Зонирование городского пространства и государственный кадастровый учет
В настоящее время задача эффективности использования земель и ее повышения решается посредством развития рынка недвижимости, и в том числе земельного рынка.
По природным условиям выделяют города средней полосы, северной и южной зон, а также расположенные в экстремальных условиях.
Используется классификация городов по типам роста: быстрорастущие, ограниченного развития, стабилизировавшиеся или с оттоком населения.
Кроме этого, широко применяются исторические классификации городов по времени возникновения и истории развития, а также классификации, отражающие ценности историко-архитектурного и культурного наследия, и др.
Экономика рассматривает город как элемент системы народного хозяйства, одну из форм размещения производственных сил, элемент системы расселения, сети населенных мест. Промышленность вместе с учреждениями, обслуживающими тяготеющее к городу население окружающей территории, составляет экономическую базу города.
Урбанизированная территория (urban area)—это центральный город и городское окаймление, а также самоуправляющиеся городские населенные пункты, имеющие плотное центральное ядро (не менее 100 жилых единиц) или не являющиеся городом территории с плотностью более 1 тыс. чел. на км2.
Территориально город ограничивает условная линия, которая отделяет земли, находящиеся в пользовании городских властей, от территории других землепользователей, — городская черта.
Городская среда — конкретная пространственная форма городских процессов, обеспечивающих нормальное функционирование территориальной общности и позволяющая городу осуществлять свою роль в системе высшего и низшего уровней. Разумно функционирующая городская среда превращает неодушевленные объекты недвижимости и землю под ними в структуру, удобную для производства и потребления жизненных благ, наполняет землю и строения потребительской и рыночной стоимостью.
Развитие градостроительства и градорегулирования в России основано на Конституции Российской Федерации, гарантирующей права граждан на благоприятную среду обитания, жилище и все формы социального обслуживания, что и составляет предмет планировки и застройки городов и населенных мест. Формирование городской среды обеспечивается нормативно-правовой базой градостроительства.
Сегодня уже можно говорить о содержании и путях становления нормативноправовой базы градостроительства, обеспечивающей правовое поле взаимодействия всех участников формирования городской среды. Первым был Закон Российской Федерации «Об основах градостроительства в Российской Федерации» (1993 г.). В 1998 г. утвержден Градостроительный кодекс РФ, более детально раскрывающий полномочия и механизмы, которые связаны с управлением в градостроительстве на федеральном, региональном (субъектно-федеральном) и местном уровнях. Этот закон является фундаментом, на котором можно строить новые правовые отношения в области градостроительства, развивать региональное законодательство.
Наименее разработанным сейчас является местный уровень — муниципальный. В некоторых городах разрабатываются местные акты — градостроительные уставы, правила землепользования и застройки и другие документы, регулирующие взаимоотношения всех субъектов градостроительной деятельности, определяющие требования к городской среде. Однако какой-либо общепринятой методики разработки или каких-то общих, уже установившихся положений нет.
Разработка градостроительных норм и стандартов также приобретает децентрализованный характер с выделением трех уровней — федерального, регионального и местного (муниципального). Здесь возникают практически те же проблемы — взаимоувязка нормативных документов, разделение их компетенции, порядок разработки и утверждения. Основным принципом является установление на федеральном уровне минимальных или максимальных допустимых параметров в зависимости от характера нормативов. На региональных или местных уровнях эти параметры могут уточняться только в том случае, если это будет способствовать улучшению качества городской среды, повышению безопасности, надежности функционирования городских систем.
Зарубежный опыт показывает, что проектная практика в области градостроительства идет по пути исключения ненужной детализации проектов, того, что нельзя точно предвидеть, а можно только установить определенные рамки. В этих рамках с участием всех субъектов градостроительной деятельности (властей, населения, инвестора, проектировщика) могут появиться различные конкретные ре
шения. Сейчас в нашей стране изменилось традиционное понимание генеральных планов городов как всеобъемлющих проектов на 25-30 лет. Главным становится принцип зонирования территории города по преимущественно «разрешенному» функциональному использованию территории с установлением регламентов для отдельных территориальных зон в условиях конкретной градостроительной ситуации.
