Метод техники остатка для земли
Расчеты данным методом выполняются в несколько шагов.
1. Чистый операционный доход распределяется между землей, зданиями и сооружениями. Для определения дохода, относимого к зданиям и сооружениям, необходимо стоимость зданий и сооружений умножить на коэффициент капитализации зданий и сооружений:
где — текущая стоимость зданий и сооружений;— чистый операционный доход, приходящийся на здания и сооружени — коэффициент капитализации для зданий и сооружений.
Коэффициент капитализации для зданий и сооружений можно взять из таблицы шести функций сложного процента (графа «Взнос на амортизацию денежной единицы») или рассчитать по формуле:
где Re03M — коэффициент возмещения (возврата) капитала; R3eM — коэффициент капитализации для земли. Капитализация в этом случае проводится только по ставке дохода на инвестиции без учета возмещения капитала, так как считается, что земля не изнашивается.
" 2. Определяется остаток чистого операционного дохода, относимый
к земле, — из общего чистого операционного дохода вычитается доход, относимый к зданиям и сооружениям:
где Y3eM — чистый операционный доход, относимый к земле; Y — общий чистый операционный доход.
3. Рассчитывается остаточная стоимость земли путем капитализации остаточного чистого операционного дохода от земли:
где V3eM — остаточная стоимость земли; R3eM — коэффициент капитализации для земли.
Пример. Предположим, что стоимость недавно построенных зданий и сооружений составляет $450 тыс., а продолжительность их экономически полезной жизни — 50 лет. Соответствующая им ставка дохода на инвестиции определена в 12%, поскольку именно такой уровень доходности обеспечивает конкурентоспособность данного проекта по сравнению с другими вариантами инвестиций, характеризующимися схожим риском. Возмещение инвестиций в здания должно вестись по прямолинейному методу. Ежегодная норма возврата капитала составляет 2% (100%/50 лет = 2% в год). Следовательно, общая требуемая ставка дохода для зданий и сооружений равна 14% (12% + 2% = 14%). Годовой чистый операционный доход для первого года оценивается в $65 тыс. Требуемая ставка дохода на $450 тыс., вложенных в здания и сооружения, составляет 14%, или $63 тыс. Если вычесть эту величину из суммы чистого операционного дохода в $65 тыс., то получим $2 тыс. остатка для земли. Последняя сумма, капитализированная по ставке
12% при неограниченном сроке получения дохода, позволяет оценить землю в $16 666,67. Доход от земли капитализирован без ограничения срока его получения, поскольку считается, что земля не изнашивается. Таким образом, общая стоимость объекта оценивается 6 $467 тыс. ($450 000 для зданий + $16 666,67 для земли - $466 666,67; округленно $467 000).
Техника остатка для земли может быть использована при определении варианта наилучшего и наиболее эффективного использования. При применении метода техники остатка для земли возможно получение отрицательной величины остаточного дохода, приписываемого земле. Это может свидетельствовать о том, что здание является избыточным улучшением для данного участка.
Еще по теме Метод техники остатка для земли:
- МЕТОД ОСТАТКА
- Метод физического остатка
- Метод остатка
- Система экономико-математических моделей для выбора и анализа вариантов использования инвестиций для внедрения новой техники
- 7.2.3. Рынок земли и рента Специфика фактора производства — земли
- Методы финансирования проектов по освоению земли
- Отношения купли-продажи земли, цена земли
- § 3. Рынок земли. Земельная рента. Цена земли
- Техники для центрирования
- Рынок земли. Цена земли. Рента
- § 2. Альтернативная ценность услуг земли и земельная рента. Равновесие на рынке услуг земли
- Технико-экономические показатели для сравнения вариантов
- Классификация методов оценки качества техники КБН
- Интеграция науки и производства для фирм, выпускающих сложную технику