<<
>>

Кадырова Н.Ш. АНАЛИЗ РЫНКА ЖИЛЬЯ В УЛЬЯНОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Первая половина 90-х годов была начальным этапом формирования в стране жилищной системы рыночного типа. Наиболее ощутимый импульс к созданию рынка жилья дал закон о приватизации, легитимизировавший передачу государственного и муниципального жилищного фонда в частную собственность.
Став частной собственностью, квартира стала товаром, и выступает на рынке в качестве объекта купли-продажи. За годы реформирования экономики в Ульяновской области существенно изменилась структура жилищного фонда по формам собственности:

Таблица 1 На конец года; в процентах к итогу Весь жилищный фонд, в том числе: 1990 1995 1996 1997 100 100 100 100 - частный 39 52 54 56 - государственный 39 14 11 10 - муниципальный 22 28 28 28 - коллективный и общественный - 6 7 6 Из данных таблицы 1 видно, что за период с 1990-1997 гг. в частную собственность населению было передано 1 7% государственного квартирного

фонда. Процесс приватизации проходил по нарастающей. Из общего числа квартир, ставших частной собственностью было приватизировано в 1995 г. - 5,4%, в 1996 г. - 4,8%, 1997 г. - 5,5%, 1998 г. - 5,3%.

Границы рынка жилья в первой половине 90-х годов расширялись по мере увеличения жилищного фонда, передаваемого в частную собственность населению. Рынок жилья формировался по нескольким направлениям, и в его структуре складывалось несколько самостоятельных секторов: -

первичный рынок ( инвестирование строительства нового жилья); -

вторичный рынок (купля-продажа высвобождаемых квартир и

сделки мены между собственниками эксплуатируемых квартир).

Каждый из этих секторов привлекал своего покупателя в зависимости от

уровня его платежеспособности.

Первичным рынком жилья является рынок, на котором обращается новое жилье, собственниками которого является государство и частные инвесторы, принимающие участие в строительстве этого жилья. Изменение структуры инвестиций в жилищное строительство по формам собственности выглядит следующим образом (рис. 1 ):

?

государственная ? муниципальная ?

частная ? смешанная

Рис.1. Структура инвестиций в жилищное строительство по формам собственности

Основными инвесторами жилищного строительства в 1997-1998 г.г. были организации и предприятия частной и смешанной форм собственности.

Одним из путей решения жилищной проблемы является более широкое привлечение средств населения. Начиная с 1990 г., в области наметилась тенденция роста темпов строительства жилых домов населением за счет собственных средств и кредитов банков, удельный вес их в общем объеме вводимого жилья с 3% в 1990 г. возросло до 36% в 1998г.

Ввод в действие жилых домов населением в общем вводе жилья в 19901998 годах выглядит следующим образом (рис.2):

80СЪ|

700

600

500

400

300

200

100-

11111

КЕННИ

40

СП

СП

СП

СП СП Рис.2 Ввод в действие жилых домов населением в общем вводе жилья в 19901 998 годах

Строительство жилья населением осуществляется главным образом в двух формах: -

индивидуальное (строительство отдельного дома, коттедж); -

по договору об инвестиционной деятельности, предлагающему передачу построенного жилья перед окончанием строительства в собственность конкретным физическим лицам.

Кроме того, по договорам и соглашениям об инвестиционной деятельности организации-заказчика, на долевых началах строят жилье для своих сотрудников.

Заказчиками строительства, как правило, выступают состоятельные физические и юридические лица, поэтому построенные квартиры имеют повышенный уровень комфортности (два уровня, большая общая площадь, высокое качество строительных отделочных работ, оснащение высококачественной сантехникой и инженерным оборудованием и пр.).

Однако принцип распределения жилья, построенного по договорам об инвестиционной деятельности, вряд ли можно назвать чисто рыночными, поскольку часть введенных квартир передается населению в частную собственность на льготных условиях, с оплатой части стоимости строительства.

Так, жилье, введенное с участием муниципальных органов

власти работникам бюджетной сферы (учителям, врачам, военнослужащим), передается на условиях оплаты 30% стоимости строительства.

