<<
>>

Оценка частичных прав собственности на недвижимость (на примере оценки рыночной величины арендной платы)

Неполные права собственности предполагают меньший объем прав относительно полного права собственности. Неполные права появляются в ситуации, когда какую-либо группу правомочий, относящихся к имуществу, собственник может передать другим субъектам на неопределенный срок или ограниченный период времени.

Наиболее распространенным неполным правом собственности, как показывает практика гражданского оборота, выступают арендные права, формирующиеся в договорах аренды. В соответствии со ст. 606 ГК договором аренды признается гражданско-правовой договор, в силу которого арендодатель обязуется 12* предоставить арендатору определенное имущество, например объект недвижимости, во временное владение и пользование или во временное пользование, а арендатор должен уплачивать за это арендодателю арендную плату. Права и обязанности сторон могут быть сложными и зависеть от конкретных условий их договоров.

Для оценщика наибольший интерес представляет определение рыночной величины арендной платы. Следует признать, что в российской оценочной среде не сложилось однозначного определения рыночной величины арендной платы. Многие российские оценщики не находят в составе объектов оценки, установленных ст. 5 Федерального закона РФ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ, величину арендной платы. В действительности при проведении оценки арендной платы в качестве объекта оценки выступают арендные права, которые относятся к группе объектов оценки, установленных данным законом, — «право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества».

Наиболее удачное определение рыночной величины арендной платы указано в Международных стандартах оценки. В соответствии с МСО рыночная арендная плата — расчетная денежная сумма, за которую имущество или пространство в пределах имущества было бы сдано в аренду на дату оценки, в коммерческой сделке, на надлежащих условиях мейсду заинтересованным арендодателем и заинтересованным арендатором, после надлежащего маркетинга, в которой каждая сторона действовала бы, будучи хорошо осведомленной, расчетливо и без принуждения.

Расчет арендной платы зависит от различных условий, среди которых особое место занимают риски, связанные с собственностью на сданное в аренду имущество. В зависимости от уровня риска международные стандарты финансовой отчетности выделяют следующие виды аренды. Операционная аренда — это аренда, при которой арендодатель, по сути, сохраняет за собой все риски, связанные с собственностью на сданное в аренду имущество. Финансовая аренда — аренда, при которой к арендатору переходят главным образом все риски и вознаграждения, связанные с собственностью на актив. Титул при этом может как передаваться, так и нlt;е передаваться.

В целом арендные права оцениваются на тех же самых принципах, что и право собственности, однако с учетом различий, создаваемых договором аренды, обременяющим право собственности. Так, при проведении оценки арендной платы объектов недвижимости, рынок аренды кото-

рых достаточно развит, т. е. у оценщика имеется информация о договорах аренды с объектами недвижимости, сходными по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам с объектом оценки, наиболее корректная и точная оценка достигается в случае использования методов сравнительного подхода. Если же такая информация отсутствует, следует определять доходность объекта недвижимости, используемого в качестве реального актива (для производства товаров и услуг), что сделать явно Сложнее[47]. В этом случае следует отличать рентный доход объекта недвижимости от дохода, генерируемого бизнесом, связанным с данным объектом. Очевидно, что, рассматривая объект недвижимости в качестве реального актива, арендная плата будет составлять только часть дохода от бизнеса, а именно — денежную сумму, которая остается после оплаты всех иных факторов производства. Таким образом, расчет арендной платы объекта недвижимости как реального актива осуществляется методом остатка в рамках доходного подхода, который можно записать в виде следующей формулы:

(6.1)

где Ар — арендная плата (рентный доход) объекта недвижимости; if — доход от бизнеса в г-й период; Cf — плата за использование в бизнесе наемного труда в г-й период; Cf — плата за использование в бизнесе капитала в г-й период; Cf* — плата за управление бизнесом в г-й пе

риод; п— срок договора аренды; г/ — ставка дисконтирования;


Числитель формулы (6.1) представляет собой текущую стоимость разницы между доходами от бизнеса и платой за пользование иными факторами производства, задействованными в данном конкретном бизнесе, а знаменатель — показатель, позволяющий «пересчитать» числитель в равновеликие периодические платежи таким образом, чтобы текущая стоимость разницы между доходами от бизнеса и платой за пользование иными факторами производства осталась неизменной.

В составе рассчитанного по формуле (6.1) рентного дохода (Ар) обычно остаются (не вычитаются из дохода от бизнеса) средства на оплату персонала, ресурсов, относящимся'к элементам объекта недвижимости (земле, строениям, коммуникациям и пр.).

