Принципы, связанные с объектами недвижимости (земля, здания, сооружения)
В основе данного принципа лежит классическая теория распределения. Согласно данной теории любой вид экономической деятельности возможен при наличии следующих четырех факторов производства: труда; капитала; предпринимательских способностей; земли.
Создаваемый в результате экономической деятельности доход идет на оплату привлекаемых факторов производства. Относимая к каждому из факторов производства часть дохода представляет собой его цену.
Для труда такой является заработная плата, для капитала — проценты, для предпринимательских способностей — прибыль, для земли —рента. Поскольку земля физически недвижима, то остальные факторы производства привлекаются к ней. Поэтому сначала оплачивается труд, капитал и предпринимательские способности, а затем остаток дохода выплачивается собственнику земли как рента.
Принцип вклада имеет для объекта недвижимости определяющее значение в изменении его стоимости. Например, евроремонт квартиры повышает ее стоимость значительно больше, нежели затраты на сам ремонт, и наоборот, запущенность и неухоженность объекта недвижимости может существенно снизить его стоимость.
Вклад — это сумма, на которую увеличивается или уменьшается стоимость хозяйственного объекта или чистый доход от него вследствие наличия или отсутствия какого-либо фактора производства.
Основой данного принципа является теория предельной производительности. Согласно данной теории доход, получаемый владельцами факторов производства, при прочих равных условиях, равен их придельному вкладу в общий доход, создаваемый в результате экономической деятельности.
Принцип возрастающей и уменьшающейся доходности. Суть данного принципа состоит в том, что увеличение капиталовложений в основные составляющие производства обусловливает увеличение темпов роста прибыли лишь до определенного предела, после которого прирост прибыли становится меньше, чем прирост капиталовложений. Данный предел соответствует максимальной стоимости объекта недвижимости. Любые последующие дополнительные капиталовложения в недвижимость не дадут пропорционального увеличения прибыли, следовательно, и пропорционального увеличения стоимости объекта недвижимости.
В основе данного принципа лежит закон изменяющихся пропорций. Данный закон гласит, что, начиная с определенного момента, последовательное присоединение единиц переменного ресурса к фиксированному ресурсу дает уменьшающийся предельный продукт в расчете на каждую последующую единицу переменного ресурса.
Принцип сбалансированности. Согласно этому принципу любому типу землепользования соответствуют оптимальные суммы различных факторов производства, при сочетании которых достигается максимальная стоимость земли.
Как было сказано выше, согласно закону изменяющихся пропорций, используемые для экономической деятельности ресурсы обладают свойством убывающей отдачи. На этом свойстве основывается правило использования ресурсов фирмы, стремящейся к максимизации прибыли. Данное правило является схожим с принципом сбалансированности.
Согласно этому правилу фирма будет привлекать дополнительные ресурсы до тех пор, пока издержки на привлечение дополнительной единицы ресурса не сравняются с доходами от ее использования. Такое использование ресурсов будет эффективным, а их сумма — оптимальна.
Принцип оптимальной экономической величины. При сложившихся на рынке недвижимости тенденциях большим спросом пользуется определенная (оптимальная) величина объекта недвижимости данного типа.
Принцип экономического разделения. Экономическое разделение имеет место, если права на недвижимое имущество могут быть разделены на два или более имущественных интереса, в результате чего возрастает общая стоимость объекта.
Разделение имущественных прав на объект недвижимости может осуществляться следующим образом: Физическое разделение — разделение объекта на части: подвал, этажи, мансарды и др. Для земельного участка — разделение прав на воздушное пространство, на поверхность земли и на ее недра. Разделение по времени владения — это различные виды аренды, пожизненное владение, будущие имущественные права. Разделение совокупности имущественных прав собственности — права владения срочного или бессрочного пользования, распоряжения пожизненного (наследуемого) владения, хозяйственного ведения, оперативного управления и право ограниченного использования объекта недвижимости. Разделение имущественных прав среди участников —совместная аренда, товарищества, акционерные общества, опционы, трасты, контракты с оговоренными условиями продажи. Разделение по залоговым правам —закладные, налоговые залоги, судебные залоги, участие в капитале.
Использование в практике имущественных отношений перечисленных выше типов разделений совокупности имущественных прав и их оптимальное соединение позволяют увеличить стоимость объектов недвижимости.
Еще по теме Принципы, связанные с объектами недвижимости (земля, здания, сооружения):
- Реализация принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимого имущества при государственной регистрации ипотеки
- 2. Земля – недвижимое имущество, объект права собственности и иных прав на землю.
- 6.6. ПРОИЗВОДСТВЕННЫЕ ЗДАНИЯ И СООРУЖЕНИЯ
- 4.2 Принципы оценки объектов недвижимости
- Принципы и процесс оценки объектов недвижимости
- Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости
- Основные подходы и принципы оценки недвижимости затратного подхода к оценке объекта недвижимости.
- ТЕМА 4. ПРИНЦИПЫ И АЛГОРИТМЫ ОЦЕНКИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ
- Лекция 4. Основные принципы и алгоритмы оценки объектов недвижимости
- 1. Земля - объект природы.
- Земля как фактор производства и объект собственности
- Глава 2. ОСОБЕННОСТИ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ ВКАЧЕСТВЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ
- 9.2.1. Работы (услуги) связаны с недвижимым имуществом
- Услуги, связанные с недвижимостью
- Определение износа объекта недвижимости
- Классификация объектов недвижимости и сегментация рынка
- Принципы и технологии оценки стоимости недвижимости
- Система классификаций объектов недвижимости