<<
>>

ОЦЕНКА СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ ПО УСЛОВИЯМ ИНВЕСТИЦИОННЫХ КОНТРАКТОВ

К затратному подходу относится метод оценки городских земель по условиям инвестиционных контрактов. Данный метод используется для оценки городских земель в крупных городах. Например, в Москве сложилось два метода предоставления земельных участков в долгосрочную аренду под коммерческое строительство: путем выкупа права долгосрочной аренды на земельных конкурсах; на основе заключения инвестиционных контрактов.

Второй метод возник в связи с предоставлением земельных участков на условиях последующего раздела построенного или реконструированного за счет средств инвестора объекта между городом — собственником земли и инженерной инфраструктуры и инвестором — арендатором земельного участка. Типичными условиями инвестиционных контрактов является переход 30—50% площадей построенного объекта в собственность городских властей. Таким образом, фактическая оплата покупки права долгосрочной аренды земельного участка осуществляется в натуральной форме. Стоимость права долгосрочной аренды является пропорциональной площади здания и той нагрузке на инфраструктуру, которую оно создает.

Стоимость земельного участка определяется как текущая стоимость платежа за землю в натуральной форме по условиям данного инвестиционного контракта. Для определения стоимости права долгосрочной аренды земельного участка необходимы следующие данные, содержащиеся в исходно-разрешительной документации для проектирования и строительства в Москве: площадь земельного участка; проектируемые площади жилых и нежилых помещений; срок строительства и реализации проекта; наличие и стоимость обременений.

Процедура оценки стоимости права долгосрочной аренды земельных участков, предоставляемых под строительство и реконструкцию капитальных коммерческих строений и сооружений, предусматривает следующую последовательность расчетов.

Этап 1. Определяется характеристика здания, планируемого для строительства на данном земельном участке (полезная и общая площадь, этажность и т.п.).

Этап 2. На основе условий инвестиционного контракта рассчитывается количество передаваемых городу жилых и нежилых площадей. Так, в Москве примерное соотношение распределения построенных площадей зданий между городом и инвестором составляет в Центральном административном округе — 50/50, за пределами ЦАО - 40/60.

Этап 3. Определяется рыночная стоимость одного квадратного метра площадей жилого и нежилого назначения в планируемом здании.

Этап 4. Определяется общая стоимость площадей здания, которые должны перейти городу после завершения строительства по условиям инвестиционного контракта.

Этап 5. Определяется ориентировочный срок реализации инвестиционного проекта.

Этап 6. Определяется возможный период времени, необходимый для продажи доли полезных площадей здания, которые должны перейти городу после завершения строительства.

Этап 7. Определяется ставка дисконтирования.

Этап 8. Рассчитывается текущая стоимость будущего платежа в натуральной форме (этап 4) с учетом времени строительства (этап 5), продажи (этап 6) и значения ставки дисконтирования (этап 7).

Данная текущая стоимость будущего платежа в натуральной форме представляет собой инвестиционную стоимость оцениваемого земельного участка при отсутствии каких-либо обременений.

В Москве при наличии обременений их стоимость вычитается из текущей стоимости переходящих городу площадей. К типичным обременениям относятся затраты на строительство и реконструкцию общегородских инженерных коммуникаций и сооружений, затраты на снос существующих строений, принадлежащих городу, затраты по переселению жителей из сносимых зданий, затраты на перебазирование промышленных предприятий и другие виды затрат, предусмотренные действующим законодательством Москвы.

КОНТРОЛЬНЫЕ ВОПРОСЫ В чем заключается экономическое содержание затратного подхода при, оценке земельных участков? На каких принципах оценки базируется затратный подход? Какие методы оценки земли включает затратный подход? Какие этапы расчета стоимости земли предполагает оценка по затратам на инфраструктуру? Для оценки каких земель используется оценка стоимости земель исходя из затрат на инфраструктуру? Какие этапы расчета стоимости земли предполагает оценка по условиям инвестиционных контрактов? Почему в результате применения оценки по условиям инвестиционных контрактов получают инвестиционную стоимость земельного участка? В чем заключаются преимущества и недостатки затратного подхода к оценке земли?

ТЕСТЫ

Тест 1. Из нижеперечисленных укажите метод, который основывается на экономическом принципе замещения:

а)              метод дисконтированных денежных потоков;

б)              метод сравнения продаж;

в)              метод капитализации дохода;

г)              метод предполагаемого использования;

д)              все ответы неверны.

Тест 2. Оценка земельных участков по затратам на инфраструктуру используется для определения стоимости:

а)              сельскохозяйственных земель;

б)              земель под жилищное строительство;

в)              земель водного фонда;

г)              земель лесного фонда;

д)              все ответы неверны.

Тест 3. Оценка земель по условиям инвестиционных контрактов используется для:

а)              оценки сельскохозяйственных угодий;

б)              оценки земель лесного фонда;

в)              оценки земель поселений;

г)              во всех указанных случаях.

