Принципы государственной регистрации прав на недвижимость

Регистрация объекта недвижимости и регистрация прав (рис. 3.3) — это два разных вида деятельности, требующих абсолютно различных методов и знаний в абсолютно разных областях.

Так, описание объектов недвижимости, которые существуют независимо от прав на них, требует технических знаний, а установление прав на них — это юридическая практика.

Взаимосвязь регистрации объекта недвижимости и регистрации права на него обусловлена взаимосвязью объекта правоотношения собственности и самого этого правоотношения. Правоотношение характеризуется взаимосвязью субъектов по поводу объектов недвижимости. Без объекта недвижимости правоотно

шение становится беспредметным, в то время как отсутствие правоотношений по поводу объекта недвижимости не делает этот объект несуществующим.

Рис. 3.3 - Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок

с ним

Все объекты, подлежащие государственной регистрации и учету, можно классифицировать, как показано на рис. 3.4.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним — юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Порядок государственной регистрации — это совокупность норм, регулирующих отношения между государством в лице регистрирующего органа и лицом, обращающимся за регистрацией.

Сама по себе государственная регистрация прав на объекты недвижимости является объективной необходимостью, если рынок недвижимости существует, т. е. имеется возможность перехода прав от одного собственника к другому.

По существу названная регистрация призвана служить обеспечением стабильности оборота недвижимости, поскольку последняя имеет не только имущественную, но и социальную значимость. Обеспечение стабильности достигается посредством выделения сделок и иных актов с объектами недвижимости за рамками

частных интересов сторон и создания особой информационной системы, позволяющей всем субъектам права получать исключительные и единственно достоверные данные о правовом статусе того или иного объекта.

Следовательно, регистрация — это легализация для гражданского оборота сделок и порождаемых ими прав и обязанностей, а также иных оснований возникновения прав и обязанностей.

Как исключение момент возникновения прав может по времени не совпадать с их государственной регистрацией.

Например, в случае наложения ареста на объект недвижимости ограничения наступают с момента наложения, а не со времени их государственной регистрации.

Таким образом, законодатель, установив обязательность государственной регистрации прав и иных событий, вместе с тем не придал данному процессу исключительно правоустанавливающий характер, что, в свою очередь, позволяет рассматривать такую регистрацию как отражение в реестре для неограниченного круга лиц достоверной и исчерпывающей информации о правовом статусе недвижимости, его изменении или прекращении.

Разницу между государственным актом и регистрацией можно проследить и путем сравнения решаемых ими задач.

Вещные права являются абсолютными, т. е. субъекты таких прав могут осуществлять свои правомочия самостоятельно, без содействия третьих лиц. Даже при переходе права собственности на объект недвижимости к другому лицу вещные права лиц, не являющихся собственниками, не прекращаются, и они могут продолжить свои правомочия (действия) в отношении имущества. Поэтому любое вещное право, регламентируемое ГК РФ, должно быть зарегистрировано.

Главная задача государственной регистрации — защита имущественных прав на объекты недвижимости участников гражданского оборота.

Ни один собственник не может быть уверен в действительности своих прав на объекты недвижимости при отсутствии регистрации. Функцией института государственной регистрации является также предупреждение и пресечение правонарушений и преступлений в сфере отношений, связанных с недвижимостью. Борьба с преступлениями в этой сфере находит отражение как в нормах, устанавливающих порядок регистрации, так и в организации взаимодействия регистрирующих и правоохранительных органов. Объекты недвижимости (земля, здания, сооружения, жилой фонд и др.) —существенный источник государственных доходов, поэтому управление недвижимостью, находящейся в государственной собственности, можно назвать второй важной задачей института государственной регистрации.

Для решения проблем регистрации, координации и контроля сделок с недвижимостью путем введения единого реестра регистрации прав по субъектам РФ создан единый орган регистрации сделок с недвижимостью — Федеральная регистрационная служба (Росрегистрация), являющаяся структурой Министерства юстиции РФ. В регионах созданы главные управления, входящие в состав Росрегистрации (ГУ ФРС).

Являясь одним из источников информации о рынке недвижимости, а также крупнейшим (по объему недвижимости, находящейся в собственности) участником рыночных отношений, государство может влиять на процессы, происходящие на рынке недвижимости.

Государственная регистрация прав на объект недвижимости базируется на соответствующих принципах. Один из важнейших принципов — государственный характер прав на объект недвижимости. Это положение закреплено как в ГК РФ, так и в законе о государственной регистрации. Весь комплекс действий, связанных с государственной регистрацией, отнесен к компетенции учреждений юстиции, и возможность делегирования этих функций кому бы то ни было исключается. Принцип самостоятельности функции регистрации прав на объект недвижимости исходит из самостоятельной системы целей и специфической формы осуществления этой деятельности. Законом о регистрации определено в качестве регистрирующего органа учреждение юстиции по регистрации прав, полностью отделенное от любых органов государства, выступающих на рынке недвижимости в качестве представителя государства.

