<<
>>

ВИДЫ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА  

  Стоимость недвижимости создают четыре фундаментальных фактора, действующих на рынке: спрос на недвижимость со стороны платежеспособных покупателей; полезность; ограниченность предложения; принадлежность объектов недвижимости.

Для приобретателя объекта недвижимости принципиальное значение имеют три показателя: оптимальная величина дохода от недвижимости; надежность его получения; длительность получения дохода.

При определении стоимости необходимо учитывать размер, риск и время, связанные с получением дохода от использования имущества.

Последовательность процесса оценки заключается в следующем: определение цели и задач; составление плана оценки;

сбор, проверка и анализ информации; выбор обоснованных подходов к оценке; расчет стоимости оцениваемого объекта (предприятия) на основе выбранного подхода; согласование результатов и подготовки итогового заключения; отчет о результатах оценки стоимости; презентация заказчику.

Стоимость — это деньги или денежный эквивалент, который покупатель готов обменять на какой-либо предмет или объект.

Различают термины: стоимость — мера того, сколько потенциально покупатель будет готов заплатить за оцениваемый объект; затраты — мера того, за сколько потенциально покупатель будет готов приобрести объект собственности, аналогичный оцениваемому. Указанные затраты могут не отличаться от той суммы, которую готов заплатить покупатель.

Цена — отражает, сколько было израсходовано на приобретение сходных объектов в предыдущих сделках. Цены продавца и цены прошлых сделок не всегда выражают реальную меру стоимости объекта на дату оценки.

Таким образом, рыночная цена предприятия — это денежная мера его стоимости, установленная покупателем данного вида собственности в процессе торговой сделки (купли-продажи), компромисса между продавцом и покупателем. Рыночная цена предприятия — это денежная сумма, уплаченная владельцу предприятия за отчуждение его собственности в пользу покупателя, осуществленное на открытом рынке в условиях совершенной конкуренции.

Следует отметить, что цена объекта недвижимости редко совпадает с его стоимостью и в зависимости от ситуации на рынке недвижимости может быть выше или ниже стоимости.

Различают такие виды стоимости, как инвестиционная, ликвидационная, рыночная, балансовая, страховая, арендная, заемная и др.

Наглядной формой стоимости является рыночная стоимость. Она выражает вероятную цену, которую можно получить от продажи имущества на конкурентном рынке при соблюдении всех условий, присущих справедливой сделке. Это означает, что покупатель и продавец действуют рационально, со знанием дела, а при обсуждении цены стороны не испытывают давления каких-либо чрезвычайных обстоятельств.

Рыночная стоимость не всегда достижима и по этой причине цена сделки не всегда совпадает с обоснованной рыночной стоимостью объекта собственности. Определяется наиболее вероятная продажная цена, которая может отличаться от рыночной стоимости объекта.

Стоимость в пользовании — это стоимость собственности для индивидуального пользователя или группы пользователей (например, стоимость недвижимости на действующем предприятии). Поскольку стоимость в пользовании связана с потребностями конкретного пользователя, то ее часто называют субъективной стоимостью. Примером стоимости в пользовании может быть инвестиционная стоимость. В отличие от рыночной стоимости, предполагающей наличие “типичного” покупателя, инвестиционная стоимость определяется запросами конкретного инвестора и связана с текущей стоимостью будущих потоков доходов, получаемых от использования собственности.

Текущая стоимость — это дисконтированная стоимость будущих денежных потоков, вычисленная на нулевой период времени, т. е. на момент принятия решения об инвестировании.

Взаимосвязь целей оценки и видов стоимости, используемых при оценке, проявляется в следующем: помощь покупателю (продавцу) в определении потенциальной цены — рыночная стоимость', установление целесообразности инвестиций— инвестиционная; составление заявки на получение ипотечного кредита — залоговая; имущественная оценка для целей налогообложения — рыночная или иная стоимость, признаваемая налоговым законодательством; заключение договора со страховщиком — страховая; возможная ликвидация действующего предприятия (полная или частичная) —ликвидационная стоимость.

Для оценки недвижимости (земли, зданий и сооружений) применяют три подхода: доходный, рыночный и затратный. Доходный подход включает два метода: метод капитализации доходов; метод дисконтирования денежных потоков.

Доходы от владения недвижимостью представляют собой текущие и будущие поступления от сдачи ее в аренду, доходы от возможного прироста стоимости недвижимости при ее реализации в будущем. Конечный результат оценки по данному методу включает как стоимость земельного участка, так и стоимость зданий и сооружений.

Можно выделить следующие этапы процедуры оценки методом капитализации.

На первом этапе оценивают потенциальный валовой доход (ПВД). Он зависит от площади оцениваемого объекта и установленной ставки арендной платы:

ПВД = S • А,

где S — площадь помещения, сдаваемого в аренду, м2;

А — арендная ставка за 1 м2.

