2. Затратный подход к оценке недвижимости

Наиболее целесообразно применять данный подход при определении стоимости недвижимости, предназначенной для специального использования, когда отсутствует рынок такого рода недвижимости. Особенно проблемным является применение затратного подхода, если в силу ограниченности вакантных участков под застройку, невозможно воссоздать объект с таким же местоположением и статусом, как и объект оценки.

Наиболее типичные ситуации, когда следует применять затратный подход: Поимущественное налогообложение или арест имущества, что требует отделения стоимости зданий и сооружений от стоимости земельного участка. Определение износа зданий и сооружений для целей налогообложения доходов и бухгалтерского учета. Определение верхнего предела стоимости недвижимости. Страхование объектов. Определение варианта наилучшего и наиболее эффективного использования земли. Принятие решения об обновлении недвижимости.              1

Затратный подход ориентирован на выполнение следующих

этапов оценки (рис. 2.1).

Стоимость улучшений может характеризоваться двумя категориями: Полная стоимость замещения - стоимость строительства в текущих ценах здания, имеющего аналогичную полезность с объектом оценки, но построенного с учетом современных возможностей возведения объектов. Полная стоимость воспроизводства - стоимость строительства в текущих ценах здания, которое является точной копией

объекта оценки и построенного с применением такой же точно технологии строительства.

Рис. 2.1. Этапы применения затратного подхода

Основания для выбора той или иной стоимости улучшений могут быть следующие: Информационные ограничения.

Определение стоимости земельного участка и работ по его благоустройству не включается в расчет итоговой стоимости объекта недвижимости, если он находится на арендованной земле. В таком случае делается оценка прав аренды.

Определение стоимости воспроизводства и стоимости замещения основано на знании и умении правильно определять сметную стоимость строительства, применять сметные нормативы.

Расчет износа объекта недвижимости

Износ в оценке определяется как утрата полезности объекта, а следовательно, и его стоимости по любой причине. Износ позволяет провести корректировки между стоимостью специально подобранного нового здания и реально существующим объектом оценки.

Наибольшее распространение в практике оценки имеют следующие методы расчета совокупного износа объекта недвижимости.

Метод разбиения

В данном случае отдельно определяются три вида износа: физический, функциональный и внешний.

Физический износ подразумевает любое физическое старение чдания, вплоть до разрушения конструкций. В практике оценки следует рассматривать два вида физического износа: устранимый физический износ и неустранимый физический износ.

Устранимый физический износ предполагает, что затраты на его устранение не превышают потенциальные выгоды (увеличение стоимости объекта) инвестора. Как правило, к устранимому физическому износу относят мелкий текущий ремонт.

Неустранимый физический износ характеризуется превышением затрат на исправление дефектов над добавленной стоимостью объекта оценки.

Для определения неустранимого физического износа элементы строения подразделяются на: долговременные (инженерные системы, фундаменты, водопровод, электросистема, каркасы, стены); быстроизнашиваемые (кровля, водостоки, отделка).

Прежде чем отнести элемент здания к той или иной группе,

указанной выше, следует учесть: срок эксплуатации зависит от строительных материалов, которые применялись, и от технологии выполнения работ; конструктивные элементы здания технически взаимосвязаны.

К быстроизнашиваемым элементам следует относить те, которые многократно заменяются в течение срока эксплуатации объекта.

Для определения неустранимого физического износа может быть применен метод инжиниринга (табл. 2.1).

Таблица 2.1.

Метод срока физической жизни элементов здания (метод инжиниринга)

Следует обратить внимание на определение процента износа некоторых долгосрочных элементов. Если экспертно установлено, что степень изношенности элементов, восстановление которых технологически связано, различна, в расчете следует принять одинаковый процент износа по максимально изношенному элементу.

Восстановление элементов предполагает не только прямые, но и косвенные издержки, а также учет предпринимательской прибыли организаций, восстанавливающих элементы. Следует применить некоторый механизм определения косвенных затрат и прибыли, максимально согласующийся с действующей системой рыночного ценообразования на данные работы и услуги.

