<<
>>

Оценка кадрового потенциала как составляющей стоимости предприятия

Необходимость получить стоимостную оценку кадрового потенциала вытекает из того очевидного факта, что люди, из которых, собственно, и состоит любая хозяйственная организация, являются таким же важным фактором производства, как и все остальные экономические ресурсы: земля, сырье, средства производства, основной и оборотный капитал, информация, технология и пр.

Как указывает известный специалист в области управления О. С. Ви- ханский, основой любой организации и ее главным богатством являются люди. При этом человек стал не только ключевым и самым ценным «ресурсом» организации, но и самым дорогостоящим. Качество трудовых ресурсов непосредственно влияет на конкурентные возможности фирмы и является одной из важнейших сфер создания конку-' рентных преимуществ. Продвижение фирмы на новые рынки и новые регионы зачастую вызывается именно этим фактором.

Теоретической основой новых экономических форм работы с кадрами выступает концепция «человеческих ресурсов». Суть данной

концепции состоит в применении экономических критериев к оценке роли человеческого фактора в производстве, организации и управлении, а также при построении всей системы кадровой работы.

В рамках указанного подхода американские специалисты в области организации управления и практические работники оперируют понятиями «ценности человеческих ресурсов».

Концепция «человеческих ресурсов» основывается на возможности применения экономических оценок способности людей создавать определенный доход. Чем выше индивидуальная производительность труда работника и больше период его деятельности, тем больший он приносит доход и представляет большую ценность для предприятия.

В настоящее время в американской практике существуют два принципиальных подхода к учету человеческих ресурсов: так называемые модели активов (или «затратные») и модели полезности. Первые предлагают ведение учета затрат на капитал (по аналогии с основным капиталом) и его амортизации.

Вторые модели предлагают непосредственно оценивать эффект тех или иных кадровых инвестиций.

В основу первого подхода взята обычная схема бухгалтерского учета основного капитала, переработанная применительно к особенностям «человеческого капитала». В специальных счетах по разработанному перечню учитываются затраты на «человеческие ресурсы», которые в зависимости от содержания рассматриваются либо как долгосрочные вложения, увеличивающие размер функционирующего «человеческого капитала», либо списываются как потери. Учет «человеческого капитала» происходит в счетах примерно так же, как учет физического (основного) капитала. Устанавливается «нормальный срок амортизации». Уход ценного работника из фирмы до истечения срока амортизации затраченных на него средств, болезнь, преждевременная смерть работника приравниваются к потере капитала. Описанная методика учета затрат капитала получила название «хронологическая модель затрат».

В последнее время фирмы обращают все большее внимание на так называемые модели полезности. С их помощью можно оценить экономические последствия изменения трудового поведения работников в результате тех или иных мероприятий. Реально речь идет о способности работника приносить большую или меньшую прибавочную стоимость в условиях фирмы. Различия в ценности определяются характером должности и индивидуальными различиями работников, занимающих одинаковую должность.

В методическом отношении проведение экономических оценок в связи с учетом человеческих ресурсов требует экспертных суждений или сложных аналитических расчетов. При этом принимаемые в них допущения вовсе не очевидны.

Когда за рубежом богатейшие концерны покупают газету, телевизионный канал, спортивную команду или театр, на одном из первых мест в оценке возможностей бизнеса стоит персонал приобретаемой организации. Ведь покупаются не только недвижимость, здания, сооружения, станки и оборудование, но и имидж, логотип, прошлые достижения и престиж, завоеванные рынки. Но носителями этих ценностей являются прежде всего люди, объединенные общими интересами их кооперированной деятельности.

Научно-практический и профессионально-квалификационный потенциал этих людей предопределяет возможность эффективного использования приобретаемого имущества. Количественная и качественная характеристика кадрового потенциала, таким образом, может повлиять на цену предприятия как в ту, так и в другую сторону.

На практике это обстоятельство подтверждается многочисленными примерами значительного превышения рыночной цены предприятия над его балансовой стоимостью. Разница эта по существу представляет собой так называемый гудвилл, т. е. условную целостную оценку имени, репутации предприятия и т. п. Стоимость надбавки за деловую репутацию может быть весьма значительной.

В 1988 г. фирма Philip Morris купила почти за $13 млрд фирму Kraft, что в 4 раза превышало ее балансовую стоимость.

Стоимость товарного знака компании Chrysler составила $74 млрд. Именно такую сумму заплатила за него американская компания Dodge.

Рыночная стоимость товарного знака водки «Столичная» составляет $400 млн, что равно 10-летнему объему продажи водки, реализуемой отечественными производителями за рубежом.

Американская фирма Intertorg оценила в $1 млн стоимость права использования зарегистрированного в США факсимиле модельера Вячеслава Зайцева.