В соответствии с законом регистратор является независимым в принятии решений о регистрации или в отказе регистрации. Даже уполномоченный федеральный

орган исполнительной власти в системе государственной регистрации (Минюст РФ) и его территориальные подразделения не наделены полномочиями по непосредственному руководству учреждениями юстиции и не могут давать им обязательных указаний по принятию конкретных решений.

Министерство юстиции РФ как орган, осуществляющий правовой контроль за деятельностью Федеральной регистрационной службы (Росрегистрацией), разрабатывает методические материалы, направленные на формирование единой практики применения законодательства, регулирующего процессы регистрации прав на объекты недвижимости и сделок с ним. Эти документы не только устанавливают определенные правила для регистрирующих органов при осуществлении ими тех или иных действий, но и существенным образом касаются лиц, совершающих сделки с объектами недвижимости.

В рамках своей компетенции ФРС Росрегистрация должна контролировать соблюдение закона и по тем сделкам, где государство выступает в качестве одной из сторон.

Принцип ответственности государства за деятельность по регистрации прав на объекты недвижимости следует из двух выше рассмотренных принципов.

В Законе о регистрации ответственности посвящена гл. V — «Ответственность при государственной регистрации прав на недвижимое имущество», состоящая из одной ст. 31: «Учреждение юстиции по регистрации прав несет ответственность за своевременность и точность записей о праве на недвижимое имущество и сделок с ним в Едином государственном реестре прав, за полноту и подлинность выдаваемой информации о правах на недвижимое имущество и сделок с ним».

В п. 2 этой статьи говорится об ответственности лиц, виновных в умышленном или неосторожном искажении имеющейся в реестре информации. Ответственность этих лиц за материальный ущерб, нанесенный какой-либо из сторон, согласно данной норме, наступает «в соответствии с законодательством РФ», т. е. на общих условиях.

Принцип открытости информации и регистрации прав на объекты недвижимости провозглашен Гражданским кодексом РФ и Законом о регистрации. Любое лицо может получить выписку из Единого государственного реестра прав, содержащую информацию о зарегистрированных правах на любые объекты недвижимости, ограничения (обременения) прав, а также описание объекта. Для этого необходимо подать письменное заявление и документ, подтверждающий внесение платы за предоставление информации. Плата за предоставление информации взимается за каждый объект недвижимости, информация по которому предоставлена. Необходимо также предъявить надлежащие документы (для юридического лица — свидетельство или иной документ о государственной регистрации и доверенность о полномочиях представителя, который от имени юридического лица обращается за информацией; для физического лица — паспорт). Наследники правообладателей для получения информации по объекту недвижимости, принадлежащему наследодателю, кроме вышеназванных документов, представляют: свидетельство о смерти наследодателя; завещание; документы, подтверждающие наличие родственных отношений или иных отношений, являющихся основанием для наследования по закону (свидетельство о рождении и/или свидетельство о регистрации (расторжении) брака, свидетельство об изменении ФИО, иные документы — при необходимости);

• справку нотариуса об открытии наследственного дела, содержащую сведения о смерти наследодателя и подтверждающую, что заявитель входит в круг наследников, — при отсутствии завещания и документов, подтверждающих родственные отношения.

Запрашиваемая информация выдается в пятидневный срок или предоставляется мотивированный отказ.

Открытость сведений о соответствующих правах на объект недвижимости ограничена, что можно истолковать как защиту личной и коммерческой тайны. Сведения о содержании правоустанавливающих документов (за исключением сведений об обременениях), обобщенные сведения о правах отдельного лица на имеющиеся у него объекты недвижимости, а также выписки, содержащие сведения о переходе прав на объекты недвижимости, предоставляются только соответствующим правообладателям (не только обладателям «запрашиваемого» права или обременения, но и всем обладателям каких-либо вещных прав или обременений по конкретному объекту недвижимости, если таковых несколько), их представителям и наследникам (за плату), а также государственным органам, органам местного самоуправления, судебным, правоохранительным и налоговым органам.

Сам правообладатель имеет право получать информацию о том, какие лица (физические и юридические) запрашивали и получали сведения о правах на соответствующие объекты недвижимости, что тоже можно расценить как защиту интересов правообладателя. Эта же цель преследуется и в Инструкции. В соответствии с этим документом не сообщаются полные данные о физическом лице (дата рождения, адрес, данные паспорта), а только фамилия, имя, отчество, а о юридическом лице сообщается его полное наименование.