Метод разбиения земельного участка при определении стоимости

Этот метод используется в тех случаях, когда необходимо определить стоимость земельного участка, пригодного для разбиения на отдельные индивидуальные участки. Алгоритм применения метода следующий.

Классический затратный подход, как правило, не применяют непосредственно для оценивания земельных участков. Но заложенный в нем остаточный принцип используют в других методах данного класса, например в методе абстрагирования. Метод абстрагирования, известный также как метод оценки земли по остаточному принципу, основан на затратной модели: из цены продажи освоенного земельного участка вычитается стоимость освоения, определенная как стоимость замещения (восстановительная стоимость). Рассчитанная таким образом стоимость земли используется как дополнительная информация в методе сравнения продаж. Этот метод рекомендован Госкомзе- мом РФ для выполнения кадастровой оценки земельных участков, включая и промышленного назначения, всем субъектам федерации: «Рыночные цены единицы площади земли типичных земельных участков устанавливаются: ...по земельным участкам, застроенным индивидуальными жилыми домами, дачами, коттеджами, садовыми домиками с применением затратного метода, предусматривающего вычитание восстановительной стоимости за минусом износа...

Рассмотренные выше методы достаточно эффективны для оценки земельных участков производственного назначения сравнительно небольших по площади и расположенных в составе селитебных территорий.

Если же оценке подлежат производственные (промышленные) участки, расположенные в производственных, промышленных, коммунально-складских зонах, зонах внешнего транспорта, то их оценивание становится достаточно проблематичным. Ведь в их составе на данный момент мы не в состоянии подобрать достаточного количества проданных или переданных в аренду земельных участков для использования метода сравнения продаж или получить потоки доходов, которые позволили бы воспользоваться одним из методов доходного класса. А это практически все производственные территории населенных пунктов России.

К числу затратных относятся и нормативные методы оценивания земли. Они основаны на использовании жестких нормативов, утвержденных законодательными, руководящими и регламентирующими документами федерального и муниципального уровней и предполагают однозначность оценивания собственности. В Российской Федерации Закон «О плате за землю» предусматривает использование нормативной цены земельных участков в установленных им целях. Введение института нормативной цены земли следует рассматривать как временную, вынужденную, но, по-видимому, социально оправданную меру, предназначенную для регулирования земельных отношений и становления развития земельного рынка.

В Санкт-Петербурге расчет нормативной цены земли за 1 м2 в ставках земельного налога производится в соответствии с распоряжением Администрации Санкт-Петербурга от 26 ноября 2001 г. № 1229-ра.

Со вступлением в силу Закона Санкт-Петербурга от 17 июня 2004 г. № 282-43 «О порядке предоставления объектов, находящихся в собственности Санкт-Петербурга, для строительства и реконструкции» предусматривается передача городских земель и объектов через процедуру торгов. Согласно закону, торги будут вестись по трем основным направлениям: 1) торги по полному пакету документов на право заключения инвестиционного договора на проектирование и строительство; 2) продажа аварийных зданий с правом их реконструкции; 3) торги по так называемому неполному пакету, продажа шестилетнего права аренды земельного участка.

Со II квартала 2004 г. на основании постановления Правительства Российской Федерации от И ноября 2002 г. № 808 «Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков» и в целях исполнения постановления Правительства Санкт-Петербурга от 16 марта

2004 г. № 405 «О предоставлении в аренду находящихся в государственной собственности и расположенных на территории Санкт-Петербурга земельных участков» проводятся торги по третьему варианту.

4.2. Оценка стоимости зданий и сооружений

Оценка восстановительной стоимости или стоимости замещения осуществляется: методом сравнительной единицы; методом поэлементного расчета (разбивки на компоненты); индексным способом оценки.