Анализ содержания гудвилла показывает, что многочисленные составляющие его разнородные элементы: торговая марка, деловая репутация, качество менеджмента и др. формируются под влиянием и в результате деятельности работников предприятия.

Таким образов, можно с уверенностью констатировать, что величина гудвилла непосредственно связана с уровнем развития кадрового потенциала предприятия. Только высококвалифицированные люди могут организовать производство товаров высокого качества, создать непререкаемый имидж фирмы на рынке и т. д. Конечно, здесь мы исключаем случаи, когда негативный по своему характеру, но высокий по уровню квалификации кадровый потенциал (жулики типа «МММ», «Чара», «Властелина» и другие инвестиционные фонды) приводил с помощью хорошо организованной рекламы к созданию высокого рейтинга фирмы среди широких слоев населения.

В то же время зависимость гудвилла от величины кадрового потенциала не столь прямо пропорциональна. Предприятие, имея высокий гудвилл, сформированный в течение многих лет, может в течение некоторого периода времени, в частности на момент оценки стоимости предприятия, иметь низкий уровень кадрового потенциала за счет ухода большого числа ключевых руководителей и квалифицированных работников, наличия значительного по масштабу конфликта в трудовом коллективе, несоответствия квалификации многих работников изменившемуся профилю деятельности предприятия и т. д. Иными словами, если уровень развития кадрового потенциала характеризуется состоянием на текущий временной период, то гудвилл формируется в течение гораздо более продолжительного времени. Этот факт непременно нуж- ' но учесть при попытках разработать способы оценки кадрового потенциала и учета его в цене предприятия с помощью аппарата гудвилла.

В литературе Предлагаются различные трактовки содержания кадрового потенциала предприятия. Наиболее адекватным задаче оценки стоимости предприятия, по нашему мнению, является следующее: под кадровым потенциалом понимают совокупность способностей и возможностей кадров обеспечивать эффективное функционирование организации.

Не останавливаясь подробно на показателях и характеристиках кадрового потенциала, отметим, что по своец природе, сущности и содержанию кадровый потенциал относится к нематериальным активам предприятия. Однако в зависимости от ситуации кадровый потенциал может иметь и отрицательную (негативную) цагрузку и, таким образом, быть причислен к пассивам предприятия.

Кадровый потенциал не может быть отнесен к интеллектуальной собственности, так как переменчив по своей природе, не имеет правовой защиты и не может быть отчужден для использования или реализации отдельно от конкретных людей.

Кроме того, возможны случаи, когда работник может не иметь соответствующих документов, подтверждающих у него те или иные существенные составляющие кадрового потенциала (образование, квалификация и т.

д.), однако по фактическому использованию своего профессионального опыта он приносит реальную прибыль предприятию; в то же время другой работник, формально имеющий высокий профессионально-квалификационный уровень, использует его не в должной степени и потому не приносит соответствующий его потенциалу доход предприятию.

Исходя из рассмотренной сущности и содержания понятия «кадровый потенциал» можно сделать вывод о принципиальной возможности его качественной, количественной и стоимостной оценки.

Главной методологической проблемой оценки кадрового потенциала является определение того, что именно следует оценивать, по каким критериям и что учитывать при характеристике кадрового потенциала предприятия.

При рассмотрении этой проблемы следует прежде всего исходить из целей оценки кадрового потенциала. Эти цели можно разделить на три группы: для определения степени влияния кадрового потенциала на повышение или снижение рыночной цены предприятия; для определения степени влияния кадрового потенциала на инвестиционную привлекательность предприятия; для определения объема затрат на реструктуризацию кадрового потенциала в случае предпродажной или постприватизационной реструктуризации самого предприятия, а также при антикризисном управлении или инновационном проектировании.

Разумеется, набор оцениваемых объектов, показателей и критериев оценки для каждой группы целей может не совпадать. В то же время, очевидно, возможен единый методологический подход и определенный ограниченный перечень основных показателей, которые следует учитывать при оценке кадрового потенциала во всех случаях.

Прежде всего необходимо выделить показатели, характеризующие кадровый потенциал предприятия в целом.

Кадровый потенциал по определению не сводится к профессионально-личностным характеристикам отдельных работников. Не может он быть определен и как арифметическая сумма профессионально-личностных характеристик. Если, например, для решения определенной задачи необходимо иметь одного химика, двух инженеров-технологов

и одного экономиста, то отсутствие хотя бы одного из них не позволит решить задачу, даже при наличии на предприятии пяти незанятых высококлассных специалистов по электронике, кандидатов и докторов наук, подготовка которых стоила дороже, чем одного отсутствующего химика или экономиста.

Разумеется, индивидуальные профессионально-квалификационные и личностные качества каждого работника имеют самоценность. Однако эта ценность может быть проявлена только на рынке труда и по достоинству оценена лишь в форме оплаты труда там, где она востребована.