Самый распространенный потребительский стандарт первичного рынка в Ульяновской области в 1996 г. - это типовые квартиры в крупнопанельных домах спального района, в 1997 г. - квартиры улучшенной планировки в тех же домах и районах, в 1998 г. - квартиры улучшенной планировки в престижных районах и элитные квартиры.

Результаты анализ свидетельствуют о том, что в области наибольшее развитие получил вторичный рынок жилья. Это объясняется тем, что стоимость жилья на вторичном рынке дешевле, чем на первичном, о чем свидетельствуют следующие данные о средней стоимости 1 кв.м общей площади жилых помещений на рынке жилья в Ульяновской области :

Таблица 2 тыс. руб I кв. II кв. III кв. IV кв. 1996 г. Первичный рынок - - 2302 2450 Вторичный рынок - - 1582 1604 1997 г. Первичный рынок 2525 2125 2763 2538 Вторичный рынок 2401 2325 2504 2466 1998 г. Первичный рынок: 2677 2526 2294 2948 - типовые квартиры 2132 - 1988 2656 - улучшенной планировки 2160 2526 2600 3240 - элитные 3000 - - - Вторичный рынок: 2612 1974 1988 3046 - низкого качества 1868 1754 1658 2138 - типовые квартиры 2019 1993 1878 2609 - улучшенной планировки 2900 2177 2459 2743 - элитные 4400 - - 4692 1999 г. Первичный рынок: -

типовые квартиры -

улучшенной планировки -

элитные Вторичный рынок: -

низкого качества -

типовые квартиры -

улучшенной планировки -

элитные 3769

2903

3043

5363

3536

2491

2949

3353

5350 • в 1998 и 1999 гг. в рублях

Как видно из таблицы 2 в I кв. 1999 г. разница в цене составила 6%. Определяющим фактором в изменении стоимости 1 кв.м на вторичном рынке является существенное превышение спроса на квартиры над их предложением.

Структура продаж квартир на вторичном рынке жилья Ульяновской области, в процентах от общего числа квартир за указанный период:

Таблица 4 Год Квартиры Низкого

качества Типовые Улучшенной

планировки Элитные III кв. 1996 г. 32 51 17 - III кв. 1997 г. 16 57 27 - Из таблицы 4 видно, что за год в структуре продажи квартир произошли существенные изменения. Типовые квартиры продолжают пользоваться большим спросом у населения, спрос на квартиры низкого качества уменьшился в 2 раза, при этом спрос на квартиры улучшенной планировки за этот период вырос в 1,6 раза. В III кв. 1996 г. наибольший удельный вес проданных квартир составили двухкомнатные (40%), 1 997 г. - однокомнатные (53%), в 1998 г. - трех и четырех комнатные квартиры (соответственно 27,2 и 22,9%) в крупнопанельных домах спальных районов.

С первых шагов формирования жилищного рынка прослеживается тенденция, в соответствии с которой, не все покупатели квартир решают при этом неотложные жилищные проблемы. Исследования показывают, что часть купленных квартир находится в постоянном обороте, то есть используются как средство надежного вложения денег, способное к тому же в условиях стремительного роста цен приносит прибыль. Недвижимость стала одним из объектов предпринимательской и инвестиционной деятельности богатых людей, некоторые из них являются собственниками 5-6 квартир.

Оценка инвестиционных возможностей населения в сфере финансирования жилищного строительства, с одной стороны, и реальных размеров сделок купли-продажи, стоимость ввода новых квартир, с другой, приводят к выводу, что на данном этапе рынок жилья не может получить ощутимого импульса в своем развитии за счет мобилизации средств населения. Слишком мала доля населения, платежеспособность которого позволяет быть им инвестором строительства жилья без существенного ограничения или ущемления в удовлетворении других потребностей. Лишь в том случае, когда эта группа увеличится в 2-3 раза, можно рассчитывать на массового потребителя на жилищном рынке. Наиболее вероятное развитие событий в ближайшем будущем: при сохранении поляризации в доходах населения увеличится число богатых и состоятельных людей, образующих контингент потребителей элитарного жилья, представляющего собой достаточно узкий, но пока чуть ли не единственный реально существующий и развивающийся сектор первичного рынка жилья. Активизация строительства жилья населением возможна при использовании способов привлечения инвестиций в строительство жилья (ипотечное кредитование, долевое строительство, выпуск облигационных жилищных займов и т.д.).

