<<
>>

Свойства инструментов _ипотечного рынка

Ипотеки с фиксированной ставкой (ИФС)

8 случае невыполнения заемщиком его срочного обязательства (графика погашения задолженности) за заимодавцем стандартным договором о предоставлении ипотечной ссуды закреплено право требовать ареста заложенной недвижимости .

Со временем закладная амортизируется в той мере, в какой периодические (обычно ежемесячные) платежи превышают установленные процентные выплаты, так как все суммы выплат, превышающие текущие обязательства заемщика по обслуживанию ссуды, идут на ее погашение. Когда ипотечная ссуда полностью амортизируется (то есть возвращается), заемщик вновь получает ничем не ограниченные права на свою недвижимость. Однако до этого момента залоговое право не позволяет ему свободно распоряжаться заложенным имуществом до возврата долга или без согласия кредитора на продажу залога с условием направления полученных средств на погашение ссуды. Если заемщик не сможет вовремя рассчитаться по своим обязательствам перед заимодавцем, то тот может потребовать предоставления ему прав на заложенную недвижимость или ее продажи с целью удовлетворения своих финансовых претензий.

В примере 10.1 показан график выплат по двум $ 100000-м закладным, срок погашения которых составляет 15 и 30 лет. По обеим закладным установлена фиксированная ставка на уровне 9 %. Таким образом, в первый месяц выплаты процентов по каждой ссуде равны $ 750 ($ 100 000 х 0,09/12). Однако по 15-летней закладной, показанной на панели А в примере 10,1, сумма ежемесячных обязательных платежей составляет $ 1,015, в то время как по 30-летней закладной на панели В — только $ 805.

Остаточная задолженность по 15-летней закладной снижается в первый месяц на $ 265, во второй — на $ 267 и далее на все большую величину (так как сумма процентных платежей, равная задолженности по номиналу, умноженной на

9 % и разделенной на 12, уменьшается по мере осуществления ежемесячных выплат).

В то время как задолженность в первые годы сокращается довольно медленно, то через десять лет она

Глава 10. Ипотечные рынки

257

уменьшается всего лишь наполовину. Однако в последний год она снижается очень быстро, поскольку процентные выплаты оказываются незначительными, и почти все $ 1,015 идут на погашение номинала ссуды. Сумма выплаты за последний месяц может корректироваться с учетом расхождения фактической величины задолженности и суммы всех начисленных платежей, округлявшихся до целого числа долларов.

Как видно из того же примера, ежемесячные выплаты по 30-летней ссуде составляют только $ 805, хотя процентная ставка по ней установлена такой же, как и по 15-летней. Более низкие ежемесячные выплаты как раз и являются главной привлекательной особенностью 30-летней закладной. В то же время, поскольку выплаты по процентам в первый месяц составляют $ 750, то только $ 55 из месячной суммы платежей идут на погашение номинала ссуды. Во второй месяц выплаты по процентам снижаются до $ 749,59, и остаточная задолженность снижается на $ Из-за таких медленных темпов погашения, через первые 10 лет величина невыплаченной задолженности снижается примерно на 10%, и только через 23 года уменьшается наполовину.

В последний год действия 30-летней закладной невыплаченный остаток по ней, а значит и суммы процентных выплат, также оказываются незначительными. Поэтому основная часть платежей идет на погашение номинала ссуды. Окончательный расчет также должен учитывать проводимое в течение 30 лет округление начисляемых сумм.

Обе закладные оказываются полностью амортизированными, когда заимодавцу возвращаются первоначально занятые $ 100 000. Обратите внимание на то, что общая сумма выплат по 15-летней закладной составляет $ 182 400 и $ 289 400 по 30-летней. Таким образом, в первом случае величина процентных платежей равняется $ 82 400, а во втором — почти в два раза больше — $ 189 400. Поэтому в нашем примере более высокие ежемесячные платежи, вносимые в течение менее продолжительного периода времени, позволяют заемщику сэкономить почти $ 100 000.