Для собственника или покупателя предприятия профессиональноквалификационные и личностные качества отдельного работника представляют ценность лишь в той мере, в какой могут быть использованы в составе «совокупного работника» для выполнения задач предприятия.

Профессионально-квалификационный состав кадров предприятия должен оцениваться не просто по количеству работников каждой специальности и уровню квалификации, но и по сравнению с необходимой или проектируемой профессионально-квалификационной структурой персонала.

В методологическом плане такой подход принципиально важен, ибо превышение того либо иного показателя над плановым (проектируемым) отнюдь не всегда является благом для собственника или покупателя предприятия. Оно может потребовать дополнительных затрат на реструктуризацию кадрового потенциала: высвобождение, переподготовку, трудоустройство и т. п.

Контрольные вопросы Назовите основные методы оценки рыночной стоимости земельных участков. Перечислите все виды износа зданий и приведите формулы их исчисления. В чем состоят особенности машин и оборудования как объектов , оценки? В каком случае применение различных методов оценки машин и оборудования будет давать одинаковый результат? Перечислите основные группы нематериальных активов. Все ли группы нематериальных активов могут быть идентифицированы? Что такое гудвилл? Назовите методы его определения.

Задачи Стоимость земельного участка, купленного за 15 тыс. руб., ежегодно увеличивается на 14%. Сколько будет стоить участок через 4 года после приобретения? Стоимость здания — $800 тыс.; коэффициент капитализации для здания — 16%; чистый операционный доход — $200 тыс.; коэффициент капитализации для земли — 11%. Определите стоимость земельного участка. Чистый операционный доход — 70 тыс. у. е, коэффициент капитализации для улучшений — 20%, коэффициент капитализации для земли — 17%, доля земли в стоимости объекта составляет 0,25. Определите стоимость земли и стоимость улучшений. При оценке загородного участка земли площадью 20 соток собрана информация о продаже пяти объектов сравнения (см. табл.).

Характеристика

Оцени

ваемый

участок

Аналог № 1

Аналог № 2

Аналог № 3

Аналог № 4

Аналог № 5

Цена 1 сотки исходная

-

1100

1200

1370

145Q

980

Корректировка 1 Расстояние от границы города (1 км ± 1,5%)

28

35

37

20

23

40

Корректировка 2 Инженерное обеспечение. Величина корректировки — 50% (электричество — 20%, газ — 10%, вода — 10%, канализация —10%)

Элект

риче

ство

Вода

Газ

Канали

зация

Элект

риче

ство

Вода

Газ

Вода

Элект

риче

ство

Вода

Газ

Канали

зация

Элект

риче

ство

Корректировка 3 Степень освоения участка. Величина корректировки — 5%, освоен — +5%, не освоен              5%

Освоен

Не

освоен

Освоен

Освоен

Не

освоен

Освоен

Корректировка 4 Транспортная доступность

Величина корректирфвки — 15% (10 мин ±2%)

45 мин

1 ч

15 мин

1 ч

25 мин

30 мин

35 мин

1 ч

30 мин

Выполнить корректировки продажных цен и определить рыночную стоимость оцениваемого участка. Оценить земельный участок общей площадью 500 м2, расположенный в 8-й зоне градостроительной ценности г. Санкт-Петербурга. Участок находится в частной собственности. Определить наилучшее и наиболее эффективное использование участка, если имеются следующие данные:

Сценарии использования

1

жилое здание

2

офисное

3

промышленное

Площадь возводимых зданий, м2

7000

5000

8000

Стоимость строительства зданий, $/м2

200

250

150

Чистый операционный доход, руб.

2000000

2700000

1800000

Коэффициент капитализации зданий, %

23

22

24

Коэффициент капитализации земли, %

20

20

20

Определить рыночную стоимость участка путем дисконтирования денежных потоков. Для этого рассматривать следующие составляющие ЧОД: земельный налог; эксплуатационные расходы —х24 тыс. руб. ежегодно; валовой доход по сценариям использования: $12 тыс. ежегодно; $18 тыс. ежегодно; $15 тыс. ежегодно.

Анализ проводить на ближайшие 6 лет. Оценщик устанавливает наиболее эффективное использование свободного участка земли. При первом из возможных вариантов использования ожидается ЧОД в размере 90 тыс. у. е. в год. Затраты на создание улучшений составят 400 тыс. у. е. По мнению оценщика, коэффициент капитализации для улучшений и земли составляют 19 и 13% соответственно. Определите стоимость земельного участка, долю земельного участка в стоимости объекта и общий коэффициент капитализации. Объект недвижимости приносит постоянный по величине ЧОД в размере 115 тыс. у. е. Стоимость участка земли, входящего в состав объекта, составляет 200 тыс. у. е. Продолжительность экономической жизни здания составляет 30 лет. Используя 17%-ную ставку дисконтирования и 15%-ный коэффициент капитализации для земельного участка, определите общую стоимость объекта. На участке в 50 га планируется возвести дачный поселок. Двадцать процентов территории общей площади участка будет отведено под дороги. Строительство дорог и прокладка коммуникаций начнется немедленно и потребует расходов в сумме $12 500 на 1 га общей площади, половина из которых придется на первый год, а половина — на второй. В конце первого года, планируется продать 50 незастроенных участков по 0,20 га каждый по цене $400 за сотку. На оставшейся территории будут возводиться коттеджи, расходы по строительству которых составят $300 тыс. на 1 га. Ожидается, что 40% расходов по строительству придется на первый год, а на второй и третий года — по 30%. Расходы по продаже участков составят $6500 в год. Прогноз графика реализации застроенных участков:

