<<
>>

Моделирование критических ситуаций на рынке недвижимости

Установление закономерностей функционирования рынка недвижимости и характера взаимодействий его основных участ

ников посредством моделирования их предпочтений, определение условий качественных и количественных изменений состояния рынка — актуальные задачи современных экономических исследований.

Исследуя поведение участников рынка, необходимо достичь следующих целей: выявить предпочтения участников рынка; объяснить, почему субъектами принимаются те или иные решения; как формируется спрос на различные виды благ; как формируется предложение — решение фирм об объемах и способах производства; как субъекты рынка приспосабливаются к меняющимся условиям рынка.

В качестве методологической базы моделирования объекта исследования выбрана технология комплексного оценивания с использованием бинарных деревьев целей (критериев) и топологии матриц нечеткой свертки в виде семейства линий одинаковой цены (изопрайс).

Процедура исследования естественным образом разбивается на этапы: расширение класса матриц нечеткой свертки на случай нечеткой функции нечетких аргументов для моделирования катастрофических ситуаций и областей бифуркации; разработка математических и программных моделей многофакторных функций спроса и предложения; моделирование рыночного пространства наложением предшествующих моделей в широком диапазоне предпочтений участников рынка; исследование рынка недвижимости в рамках поставленной цели.

Поведение действующих на рынке субъектов взаимообусловлено и многофакторно. Ключевым моментом моделирования следует считать представление многофакторных функций спроса и предложения, которое является главным предметом обсуждения в данном разделе.

Пусть факторами детерминанта спроса (предпочтения покупателей) являются:

Р3 — цена покупки 1 м2 недвижимости основного вида;

(Р,..., РЩ) — цены на иные виды недвижимости, заменяющие основной вид недвижимости (найм, аренда, субаренда, покупка и т.

д.);

(Р{,...,Pm) — цены на услуги, дополняющие данное благо в потребление: налоги, содержание, развитие недвижимости и т. д.;

Y — доход потребителя, выделяемый им для покупки данной недвижимости;

Z — вкусы и предпочтения потребителя недвижимости как блага;

N — объективные, естественные (внешние) условия потребления (окружающая среда, климат, внешнее окружение);

E — ожидания потребителей (динамика законодательства, изменение внешних условий, тенденции рынка и т. д.).

В общем виде функция спроса есть функция многих переменных:

Qd — F(Pd, Pis,..., PS, Pic,..., Pm, Y, Z, N, E).

Сокращение числа принимаемых во внимание факторов диктуется целями моделирования. На данной методологической основе можно предложить следующий, в перспективе расширяющийся, ряд моделей функции спроса.

Qd — F1 (Pd, z) — для описания зависимости спроса от цены и привлекательности объекта недвижимости (семейство кривых спроса по уровням привлекательности) — соответствие цены размеру благ.

Q2 — F2 (Pd, Y) — для описания зависимости спроса от цены и дохода потребителей (семейство кривых спроса по уровням дохода).

Q3 — F1 (f2 (Pd, z), z) — для описания зависимости спроса

от композиции цены и дохода потребителей с привлекательностью объекта недвижимости.

— для описания зависимости спроса

от композиции сверток цены и привлекательности объекта недвижимости с доходом пользователя.

Наиболее перспективной моделью являетсяпоскольку

предложение в этой модели формируется от «соблазна» привлекательности, после чего меняется взгляд на потребную для этого долю дохода и другие виды ресурсов.

Тогда модель (рис.

5.25) может быть принята базовой для некоторого семейства моделей спроса, где

— уровень спроса с учетом привлекательности товара;

— уровень спроса с учетом привлекательности и доступности по уровню дохода;

.— субституты P;

Z — компоненты привлекательности (условия потребления N, цены на блага P);

Y — компоненты дохода (ожидание потребителей E).

Пусть факторами детерминанта предложения (предпочтения поставщиков) являются:

— цена за 1 м2 минимально приемлемая для продавца базового объекта;

— цена товаров-субститутов (найм, аренда, субаренда, покупка и т. д.);

— цены на услуги, дополняющие данное благо в потребление: налоги, содержание, развитие недвижимости ит. д.;

C — издержки на производство и содержание до продажи;

T — налоги и субсидии;

N — объективные внешние (природные) условия производства;

E — ожидания производителей (динамика цен на ресурсы, законодательство, тенденции рынка).

В общем виде функция предложения есть функция многих переменных:

Сокращение числа принимаемых во внимание факторов диктуется целями моделирования.

На данной методологической основе можно предложить в перспективе расширяющийся рад моделей функции предложения (рис. 5.26):

Предметом исследований с помощью этих моделей могут быть чувствительность кривой спроса (предложения) к вариациям предложений (спроса); динамика кривой спроса (предложения) при известных временных изменениях предпочтений; возможные интервалы вариаций спроса (предложения) как транзитивные чувствительности пар (и более) предпочтений. Отсутствие равновесия между спросом и предложениями на рынке является условием возникновения игровых ситуаций, среди которых особый интерес представляют критические ситуации. Этот тип неантагонистических игр приобретает новое прочтение в связи с привлечением к их описанию механизмов комплексного оценивания.

Совместное использование построенных семейств функций спроса и предложения приводит к композиции моделей, которые могут служить инструментом прогнозирования критических ситуаций на рынке недвижимости методом имитационного игрового моделирования. 

<< | >>
Источник: Харитонов В. А.. Технологии современного менеджмента. 2007

Еще по теме Моделирование критических ситуаций на рынке недвижимости:

  1. 10.4. Моделирование потребительского поведения на рынке
  2. 18.2.ЦЕНЫ НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ
  3. Сделки на рынке недвижимости и их особенности
  4. Глава 8 ЦЕННЫЕ БУМАГИ НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ
  5. Программы экономического и социального развития на рынке жилой недвижимости
  6. Раздел X. МАРКЕТИНГ НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ
  7. И конкурентная ситуация на рынке пива
  8. 2.1. Текущая ситуация на рынке ипотечного кредитования в России
  9. 10.8. Определение критической суммы постоянных затрат, переменных расходов на единицу продукции и критического уровня цены реализации
  10. 1.2.3 Криминогенная ситуация на рынке ценных бумаг в последние годы существенно осложнилась.
  11. 2.4. Выступления глав правительств, глав центральных банков, видных экономистов по поводу ситуации на рынке.
- Антикризисное управление - Деловая коммуникация - Документоведение и делопроизводство - Инвестиционный менеджмент - Инновационный менеджмент - Информационный менеджмент - Исследование систем управления - История менеджмента - Корпоративное управление - Лидерство - Маркетинг в отраслях - Маркетинг, реклама, PR - Маркетинговые исследования - Менеджмент организаций - Менеджмент персонала - Менеджмент-консалтинг - Моделирование бизнес-процессов - Моделирование бизнес-процессов - Организационное поведение - Основы менеджмента - Поведение потребителей - Производственный менеджмент - Риск-менеджмент - Самосовершенствование - Сбалансированная система показателей - Сравнительный менеджмент - Стратегический маркетинг - Стратегическое управление - Тайм-менеджмент - Теория организации - Теория управления - Управление качеством - Управление конкурентоспособностью - Управление продажами - Управление проектами - Управленческие решения - Финансовый менеджмент - ЭКОНОМИКА ДЛЯ МЕНЕДЖЕРОВ -