшей плотностью населения (табл. 9.4).

Таблица 9.4

Расчет дифференциального дохода и нормативной цены пашни в зависимости от качественной оценки, дол./га

Балл пашни Величина

дифферен

циального

дохода

Нормативная цена пашни Балл

пашни

Величина

дифферен

циального

дохода

Нормативная цена пашни
1 2 3 4 5 6
20 50 1650 36 90 3000
21 53 1750 37 93 3070
22 55 1815 38 95 3135
23 58 1910 39 98 3230
24 60 1980 40 100 3300
25 63 2080 41 103 3400
26 65 2145 42 105 3465
27 68 2240 43 108 3560
28 70 2310 44 110 3630
29 73 2400 45 113 3730
30 75 2475 46 115 3795
31 78 2570 47 118 3890

1 2 3 4 5 6
32 80 2640 48 120 3960
33 83 2740 49 123 4060
34 85 2800 50 125 4125
35 88 2900

Обозримый для потенциальных агентов земельный рынок не дает устойчивой и вполне достоверной информации о фактической цене земли, поэтому практически во всех развитых странах существуют институты профессиональных оценщиков недвижимости — экспертов, определяющих цену земельных участков, по которой потенциальный покупатель и потенциальный продавец готовы совершить сделку в условиях равноценной информации, имеющей отношение к формированию этой цены.

Основным приемом оценки земли является метод сравнения продаж. В соответствии с этим методом оценщик собирает информацию о совершенных сделках с землей в данной местности, предполагая, что цены на близлежащие участки должны быть примерно одинаковыми. При сборе такого рода информации необходимо также оценивать, насколько типичными были условия сделки, чтобы исключить из них совершенные в экстраординарных условиях. 

<< | >>
Источник: П.В. Лещиловский, В.Г. Гусаков, Е.И. Кивейша. Экономика предприятий и отраслей АПК : учебник / под ред. П.В. Лещиловского, B.C. Тонковича, А.В. Мозоля. — 2-е изд., перераб. и дон. — Минск : БГЭУ. — 574 с.. 2007

Еще по теме Экономическая оценка земель. Плата за землю:

  1. Глава 22- Плата за землю
  2. 3.5. Плата за землю
  3. 3.3. Плата за землю
  4. Инженерно-экономические обоснования размещения объектов строительства и комплексная градостроительная оценка территорий городов. Рациональное использование земель
  5. КАДАСТРОВАЯ ОЦЕНКА ЗЕМЕЛЬ ПОСЕЛЕНИЙ
  6. КАДАСТРОВАЯ ОЦЕНКА ЗЕМЕЛЬ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ
  7. КАДАСТРОВАЯ ОЦЕНКА ЛЕСНЫХ ЗЕМЕЛЬ
  8. Факторы и пути рационального использования мелиорированных земель. Инвестиционная политика Республики Беларусь в области мелиорации земель
  9. ОЦЕНКА ЗЕМЕЛЬ ПОСЕЛЕНИЙ ИСХОДЯ ИЗ ЗАТРАТ НА ВОСПРОИЗВОДСТВО ИНФРАСТРУКТУРЫ
  10. Некоторые результаты оценки городских земель
  11. 2.1. Экономический анализ состояния и использования земель области
  12. Вопрос 4: Экономическое развитие русских земель в XIV—первой половине XV вв
  13. 3. Заработная плата как плата за труд
  14. ГЛАВА IV. ЭКОНОМИЧЕСКОЕ ОБОСНОВАНИЕ И ЭФФЕКТИВНОСТЬ ПЛАНИРОВАНИЯ РАЦИОНАЛЬНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬ И ИХ ОХРАНЫ
  15. §8. Заработная плата на уровне прожиточного минимума и прибавочная заработная плата
- Бюджетная система - Внешнеэкономическая деятельность - Государственное регулирование экономики - Инновационная экономика - Институциональная экономика - Институциональная экономическая теория - Информационные системы в экономике - Информационные технологии в экономике - История мировой экономики - История экономических учений - Кризисная экономика - Логистика - Макроэкономика (учебник) - Математические методы и моделирование в экономике - Международные экономические отношения - Микроэкономика - Мировая экономика - Налоги и налолгообложение - Основы коммерческой деятельности - Отраслевая экономика - Оценочная деятельность - Планирование и контроль на предприятии - Политэкономия - Региональная и национальная экономика - Российская экономика - Системы технологий - Страхование - Товароведение - Торговое дело - Философия экономики - Финансовое планирование и прогнозирование - Ценообразование - Экономика зарубежных стран - Экономика и управление народным хозяйством - Экономика машиностроения - Экономика общественного сектора - Экономика отраслевых рынков - Экономика полезных ископаемых - Экономика предприятий - Экономика природных ресурсов - Экономика природопользования - Экономика сельского хозяйства - Экономика таможенного дел - Экономика транспорта - Экономика труда - Экономика туризма - Экономическая история - Экономическая публицистика - Экономическая социология - Экономическая статистика - Экономическая теория - Экономический анализ - Эффективность производства -