Формула (6.1) предполагает, что для осуществления бизнеса предприниматель использует только один объект недвижимости, за который и рассчитывается арендная плата. Если для ведения бизнеса используются и иные объекты недвижимости, то доход от бизнеса следует уменьшить на величину рентного дохода, генерируемого иными объектами недвижимости. Это сделать достаточно просто, когда рентный доход можно определить с помощью рыночной информации, и крайне затруднительно, если такая информация отсутствует.

При расчете по вышеуказанной формуле важно также учитывать, какой вид стоимости определяется. Например, при расчете рыночной стоимости следует рассмотреть различные варианты ведения бизнеса на оцениваемом объекте недвижимости и выбрать тот вариант, который приводит к наибольшему рентному доходу, что не требуется при расчете инвестиционной стоимости.

Пример. В аренду сроком на 3 года сдается часть (участок) набережной протяженностью 98 погонных метров. В соответствии с НЭИ предполагается использовать часть набережной для размещения стационарного дебаркадера, используемого под ресторан. Общая площадь ресторана составляет 2500 м2. Как показывают рыночные исследования, величина арендной платы ресторана составляет $600 за м2 в год, процент недозагрузки и потерь при сборе арендной платы за ресторан в первый год равен 40% от ПВД, процент недозагрузки и потерь при сборе арендной платы за ресторан в последующие годы составляет 8% от ПВД. Из анализа рынка также следует, что процент операционных расходов составляет 20% от ДВД. Кроме того, арендатору необходимо ежегодно тратить деньги на освидетельствование дебаркадера в размере $15 тыс. Ежегодная компенсация затрат арендатора на покупку дебаркадера и его реконструкцию под ресторан составляет $400 тыс.

Величина ставки дисконтирования равна 19%. Необходимо определить годовую рыночную величину арендной платы за участок набережной при условии авансового взноса арендной платы. Определяем величину годового дохода от бизнеса арендатора (ДВД), связанного со сдачей ресторана в аренду, в первый и в последующие годы:

а)              доход от бизнеса арендатора в 1-й год:

2500 х 600 х (1 - 0,4) = $900 000;

б)              доход от бизнеса арендатора во 2-й и 3-й годы:

2500 х 600 х (1 - 0,08) - $ 1 380 000. Определяем величину ежегодных затрат арендатора, в том числе с учетом затрат арендатора на покупку дебаркадера и его реконструкцию под ресторан, в первый и в последующие годы:

а)              затраты арендатора в 1-й год:

900 000 х 0,2 + 400 000 + 15 000 = $595 000;

б)              затраты арендатора во 2-й и 3-й годы:

1 380 000 х 0,2 + 400 000 + 15 000 - $691 000. Определяем годовую рыночную величину арендной платы за оцениваемый участок набережной:

Другим случаем использования метода доходного подхода при расчете арендной платы является ситуация, когда у оценщика имеется возможность достаточно точно определить стоимость полного права собственности актива, величина арендной платы которого подлежит оценке. С точки зрения экономического содержания данного метода наиболее корректно называть его компенсационным (или инвестиционным) методом. Данный метод основан на формулах сложного процента (прежде всего на 6-й функции сложного процента), а также на общепринятой структуре арендного платежа. Как известно из общей экономической теории, величина арендной платы в общем виде представляет собой сумму двух составляющих:^

(6.2)

где Ар — арендная плата объекта недвижимости; у — среднерыночная норма доходности (доход на капитал); d — амортизация арендуемого актива (доход на возврат капитала).

Учитывая данное обстоятельство, оценка арендной платы объектов недвижимости (далее — объекты недвижимости или активы) инвестиционным (компенсационным) методом заключается в определении величины рентного платежа, обеспечивающего арендодателю получение дохода от актива, т. е. дохода на капитал, и компенсации основной суммы капитала. Иными словами, при расчете арендной платы моделируется ситуация, когда арендодатель затратил денежные средства на приобретение (покупку или создание) объекта недвижимости с целью сдать это имущество в аренду на определенный срок. В этом случае арен-

додатель (как и л1рбой рациональный правообладатель имущества) рассчитывает на такую величину арендной платы, которая позволит по окончании срока аренды восстановить актив до его состояния на дату заключения договора аренды и получить нормальный (среднерыночный) доход на капитал. Следовательно, для определения арендной платы инвестиционным методом одним из важнейших показателей выступают срок договора аренды и среднерыночная норма доходности. Таким образом, главную идею компенсационного метода можно выразить в виде следующих уравнений:

или

где V— стоимость объекта недвижимости на дату сдачи его в аренду; п — срок договора аренды.