Год № 1 — 0.

Год №2-50 уч. по $8000 + 20 уч. по $85 000.

Год № 3 — 80 уч. по $90 000.

Год №4-35 уч. по $100 000.

Год № 5 — 15 уч. по $115 000.

Какова текущая стоимость земли, если ставка дисконтирования составляет 18%? Какова стоимость земли в конце первого года при ставке дисконтирования 17,5%?

И. Требуется определить стоимость участка, для которого наилучшим и наиболее эффективным использованием является строительство бизнес-центра. Стоимость строительства равна $500 тыс., чистый операционный доход по прогнозу оценивается в $120 тыс., коэффициенты капитализации для земли и для здания — 8 и 10%, соответственно. Стоимость здания — $500 тыс., коэффициен!4 капитализации для здания — 16%, коэффициент капитализации для земли — 11%, чистый операционный доход — $200 тыс. Определить стоимость участка земли. Определить наилучшее и наиболее эффективное использование и стоимость земельного участка, если имеются следующие данные:

Сценарии использования

жилой,

многоквартирный

дом

офисное

здание

коммерческое здание, розничная торговля

Площадь возводимых зданий, м2

7300

8200

5800

Стоимость строительства зданий, $/м2

500

400

400

чод

1500000

1780000

1320000

Rb

13%

12%

14%

Rl

10%

10%

10%

Какова общая расчетная стоимость объекта для выбранного вами варианта наилучшего использования? Требуется оценить массив земли, который застройщик планирует разделить на 30 участков и затем продать каждый за $25 тыс. При этом будут иметь место следующие издержки: планировка, очистка, инженерные сети, проект — $180 тыс.; управление — $10 тыс.; накладные расходы и прибыль подрядчика — $60 тыс.; маркетинг — $20 тыс.; налоги и страховка — $10 тыс.; прибыль предпринимателя — $40 тыс.

Продажа участков будет осуществляться равномерно в течение четырех лет, норма отдачи на вложенный капитал — 10%. Клиент приобрел право собственности на неосвоенный земельный участок площадью 6 га и интересуется условиями его наиболее выгодной продажи. Оценщик, понимая сомнительность быстрой реализации целиком такого земельного массива и не имея сведений о ценах продаж подобных объектов, предложил вариант использования этой территории под размещение коттеджного поселка.

Как показал анализ, наибольшим спросом на местном рынке под коттеджное строительство пользуются благоустроенные участки размером 12 соток. При нарезке таких участков около 20% земли отойдет на устройство дорог, размещение водозабора, трансформаторной станции, пожарного водоема и других мест общего пользования. Таким образом, на оцениваемой территории реально может быть размещено и пущено в продажу 40 земельных участков. При наличии надежных подъездных путей и инженерных коммуникаций (электроэнергии*, водопровода, газа) каждый участок продается в среднем за 36 млн. руб. С учетом сложившейся динамики продаж реально рынок может поглотить около 10 участков в год, а весь период товарного обращения составит 4 года. Издержки и прибыль инвестора составят (млн руб.):

Благоустройство (проект, расчистка и планировка 480 территории, прокладка дорог и инженерных коммуникаций (по цене подрядчиков)

Управление              60

Маркетинг              70

Налоги и страхование              40

Прибыль инвестора              130

Итого              780

Определите: ожидаемую валовую выручку инвестора; чистый доход от продажи участков; рыночную стоимость всего оцениваемого участка земли, если норма отдачи принимается в размере 12% (без учета инфляции). Определить стоимость земельного участка методом техники остатка, заполнив пустые ячейки в таблице:

1

Площадь здания, м2

816,7

2

Площадь участка (застроенная), м2

432,0

3

Площадь, сдаваемая в аренду, м2

816,7

4

Арендная ставка за 1 м2 площади, руб./год

1433

5

Коэффициент недоиспользования

8%

6

Коэффициент неуплаты

2%

7

Коэффициент капитализации для здания

17,65

8

Коэффициент капитализации для земли

12,0

9

Стоимость строительства, руб.

