Оценка гостиниц
Оценка гостиниц имеет ряд специфических особенностей по сравнению с другими видами собственности. Например, общая площадь помещений гостиницы не имеет такого большого значения, как способность гостиницы привлечь клиентов.
Эта способность во многом определяется ее ме-Таблица 6.49
Типовые проценты платежей по дополнительной арендной плате1
№ п/п | Направления торговли | Процент с оборота |
1 | Овощной магазин | 1,5 |
2 | Универмаг | 3 |
3 | Мебельный магазин | 5 |
4 | Ресторан | 5,5 |
5 | Электротовары | 7 |
6 | Магазин одежды | 7,5 |
7 | Спортивные магазины | 8 |
8 | Модная женская одежда | 9 |
9 | Ювелирные изделия | 10 |
стоположением и рядом других факторов, которые должны быть выяснены оценщиком при личной инспекции.
Как правило, гостиницы по своим техническим характеристикам очень трудно переоборудовать под объекты другого назначения, например офисы, оздоровительные центры, лечебные учреждения и т. д. Однако в нашей стране имеется большое количество ведомственных гостиниц, которые строились без учета требований рыночной экономики. Поэтому при оценке гостиниц, например для целей приватизации, оценщик должен провести анализ наилучшего и наиболее эффективного использования, так как может оказаться, что сегодняшнее использование гостиницы не является наилучшим и наиболее выгодным.
Если в результате анализа выяснится, что текущее использование гостиницы является наилучшим й наиболее эффективным, то в процессе инспекции оценщик должен получить ответы на следующие вопросы. Какие существуют юридические ограничения на использование гостиницы, кто является ее владельцем и каковы его права? Каковы источники дохода гостиницы, т. е. каково соотношение дохода от сдачи номеров и эксплуатации баров, ресторанов, банкетных залов и других помещений? Каков уровень комфорта и разрядность гостиницы? Какова мебель в гостинице, не является ли она арендованной?
1 Коростелев С. 77. Основы теории и практики оценки недвижимости. — М„ 1998. С. 144. Какова дифференциация номеров гостиницы по уровню комфорта и уровню оплаты? Каков уровень продаж аналогичных напитков в барах и ресторанах гостиницы? Имеются ли комнаты для обслуживающего персонала? Каков уровень затрат на текущий и капитальный ремонт здания и содержание прилегающей территории?
В нашей стране процесс приватизации гостиниц находится в начальной стадии. Владельцем большинства из них является государство в лице Госкомимущества РФ, которое передает их в хозяйственное ведение или оперативное управление министерствам и ведомствам. Процесс приватизации гостиниц должен сопровождаться независимой экспертной оценкой. При этом основным методом оценки должен быть доходный. В наших условиях применение этого метода будет наталкиваться на ряд серьезных трудностей, связанных прежде всего с определением ставки капитализации. Однако профессионализм оценщика и определяется тем, что он находит обоснованное решение в этих непростых условиях с учетом всех собранных им рыночных данных.
При проведении инспекции важно собрать как можно больше информации об объекте, чтобы затем использовать ее в процессе оценки. Необходимо изучить всю финансовую документацию за последние три года и любыми доступными путями получить информацию о потенциальных доходах от эксплуатации гостиницы. При этом необходимо валовой доход разбить по отдельным статьям: оплата номеров, банкетных и конференц-залов, арендная плата за помещения ресторанов и баров, прачечных, кафе, киосков и т. д.
Расходы также должны быть разбиты на отдельные статьи: расходы на ремонт, зарплата, административные расходы, реклама и т. д.
Необходимо также выяснить категории клиентов, пользующихся гостиницей как в будни, так и в выходные дни.
В процессе инспекции целесообразно рассчитать коэффициент занят тости на койку и на номер в гостинице на недельной, месячной и годовой базе, а также достигнутый уровень ставки дохода за номер на базе номер в сутки и сравнить его с тарифными ставками.
После проведения инспекции необходимо изучить рыночные условия для данного сегмента рынка и прежде всего уяснить, к какому классу относится оцениваемая гостиница. После этого уточняется, какая конкуренция существует в этом классе гостиниц и какова она будет в будущем.
Еще по теме Оценка гостиниц:
- Гостиница для собак
- Маркетинг гостиниц, ресторанов, транспортных организаций
- Глава 6 Человек-паук в шикарной гостинице
- 35.2.3. ПРИНЦИПЫ ОЦЕНКИ, ИСПОЛЬЗУЕМЫЕ ПРИ ОЦЕНКЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ РАЗЛИЧНЫХ ОБЪЕКТОВ ОЦЕНКИ
- Общая характеристика подходов и методов оценки. Специфика оценки предприятий в Российской Федерации
- РАЗДЕЛ 3. ПОДХОДЫ К ОЦЕНКЕ И МЕТОДЫ ОЦЕНКИ СТОИМОСТИПРАВ НА ОБЪЕКТЫ ПРАВА ИНТЕЛЛЕКТУАЛЬНОЙСОБСТВЕННОСТИ
- Основные этапы процесса оценки недвижимости а к оценке недвижимости - доходный, сравнительный и затратный.
- Глава 8 ОЦЕНКА ФИНАНСОВЫХ АКТИВОВ ИОБЯЗАТЕЛЬСТВ ПРЕДПРИЯТИЯ В РАМКАХЗАТРАТНОГО ПОДХОДА К ОЦЕНКЕ БИЗНЕСА
- Место оценки машин и оборудования в общей системе оценки имущественного комплекса предприятий
- Место оценки полезности технологии на техническом уровнев оценке ее коммерческого потенциала