Это важно в связи с развитием частной собственности на объекты недвижимости и необходимостью рационально использовать городскую территорию. Генплан—это структурный документ, определяющий перспективное территориальное развитие города и его основных структурообразующих элементов. В составе генплана предусматривается укрупненное зонирование территории — как правило, функциональное.
Главная задача генплана — это создание коммуникационного каркаса, размещение основных центров притяжения, формирование системы открытых пространств (природного комплекса) на основе оценки ресурсов и прогноза развития по комплексу факторов.
В большинстве городов России существующие генеральные планы устарели, отсутствуют градостроительные прогнозы развития на перспективу с учетом изменившихся социально-экономических условий. Поэтому необходим прежде всего пересмотр генпланов в аспекте решения структурных вопросов, включая территориальное развитие, развитие транспортной и инженерной инфраструктур. Это решается в рамках разработки концепции генерального плана без детальной проработки отдельных отраслевых вопросов.
В градостроительстве планирование и прогнозирование в новых социальноэкономических условиях трансформируется из отраслевого, ведомственного в территориальное, из командно-административного — в научно обоснованное и общественно приемлемое, из детерминированного — в вероятностное. Правовое регулирование становится важнейшим дополняющим механизмом развития города, но не заменяющим территориальное городское планирование в его новом понимании. Поэтому в городах, прежде чем перейти к правовому зонированию, необходимо посмотреть, на какой структурной основе это можно сделать. Не устарел ли безнадежно Генеральный план и есть ли вообще концепция территориального развития?
Немаловажное значение имеет включение широких слоев населения для решения градостроительных задач, включая разработку стратегических планов развития городов. В России этот опыт только нарабатывается, ведь раньше генпланы были секретными и закрытыми документами, в которых население вообще не участвовало.
Градостроительные проблемы пространственного развития Российской Федерации должны рассматриваться в тесной увязке с государственной (национальной) стратегией устойчивого развития страны, включая комплексное по-этапное решение социальных, экологических и экономических задач на трех основных уровнях: федеральном, субъектно-федеральном, местном (муниципальном).
Важно также отметить необходимость координации градостроительной и земельно-имущественной политики, направленной на решение пространственного планирования в рамках Российской Федерации, отдельных субъектов Федерации (регионов) и городов.
Градостроительный и Земельный кодексы РФ устанавливают порядок осуществления градостроительной деятельности на конкретной территории — правила землепользования и застройки.
Эти правила состоят из двух основных частей — собственно правил, или регламентов использования каждого участка территории (зоны), и схем зонирования, на которых вся территория города разделена границами на зоны. В каждой такой зоне упомянутыми правилами устанавливается определенный режим градостроительной деятельности.
Правила землепользования и застройки — документ для всех участников градостроительного процесса, который определяет, что и как можно строить в той или иной зоне, а чего — нельзя.
Действенным инструментом развития городского пространства является городское зонирование.
Еще по теме Зонирование городского пространства и государственный кадастровый учет:
- Оценочное зонирование городской территории (на примере г. Усть-Кута Иркутской области)
- Кадастровый учет
- Зонирование территорий
- КАДАСТРОВАЯ ОЦЕНКА ЗЕМЕЛЬ ПОСЕЛЕНИЙ
- Особенности проведения кадастровой оценки земельных участков
- КАДАСТРОВАЯ ОЦЕНКА ЗЕМЕЛЬ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ
- КАДАСТРОВАЯ ОЦЕНКА ЛЕСНЫХ ЗЕМЕЛЬ
- 8.2. Государственный налоговый учет
- УЧЕТ ГОСУДАРСТВЕННЫХ И КОРПОРАТИВНЫХ ЦЕННЫХ БУМАГ
- ГЛАВА 7 КАДАСТРОВАЯ ОЦЕНКА ЗЕМЕЛЬРАЗЛИЧНОГО ЦЕЛЕВОГО НАЗНАЧЕНИЯ
- 9.5. УЧЕТ ГОСУДАРСТВЕННЫХ СУБСИДИИ
- Глава 9 УЧЕТ ВЫРУЧКИ, ДОГОВОРОВ ПОДРЯДА И ГОСУДАРСТВЕННЫХ СУБСИДИЙ
- Учет государственных бескулонных ценных бумаг
- Учет государственных облигаций с купонным доходом
- Некоторые результаты оценки городских земель