4633977

10

Потенциальный валовой доход (3 х 4)

11

Потери от недоиспользования (10x5)

12

Потери от неуплаты (10x6)

13

Действительный валовой доход (10-11-12)

Оцерационные расходы:

14

налог на землю определить по ставке (7,615 руб./м2 в год)

15

налог на имущество, руб.

9000

16

расходы на управление — 6% от ДВД

17

эксплуатация и ремонт — 5% от ДВД г

18

прочие расходы — 3% от ДВД

19

Итого операционные расходы

20

Чистый операционный доход (13-19)

21

ЧОД9 относящиеся к зданию (9 х 7)

22

ЧОД, относящийся к земле (20 -21)

23

Расчетная стоимость земли

Оценить участок земли методом выделения, если:

а)              в ближайшем окружении участка отсутствуют продажи свободных участков, а его аналог с постройками был продан за 240 тыс. руб.;

б)              имеются следующие данные о продаже трех типичных застроенных участков в данном районе:

участка

Цена продажи участка с улучшениями, тыс. руб.

Стоимость улучшений, тыс. руб.[27]

1

220

158

2

220

140

3

190

150

Оценить стоимость объекта, который после его приобретения будет сдаваться в аренду. Анализ показал, что за последнее время было продано пять примерно аналогичных объектов, информация о которых представлена в таблице.

Объекты для сравнений

Чистый операционный доход (NOI), тыс. руб.

Цена продажи (Р), тыс. руб.

1

2

3

№ 1

435000

2900000

№2

560000

3500000

№3

784000

5600000

№4

1020000

6000000

№5

1125000

750000

Оцениваемый объект

680000

?

АО «ТТТ» взяло в аренду магазин «Яхта». Среднегодовая стоимость основных фондов — 100 млн руб., в том числе стоимость земельного участка — 30 млн руб. Средняя стоимость оборотных средств — 50 млн руб. Средняя норма амортизационных отчислений по основным фондам — 7,2%. Арендный процент взимается из расчета 25% от стоимости производственных фондов. По договору аренды в арендную плату включается §0% амортизационных отчислений.

Ка^сую годовую сумму арендной платы будет платить АО «ТТТ»? С использованием коэффициента капитализации необходимо оценить четырехзвездочную гостиницу в центральной части города, эксплуатация которой приносит годовой чистый операционный доход 1,3 млн у. е. Имеется информация о недавних продажах аналогичных гостиниц: гостиница 1 была продана за 8,4 млн у. е., ее использование приносит ЧОД в 1 млн у. е.; гостиница 2 была продана за 8 млн у. е., ее использование приносит ЧОД в 1,2 млн у. е.; гостиница 3 была продана за 11,55 млн у. е., ее использование приносит ЧОД в 1,5 млн у. е. Доход, приносимый металлическим коммерческим ларьком, составляет 100 тыс. у. е. в год. Величина арендной платы за земельный участок под ларьком — 75 тыс. у. е. в год. Ставка дохода на инвестиции для ларьков составляет 13%. Монтаж ларька обходится в 140 тыс. у. е. На том же месте можно построить кирпичный ларек. Стоимость строительства составит 300 тыс. у. е., а величина ежегодного дохода повысится до 105 тыс. у. е. Определить лучший вариант организации торговый точки, считая, что срок службы обоих сооружений сравнительно велик. На рынке продаются типовые булочные по цене 100 тыс. у. е. Коэффициент капитализации для таких булочных составляет 0,18. Процентная ставка по 10-летнему кредиту, обеспеченному залогом недвижимости, — 10%. У покупателя имеется 100 тыс. у. е. собственных средств. Определить, какое вложение собственных средств в приобретение булочных даст наибольший доход на собственные средства: приобретение одной булочной; приобретение двух булочных; приобретение трех булочных;

.¦ вложение собственных средств в банк. Ожидается, что объект недвижимости будет приносить ЧОД в = 350 тыс. у. е. в год. Анализ сравнимых продаж показывает, что инвесторы ожидают 19%-ной нормы прибыли на собственные средства от капиталовложений в схожие объекты. Под приобретение объекта был получен самоамортизирующийся кредит в 1,75 млн у. е. Ипотечная постоянная составляет 17%.

Оцените стоимость объекта. Имеется земельный участок 100 х 100 м. Схема зонирования разрешает использовать участок одним из 4 способов: строительство многоквартирного дома; разбивка на участки под строительство коттеджей; размещение на участке склада стройматериалов; организация на участке уличной торговли.