Метод инжиниринга может быть применен для определения неустранимого физического износа быстроизнашиваемых элементов. После определения износа краткосрочных активов из общей стоимости воспроизводства объекта недвижимости следует вычесть затраты на приобретение краткосрочных активов.

Функциональный износ возникает, если некоторые функции объекта недвижимости не соответствуют современным стандартам (комфорт, безопасность). В равной мере это относится как к недостаточным, так и избыточным потребительским свойствам объекта недвижимости (табл. 2.2).

Таблица 2.2

Расчет функционального износа

Например стоимость установки системы кондиционирования в троящемся доме ниже, чем в существующем, так как возникают дополнительные затраты. В этом случае функциональный износ ледует определить как разницу в затратах.

Если устранимый износ связан с устаревшим элементом, то износ измеряется затратами на его замену.

Неустранимый функциональный износ связан с уменьшением стоимости объекта из-за недостатка или избытка определенных качественных характеристик (плохая планировка здания, слишком плотная застройка земельного участка, неудобное местоположение здания, отсутствие подъезда, привнесенные владельцем избыточные элементы недвижимости).

Расчет неустранимого функционального износа может осуществляться методом капитализации потерь арендной платы (табл. 2.3).

Таблица 2.3

Расчет неустранимого функционального износа, дол.

Избыточные элементы недвижимости, присущие ей либо изначально, либо привнесенные за период владения недвижимостью, могут быть учтены в стоимости следующим образом.

Пример 1. Застройщик установил в доме элементы избыточного комфорта, потратив 20 тыс. дол., а стоимость здания возросла лишь на 16 тыс. дол. Функциональный износ составляет 4 тыс. дол. (20-16).

Пример 2. Размер спальни больше стандартного, что привело к дополнительным издержкам в 1,2 тыс.дол., а увеличило стоимость объекта лишь на 1 тыс.дол. Функциональный износ составляет 0,2 тыс. дол. (1,2-1,0).

Пример 3. Оцениваемый объект имеет бассейн стоимостью в 40 тыс.дол., что привело к увеличению стоимости объекта на 25 тыс. дол. Функциональный износ равен 15 тыс. дол. ( 40,0-25,0).

Перечисленные выше избыточные характеристики практически неустранимы и приводят к дополнительным эксплуатационным расходам.

Внешний (экономический) износ.

Экономический износ возникает под влиянием факторов, внешних по отношению к объекту собственности.

В каждом случае такого рода факторы следует идентифицировать и дать оценку их влияния на стоимость объекта. К наиболее типичным факторам следует отнести: ближайшие природные объекты; состояние прилегающей территории; соседняя собственность; конкуренция на рынке недвижимости; социальная ситуация; удаленность от мест работы; развитость инфраструктуры.

Экономический износ недвижимости может быть измерен снижением арендной платы относительно аналогичных объектов (табл. 2.4).

Таблица 2.4

Расчет экономического износа на основе арендной платы

Валовый рентный мультипликатор определен по объектам-аналогам и составляет 110.

Данный метод (см. табл. 2.4) предполагает, что экономический износ распространяется лишь на улучшения, так как именно за пользование объектами недвижимости взимается арендная плата. Тем не менее потери арендной платы частично обусловлены состоянием земельного участка. Наиболее типичным для района местоположения объекта оценки является следующее соотношение: 25 % стоимости приходится на землю и 75 % - на улучшения..

Экономический износ может быть определен методом парных продаж. Сравнивать следует проданные объекты недвижимости, на один из которых повлиял экономический износ, а на другой факторы внешнего окружения не повлияли.

Рассмотрим пример определения экономического износа одноэтажного строения новой постройки, с гаражом на две машины, достаточно удаленного от местной школы (табл. 2.5). В качестве аналога выбрано строение с аналогичными характеристиками, но находящееся вблизи школы.

Таблица 2.5

Расчет экономического износа методом парных продаж, дол.

Обобщенный пример оценки накопленного износа с учетом всех перечисленных выше видов износа приведен в табл. 2.6.