Как правило, величина арендной ставки зависит от местоположения объекта, его физического состояния, наличия коммуникаций, срока аренды и др.

На втором этапе рассчитывают предполагаемые потери от недоиспользования объекта недвижимости и потери при сборе платежей. Понижение ПВД на сумму возможных потерь дает величину реального валового дохода (РВД):

РВД = ПВД - потери.

На третьем этапе вычисляют предполагаемые затраты по эксплуатируемой недвижимости. Периодические расходы, обеспечивающие ее нормальное функционирование, называют операционными издержками.

Их классифицируют: на условно-переменные затраты (коммунальные платежи, расходы по обслуживанию территории, оплата труда обслуживающего персонала и т. д.); условно-постоянные затраты (арендная плата, страховые платежи и т. д.); расходы на замещение (например, на замену кровли, полов, сантехническое оборудование и др.).

На четвертом этапе устанавливают прогнозируемый чистый операционный доход (ЧОД) путем понижения РВД на величину операционных расходов. Следовательно, ЧОД определяют по формуле

ЧОД = РВД - Операционные расходы

(за вычетом амортизационных отчислений).

На пятом этапе рассчитывают коэффициент капитализации, применяя несколько методов:

а)              кумулятивного построения;

б)              вычисления данного коэффициента с учетом возмещения капитальных затрат;

в)              связанных инвестиций, или технику инвестиционных групп;

г)              прямой капитализации.

Указанные методы освещены в литературе по оценке недвижимости[1].

На последнем (шестом) этапе стоимость недвижимого имущества определяют путем деления величины прогнозируемого ЧОД на коэффициент капитализации:


где Цон — стоимость объекта недвижимости;

К — коэффициент капитализации, доли единицы.

Метод дисконтированных денежных потоков (DCF) используют для вычисления текущей стоимости тех будущих доходов, которые принесут обладание объектом недвижимости и возможность его реализации.

Определение обоснованной рыночной стоимости с применением метода DCF можно подразделить на несколько этапов: Составляют прогноз потока будущих доходов (FV) в период владения объектом недвижимости. В этих целях используют формулу

где FV — будущая стоимость денежного потока от объекта недвижимости;

PV — настоящая стоимость денежного потока от объекта недвижимости;

г — ставка дисконтирования (доли единицы);

t — расчетный период (годы). Рассчитывают стоимость оцениваемого объекта недвижимости на конец периода владения, т. е. стоимость предполагаемой перепродажи (реверсии), даже если на практике продажу не предполагают. Устанавливают дисконтную ставку для оцениваемого объекта с учетом реального рынка. Производят приведение будущей стоимости доходов в период владения и прогнозируемой стоимости реверсии к текущей стоимости (PV). Следовательно, стоимость объекта недвижимости вычисляют по формуле

Стоимость объекта недвижимости —

Текущая стоимость периодического потока доходов +

+ Текущая стоимость реверсии

Текущую стоимость периодического потока доходов (PV) определяют по формуле


Рыночный подход при оценке недвижимости представлен: методом сравнения продаж; методом валового рентного мультипликатора.

Метод сравнения продаж основан на изучении и анализе информации о продаже аналогичных объектов недвижимости за последние 3-6 месяцев. Базовым принципом метода сравнительных продаж является принцип замещения. Он заключается в том, что при наличии на рынке нескольких объектов недвижимости аналогичной полезности инвестор не заплатит за приобретаемый объект большей цены.

Под полезностью подразумевают систему характеристик объекта, определяющих назначение, возможность и способы его использования, а также размеры и сроки получения дохода. Данный метод является предпочтительным лишь при наличии достаточного объема достоверной информации по недавно совершенным сделкам. Эта информация включает сведения о ценах сделок, продавцах и покупателях. Необходимо установить: действовал ли покупатель либо продавец в условиях финансового давления; являлись ли обе стороны сделки независимыми; располагали ли они типичной для данного рынка информацией; было ли финансирование типичным для рынка недвижимости.

Метод сравнения продаж включает два основных этапа: выбор объектов недвижимости — аналогов (не менее 3-5 сопоставимых продаж); оценку поправок по элементам и расчет скорректированной стоимости.

Оценка поправок по элементам и расчет скорректированной стоимости осуществляются по двум компонентам: единицам сравнения; элементам сравнения.

Используют следующие единицы сравнения: цена за 1 м2 — в деловых центрах городов и для офисов; цена за 1 лот — идентичные по форме и размеру участки в районах жилой и дачной застройки;

цена за единицу плотности — коэффициент отношения площади застройки к площади земельного участка; цена за 1 га — для больших массивов земель сельскохозяйственного назначения, промышленного и жилищного строительства и др.

Элементами сравнения для объектов недвижимости являются: предоставляемые имущественные права; условия финансирования сделки (например, продавцом недвижимости); условия продаж (знание цен на рынке недвижимости); месторасположение объекта недвижимости и его физические характеристики.