Необходимо выбрать вариант наилучшего использования исходя из имеющейся информации: многоквартирный дом на 65 квартир — 12 тыс. у. е. за квартиру; минус 580 тыс. у. е. на строительство; раздел на участки под жилищную застройку — 5 тыс. у. е. за участок при количестве возможных участков 25; минус 25 тыс. у. е. в оплату юридических и инженерных услуг на разбивку участков; склад — 30 у. е. за м2 — чистый доход от продажи (площадь склада составит 9500 м2) минус 60 тыс. у. е. на строительство забора; организация розничной торговли — 1100 у. е. за фронтальный метр. Офисное здание приобретено на 70% с помощью кредита, выданного на 25 лет под 11% годовых. Прогнозный период 10 лет. Предполагается, что стоимость здания за этот период не изменился. Стайка дохода на собственный капитал составляет 15%. С-фак- тор = 0,0392. Определить общий коэффициент капитализации офисного здания с использованием формулы Эллвуда. Срок службы летнего кафе — 10 лет, его стоимость строительства — 500 тыс. у. е., доходность таких объектов составляет — 17%, а получаемый чистый операционный доход — 167 328 у. е. Определить стоимость земельного участка, используя метод остатка (возврат капитала производится равными выплатами). Под земельным участком построен подземный, многоярусный гараж на 400 автомобилей. Доходность таких гаражей составляет 16%, а срок службы — 30 лет. Средняя заполняемость гаража —

75%, стоимость аренды одного машино-места 1 тыс. у. е. в год. Стоимость строительства такого гаража составляет 1 235 440 у. е. Определить стоимость земельного участка, используя метод остатка (возврат капитала производится равными выплатами). Семья Ивановых три года назад купила земельный участок за 15 тыс. у. е. и построила на нем жилой односемейный дом. Строительство дома обошлась тогда в 65 тыс. у. е. В настоящее время аналогичные дома с аналогичными участками в данном районе продаются в среднем по 100 тыс. у. е., а свободные участки — по 18 тыс. Какова вероятная рыночная стоимость дома с участком? Определить среднее значение коэффициента капитализации для открытых автостоянок, используя следующую информацию:, стоянка № 1 на 50 машино-мест. Аренда одного машино-места составляет 30 тыс. у. е. в месяц. Операционные расходы составляют 4 млн у. е. в год. Была продана за 80 млн у. е.; стоянка № 2 на 80 машино-мест. Аренда одного машино-места составляет 25 тыс. у. е. в месяц. Операционные расходы составляют 6 млн у. е. в год. Была продана за 90 909 100 у. е.; стоянка № 3 на 60 машино-мест. Аренда одного машино-места составляет 20 тыс. у. е. в месяц. Операционные расходы составляют 3,6 млн у. е. в год. Была продана за 120 млн у. е.

Средняя загрузка автостоянок составляет 2/3. Здание с участком продано за 80 тыс. у. е. Исходя из анализа продаж земли участок имеет оценочную стоимость 20 тыс. у. е. Анализ затрат показывает, что полная стоимость воспроизводства здания составляет 75 тыс. у. е. Определить общий накопленный износ здания. Определить общую стоимость оцениваемого по затратному подходу объекта, если стоимость участка земли составляет 28 тыс. у. е., полная стоимость воспроизводства здания равна 90 тыс. у. е., а общий износ здания оценивается в 20%. Перед оценщиком стоит задача определить наиболее эффективное использование земельного участка. После анализа всех факторов, оценщик остановился на следующих двух вариантах НЭИ: строительство офисного здания; 2) строительство торгового центра. Расходы по строительству офисного здания составят $2,5 млн, а расходы по строительству торгового центра — $3,5 млн. Сделаны следующие предположения относительно ожидаемых доходов (см. табл.).