Следовательно, хотя заемщик 30-летней ссуды будет ежемесячно платить почти на 20 % меньше, чем заемщик его общая сумма расходов на

погашение долга окажется почти на 130 % (или в 2,3 раза) большей. Необходимо учесть, что эти сравнения делались без учета правил налогообложения доходов. Однако до тех пор, пока действу-I Эзак. №594

законодательство позволяет уменьшать налогооблагаемую сумму доходов на величину процентных выплат по ипотечной ссуде, федеральный бюджет будет принимать на себя часть расходов населения по расчетам по закладным.

Обычная и застрахованная ипотека. Договор о предоставлении ипотечной ссуды может содержать или не содержать условие о государственном страховании возврата средств кредитору. Закладные, возврат номинала которых гарантируется Федеральным управлением жилищного строительства (ФУЖС), называются закладными ФУЖС. Закладные ФУЖС имеют срок по-соответствующий требованиям этой организации, а к их стоимости добавляется большая дополнительная сумма, идущая на покрытие расходов по страхованию. По такому же принципу организуется и страхование закладных УДВ (Управления по делам ветеранов). Оба типа закладных предусматривают незначительную или даже величину первоначального платежа, так что их владельцы могут получить почти всю сумму, необходимую для приобретения дома в кредит.

Обычные закладные не страхуются правительственными учреждениями, а первоначальный платеж по ним, как правило, бывает выше, чем по закладным, имеющим государственные гарантии. Однако если обычные закладные страхуются в частном порядке, то заемщик, как правило, платит за это дополнительную сумму, и, в свою очередь, получает возможность делать меньший первоначальный платеж.

Использование частного ипотечного страхования (ЧИС) иллюстрируется в примере 10.2. Приведенные в нем цифры показывают, что при наличии страховки кредитор предоставляет заемщику большую ссуду и не несет при этом дополнительного риска. Страховщик принимает на себя дополнительный риск в обмен на получение страхового взноса.

Эта сумма уплачивается ему заемщиком, что приводит к увеличению годовой ставки процента по ссуде, так как в ее величину включается и страховой взнос. Тем не менее, при наличии таких гарантий заемщик получает возможность приобрести дом, уплатив значительно меньший первоначальный взнос, чем при их отсутствии. Кроме того, если цена дома так что закладная составляет меньше 75 % его стоимости, заемщик не должен больше вносить страховые взносы частному страховщику.

Глава 10. Ипотечные рынки

259

Частное ипотечное страхование

Пример 10.2

В варианте 1 кредитор предоставляет ипотечную ссуду на $ 100 000 под 10 % годовых, при этом невыполнение обязательств заемщиком может причинить емуубытки, если стоимостьдома снизится более чем на $ 25 000. В варианте 2 кредитор предоставляетипотечную ссуду на $ 112500 под 10 % годовых, авозможное банкротство заемщика нанесет ему ущерб лишь при снижении стоимости заложенного дома более чем на $ 25 000. При этом компания ипотечного страхования рискует понести убытки в случае дефолта заемщика и снижения цены дома на величину от $ 12 500 до $ 25 000. Взамен страховщик получает от заемщика страховые взносы от которые тот платит помимо установленных 10 % платежей по ссуде в $ 112 500.

Вариант 1

Обычная незастрахованная ипотека

Стоимость дома

СТОИМОСТЬ

Вариант 2

Обычная ипотека, застрахованная в негосударственной страховой компании Стоимость дома

Первоначальный платеж в $ 25 000

незастрахованная Ипотечная ?павиан ссуда в $ 100 ООО ПОД 10% годовых

ипотека

Первоначальный

платеж в $ 500 Страхование ипотечной задолженности на сумму $ 12,500

Ипотечная ссуда в$112500 под 10,25-10,50% годовых с учетом страховых взносов

Соглашения об условной продаже (земельные контракты)

В качестве альтернативы использования обычных закладных многие Штаты разрешают продажу собственности на основании так называемого земельного контракта, то есть соглашения об условной продаже. В подобных случаях происходит согласование цены продажи собственности, а также процентной ставки и срока погашения.

