Метод физического остатка
Стоимость в данном случае определяется путем капитализации lt; «статочного дохода.
Остаточный доход - это сумма, оставшаяся после удовлетворения требований к доходности одного из элементов объекта оценки (недвижимость или земля).
Техника остатка для земли
В основе метода лежит предположение, что земля не производит ничего, и требования к другим факторам производства должны быть удовлетворены в первую очередь. Широкое применение метод находит в случаях, когда здания и сооружения относительно новы и их стоимость и срок полезной жизни могут быть определены с высокой точностью.
Пример.
Стоимость зданий и сооружений - 450 000 дол.;
Срок экономической жизни - 50 лет;
Ставка дохода на инвестиции - 12 % .
Применим для расчета стоимости недвижимости технику остатка для земли с учетом возврата инвестиций в здания и сооружения по прямолинейному методу (табл. 4.2.1).
Таблица 4.2.1
Техника остатка для земли
Показатели | Значение |
1. Чистый операционный доход (1-й год) | 65 000 |
2. Стоимость зданий и сооружений | 450 000 |
3. Годовая норма возврата капитала, % (100 % : 50 = 2 %) | 2 |
4. Ставка капитализации, % (12 % + 2 % = 14 %) | 14 |
5. Доход, относимый к зданиям и сооружениям (п.2 : п.4 х 100) | 63 000 |
6. Доход, относимый к земле (п.1 - п.5) | 2 000 |
7. Стоимость земли (по 12 % ставке без ограничения срока) (п.6: 12x100) | 16 667 |
8. Стоимость объекта оценки (п.2 + и.7) | 466 667 |
При прогнозировании равновеликих доходов от зданий и сооружений в течение 50 лет следует применить аннуитетный метод возврата инвестиций (табл.
4.2.2).Таблица 4.2.2
Техника остатка для земли
(аннуитетный метод возврата капитала] | 1 |
Показатели | Значение |
1. Чистый операционный доход | 65 000 |
2. Взнос на амортизацию (кол. 6,50 лет, 12 %) | 0,120417 |
3. Стоимость зданий и сооружений | 450 000 |
4. Доход, относимый к зданиям и сооружениям (п.З х п.2) | 54 188 |
5. Остаточный доход от земли (п.1 - п.4) | 10812 |
6. Стоимость земли (п.5 : 12 х 100) | 90 102 |
7. Стоимость объекта оценки (п.З + п.6) | 540 102 |
Применяемый метод определения ставки капитализации должен соответствовать характеру прогнозируемого дохода. Прямолинейный метод основан на предположении, что доходы от земли постоянны и доходы от зданий и сооружений сокращаются. Аннуитетный метод основан на предположении, что доходы от земли и от зданий постоянны на протяжении всего срока эксплуатации объекта. Последний подход более логичен, поскольку здания и земля являются единым целым и редко удается их разделить для целей оценки.
Техника остатка для зданий
В тех случаях, если стоимость земли мржет быть определена достаточно достоверно (существует активный рынок земельных участков), применяется метод остатка для зданий.
В данном случае предполагается, что доходы от зданий трудно определить, поскольку они давно построены и утратили свои функциональные характеристики.
Пример приведен в табл. 4.2.3.
Таблица 4.2.3
Техника остатка для здания
Показатели | Значение |
1. Чистый операционный доход | 65 000 |
2. Стоимость земли (по сравнимым продажам) | 50 000 |
3. Доход, относимый к земле (п.2 х 12 : 100) | 6 000 |
Окончание табл. 4.2.3 | |
1. Доход от здания (п.1 - п.З) | 59 000 |
gt;. Стоимость здания при прямолинейном методе возврата инвестиций (5900 : 14 % х 100) | 421 429 |
lt;). Стоимость объекта оценки (п.2 + п.5) | 471 429 |
Возможны случаи, когда техника остатка для земли показывает отрицательную величину остаточного дохода, приписываемого земле. Наиболее вероятно, что в этом случае здание является избыточным улучшением для данного участка. В случае, если техника остатка для здания дает отрицательный остаточный доход, наиболее разумным решением будет снос строения.
Расчет остаточной стоимости объекта (реверсии)
Реверсия - это остаточная стоимость объекта при прекращении поступлений потока доходов. Реверсия может быть определена по истечении срока экономически полезной жизни объекта или при его перепродаже на более ранних этапах.
Реверсия по истечении срока экономически полезной жизни объекта определяется исходя из предположения, что стоимость земли остается неизменной и доход от нее также. Норма прямолинейного возмещения капитала применяется на основе предположения, что поток доходов от здания является убывающим ва времени (табл. 4.2.4).
