Метод разбиения на виды износа
В соответствии с этим методом совокупный износ определяется как сумма физического, функционального и внешнего износа здания:
Физический износ — физическое ухудшение объекта включает любое его физическое изнашивание и определяется путем суммирования устранимого и неустранимого износа:
Расчет неустранимого износа производится по формуле:
где эф. возр. — эффективный возраст здания; экон. ж. — экономический срок жизни.
Любой недостаток можно исправить, но если при этом затраты превосходят потенциальные выгоды, он считается неустранимым.
Физический износ может быть определен путем непосредственного обследования элементов здания. Значения величин износа будут определяться опытом и знаниями оценщика. В ряде случаев для этой работы могут быть привлечены специалисты.
Функциональный износ — износ, связанный с дополнениями и улучшениями, также делится на устранимый и неустранимый износ. Если износ устраним, то он определяется как разница между затратами на установку какой-либо системы на оцениваемом объекте и затратами на ее установку на новом объекте.
Пример. Система горячего водоснабжения в новом доме стоит $20 тыс., а чтобы установить ее в старом доме потребуется $25 тыс. Значит, функциональный износ составит $5 тыс.
В теории оценки имеется понятие, которое на первый взгляд является нелогичным.
Это понятие износа, вызванного избытком чего-либо.Если обратить внимание на алгоритм затратного метода, который предусматривает вычитание износа из полной стоимости восстановления, то станет очевидно, что излишества, имеющиеся у объекта, например излишне прочный фундамент, могут привести к неправильной стоимости объекта. Поэтому стоимость этих излишеств должна быть вычтена из общей стоимости.
Такое понятие напрочь отсутствовало в условиях социалистической экономики и поэтому трудно воспринимается контролирующими органами и заказчиками. Задача оценщика — подробно объяснить это понятие в отчете, если он их учитывает.
Излишний фундамент, излишняя толщина или высота стен здания, излишнее оборудование, установленное старым владельцем для удовлетворения своих потребностей, можно отнести к неустранимому функциональному износу.
Пример. Рассмотрим неисправимое функциональное устаревание.
Производственное здание имеет высоту 24 м, и его восстановительная стоимость равна $1 200 000. В данном секторе рынка недвижимо- сти и в соответствии с современными технологическими требованиями необходимо, чтобы аналогичное здание имело высоту 16 м. Расчеты показали, что затраты на строительство такого же здания составят $1млн (стоимость замещения). В остальном здания идентичны, так как соответствуют всем необходимым требованиям. Установлено, что эксплуатационные затраты для обогрева воздушного пространства, образованного излишней высотой здания, больше на $5 тыс. в год, чем требуется для обогрева здания высотой 16 м. Физический износ существующего здания равен 10%. Коэффициент капитализации для данного сектора рынка недвижимости равен 12,5%. Следует учесть, что затраты на изменение высоты здания с 24 до 16 м будут существенными (демонтаж элементов и новое устройство) и, естественно, они не
сопоставимы с дополнительными эксплуатационными затратами в год, поэтому данное функциональное устаревание неустранимо (экономически нецелесообразно). Определение полного функционального устаревания дано в табл.
4.9.Таблица 4.9
Определение стоимости объекта с учетом функционального
устаревания
Стоимость существующего конструктивного элемента $1200000-$1000000 = | $200000 |
Физическое ухудшение — 10% от $200000 | -$20000 |
Стоимость демонтажа | +$0,000 |
Стоимость потери в ценности объекта недвижимости |
|
$5000/0,125 = | +$40000 |
Полное функциональное устаревание | $220000 |
Для определения внешнего износа, как правило, используется формула:
где— потеря дохода;— норма капитализации здания.
Пример. Допустим, вы анализируете объект за $100 тыс. Валовой рентный мультипликатор у подобного объекта равен 4, у оцениваемого объекта — 5. Тогда потенциальный валовой доход подобного объекта равен $100 000/4 = $25 000, а у оцениваемого $100 000/5 - $20 00Ь. Следовательно,» внешний износ равен $5 тыс. Однако при этом необходимо учитывать, что часть износа относится к земле.
Еще по теме Метод разбиения на виды износа:
- 38.2.2. ВИДЫ ИЗНОСА И МЕТОДЫ ИХ РАСЧЕТА
- Метод разбиения земельного участка при определении стоимости
- 37.5.2. ВИДЫ ИЗНОСА ЗДАНИЙ И СООРУЖЕНИЙ, ОПРЕДЕЛЯЕМЫЕ ДЛЯ ЦЕЛЕЙ ОЦЕНКИ
- 8 2 ВИДЫ ИЗНОСА ОСНОВНЫХ ФОНДОВ И ИСТОЧНИКИ ИХ ВОЗМЕЩЕНИЯ
- § 4.1. МЕТОД РАВНОМЕРНОГО НАЧИСЛЕНИЯ ИЗНОСА
- 38.1.2. ВИДЫ СТОИМОСТЕЙ. СРАВНИТЕЛЬНАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА АМОРТИЗАЦИИ И ОЦЕНОЧНОГО ИЗНОСА МАШИН И ОБОРУДОВАНИЯ
- § 4.2. МЕТОД НАЧИСЛЕНИЯ ИЗНОСА С СОКРАЩАЮЩЕЙСЯ БАЛАНСОВОЙ СТОИМОСТИ
- Износ и амортизация основных средств. Методы начисления амортизационных отчислений
- Методы бухгалтерского учета, используемые для расчета износа (амортизации)
- 38.2.1. МЕТОДЫ РАСЧЕТА СТОИМОСТИ ВОСПРОИЗВОДСТВА/ЗАМЕЩЕНИЯ (БЕЗ УЧЕТА ИЗНОСА)
- Износ и амортизация основных средств, их виды. Воспроизводство основных фондов
- 18.2.3. ПОСТРОЕНИЕ СТРУКТУРЫ РАЗБИЕНИЯ РАБОТ
- Износ и амортизация основных фондов Понятие износа основных фондов
- Определение износа зданий и сооружений
- Определение износа объекта недвижимости
- ГЛАВА 1. ВИДЫ И МЕТОДЫ КОНТРОЛЯ