Из уравнения (6.3) следует, что величина арендной платы — величина, гарантирующая арендодателю уровень дохода от актива, позволяющий компенсировать альтернативное использование капитала, величина стоимости которого равна рыночной стоимости объекта недвижимости (арендуемого актива). Учитывая, что арендная плата в рамках инвестиционного метода — это производное от рыночной стоимости арендуемого имущества, а также базируясь на уравнении (6.3), формулу для расчета величины арендной платы (при условии ее авансового взноса и полного обесценения актива к концу срока договора аренды) можно записать так:

(6.5)

— фактор будущей стоимости авансового аннуите-

та за период, равный сроку договора аренды.

Для практического применения инвестиционного метода при условии авансового взноса арендной платы и полного обесценения актива

к концу срока договора аренды формулу расчета арендной платы можно также выразить следующим образом:

(6.6)

где Аа(п; у) — фактор авансового взноса на амортизацию (6-я функция сложного проценту), рассчитанный исходя из установленной ставки процента (у) и срока договора аренды (п).

Использование авансового взноса на амортизацию позволяет определить величину арендной платы в полном соответствии с уравнением (6.3). Графическая интерпретация использования авансового взноса на амортизацию при определении арендной платы инвестиционным методом показана на рис. 6.2.

Как показывает практика, объекты недвижимости практически никогда не теряют полностью свою стоимость за период, равный сроку договора аренды, обычно заключаемого на 1-3 года. В случае, когда объект недвижимости не полностью теряет свою стоимость за период договора аренды, арендная плата будет состоять из двух слагаемых:

платежа, равного величине, на которую возросла (уменьшилась) стоимость актива за период договора аренды, умноженной на фактор взноса на амортизацию (при авансовом взносе арендной платы используется фактор авансового взноса на амортизацию); платежа, равного стоимости актива на дату окончания срока заключения договора аренды, умноженной на норму доходности (при авансовом взносе арендной платы данный платеж должен быть продисконтирован на начало периода).

Таким образом, формула расчета арендной платы инвестиционным методом при условии авансового взноса арендной платы будет выглядеть следующим образом:

(6.7)

где Vn — стоимость арендуемого объекта недвижимости на дату окончания срока договора аренды.

Первое слагаемое правой части формулы (6.7) — платеж, компенсирующий арендодателю снижение рыночной стоимости актива с учетом упущенной выгоды за период, равный сроку договора аренды. Второе слагаемое правой части формулы (6.7) — платеж, компенсирующий арендодателю упущенную выгоду с величины стоимости арендуемого объекта недвижимости на дату окончания срока договора аренды. Рассчитанная таким способом арендная плата полностью соответствует уравнению (6.3), т. е. будущая стоимость (на дату окончания срока договора аренды) арендных платежей равна будущей стоимости капитала, равного стоимости объекта недвижимости на дату сдачи объекта в аренду за минусом остаточной стоимости объекта аренды:

(6.8)

(6.9)

ставки дисконтирования равна 15%. Необходимо определить годовую рыночную величину арендной платы за комплекс при условии авансового взноса арендной платы с учетом того, что: а) стоимость комплекса на дату окончания срока договора аренды снизится на 30%; б) стоимость комплекса на дату окончания срока договора аренды снизится на 100%; в) стоимость комплекса на дату окончания срока договора аренды возрастет на 20%. Определяем годовую рыночную величину арендной платы за комплекс с учетом того, что стоимость комплекса на дату окончания срока договора аренды снизится на 30%:


Определяем годовую рыночную величину арендной платы за комплекс с учетом того, что стоимость комплекса на дату окончания срока договора аренды снизится на 100%:


Определяем годовую рыночную величину арендной платы за комплекс с учетом того, что стоимость комплекса на дату окончания срока договора аренды возрастет на 20%:


Несмотря на то что в российской оценочной среде не сложилось однозначного определения рыночной величины арендной платы, ряд разработок в сфере оценки арендной платы заслуживает серьезного внимания. Прежде всего данные разработки касаются использования массовой оценки рыночной величины арендной платы, активно используемой как в Санкт-Петербурге, так и в других субъектах Российской Федерации.

Как известно, массовая оценка — систематизированный метод получения оценок рыночных стоимостных характеристик большой группы объектов недвижимости на обширной географической территории с использованием методов статистической обработки информации на базе сравнительно большого количества аналогов с использованием минимального набора объективно измеряемых ценообразующих факторов, являющихся общими для всех аналогов. Задача массовой оценки обычно выражается в моделировании рынка недвижимости в достаточно большом географическом регионе. Наиболее успешным примером! реализации массовой оценки для определения рыночной величины арендной платы служит разработанная в Санкт-Петербурге методика определения арендной платы за объекты нежилого фонда, арендодателем которых является Санкт-Петербург (далее — методика). Методика была разработана по результатам статистического моделирования рынка аренды нежилых помещений Санкт-Петербурга методами пассивного многофакторного эксперимента и впервые в России обеспечила расчет и начисление индивидуальных арендных ставок за нежилые помещения, арендодателем которых выступал крупный мегаполис, с учетом объективных соотношений, сложившихся на развивающемся рынке недвижимости. Методика, разработанная в 1998 г. специалистами ГУ «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости», с учетом ряда корректировок до сих пор активно применяется в Санкт- Петербурге. Более того, в 2004 г. методика была закреплена Законом Санкт-Петербурга «О методике определения арендной платы за объекты нежилого фонда, арендодателем которых является Санкт-Петербург» от 14 июля 2004 г. Mb 387-58.