ПРАКТИЧЕСКИЕ ЗАДАНИЯ

Задание 1. На вакантном земельном участке правилами зонирования разрешено строительство: вариант А — административного здания; вариант Б — офисного здания; вариант С — торгового комплекса.

Вариант А

Стоимость строительства административного здания — 420 000 дол. Срок эксплуатации — 50 лет.

Ставка дохода — 12% годовых.

Коэффициент капитализации для земли — 0,102.

Чистый операционный доход в год равен 70 000 дол.

Вариант Б

Стоимость строительства офисного здания — 460 000 дол.

Срок эксплуатации здания — 50 лет.

Ставка дохода — 12% годовых.

Коэффициент капитализации для земли — 0,102.

Чистый операционный доход в год равен 85 000 дол.

Вариант С

Стоимость строительства торгового комплекса — 625 000 дол.

Срок эксплуатации комплекса — 50 лет.

Ставка дохода — 12% годовых.

Коэффициент капитализации для земли — 0,102.

Чистый операционный доход в год равен 110 000 дол.

Определите вариант наиболее эффективного использования земельного участка.

Задание 2. Правилами зонирования разрешаются следующие варианты использования вакантного участка городской земли: вариант А — под жилищное строительство; вариант Б — под коммерческое строительство; вариант С — под офисное здание.

Вариант А

Площадь возводимого дома — 650 000 кв. м.

Стоимость строительства — 9 дол. за 1 кв. м.

Чистый операционный доход — 1 600 000 дол.

Коэффициент капитализации для дома — 14%.

Вариант Б

Площадь возводимого здания — 700 000 кв. м.

Стоимость строительства 8 дол. за 1 кв. м.

Чистый операционный доход — 1 700 000 дол.

Коэффициент капитализации для здания — 15%.

Вариант С

Площадь возводимого здания — 600 000 кв. м.

Стоимость строительства — 10 дол. за 1 кв. м.

Чистый операционный доход 1 400 000 дол.

Коэффициент капитализации для здания — 13%.

Определите остаточную стоимость земли по каждому варианту, если коэффициент капитализации для земли по всем вариантам составляет 10%.

<< | >>
Источник: Петров В.И.. Оценка стоимости земельных участков. 2007

Еще по теме ОЦЕНКА СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ ПО УСЛОВИЯМ ИНВЕСТИЦИОННЫХ КОНТРАКТОВ:

  1. Петров В.И.. Оценка стоимости земельных участков, 2007
  2. Оценка стоимости земельного участка
  3. 6.4. ОЦЕНКА СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА
  4. 37.5.4. ОЦЕНКА СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА
  5. ПРОЦЕДУРА ОЦЕНКИ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА
  6. ОЦЕНКА СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ
  7. Методы оценки земельных участков
  8. Метод разбиения земельного участка при определении стоимости
  9. ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПРАВИТЕЛЬСТВА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ от 11 ноября 2002 г. № 808 «ОБ ОРГАНИЗАЦИИ И ПРОВЕДЕНИИ ТОРГОВ ПО ПРОДАЖЕ НАХОДЯЩИХСЯ В ГОСУДАРСТВЕННОЙ ИЛИ МУНИЦИПАЛЬНОЙ СОБСТВЕННОСТИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ ИЛИ ПРАВА НА ЗАКЛЮЧЕНИЕ ДОГОВОРОВ АРЕНДЫ ТАКИХ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ»
  10. ГЛАВА 3 ДОХОДНЫЙ подходК ОЦЕНКЕ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА
- Бюджетная система - Внешнеэкономическая деятельность - Государственное регулирование экономики - Инновационная экономика - Институциональная экономика - Институциональная экономическая теория - Информационные системы в экономике - Информационные технологии в экономике - История мировой экономики - История экономических учений - Кризисная экономика - Логистика - Макроэкономика (учебник) - Математические методы и моделирование в экономике - Международные экономические отношения - Микроэкономика - Мировая экономика - Налоги и налолгообложение - Основы коммерческой деятельности - Отраслевая экономика - Оценочная деятельность - Планирование и контроль на предприятии - Политэкономия - Региональная и национальная экономика - Российская экономика - Системы технологий - Страхование - Товароведение - Торговое дело - Философия экономики - Финансовое планирование и прогнозирование - Ценообразование - Экономика зарубежных стран - Экономика и управление народным хозяйством - Экономика машиностроения - Экономика общественного сектора - Экономика отраслевых рынков - Экономика полезных ископаемых - Экономика предприятий - Экономика природных ресурсов - Экономика природопользования - Экономика сельского хозяйства - Экономика таможенного дел - Экономика транспорта - Экономика труда - Экономика туризма - Экономическая история - Экономическая публицистика - Экономическая социология - Экономическая статистика - Экономическая теория - Экономический анализ - Эффективность производства -