Таблица 2.6

Оценка накопленного износа [1]

Продолжение табл. 2.6

Окончание табл. 2.6

Срок экономической жизни объекта - это период времени, в течение которого улучшения вносдт вклад в стоимость участка.

Срок физической жизни - это период времени, в течение которого строение реально существует и пригодно для обитания или работы в нем.

Эффективный возраст строения основан на оценке внешнего вида, физического состояния и экономических факторов его окружения.

Срок оставшейся экономической жизни строения - это период времени от даты оценки до конца экономической жизни строения.

Метод срока жизни в определекии износа строений базируется на следующей формуле:

И _ ЭВ

вс ~ тс’

где И - износ, % ;

ЭВ - эффективный возраст, лет;

ВС - восстановительная стоимость, % ;

ТС - типичный срок экономической жизни, лет. В модифицированном виде формула следующая:

= % износа от восстановительной стоимости

Наиболее применима в оценочной практике следующая формула:

где ОС - оставшийся срок экономической жизни, лет.

Пример 1. Объект оценки имеет расчетный срок экономической жизни - 50 лет; хронологический возраст - 20 лет; эффективный возраст (определен на основе осмотра объекта и идентификации его местоположения) - 25 лет. Получим соотношение:

Пример 2. Объект оценки имеет расчетный срок экономической жизни - 50 лет; хронологический возраст - 20 лет; эффективный возраст - 20 лет. Получим соотношение:

Пример 3. Объект оценки имеет срок экономической жизни — 60 лет (более совершенный дизайн и конструктивные особенности, нежели в примерах 1,2); хронологический возраст - 20 лет; эффективный возраст - 12 лет (проведена модернизация и нет негативного влияния внешней среды). Получим соотношение:

12

— = 0,20, или 20 % износа.

60

Расчет срока экономической жизни требует учета всех факторов, способных оказывать влияние на состояние объекта оценки, а также рыночной динамики этих факторов.

Метод рыночной выборки

Данный метод основывается на информации о сопоставимых продажах. Износ оцениваемого объекта определяется в следующей последовательности.

я Сбор аналитической информации о недавно проданных объектах, которые можно считать аналогичными объекту оценки. Определение стоимости участка земли для каждого объекта- аналога. Определение стоимости улучшений путем вычитания из цены проданных аналогов стоимости земельных участков. Определение восстановительной стоимости без учета износа каждого объекта-аналога на дату оценки. Определение износа путем вычитания из восстановительной стоимости (этап 4) стоимости недвижимости, полученной на этапе 3. Определение эффективного возраста объектов-аналогов. Определение величины среднегодового износа путем деления полученного износа (шаг 5) на эффективный возраст соответствующего объекта. Определение среднегодового процента износа путем деления среднегодового износа на восстановительную стоимость улучшений.

Этот процесс следует повторить несколько раз в зависимости от количества выбранных аналогов.

Пример. Оценить объект жилой недвижимости, имеющий следующие характеристики: эффективный возраст - 20 лет; стоимость гаража - 9 900 дол.; стоимость земли - 27 000 дол.; восстановительная стоимость дома - 81,75 дол./м2; общая площадь дома - 2 200 м2.

Расчет стоимости произведем в табл. 2.7.

Таблица 2.7

Определение стоимости объекта, дол.

Окончание табл. 2.7

В суммарном износе объекта можно выделить отдельные виды износа: физический, функциональный и экономический. Физический и функциональный определяются путем осмотра объекта и их величины вычитаются из суммарного износа; полученная разница между суммарным износом и величинами функционального и физического износов характеризует часть износа, приходящуюся на экономическое окружение объекта (табл. 2.8).

Таблица 2.8

Расчет экономического износа, дол.

Полученный результат может быть существенно искажен, если физический и функциональный износы определены неточно.

Затратный подход применяется в следующей последовательности. Расчет стоимости земельного участка как вакантного при условии его лучшего и наиболее эффективного использования. Расчет восстановительной стоимости или стоимости замещения улучшений без учета износа. Расчет накопленного износа целесообразным для данного объекта методом. Расчет стоимости улучшений с учетом износа (п.2 - п.З). Расчет рыночной стоимости объекта (п.4 4- п.1).