В соответствии с методикой для каждого из трех видов использования объектов нежилого фонда (торговое, офисное, производственноскладское) определяется рыночная ставка арендной платы Лбза квадратный метр в год:

Аб = Ао х Кх х К2 х К3 х КА х К5 х К6 х Кт              (6.10)

где Аб — рыночная ставка арендной платы; Ао — базовая ставка (за квадратный метр в год в условных единицах); Кх — коэффициент местоположения; К2 — коэффициент площади; К3 — коэффициент этажа; КА — коэффициент состояния; К5 — коэффициент типа входа; К6 — коэффициент типа здания; К7 — коэффициент благоустройства.

Итоговая величина арендной платы, которая используется для заключения договора аренды, определяется как максимальная величина арендной платы из трех видов использования объектов нежилого фонда (торговое, офисное, производственно-складское). Таким образом, реализуется важнейший принцип оценки рыночной стоимости, — принцип наилучшего и наиболее эффективного использования, что является одной из отличительных особенностей методики.

Другой особенностью методики является комплексный расчет коэффициента местоположения с учетом территориального зонирования, влияния магистралей, центра города и локальных центров. 

<< | >>
Источник: Есипов В. Е., Маховикова Г. А., Терехова В. В.. Оценка бизнеса. 2-е изд. 2006

Еще по теме Оценка частичных прав собственности на недвижимость (на примере оценки рыночной величины арендной платы):

  1. Оценка неполных прав собственности
  2. Оценка прав на объекты промышленной собственности
  3. Методы оценки прав на объекты интеллектуальной собственности
  4. 36.4.2. ОЦЕНКА ИТОГОВОЙ ВЕЛИЧИНЫ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ПРЕДПРИЯТИЯ (БИЗНЕСА)
  5. Оценка прав на объекты интеллектуальной собственности, неотделимые от индивидуума
  6. Глава 37 ОЦЕНКА РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ
  7. 37.4. СРАВНИТЕЛЬНЫЙ (РЫНОЧНЫЙ) ПОДХОД К ОЦЕНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ
  8. 4.6 Рыночный (сравнительный) подход к оценке стоимости объектов недвижимости
  9. Методические подходы к оценке рыночной стоимости объектов недвижимости
  10. Особенности оценки отдельных объектов и прав собственности, используемых для бизнеса
  11. Основные подходы и принципы оценки недвижимости затратного подхода к оценке объекта недвижимости.
  12. Пример 10 Оценка с использованием рыночного подхода
  13. Обобщение результатов, полученных в рамках каждого подхода к оценке, и определение итоговой величины стоимости объекта оценки
  14. Основные этапы процесса оценки недвижимости   а к оценке недвижимости - доходный, сравнительный и затратный.
- Бюджетная система - Внешнеэкономическая деятельность - Государственное регулирование экономики - Инновационная экономика - Институциональная экономика - Институциональная экономическая теория - Информационные системы в экономике - Информационные технологии в экономике - История мировой экономики - История экономических учений - Кризисная экономика - Логистика - Макроэкономика (учебник) - Математические методы и моделирование в экономике - Международные экономические отношения - Микроэкономика - Мировая экономика - Налоги и налолгообложение - Основы коммерческой деятельности - Отраслевая экономика - Оценочная деятельность - Планирование и контроль на предприятии - Политэкономия - Региональная и национальная экономика - Российская экономика - Системы технологий - Страхование - Товароведение - Торговое дело - Философия экономики - Финансовое планирование и прогнозирование - Ценообразование - Экономика зарубежных стран - Экономика и управление народным хозяйством - Экономика машиностроения - Экономика общественного сектора - Экономика отраслевых рынков - Экономика полезных ископаемых - Экономика предприятий - Экономика природных ресурсов - Экономика природопользования - Экономика сельского хозяйства - Экономика таможенного дел - Экономика транспорта - Экономика труда - Экономика туризма - Экономическая история - Экономическая публицистика - Экономическая социология - Экономическая статистика - Экономическая теория - Экономический анализ - Эффективность производства -