Затратный подход к оценке стоимости недвижимости

Затратный подход к оценке недвижимости определяет ее стоимость как сумму остаточной стоимости зданий и земельного участка.

Подобно доходному и сравнительному подходам он основывается на сравнительном анализе, который в данном случае позволяет определять затраты, необходимые для воссоздания объекта недвижимости, представляющего точную копию оцениваемого объекта или замещающего его по назначению. Рассчитанные затраты корректируют на фактический срок эксплуатации, состояние и полезность оцениваемого объекта.

В процессе оценки определяются прямые и косвенные затраты, необходимые для строительства существующего здания и создания инфраструктуры участка, которые суммарно представляют стоимость нового здания на дату оценки, а также учитывается предпринимательская прибыль. Затем рассчитывается, общий накопленный износ, на величину которого уменьшается полная стоимость здания для получения остаточной стоимости. Сумма полученного значения стоимости и цены земельного участка и представляет собой стоимость оцениваемой недвижимости.

Этапы оценки недвижимости затратным подходом. После обследования района, участков и строений, а также сбора необходимой информации оценщик выполняет следующую процедуру оценки стоимости затратным подходом.

1 этап. Оценка стоимости земельного участка как незастроенного с учетом варианта его наиболее эффективного использования.

этап. Расчет прямых и косвенных затрат для строительства зданий на дату оценки. этап. Определение величины предпринимательской прибыли, соответствующей требованиям рынка. этап. Расчет полной восстановительной стоимости зданий как суммы прямых, косвенных затрат и предпринимательской прибыли. этап. Расчет общего накопленного износа здания как суммы физического, функционального и внешнего старения. этап. Расчет остаточной стоимости зданий как разницы между полной восстановительной стоимостью и расчетной величиной общего накопленного износа. этап. Расчет стоимости объекта недвижимости как суммы стоимости земельного участка и остаточной стоимости строений. этап. Корректировка стоимости объекта недвижимости: на стоимость элементов движимого имущества прикрепленных к оцениваемым строениям (оборудование, мебель, аппаратура и др.); на стоимость безусловного права собственности относительно оцениваемого имущественного права, чтобы получить показатель стоимости конкретного имущественного права недвижимости.