<<
>>

Метод техники остатка для земли

  При применении данного метода должны быть известны: стоимость зданий и сооружений; чистый операционный доход, приносимый землей, зданиями и сооружениями; коэффициенты капитализации для земли, зданий и сооружений.

Расчеты данным методом выполняются в несколько шагов.

1. Чистый операционный доход распределяется между землей, зданиями и сооружениями. Для определения дохода, относимого к зданиям и сооружениям, необходимо стоимость зданий и сооружений умножить на коэффициент капитализации зданий и сооружений:

где — текущая стоимость зданий и сооружений;— чистый операционный доход, приходящийся на здания и сооружени — коэффициент капитализации для зданий и сооружений.

Коэффициент капитализации для зданий и сооружений можно взять из таблицы шести функций сложного процента (графа «Взнос на амортизацию денежной единицы») или рассчитать по формуле:

где Re03M — коэффициент возмещения (возврата) капитала; R3eM — коэффициент капитализации для земли. Капитализация в этом случае проводится только по ставке дохода на инвестиции без учета возмещения капитала, так как считается, что земля не изнашивается.

"              2. Определяется остаток чистого операционного дохода, относимый

к земле, — из общего чистого операционного дохода вычитается доход, относимый к зданиям и сооружениям:

где Y3eM — чистый операционный доход, относимый к земле; Y — общий чистый операционный доход.

3. Рассчитывается остаточная стоимость земли путем капитализации остаточного чистого операционного дохода от земли:

где V3eM — остаточная стоимость земли; R3eM — коэффициент капитализации для земли.

Пример. Предположим, что стоимость недавно построенных зданий и сооружений составляет $450 тыс., а продолжительность их экономически полезной жизни — 50 лет. Соответствующая им ставка дохода на инвестиции определена в 12%, поскольку именно такой уровень доходности обеспечивает конкурентоспособность данного проекта по сравнению с другими вариантами инвестиций, характеризующимися схожим риском. Возмещение инвестиций в здания должно вестись по прямолинейному методу. Ежегодная норма возврата капитала составляет 2% (100%/50 лет = 2% в год). Следовательно, общая требуемая ставка дохода для зданий и сооружений равна 14% (12% + 2% = 14%). Годовой чистый операционный доход для первого года оценивается в $65 тыс. Требуемая ставка дохода на $450 тыс., вложенных в здания и сооружения, составляет 14%, или $63 тыс. Если вычесть эту величину из суммы чистого операционного дохода в $65 тыс., то получим $2 тыс. остатка для земли. Последняя сумма, капитализированная по ставке

12% при неограниченном сроке получения дохода, позволяет оценить землю в $16 666,67. Доход от земли капитализирован без ограничения срока его получения, поскольку считается, что земля не изнашивается. Таким образом, общая стоимость объекта оценивается 6 $467 тыс. ($450 000 для зданий + $16 666,67 для земли - $466 666,67; округленно $467 000).

Техника остатка для земли может быть использована при определении варианта наилучшего и наиболее эффективного использования. При применении метода техники остатка для земли возможно получение отрицательной величины остаточного дохода, приписываемого земле. Это может свидетельствовать о том, что здание является избыточным улучшением для данного участка. 

<< | >>
Источник: Есипов В. Е., Маховикова Г. А., Терехова В. В.. Оценка бизнеса. 2-е изд. 2006

Еще по теме Метод техники остатка для земли:

  1. МЕТОД ОСТАТКА
  2. Метод физического остатка
  3. Метод остатка
  4. Система экономико-математических моделей для выбора и анализа вариантов использования инвестиций для внедрения новой техники
  5. 7.2.3. Рынок земли и рента Специфика фактора производства — земли
  6. Методы финансирования проектов по освоению земли
  7. Отношения купли-продажи земли, цена земли
  8. § 3. Рынок земли. Земельная рента. Цена земли
  9. Техники для центрирования
  10. Рынок земли. Цена земли. Рента
  11. § 2. Альтернативная ценность услуг земли и земельная рента. Равновесие на рынке услуг земли
  12. Технико-экономические показатели для сравнения вариантов
  13. Классификация методов оценки качества техники КБН
  14. Интеграция науки и производства для фирм, выпускающих сложную технику
- Бюджетная система - Внешнеэкономическая деятельность - Государственное регулирование экономики - Инновационная экономика - Институциональная экономика - Институциональная экономическая теория - Информационные системы в экономике - Информационные технологии в экономике - История мировой экономики - История экономических учений - Кризисная экономика - Логистика - Макроэкономика (учебник) - Математические методы и моделирование в экономике - Международные экономические отношения - Микроэкономика - Мировая экономика - Налоги и налолгообложение - Основы коммерческой деятельности - Отраслевая экономика - Оценочная деятельность - Планирование и контроль на предприятии - Политэкономия - Региональная и национальная экономика - Российская экономика - Системы технологий - Страхование - Товароведение - Торговое дело - Философия экономики - Финансовое планирование и прогнозирование - Ценообразование - Экономика зарубежных стран - Экономика и управление народным хозяйством - Экономика машиностроения - Экономика общественного сектора - Экономика отраслевых рынков - Экономика полезных ископаемых - Экономика предприятий - Экономика природных ресурсов - Экономика природопользования - Экономика сельского хозяйства - Экономика таможенного дел - Экономика транспорта - Экономика труда - Экономика туризма - Экономическая история - Экономическая публицистика - Экономическая социология - Экономическая статистика - Экономическая теория - Экономический анализ - Эффективность производства -