Часть периодических платежей по данному контракту, превышающая обязательные процентные выплаты, используется для погашения долга. В случае использования земельного контракта не применяется право на арест собственности, так как она принадлежит продавцу до тех пока не будут выполнены все условия соглашения. Покупатель получает возможность пользоваться собственностью с момента начала выплат, но в случае его дефолта сделка может быть аннулирована. Соглашения об условной продаже чаще всего используются частными лицами, продающими свои земельные участки.

Ипотека с переменной ставкой

Из-за непрерывной инфляции, наблюдавшейся в 1970-х — начале 1980-х годов, в этот же период происходило существенное повышение инфляционных ожиданий и рыночной процентной ставки. Такое положение дел породило серьезные проблемы для тех кредиторов, которые имели на руках большое количество закладных с низким фиксированным доходом. Поэтому в последние годы было создано много новых видов ипотечных инструментов, позволяющих снизить уязвимость ссудодателей от процентного риска. Ипотеки с переменной ставкой (ИПС) перекладывают значительную часть процентного риска на заемщика за счет установления более высоких ежемесячных выплат или более медленной амортизации ссуды в условиях роста рыночной процентной ставки.

В 1980-х - 1990-х годах ИПС составляли значительную часть всех вновь выпускаемых обычных закладных. В некоторые годы их доля превышала 50 хотя иногда она существенно снижалась.

260

Часть 3. Финансовые рынки

ИПС популярны среди кредиторов благодаря тому, что снижают для них процентный риск по предоставляемой ипотечной ссуде. Снижение процентного риска по ИПС для кредиторов объясняется тем, что при увеличении процентной ставки платежи заемщика также возрастают. Однако если платежи по закладной станут чересчур высокими, то у заемщика может не хватить средств для их своевременного осуществления. Таким образом, хотя ИПС снижают процентный риск кредитора по ипотечной ссуде, в то же время они увеличивают риск дефолта заемщика.

Первоначально многие ИПС не имели предела возможного увеличения процентной ставки.

Однако их популярность среди населения оказалась невысокой. Большинство заемщиков предпочитали «ограниченные» ИПС, имеющие ограничения по ежемесячным платежам, направляемым на погашение ссуды, или по уровню процентной ставки, либо по тому и другому параметру одновременно. Ограничения по платежам устанавливали максимальный предел суммы, на которую процентные платежи могли увеличиваться каждый год или на протяжении всего срока кредита. Если платежи были больше, чем установленные, в случае использования новых процентных ставок, тогда удлинялся срок погашения кредита. Если предельное значение выплат меньше, чем новые процентные выплаты, то возникает «отрицательная амортизация», и сумма кредита увеличивается каждый месяц до тех пор, пока процентные ставки снова не упадут. Если процентные ставки все время только растут и никогда не падают, заемщик может оказаться в таком положении, что он никогда не сможет выплатить свой долг.

Ограничения процентной ставки снижают риск дефолта за счет установления предельного значения, на которое может увеличиться процентная ставка по ссуде в течение определенного периода времени или всего срока действия договора по ипотеке. Обычно ограничения по росту процентной ставки допускают ее увеличение на 1— 2 % в год или на 5 % на весь период предоставления ссуды. Таким образом, они помогают не допустить роста ежемесячных платежей по закладной выше уровня, превышающего финансовые возможности заемщика.

Учитывая популярность «ограниченных» ИПС среди населения, в 1987 году Конгресс принял решение о том, чтобы все вновь предоставляемые ИПС имели ограничения по уровню выплат. Хотя «ограниченные» ИПС имеют меньший риск дефолта по сравнению с «не ограниченными», все же они сохраняют для кредитора незначительную величину остаточного процентного риска.

