>>

Экономические принципы оценки недвижимости

 

Оценка приносящих доход объектов собственности - это упорядоченный процесс, в основу которого положены нижеперечисленные принципы.

Принцип ожидания. Стоимость объекта формируется на основе ожидания будущих выгод как материальных, так и «неосязаемых».

Принцип сбалансированности. Максимальная стоимость достигается тогда, когда элементы объекта недвижимости находятся в оптимальном соотношении. Дисбаланс возникает, если сооружение характеризуется недостаточными усовершенствованиями относительно участка земли или, наоборот, сооружение переоснащено относительно размеров и характера земельного участка; дисбаланс возникает также, если затраты по содержанию объекта неадекватны его местоположению, характеру соседней собственности.

Принцип полезности. Недвижимость имеет стоимость только в том случае, если она полезна потенциальному собственнику.

Принцип замещения. Максимальная цена объекта устанавливается в сопоставлении с ценами на недвижимость, имеющую аналогичные потоки доходов (определяется наименьшей ценой, по которой может быть приобретена собственность с аналогичной полезностью).

Принцип остаточной продуктивности. Остаточная продуктивность измеряется как частный доход, отнесенный к земле, после того как будут оплачены другие факторы производства: труд;

капитал; предпринимательство. Этот принцип исходит из того, что земля физически недвижима, а труд, капитал и предпринимательские усилия привлекаются к земельному участку с целью возведения строения.

Принцип вклада (предельной продуктивности). Некоторые факторы (улучшения) увеличивают стоимость объекта недвижимости на более существенную величину, чем связанные с ними затраты; однако существуют факторы, приводящие к снижению стоимости объекта.

Принцип увеличения и уменьшения доходности.'Определенное количество факторов максимизирует стоимость, но до определенного предела: наступает момент, когда прирост стоимости становится несоизмерим с капиталовложениями.

Чтобы выявить характер и размеры улучшений, обеспечивающих максимальный доход от владения объектом недвижимости, необходимо в процессе оценки разрабатывать гипотетические комбинации улучшений.

Принцип экономически целесообразного размера участка земли. Оптимальный размер участка определяется потребностями его пользователя. Слишком малый участок, хотя и с удобным местоположением, ограничивает возможности развития; слишком большой - имеет избыточную площадь и не приносит владельцу доходов.

Принцип экономического разделения. Имущественные права в рамках существующего законодательства следует разделять или объединять таким образом, чтобы увеличить общую стоимость объекта собственности. Можно рассматривать следующие виды разделений: физическое; по времени владения; по праву использования; по видам имущественных прав.

Принцип зависимости. Стоимость объекта недвижимости подвержена влиянию факторов внешней среды; сам объект также оказывает влияние на стоимость других объектов, находящихся в районе его расположения.

Принцип соответствия. Недвижимость, не соответствующая общепринятым стандартам, как правило, является менее доходной относительно других объектов, и это снижает ее стоимость. Застройка земельного участка также должна соответствовать типу землепользования в соответствующем районе, то есть создавать уровень комфорта, соответствующий потребностям рынка.

Принцип влияния предложения и спроса. Недвижимость имеет стоимость только в том случае, если обладает полезностью для пользователя. Относительный дефицит недвижимости, возникающий в случае превышения спроса над предложением, также оказывает влияние на стоимость объекта.

Принцип конкуренции. Продавцы недвижимости стремятся на рынок и увеличивают предложение, если получают высокие доходы. Если одновременно не происходит увеличения спроса, доходы падают.

Принцип изменения. Стоимость объекта недвижимости со временем изменяется под влиянием износа или внешних факторов.

Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования. Оценщику следует выбрать вариант лучшего использования объекта среди разумных, возможных и законных альтернатив, который является физически возможным, обоснованным и финансово осуществимым и который приводит к наивысшей стоимости земли.

| >>
Источник: Н.Б. Симионова, С.Г. Шеина. МЕТОДЫ ОЦЕНКИ И ТЕХНИЧЕСКОЙ ЭКСПЕРТИЗЫ НЕДВИЖИМОСТИ учебное пособие. 2006

Еще по теме Экономические принципы оценки недвижимости:

  1. Основные подходы и принципы оценки недвижимости затратного подхода к оценке объекта недвижимости.
  2. 4.2 Принципы оценки объектов недвижимости
  3. Принципы и технологии оценки стоимости недвижимости
  4. Принципы и процесс оценки объектов недвижимости
  5. ТЕМА 4. ПРИНЦИПЫ И АЛГОРИТМЫ ОЦЕНКИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ
  6. Основные принципы оценки стоимости недвижимости для целей инвестирования
  7. Лекция 4. Основные принципы и алгоритмы оценки объектов недвижимости
  8. 3.3. Принципы и методы оценки экономической эффективности технико-экономических мероприятий
  9. ЭКОНОМИЧЕСКИЕ ПРИНЦИПЫ ОЦЕНКИ ЗЕМЛИ
  10. Основные этапы процесса оценки недвижимости   а к оценке недвижимости - доходный, сравнительный и затратный.
  11. 4.1. Принципы оценки экономической эффективности на основе традиционного подхода
  12. 3.1 Принципы оценки экономических активов - элементов национального богатства
  13. Оценка частичных прав собственности на недвижимость (на примере оценки рыночной величины арендной платы)
  14. Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости
  15. Принципы государственной регистрации прав на недвижимость
  16. Экономическая сущность, цели и принципы рыночной оценки кредитных организаций
  17. 2.3. Экономическая оценка природных ресурсов: понятие, значение, основные принципы и атрибуты
  18. Принципы, связанные с объектами недвижимости (земля, здания, сооружения)
  19. 35.2.3. ПРИНЦИПЫ ОЦЕНКИ, ИСПОЛЬЗУЕМЫЕ ПРИ ОЦЕНКЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ РАЗЛИЧНЫХ ОБЪЕКТОВ ОЦЕНКИ
  20. 4.8 Технология оценки недвижимости
- Бюджетная система - Внешнеэкономическая деятельность - Государственное регулирование экономики - Инновационная экономика - Институциональная экономика - Институциональная экономическая теория - Информационные системы в экономике - Информационные технологии в экономике - История мировой экономики - История экономических учений - Кризисная экономика - Логистика - Макроэкономика (учебник) - Математические методы и моделирование в экономике - Международные экономические отношения - Микроэкономика - Мировая экономика - Налоги и налолгообложение - Основы коммерческой деятельности - Отраслевая экономика - Оценочная деятельность - Планирование и контроль на предприятии - Политэкономия - Региональная и национальная экономика - Российская экономика - Системы технологий - Страхование - Товароведение - Торговое дело - Философия экономики - Финансовое планирование и прогнозирование - Ценообразование - Экономика зарубежных стран - Экономика и управление народным хозяйством - Экономика машиностроения - Экономика общественного сектора - Экономика отраслевых рынков - Экономика полезных ископаемых - Экономика предприятий - Экономика природных ресурсов - Экономика природопользования - Экономика сельского хозяйства - Экономика таможенного дел - Экономика транспорта - Экономика труда - Экономика туризма - Экономическая история - Экономическая публицистика - Экономическая социология - Экономическая статистика - Экономическая теория - Экономический анализ - Эффективность производства -