Моделирование критических ситуаций на рынке недвижимости
Установление закономерностей функционирования рынка недвижимости и характера взаимодействий его основных участ
ников посредством моделирования их предпочтений, определение условий качественных и количественных изменений состояния рынка — актуальные задачи современных экономических исследований.
Исследуя поведение участников рынка, необходимо достичь следующих целей: выявить предпочтения участников рынка; объяснить, почему субъектами принимаются те или иные решения; как формируется спрос на различные виды благ; как формируется предложение — решение фирм об объемах и способах производства; как субъекты рынка приспосабливаются к меняющимся условиям рынка.
В качестве методологической базы моделирования объекта исследования выбрана технология комплексного оценивания с использованием бинарных деревьев целей (критериев) и топологии матриц нечеткой свертки в виде семейства линий одинаковой цены (изопрайс).
Процедура исследования естественным образом разбивается на этапы: расширение класса матриц нечеткой свертки на случай нечеткой функции нечетких аргументов для моделирования катастрофических ситуаций и областей бифуркации; разработка математических и программных моделей многофакторных функций спроса и предложения; моделирование рыночного пространства наложением предшествующих моделей в широком диапазоне предпочтений участников рынка; исследование рынка недвижимости в рамках поставленной цели.
Поведение действующих на рынке субъектов взаимообусловлено и многофакторно. Ключевым моментом моделирования следует считать представление многофакторных функций спроса и предложения, которое является главным предметом обсуждения в данном разделе.
Пусть факторами детерминанта спроса (предпочтения покупателей) являются:
Р3 — цена покупки 1 м2 недвижимости основного вида;
(Р,..., РЩ) — цены на иные виды недвижимости, заменяющие основной вид недвижимости (найм, аренда, субаренда, покупка и т.
д.);(Р{,...,Pm) — цены на услуги, дополняющие данное благо в потребление: налоги, содержание, развитие недвижимости и т. д.;
Y — доход потребителя, выделяемый им для покупки данной недвижимости;
Z — вкусы и предпочтения потребителя недвижимости как блага;
N — объективные, естественные (внешние) условия потребления (окружающая среда, климат, внешнее окружение);
E — ожидания потребителей (динамика законодательства, изменение внешних условий, тенденции рынка и т. д.).
В общем виде функция спроса есть функция многих переменных:
Qd — F(Pd, Pis,..., PS, Pic,..., Pm, Y, Z, N, E).
Сокращение числа принимаемых во внимание факторов диктуется целями моделирования. На данной методологической основе можно предложить следующий, в перспективе расширяющийся, ряд моделей функции спроса.
Qd — F1 (Pd, z) — для описания зависимости спроса от цены и привлекательности объекта недвижимости (семейство кривых спроса по уровням привлекательности) — соответствие цены размеру благ.
Q2 — F2 (Pd, Y) — для описания зависимости спроса от цены и дохода потребителей (семейство кривых спроса по уровням дохода).
Q3 — F1 (f2 (Pd, z), z) — для описания зависимости спроса
от композиции цены и дохода потребителей с привлекательностью объекта недвижимости.
— для описания зависимости спроса
от композиции сверток цены и привлекательности объекта недвижимости с доходом пользователя.
Наиболее перспективной моделью являетсяпоскольку
предложение в этой модели формируется от «соблазна» привлекательности, после чего меняется взгляд на потребную для этого долю дохода и другие виды ресурсов.
Тогда модель (рис.
5.25) может быть принята базовой для некоторого семейства моделей спроса, где— уровень спроса с учетом привлекательности товара;
— уровень спроса с учетом привлекательности и доступности по уровню дохода;
.— субституты P;
Z — компоненты привлекательности (условия потребления N, цены на блага P);
Y — компоненты дохода (ожидание потребителей E).
Пусть факторами детерминанта предложения (предпочтения поставщиков) являются:
— цена за 1 м2 минимально приемлемая для продавца базового объекта;
— цена товаров-субститутов (найм, аренда, субаренда, покупка и т. д.);
— цены на услуги, дополняющие данное благо в потребление: налоги, содержание, развитие недвижимости ит. д.;
C — издержки на производство и содержание до продажи;
T — налоги и субсидии;
N — объективные внешние (природные) условия производства;
E — ожидания производителей (динамика цен на ресурсы, законодательство, тенденции рынка).
В общем виде функция предложения есть функция многих переменных:
Сокращение числа принимаемых во внимание факторов диктуется целями моделирования.
На данной методологической основе можно предложить в перспективе расширяющийся рад моделей функции предложения (рис. 5.26):
Предметом исследований с помощью этих моделей могут быть чувствительность кривой спроса (предложения) к вариациям предложений (спроса); динамика кривой спроса (предложения) при известных временных изменениях предпочтений; возможные интервалы вариаций спроса (предложения) как транзитивные чувствительности пар (и более) предпочтений. Отсутствие равновесия между спросом и предложениями на рынке является условием возникновения игровых ситуаций, среди которых особый интерес представляют критические ситуации. Этот тип неантагонистических игр приобретает новое прочтение в связи с привлечением к их описанию механизмов комплексного оценивания.
Совместное использование построенных семейств функций спроса и предложения приводит к композиции моделей, которые могут служить инструментом прогнозирования критических ситуаций на рынке недвижимости методом имитационного игрового моделирования.
Еще по теме Моделирование критических ситуаций на рынке недвижимости:
- 10.4. Моделирование потребительского поведения на рынке
- 18.2.ЦЕНЫ НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ
- Сделки на рынке недвижимости и их особенности
- Глава 8 ЦЕННЫЕ БУМАГИ НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ
- Программы экономического и социального развития на рынке жилой недвижимости
- Раздел X. МАРКЕТИНГ НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ
- И конкурентная ситуация на рынке пива
- 2.1. Текущая ситуация на рынке ипотечного кредитования в России
- 10.8. Определение критической суммы постоянных затрат, переменных расходов на единицу продукции и критического уровня цены реализации
- 1.2.3 Криминогенная ситуация на рынке ценных бумаг в последние годы существенно осложнилась.
- 2.4. Выступления глав правительств, глав центральных банков, видных экономистов по поводу ситуации на рынке.