<< | >>
Источник: Колл. авторов., В.Н. Лазарев, В. А. Михайлов, В.В. Кузнецов; . Проблемы развития общества: экология, экономика, управление: Сборник научных трудов. Выпуск II / Ульяновский государственный технический университет. - Ульяновск. - 112 с. . 2000
Помощь с написанием учебных работ

Еще по теме Кадырова Н.Ш. АНАЛИЗ РЫНКА ЖИЛЬЯ В УЛЬЯНОВСКОЙ ОБЛАСТИ:

  1. Деева Е.М. ПЕРСПЕКТИВЫ РАЗВИТИЯ РЫНКА КОНСУЛЬТАЦИОННЫХ УСЛУГ В УЛЬЯНОВСКОЙ ОБЛАСТИ
  2. 2.1. Состояние и проблемы рынка жилья Волгоградской области
  3. АНАЛИЗ, ОЦЕНКА И ПРОГНОЗИРОВАНИЕ ПОКУПАТЕЛЬСКОГО СПРОСА (НА ПРИМЕРЕ УЛЬЯНОВСКОЙ ОБЛАСТИ)
  4. Гоношилина И. Г. ЭКОЛОГИЧЕСКОЕ ДВИЖЕНИЕ УЛЬЯНОВСКОЙ ОБЛАСТИ: ДИНАМИКА, ТЕНДЕНЦИИ, ПЕРСПЕКТИВЫ
  5. Практика российских банков в области ипотечного кредитования населения на покупку, строительство жилья.
  6. Основной дефект рынка жилья
  7. Общая характеристика: специфика и структура рынка жилья
  8. 3.1. Лизинг как экономическая основа развития регионального рынка жилья
  9. Регулирование рынка жилья
  10. Значение изучения рынка жилья для развития местного сообщества
  11. Структура и сегментация рынка жилья (на примере Москвы)
  12. 2.3. Роль лизинга в повышении инвестиционной активности регионального рынка жилья
  13. 1.2. Современное состояние рынка жилья и жилищного строительства
  14. Колл. авторов., В.Н. Лазарев, В. А. Михайлов, В.В. Кузнецов; . Проблемы развития общества: экология, экономика, управление: Сборник научных трудов. Выпуск II / Ульяновский государственный технический университет. - Ульяновск. - 112 с. , 2000
  15. Механизм рынка жилья: спрос, предложение, цена
  16. А. Р. Сафиуллин, С. С. Гостищев, г. Ульяновск АНАЛИЗ ИННОВАЦИОННОЙ АКТИВНОСТИ В СОВРЕМЕННОЙ ЭКОНОМИКЕ: РОССИЯ И СТРАНЫ МИРА
  17. 1.1. Экономическая сущность и место лизинга в системе экономических отношений рынка жилья
- Бюджетная система - Внешнеэкономическая деятельность - Государственное регулирование экономики - Инновационная экономика - Институциональная экономика - Институциональная экономическая теория - Информационные системы в экономике - Информационные технологии в экономике - История мировой экономики - История экономических учений - Кризисная экономика - Логистика - Макроэкономика (учебник) - Математические методы и моделирование в экономике - Международные экономические отношения - Микроэкономика - Мировая экономика - Налоги и налолгообложение - Основы коммерческой деятельности - Отраслевая экономика - Оценочная деятельность - Планирование и контроль на предприятии - Политэкономия - Региональная и национальная экономика - Российская экономика - Системы технологий - Страхование - Товароведение - Торговое дело - Философия экономики - Финансовое планирование и прогнозирование - Ценообразование - Экономика зарубежных стран - Экономика и управление народным хозяйством - Экономика машиностроения - Экономика общественного сектора - Экономика отраслевых рынков - Экономика полезных ископаемых - Экономика предприятий - Экономика природных ресурсов - Экономика природопользования - Экономика сельского хозяйства - Экономика таможенного дел - Экономика транспорта - Экономика труда - Экономика туризма - Экономическая история - Экономическая публицистика - Экономическая социология - Экономическая статистика - Экономическая теория - Экономический анализ - Эффективность производства -