Расчет скорректированной стоимости объекта недвижимости осуществляют с учетом поправок. Поправками называют корректировки, вносимые в цену продаж объекта-аналога в процессе приведения его цены к характеристикам оцениваемого объекта. Объектом корректировки выступает цена продажи сопоставимого объекта недвижимости. Исходя из отношения к цене объекта сравнения поправки классифицируют на процентные и денежные (относительные и абсолютные).

Стоимость оцениваемого объекта с учетом поправки на проведенный ремонт определяют по формуле

где Цон — стоимость оцениваемого объекта;

Цан — цена продажи объекта-аналога;

— поправка на проведенный ремонт;

S — площадь аналога;

S — площадь оцениваемого объекта.

Метод валового рентного мультипликатора также представляет рыночный подход.

Валовой рентный мультипликатор — это отношение продажной цены к потенциальному или действительному валовому доходу.

Данный метод предполагает три этапа: оценивается рыночный рентный доход, генерируемый объектом недвижимости; определяется отношение валового дохода к продажной цене исходя из недавних рыночных сделок; устанавливается вероятная стоимость оцениваемого объекта путем умножения рыночного рентного дохода от оцениваемого объекта на валовой рентный мультипликатор:

где Цон — стоимость оцениваемого объекта;

РД — рентный доход оцениваемого объекта;

Мвр — валовой рентный мультипликатор;

Цан — цена продажи аналога;

ПВДан — потенциальный валовой доход аналога.

Валовой рентный мультипликатор не корректируют на различия, которые наблюдаются между оцениваемым и сопоставимым объектами недвижимости, так как в основу расчета валового рентного дохода положены фактические арендные платежи и продажные цены, в которых учтены указанные различия.

При использовании данного подхода расчеты осуществляют в следующей последовательности: определяют стоимость земельного участка; производят оценку зданий и сооружений; устанавливают износ зданий и сооружений.

Оценку стоимости земельных участков осуществляют с помощью следующих методов: техники остатка для земли; средневзвешенного коэффициента капитализации; сравнения продаж; капитализации; валового рентного мультипликатора и др.

Оценку зданий и сооружений производят следующими способами:

сравнительной единицы; поэлементного расчета (разбивки на компоненты); индексного способа оценки. 

<< | >>
Источник: Чеботарев Н. Ф.. Оценка стоимости предприятия (бизнеса): Учебник. 2009

Еще по теме ВИДЫ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА  :

  1. Стоимость недвижимости и ее основные виды
  2. Виды стоимости объектов недвижимости
  3. 4.1 Виды стоимости объектов недвижимости
  4. Определение недвижимого имущества (недвижимости)
  5. КАКИЕ  ВИДЫ ИМУЩЕСТВА В              НЕ ОБЛАГАЮТСЯ НАЛОГОМ НА ИМУЩЕСТВО ПРЕДПРИЯТИЯ?
  6. Купля-продажа недвижимого имущества
  7. § 2. НДС по недвижимому имуществу
  8. 9.2.1. Работы (услуги) связаны с недвижимым имуществом
  9. Особый порядок включения объектов недвижимостив состав амортизируемого имущества
  10. 5.2. недвижимость и другое имущество, относящееся к основным средствам
  11. Учет износа при оценке недвижимого имущества на основе затратного подхода
  12. 2. Земля – недвижимое имущество, объект права собственности и иных прав на землю.
  13. Рыночная и инвестиционная стоимость недвижимости
  14. Основные ПОДХОДЫ и методы оценки стоимости недвижимости
  15. Принципы и технологии оценки стоимости недвижимости
- Бюджетная система - Внешнеэкономическая деятельность - Государственное регулирование экономики - Инновационная экономика - Институциональная экономика - Институциональная экономическая теория - Информационные системы в экономике - Информационные технологии в экономике - История мировой экономики - История экономических учений - Кризисная экономика - Логистика - Макроэкономика (учебник) - Математические методы и моделирование в экономике - Международные экономические отношения - Микроэкономика - Мировая экономика - Налоги и налолгообложение - Основы коммерческой деятельности - Отраслевая экономика - Оценочная деятельность - Планирование и контроль на предприятии - Политэкономия - Региональная и национальная экономика - Российская экономика - Системы технологий - Страхование - Товароведение - Торговое дело - Философия экономики - Финансовое планирование и прогнозирование - Ценообразование - Экономика зарубежных стран - Экономика и управление народным хозяйством - Экономика машиностроения - Экономика общественного сектора - Экономика отраслевых рынков - Экономика полезных ископаемых - Экономика предприятий - Экономика природных ресурсов - Экономика природопользования - Экономика сельского хозяйства - Экономика таможенного дел - Экономика транспорта - Экономика труда - Экономика туризма - Экономическая история - Экономическая публицистика - Экономическая социология - Экономическая статистика - Экономическая теория - Экономический анализ - Эффективность производства -