Досрочное погашение закладной: выплата крупного одноразового платежа в конце срока, ролл-оверная ипотека (РОИ) и закладные с обновляемой процентной ставкой (ЗОПС)

В качестве альтернативы ипотеки с переменной процентной ставкой кредиторы иногда пользуются различными типами закладных с досрочным погашением. Закладные типа «воздушный шар», или ипотека с крупной одноразовой выплатой для погашения кредита в конце срока, часто использовалась в США до Великой Депрессии. Ролл-овериыс ипотеки (РОИ) активно используются в Канаде и Висконсине. В 1980 году Совет управляющих федеральных банков жилищного кредита (ФБЖК) разрешил сберегательным ассоциациям с федеральной лицензией использовать закладные с обновляемой процентной ставкой (ЗОПС).

Все эти виды закладных в основном предоставляют заемщику получить ипотечный кредит в фиксированной ставкой процента, который должен быть выплачен в заранее определенное время (часто через три, пять или семь лет). Неоплаченный остаток по ссуде погашается при наступлении срока возврата кредита одним крупным платежом. Однако при наступлении такой ситуации невыплаченный остаток может быть рефинансирован по существующей в тот момент процентной ставке. Это позволяет кредитору и заемщику периодически обновлять процентную ставку по ипотечной ссуде без использования сложных формул для расчетов. Таким образом, как и в случае с ИПС, такие закладные сокращают промежуток времени, на протяжении которого кредитор может оказаться запертым в рамках ипотек с низкими процентными ставками, когда процентные ставки на рынке растут. Они также сокращают время, в течение которого кредиторы будут получать относительно высокие доходы, если рыночные ставки пойдут вниз.

Глава 10. Ипотечные рынки

261

Ипотека

Других странах

ГЛОБАЛЬНЫЙ

Другие страны, отличные от США, часто разрабатывают различные системы и • н> га I яого кредитования, чтобы справиться со своими специфическими проблемами. Например, в странах с высокой инфляцией стоимость дома будет скорее всего расти достаточно быстро, в то время как стоимость выплат ш

центом точки зрения

способности денег. ^ШШШШй в течение многих лет в Аргентине существовали высокие инфляции. Когда один из авторов этой юга »т учился в колледже, . был приятель яргеи-тинец. Автор считал, что родители были богатыми

людьми. Однако этот друг сказал, что это совсем не так. Он смог по-пунитг. в американское учебное еж потому, что его родители в свое время купили самый большой дом, который могли лить. Они весь свой

доход на выплаты но закладной. из-за

платежи по закладной за большой в тех условиях оказались гсаа ны всего $ 28 в месяц. Таким образом, я«с родители лишние свободные использовали, чтобы носллтъ его школу в США. В данном случае закладной совершил ошибку, проиндексировав процентные платежи или выплаты в счет основной суммы долга на личину показателя инфляции. Однако поскольку инфляция присут-в стран

Южной Америки на протяжении многих лет, сегодня ШіШІШШШ часть нпотюшых кредитов имеет переменные процентные ставки, что если ожидаемый уровень инфляции подтолкнет процентные вверх, то вырастут по ипотечным кредитам. Другие страны справляются с потенциальной

ми средствами. В Канаде очень ча-используются родл-оверные закладные. Эти закладные \шшж таны на погашение в конце ;»МІ«пм',є тельно короткого срока и быть или

по ставке

которая сложилась в мо-

мент При таком вариан-

те, если возникает а

рыночные процента

на протяжении ряда закладные будут но высоким

Совершенно другая ситуация, с финансированием жилья лась в Японии конце 1980-х й начале 1990-х годов. Японская экономика «мыльного пузыря»

низкими центиыми ставками и легко дос-и

зывали неограниченный рост курсов ЧШ'ІШі и цен штвшюш* '?-•1*к ИЖЗДествРі Недвижимость стала настолько

соко. что все недвижимое имущество в префектуре, расположен-дворца

императора, стоило больше, вся недвижимость Канады. Цены на выросли выше милли-

она за

дома. стали слишком дорогими для покупки, даже с учетом доходов людей за весь срок В

разработали со столетним сроком погашения. Эти закладные тельно процентные

ки, должны ваться протяжении 100 Люди рассчитывали, что их дети их дома вместе с закладными погасят такие ссуды за 2 или 3 поколения.