Офисное здание

Торговый центр

360000

410000

365000

430000

375000

440000

375000

450000

400000

460000J

405000

465000

410000

470000

Предполагается, что стоимость офисного здания будет расти на 5% в год в течение 7-летнего периода владения, тогда как стоимость торгового центра — на 3% в год. Инвесторы, вкладывающие средства в строительство офисных зданий и торговых центров, ожидают 17 и 19% прибыли соответственно. Определить наиболее эффективное использование участка. Вы хотите обновить для вашего производства необходимый вам комплект оборудования. Полная стоимость его воспроизводства — $36 тыс., стоимость замещения — $30 тыс. Оценщик определил обоснованную рыночную стоимость вашего оборудования в использовании $18 тыс. Анализ сопоставимых продаж показал, что данный комплект оборудования идет за $50 тыс. Определить обоснованную рыночную стоимость при перемещении интересующего вас комплекта, если завод-изготовитель может обеспечить новым оборудованием покупателя только через 3 года. Вы оцениваете производственную линию по выпуску стеклянных игрушек производительностью 1 тыс. ед. в день. Ей 4 года, она в прекрасном состоянии и соответствует современным стандартам. Однако за последние 2 года значительно возросла конкуренция со стороны зарубежных производителей. В результате этого владелец завода использует оборудование лишь на 80%. Стоимость воспроизводства данной линии составляет $1 млн. Физический износ приблизительно равен 15%. Чему равна обоснованная рыночная стоимость установленного оборудования (в пользовании), если фактор масштаба определен в размере 0,7? Хронологический возраст оцениваемой машины составляет 7 лет. Нормальный срок ее службы — 10 лет. В результате инспектирования и обсуждения с собственником определено, что остающийся срок службы машины составляет 5 лет. Каков эффективный возраст машины? Клиент знает, что через 5 лет потребуется замена компрессора. Цена нового компрессора равна $200 тыс. Сколько должен положить клиент на счет сегодня, чтобы при 8% годовых у него через 5 лет накопилась сумма, необходимая для покупки компрессора? Предположим, что машину можно немедленно приобрести у фирмы-производителя. Полная стоимость замещения на сегодня составляет $12 тыс. Возраст оцениваемой машины — 2 года. Осмотр позволил определить величину физического износа в 20%. Нормальный срок службы — 20 лет. Какова текущая обоснованная рыночная стоимость неустановленной машины? Предприятие приобретает оборудование по лизингу стоимостью 2 млн руб. Срок лизинга — 10 лет. Годовая процентная ставка (с учетом комиссионных) — 20%. Выплата платежей по лизингу производится равными суммами два раза в год. Рассчитать сумму платежа по лизингу. Определить восстановительную стоимость специального шкафа для хранения деталей в обеспыленной среде. Шкаф изготовлен по индивидуальному заказу ц на рынке оборудования аналогов не имеет. Спрос на данный шкаф (поскольку он имеет узкое назначение) отсутствует. Габаритные размеры шкафа 600 х 600 к х 180 мм.

В качестве однородного объекта выбран медицинский шкаф, размеры которого 500 х 400 х 2000 мм. Цена медицинского шкафа 5 тыс. руб. Коэффициент рентабельности для данной пользующейся спросом продукции 0,25. Уставный капитал акционерного общества в размере 1 млн ден. ед. разделили на 800 обыкновенных акций и 200 привилегированных. Предполагаемый размер прибыли к распределению между акционерами — 200 тыс. ден. ед. Фиксированный дивиденд по привилегированным акциям — 20%. Каков предполагаемый размер дивиденда у владельца обыкновенных акций? Рассчитать доходность акции ОАО «Т», если ее цена на 15 марта 2001 г. составляет 100 ден. ед., а куплена она 1 декабря 1999 г. за 90 ден. ед.; дивиденд, выплаченный за этот период, составил 20 ден. ед., комиссия при покупке — 5%? Найти доход на акцию (EPS), если чистая прибыль ОАО «Т» составляет 800 тыс. ден. ед. и оно выпустило 10 тыс. акций. Инвестор продал акцию со скидкой 15% по сравнению с первоначальной ценой продажи. При этом размер дохода на акцию составил 6%. Какова была бы доходность акции, если бы он продал ее по первоначальной цене продажи? Предприятие выпускает 10%-ные привилегированные акции по цене 60 у. е. После затрат на размещение предприятие получает 57 у. е. Налог на прибыль 40%. Рассчитайте посленалоговую стоимость капитала, пблученно- го за счет этих акций, допуская, что они вечные. Какова будет посленалоговая стоимость капитала, еслй акции будут выкупаться через 5 лет за 66 у. е.? Цена облигации на эффективном рынке капитала — 850 тыс. руб., номинальная ценность 1000 тыс. руб., купонная ставка 8%. Рассчитайте доходность инвестора, если он будет владеть этой облигацией 10 лет (до ее погашения). Определите сегодняшнюю ценность привилегированной акции, если дивиденд по ней составляет 4,5%, а номинальная ценность — 100 тыс. руб. и требуемая доходность — 9%. По десятилетним облигациям с номинальной ценностью 1 млн руб. купонная ставка (8% годовых) выплачивается и начисляется 1 раз в полугодие. Какая годовая купонная ставка должна выплачиваться при получении дохода 1 раз в год, чтобы цена облигаций не изменилась? Размер дивиденда, выплачиваемого фирмой «Дельта» в настоящий момент, составляет $125 на одну акцию. Ожидается, что первые три года дивиденд будет увеличиваться на 15% в год, следу-

" ющие три года — на 7,5%, а в дальнейшем будет поддерживаться постоянный темп роста — 5%. Рассчитайте сегодняшнюю ценность акций для инвестора, требующего 20% на свои инвестиции. Анализ показал, что дивиденд по акциям фирмы АВС будет снижаться на 20% в год. Текущий дивиденд составляет $5 на акцию. Рассчитайте сегодняшнюю ценность этой акции для инвестора, требуемая доходность которого составляет 14%. Предположим, что рыночная стоимость активо^ предприятия оценивается в $40 тыс., нормализованная чистая прибыль — $8 тыс. Средний доход на активы — 15%. Ставка капитализации — 20%. Необходимо оценить стоимость гудвилла. Аудиторско-консалтинговая с^ирма к 2000 г. завоевала прочные позиции на рынке. Рассчитать стоимость бренда (наименование + + товарный знак) на 1 января 2001 г. (прогнозный курс доллара — 7 тыс. руб./$). Объем реализации — 17 млрд руб. в год. При

этом известно, что 45% суммы получены за счет услуг по аудиту, 30% — по оценке, 25% — другие консалтинговые услуги. Исследование рынка показало, что имеется возможность реализовывать услуги: аудиторов — на 25% выше среднерыночных; оценщиков — на 10% выше среднерыночных; консалтинг — 0%.