Таблица 4.2.4
Расчет стоимости объекта
Показатели | Значение |
1. Чистый операционный доход, дол. | 65 000 |
2. Срок экономически полезной жизни, лет | 50 |
3. Стоимость земли (не обесценивается), дол. | 50 000 |
4. Ставка дохода на инвестиции, % | 12 |
5. Доход от земли (п.2 х п.4 : 100), дол. | 6 000 |
6. Доход от зданий (п.1 - п.5), дол. | 59 000 |
7. Фактор аннуитета (50 лет, 12 %) | 8,3045 |
8. Фактор аннуитета (50 лет, 12 % + 2 %) | 7,1428 |
9. Стоимость потока доходов от земли, (п.5 х п.7), дол. | 49 827 |
10. Стоимость потока доходов от зданий (п.6 х п.8), дол. | 421429 |
11. Фактор реверсии (50 лет, 12 %) | 0,00346 |
12. Реверсия (п.З х п.11), дол. | 173 |
13. Стоимость объекта оценки (п.9 + п.10 + п.12) | 471429 |
В случае, если перепродажа объекта происходит до истечения срока экономически полезной жизйи, методика определения реверсии и, соответственно, стоимости объекта, будет следующей (табл. 4.2.5). Например, объект со сроком полезной жизни 50 лет будет перепродан через 10 лет. Оставшиеся 40 лет объект будет приносить доход 65 000 дол. ежегодно, а затем земля будет перепродана за 50 000 дол.
Таблица 4.2.5
Расчет стоимости объекта при расчете возврата инвестиций
по прямолинейному методу
Показатели | Значение |
1. Чистый операционный доход, дол. | 65 000 |
2. Ставка дохода на здание, % | 12 |
3. Фактор аннуитета за 40 лет при ставке 12 % | 8,2438 |
4. Доход от здания (п.1 х п.З), дол. | 535 845 |
5. Фактор текущей стоимости единицы при ставке 12 % за 40 лет | 0,01074 |
6. Стоимость земли, дол. | 50 000 |
7. Реверсия на землю (п.6 х п.5), дол. | 537 |
8. Стоимость перепродажи через 10 лет (п.4 + п.7), дол. | 536 382 |
Техника общего физического коэффициента капитализации
Стоимость объекта недвижимости в целом, включая здание и землю, может быть получена на основе общего физического коэффициента капитализации. Определяется данный коэффициент, исходя из структуры стоимости объекта. Первоначально необходимо определить долю стоимости объекта, приходящуюся на строение (коэффициент улучшения).
Рассмотрим пример. Продолжительность экономической жизни объекта - 50 лет; коэффициент улучшений - 0,9 (табл. 4.2.6, 4.2.7).
Таблица 4.2.6
' Оценка собственности на основе общего физического коэф
фициента капитализации (прямолинейное возмещение капитала)
J4® п/п | Актив | Доля в стоимости объекта | Ставка доходности | Взвешенный коэффициент |
1 | Здание | 0,9 | 0,14 | 0,126 (0,14x0,9) |
2 | Земля | од | 0,12 | 0,012(0,12x0,1) |
3 | Взвешенный коэффициент капитализации | 0,138 | ||
4 | Чистый операционный доход | 65 000 | ||
5 | Стоимость объекта (п4 : п.З) | 471 015 |
Таблица 4.2.7
Оценка собственности на основе общего физического коэффициента капитализации (метод аннуитетного возмещения капитала)
.N'2 II/II | Актив | Доля в стоимости объекта | Коэффициент капитализации / | Взвешенный коэффициент капитализации |
1 | Здание | 0,9 | 0,120417 | 0,108375 |
2 | Земля | од | 0,12 | 0,012 |
3 | Взвешенный коэффициент капитализации | 0,120375 | ||
4 | Чистый операционный доход | 65 000 | ||
5 | Стоимость объекта (п.4 : п.З) | 539 979 |
В условиях инфляции цены на недвижимость растут.
В силу этого оценщику необходимо скорректировать стоимость объекта.Пример. Стоимость земли составляет 10 % от текущей стоимости всего объекта и, по прогнозам индекса инфляции, стоимость земли будет расти на 5 % в год в течение 10 лет. Здания и сооружения составляют 90 % стоимости, и стоимость будет расти в течение 10 лет по 3 % в год (5 % инфляции минус 2 % износа) (табл. 4.2.8).
Таблица 4.2.8
Расчет прироста стоимости в условиях инфляции
№ п/п | Актив * | Доля в стоимости объекта | Рост стоимости, % | Фактор роста (за 10 лет) | Средневзвешенный фактор роста стоимости |
1 | Здания и сооружения | 0,9 | 3 | 1,3439 | 1,20951 |
2 | Земля | од | 5 | 1,6289 | 0,16289 *. |
3 | Средневзвешенный фактор роста стоимости | 1,3724 | |||
4 | Прирост стоимости, % | (1,3724-1,0000) х 100 % = 37,24 % |
Еще по теме Метод физического остатка:
- МЕТОД ОСТАТКА
- Метод остатка
- Метод техники остатка для земли
- Влияние остатков
- 2.4.3.7. Автокорреляция остатков
- 9.5. Остатки денежных средств
- 2.5.2. Способ уменьшаемого остатка
- 13.6. Анализ остатков денежной наличности
- 2.4.3.6. Обнаружение гетероскедастичности остатков модели
- Учет остатков незавершенного производства