Единовременные крупные платежи в конце срока действия кредита являются рискованными для заемщиков, потому что рефинансирование их кредита по истечении срока действия закладной не гарантируется. Заемщик, который не может погасить или рефинансировать свой долг, может потерять свою собственность. Из-за большого числа банкротств на протяжении 1930-х годов закладные с единовременными крупными выплатами в конце срока действия редко использовались в США на протяжении ряда лет.

РОИ устранили некоторые проблемы, которые были присущи закладным с одной крупной выплатой, гарантировав, что закладная может быть рефинансирована по текущей ставке процента. Однако их условия могут меняться в зависимости от кредитора, а необязательные должники могут столкнуться с трудностями при рефинансировании своих кредитов.

В 1980 году были разрешены ЗОПС для имеющих федеральную лицензию ССА при условии, что они имели резервы для защиты потребителей. Чтобы ипотечного кредита было гарантировано (даже если последние выплаты не всегда совершались в нужные сроки), такая ипотека должна была иметь определенный амортизационный период, а совокупные корректировки процентных ставок должны ограничиваться пределами '/ Я! % в год и 5 % в совокупности за весь срок.

в

262

Часть 3. Финансовые рынки

Корректировка ставки по ИПС

Для корректировки ставки по ИПС используются различные критерии; процентная ставка по ценным бумагам Казначейства, > индекс

ипотек с фиксированной ставкой, сто-

имости заемных средств, а также базисная ставка по ссудам первоклассных заемщиков (так называемый «праші-ржт»). Кроме того, ставка по ИПС может корректироваться с различной частотой — раз месяц, раз в квартал, раз в год или даже в два года. Однако ее изменение не может произвольно осуществляться по желанию кредитора, а должно выполняться в соответствие с заранее объявленными условиями. В частности, ИПС дают свободу маневра как заимодавцу, так и заемщику: например, они позволяют производить корректировку договорной процентной ставки за счет изменения сумм платежей, величины невыплаченного остатка или срока погашения ссуды при условии, что все эти способы предусмотрены заключенным договором. Корректировка ставки допускается в соответствии с любым индексом, данные о котором могут легко быть получены заемщиком и который не может изменяться за-

имодавцем. Кроме того, за дней до пред-

изменения ставки по ссуде кредиторы должны направлять заемщикам специальное уведомление и предоставлять им возможность внесения платежей став-

ке. Эти условия предоставляют неудовлетворенным изменениями заемщикам дополнительные возможности по поиску альтернативных источников финансирования на период действия срока ссуды. Благодаря гибкости условий и удобству использования всеми государственными учреждениями, ИПС являются в настоящее время самой распространенной формой ипотеки.

Передача ценового риска

Кредиторы охотно предоставляют ссуды с переменной ставкой процента, так как они хотят застраховаться от процентного риска, щего при долгосрочном кредитовании. Таким образом, кредиторы проявляют готовность «заплатить» заемщикам за то, что те принимают на себя процентный риск, при помощи предложения более низких ставок по ИПС, чем предусматривают условия кредитных договоров в случае ИФС. Однако в этом случае те же самые заемщики будут подвергаться тому процентному риску, которого избежали кредиторы с помощью ИПС. В результате заемщики готовы платить более высокие чтобы заста-

вить кредитора взять на себя процентный риск, свойственный долгосрочной ИФС. Затем рынок оценивает различия в степени риска по обязательствам с переменной и фиксированной ставками, устанавливая размер скидки для ИПС, который удовлетворит как заемщика, так и кредитора (см. пример 10.3).

Полностью перенести процентный риск с кредитора на заемщика с помощью ИПС вряд ли возможно. Если увеличение ставки окажется слишком большим, то заемщик будет не в состоянии вернуть долг. Риск неплатежа по ссуде возрастет, и появится вероятность дефолта заемщика. Таким образом, ИПС не дают кредитору возможности избежать всех рисков, связанных с колебаниями ставки по ипотеке. Даже использование ограниченных ИПС связано с определенным, хотя и меньшим, процентным риском. Например, если исходная ставка равна 5%, то по ипотечной ссуде с 5 % «лимитом» ставка не сможет быть установлена на уровне, превышающем 10%.