Предполагается, что первые 5 лет доходы будут расти на 10% в год, а через 5 лет — на 5%. Определите стоимость гудвилла компании по следующим данным: стоимость чистых активов — $100 тыс.; прогнозируемая прибыль — $27 тыс.

По среднеотраслевым данным доходность аналогичных компаний составляет 20% на собственный капитал при коэффициенте капитализации 30%. Определите стоимость торговой марки предприятия, занимающегося продажей станков. Рынок не насыщен. Партнер поставляет предприятию станки по цене на 3% ниже среднеоптовой. Оптовая цена станка — $30 тыс. Розничная цена — $35 тыс. Объем продаж устойчив — 2 тыс. шт. в год. Операционные расходы торговой фирмы — 80% от выручки. Коэффициент капитализации — 25%.

<< | >>
Источник: Есипов В. Е., Маховикова Г. А., Терехова В. В.. Оценка бизнеса. 2-е изд. 2006

Еще по теме Оценка кадрового потенциала как составляющей стоимости предприятия:

  1. Глава 2. КАДРОВЫЙ ПОТЕНЦИАЛ ПРЕДПРИЯТИЯ
  2. Оценка стоимости предприятия как действующего
  3. Внутрифирменное обучение как технология развития кадрового потенциала организации
  4. Стратегический потенциал компании — основа оценки стоимости бизнеса
  5. Оценка кадров на предприятиях Японии
  6. Центр оценки как технология кадровой работы
  7. Проведение квалиметрической оценки персонала как целевая функция кадровых служб
  8. Кадровый потенциал.
  9. 3. Формирование кадрового потенциала
  10. КРИТЕРИИ И ПОКАЗАТЕЛИ ОЦЕНКИ ЭФФЕКТИВНОСТИ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ РЕСУРСНОГО ПОТЕНЦИАЛА ПРЕДПРИЯТИЯ
  11. Научно-технический потенциал и его составляющие
  12. Долговые ценные бумаги как объект оценки. Цели, стандарты стоимости, подходы к оценке
  13. Глава 12 КАДРОВЫЙ ПОТЕНЦИАЛ РЕГИОНАЛЬНОГО И МУНИЦИПАЛЬНОГО УПРАВЛЕНИЯ
  14. Кадровый потенциал территориального управления
  15. Кадровый потенциал науки и техники
  16. 3.3. Научная составляющая инновационного потенциала в Поволжском федеральном округе
  17. Система стоимостной и индексной оценки совокупного производственного потенциала предприятий АПК и показатели ее измерения
  18. Пути повышения результативности кадрового потенциала в структурах территориального управления
  19. ОЦЕНКА СТОИМОСТИ И ЭФФЕКТИВНОСТЬ ПРЕДПРИЯТИЯ
  20. ОЦЕНКА СТОИМОСТИ ПРЕДПРИЯТИЙ В СЕТЕВОЙ ЭКОНОМИКЕ
- Бюджетная система - Внешнеэкономическая деятельность - Государственное регулирование экономики - Инновационная экономика - Институциональная экономика - Институциональная экономическая теория - Информационные системы в экономике - Информационные технологии в экономике - История мировой экономики - История экономических учений - Кризисная экономика - Логистика - Макроэкономика (учебник) - Математические методы и моделирование в экономике - Международные экономические отношения - Микроэкономика - Мировая экономика - Налоги и налолгообложение - Основы коммерческой деятельности - Отраслевая экономика - Оценочная деятельность - Планирование и контроль на предприятии - Политэкономия - Региональная и национальная экономика - Российская экономика - Системы технологий - Страхование - Товароведение - Торговое дело - Философия экономики - Финансовое планирование и прогнозирование - Ценообразование - Экономика зарубежных стран - Экономика и управление народным хозяйством - Экономика машиностроения - Экономика общественного сектора - Экономика отраслевых рынков - Экономика полезных ископаемых - Экономика предприятий - Экономика природных ресурсов - Экономика природопользования - Экономика сельского хозяйства - Экономика таможенного дел - Экономика транспорта - Экономика труда - Экономика туризма - Экономическая история - Экономическая публицистика - Экономическая социология - Экономическая статистика - Экономическая теория - Экономический анализ - Эффективность производства -