Отношение населения к ИПС также будет меняться в зависимости от ожиданий относительно поведения процентной ставки в будущем. Так, когда население рассчитывает на снижение процентной ставки, то оно будет охотнее делать свои заимствования с помощью ИПС, даже если ставка по ИПС будет близка к ставке по ИФС. Однако если население ожидает роста процентной ставки, то оно захочет большей скидки от величины ставки по ИФС. В такие периоды временная структура процентных ставок, вероятно, будет наклонена вверх, так что кредиторы будут в состоянии удовлетворить пожелания людей. Однако некоторые кредиторы могут пойти дальше и «подсластить» первоначальное значение дисконта от ставки процента по ИПС относительно ИФС при помощи предложения «ма-

нящих ставок» за первый год по ИПС. По окончании первого года процентная ставка по ИПС корректируется в соответствии с тем, как того требует формула расчета процентов. Потребители должны быть осторожны, когда они соглашаются на ИПС с «манящими ставками», потому что когда

Глава 10. Ипотечные рынки

263

Разница процентных ставок, которая может побудить заемщиков принять на себя риск, связанный с приобретением

ИПС

Обычно кредиторы устанавливают ставку по ИПС на 2—3 % выше, чем по индексному значению краткосрочной процентной ставки. Так, для одного широко распространенного вида ИПС процентная ставка превышает аналогичный показатель для казначейского векселя на 2,75 %. Спрос на ссуду со стороны населения будет определять максимальную «надбавку», которую смогут получить кредиторы.

Ставка по ИФС —

Разница ставок, которая может побудить заемщиков принять на себя процентный риск Ставка по ИПС —

Предложение ИПС со стороны кредиторов

Спрос на ИПС со стороны заемщиков

Объем ИПС в долларах

Примечание: Когда ставка по ИПС равняется ставке по ИФС, предполагается, что спрос на ИПС будет нулевым, так как заемщик не получит компенсации за принятие дополнительного риска. Однако когда ставка по ИПС окажется ниже ставки по ИФС, то спрос на ИПС будет расти. В то же время предложение ИПС сокращается, когда кредиторы должны отказываться от дополнительного дохода ради снижения своего риска.

начальный период субсидирования завершится, процентные ставки по таким кредитам могут возрасти, даже если рыночные ставки останутся на прежнем уровне. Пример 10.4 иллюстрирует тот факт, что новые ставки по ИПС всегда ниже новых ставок по ИФС. В прошлом ставки по ИПС без наличия должны были быть от-

носительно привлекательными, чтобы компенсировать риск того, что такие ставки могли бы расти беспредельно в будущем.

Гибкие ИПС. Еще одним способом повышения определенности относительно будущих платежей по ипотечным является выпуск ИПС, имеющих фиксированную ставку на определенный период времени (от трех до десяти лет). После истечения этого срока процентная ставка может изменяться в соответствие с заранее установленной формулой в течение оставшегося периода действия договора по ссуде. Такие ипотечные кредиты привлекательны для тех заемщиков, которые хотели бы иметь по ним фиксированные и предсказуемые платежные обязательства. В то же время использование эластичных ИПС защищает кредиторов от долгосрочного процентного риска, поэтому они готовы устанавливать по ним меньшую процентную ставку, чем по пятнадцати- и тридцатилетним ИФС.

264

Часть 3. Финансовые рынки

Ставки по ИФС, а также ограниченным и неограниченным с января 1985 г. по январь 1991 г.

ИПС

Пример 10.4

Примечание: средние начальные эффск гииные процентные ставки по обыкновенным закладным. Заметьте, что потребители стремятся платить более высокие ставки по корректируемым ИПС, чем по некорректируемым ИПС, так как это ограничение уменьшает их будущий процентный риск.

Источник: Federal Home Loan Bank Bulletin, различные данные.

Другие инструменты ипотечного кредита

Инфляция или ожидаемые изменения в зарплате, заработках или стоимости жилья побудили кредиторов и заемщиков в разное время разработать множество новых инструментов ипотечного кредита. Некоторые из них, которые используются наиболее широко, мы обсудим более подробно.

Ипотека с дифференцированными платежами (Graduated-Payment Mortgages, GPM или

GPAML). Ипотека с дифференцированными платежами предназначена для того, чтобы сделать покупку дома более удобной для тех людей, которые ожидают роста своих доходов. Она похожа на стандартный ипотечный кредит, за исключением того, что вместо постоянного потока выплат их владельцы должны платить меньшие суммы в первые несколько лет (настолько низкие, что они могут не охватывать полную сумму процента по долгу), создавая тем самым «отрицательную амортизацию», когда невыплачен-пмм остаток по кредиту возрастает. Однако пос-

Глава 10. Ипотечные рынки

265

ле прошествия нескольких лет ежемесячные платежи по GPM начинают расти. В это время заемщик предположительно будет больше готов к повышенным размерам выплат. Популярным вариантом GPM является GPM с корректируемой ставкой ссудного процента (CHViiVIL), После нескольких лет первоначальных низких платежей ставка процента по такому виду ипотечной ссуды или срок окончания действия кредита корректируются в соответствии с изменениями рыночных ставок процента. Иногда GPM осуществляется при помощи специальных авансовых платежей для уменьшения суммы долга, при которых продавец собственности получает деньги авансом в качестве оплаты части суммы процентов за один или два года. Преимущество кредитов с использованием дифференцированных платежей состоит в том, что они облегчают покупателю жилья платежи на протяжении первых нескольких лет.

Ипотечный кредит, платежи по которому возрастают на протяжении определенного промежутка времени (Growing-equity mortgages, GEM). Ипотека с возрастающими выплатами в течение определенного времени похожа на ипотеку с дифференцированными платежами тем, что она предусматривает растущие со временем платежи. Однако растущие платежи позволяют выплатить кредит гораздо быстрее, чем это могло бы быть в противном случае. GEM привлекательна для потребителей, которые хотят быстро погасить ипотечный кредит с высокой процентной ставкой, и для кредитующих институтов, которые не хотят связывать свои средства в долгосрочных кредитах. Альтернативой GEM является ИФС с 15-летним сроком погашения.

Обратная рентная ипотека (Reverse Annuity Mortgages, RAM). Обратная рентная ипотека предназначается для людей более старшего возраста, которые владеют своими домами и нуждаются в дополнительных средствах для покрытия текущих расходов, но не хотят продавать свое жилье. RAM позволяет людям получить средства в кредит под право собственности на их дома под относительно низкий процент.

Обратные рентные ипотеки организовываются таким образом, чтобы вместо регулярных месячных платежей заемщик получал средства. В конце срока выплат, который часто составляет лет, сумма ипотеки под дом заемщика предварительно оговоренного

Стоимость имущества заемщика, которое представлено его домом, также сокращается на эту сумму — факт, который ограничивал популярность ипотеки подобного типа. Многие обратные рентные ипотеки имеют оговорку, которая гарантирует совершение подобных выплат на протяжении всей жизни заемщика.

Вторые закладные. Вторые закладные, или «младшие закладные», представляют собой ссуды, обеспеченные правом наложения ареста на имущество, которое уже заложено. В случае банкротства и ликвидации имущества должника держатели вторых закладных получают деньги только после того, как будет погашена основная сумма долга по первой закладной.

Вторые закладные могут помочь людям приобрести дома с меньшими размерами выплат, чем они могли бы получить в другом случае. Они могут использоваться в планах финансирования, направленных на то, чтобы передать покупателю дома выгоды от существовавшей ранее ссуды под первую закладную с низкой фиксированной процентной ставкой. Вторые закладные также используются теперешними собственниками жилья для получения наличных средств за счет заимствования против их собственности вместо продажи своего дома.

После изменений в области налогообложения в 1986 году популярность вторых закладных серьезно возросла, поскольку проценты по таким закладным могли вычитаться (в определенных пределах) из суммы налогов, в то время как вычетов по процентным платежам в отношении других видов потребительского кредита не существовало. Соответственно, многие кредиторы начали предлагать кредитные линии под собственность домовладельца, которые позволяли потребителю занимать деньги под обеспечение в виде второй закладной на их жилье. Такие кредиторы позволяли клиентам использовать кредитные карточки для доступа к выделенным средствам.

Другие виды ипотеки. Участники ипотечного рынка постоянно создают варианты ипотечных инструментов в зависимости от характера налогов отдельных групп людей, инфляции или финансовых проблем, с которыми сталкиваются потребители. В результате «суп из аббревиатур» различных видов ипотек постоянно расширяется. Пример 10.5 суммирует характеристики ос-видов ипотек.

Глава 10. Ипотечные рынки

Проверьте себя

1. (а> Если вы получили 15-летнюю ипотечную ссуду на $ 10С 000 под 9 % годовых и аккуратно проводили ее погашение, то какую сумму процентных платежей вам придется заплатить в первый месяц шестого года? Какую часть номинала ссуды вам предстоит еще вернуть?

(б) Какими будут ваши платежи по процентам по ипотечной ссуде и по погашению ее номинала для условий пункта (а) с той лишь разницей, что ссуда будет 30-летней?

2. (а) Предположим, что вы взяли ипотечную ссуду с начальной ставкой, равной 5 которая один раз в год устанавливается на уровне, превышающем на ЧИ»ІШ»Ш=Ш по годовым казначейским векселям, и имеет двухпроцентное годовое ограничение роста и шестипроцентное ограничение роста в течение всего срока действия ссуды. Какую ставку вы будете платить на второй год, если на момент расчета ставка по годовым казначейским векселям составляла 4,5 %?

(б) Определите, какой может быть максимальная ставка для ипотечной ссуды, описанной в пункте (а), если ставка по казначейским векселям поднялась до 10 % и осталась на этом уровне неизменной?

3. (а) Почему люди часто предпочитают обычным или даже если процентные ставки по ним часто немного выше на протяжении срока жизни закладной? (б) Почему люди предпочитают специальные выплаты по закладным, которые сокращают требующиеся процентные выплаты за

год или два?

4. По каким видам закладных срок погашения наступает, или они должны быть переоценены до того, как полностью выплачена вся сумма ипотечного кредита?

<< | >>
Источник: Кидуэлл Д. С., Петерсон Р. Л., Блэкуэлл Д. У.. Финансовые институты, рынки и деньги. — СПб: Издательство «Питер». — 752 ил. — (Серия «Базовый курс»). 2000

Еще по теме Свойства инструментов _ипотечного рынка:

  1. 4.3.1. Гипотезы и свойства эффективного рынка
  2. 3.1.Модель IS-LM как инструмент анализа взаимодействия рынка товаров и услуг и рынка финансовых активов при фиксированных ценах
  3. 1.2 ИНСТРУМЕНТЫ ДЕНЕЖНОГО РЫНКА
  4. ТЕМА 5 ИНСТРУМЕНТЫ РЫНКА ЦЕННЫХ БУМАГ
  5. Инструменты финансового рынка
  6. 12.3. Инструменты фондового рынка
  7. 3.2.6 Регулирование рынка производных финансовых инструментов
  8. 10.1 Инструменты фондового рынка
  9. 1.3 ИНСТРУМЕНТЫ РЫНКА ЦЕННЫХ БУМАГ
  10. 11.1. Инструменты фондового рынка Германии
  11. 13 .1 Инструменты фондового рынка Японии
  12. Ассоциация по инструментам денежного рынка и деривативам
  13. Инструменты денежного рынка: банковские акцепты_
  14. 9.1. Инструменты фондового рынка США