<<
>>

9. Основные положения системы ипотечного кредитования и ипотечно-инвестиционного анализа

Ипотека (греч. hypotheke – залог, заклад) – сдача в залог земли и другого недвижимого имущества с целью получения денежной ссуды – ипотечного кредита (кредита под закладную).

Определению понятия ипотечного кредита логически предшествует раскрытие сущности ипотеки.

В литератуpe нередко под термином «ипотека» подразумевается ипотечный кредит. Между тем, само слово «ипотека» (хотя и употребляется обычно в сочетании со словом «кредит») имеет самостоятельное значение.

Ипотекой называют и саму закладную – документ, удостоверяющий сдачу имущества в залог, а также в долг по ипотечному кредиту.

Ипотека – это способ обеспечения обязательства, когда предметом залога служит недвижимое имущество. Ипотека представляет собой полную или частичную выплату арендной платы в форме процентов по ипотечному кредиту. В этом и состоит сущность залога земли, жилой и вообще всякой недвижимости, приносящей ренту (доход, не связанный с предпринимательской деятельностью), например залог жилых домов.

По своей сути, понятие «ипотека» близко к понятию «залога». Залог же, в свою очередь, служит средством обеспечения исполнения обязательства заемщиком перед кредитором: при невозвращении в установленный срок суммы заимодатель может компенсировать неоплаченный долг денежными сpедствами, полученными от реализации заложенного имущества.

В соответствии с российским законодательством предметом залога может быть имущество, состав которого приведен в табл . 9.1.

Залог здания, сооружения, предприятия и иных объектов, непосредственно связанных с землей, обычно называют ипотекой.

Т а б л и ц а 9.1.

Имущество, которое может быть предметом ипотеки

Наименование имущества Ограничения
Земельные участки За исключением земельных участков, указанных в ст. 63 ФЗ «Об ипотеке»
Предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество Использоваться в предпринимательской деятельности
Жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир Состоять из одной или нескольких изолированных комнат
Дачи, садовые дома, гаражи и другие строения Должны иметь потребительское назначение
Общее ограничение: здания, в том числе жилые дома и иные строения, и сооружения, непосредственно связанные с землей, могут быть предметом ипотеки при условии соблюдения правил ст. 69 ФЗ «Об ипотеке»
Незавершенное строительством недвижимое имущество Возводится на земельном участке, отведенном для строительства в установленном законодательством РФ порядке, в том числе зданий и сооружений при условии соблюдения правил ст. 69 ФЗ «Об ипотеке»
Вещь с принадлежностями Считается заложенной вместе с принадлежностями (ст. 135 ГК РФ) как единое целое, если иное не предусмотрено договором
Неделимая вещь Часть имущества, раздел которого в натуре невозможен без изменения его назначения (неделимая вещь), не может быть самостоятельным предметом ипотеки
Права арендатора по договору об аренде недвижимого имущества (право аренды) Правила об ипотеке применяются к залогу прав арендатора, поскольку иное не установлено федеральным законом и не противоречит существу арендных отношений
Воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты Подлежащие государственной регистрации, т.к. на эти объекты распространен специальный правовой режим, установленный для недвижимого имущества

Существование ипотечной системы, позволяющей достаточно четко устанавливать достоверность прав владельцев на определенную недвижимость, создает условия для выдачи им долгосрочного кредита под залог этой недвижимости – земли, строений, производственных объектов, жилых домов.

Ипотечный порядок, обеспечивающий сохранность заложенного имущества и стабильность его цены, создает банку – кредитору – экономическую базу для долговременного отвлечения кредитных ресурсов без основательных опасений невозвращения ссуд заемщиками.

Исключительным свойством ипотеки и лучшей гарантией обеспеченности кредита является право кредитора распорядиться по своему усмотрению недвижимостью заемщика в случае невыполнения им обязательств по возврату ссуд.

Именно это преимущество ипотечного кредита отличает его от других видов долгосрочного кредита.

Практикуются разнообразные виды ипотечных кредитов. Они могут быть классифицированы по различным признакам:

- по объекту кредитования;

- по способу обеспечения гарантии возврата ссуд;

- по характеру рынка использования ипотечных облигаций;

- по субъекту кредитования;

- по виду кредита.

Кредит по ипотеке является самым долгосрочным: ссуды выдаются на 15 – 40 и более лет, что обусловливает сравнительно низкие годовые проценты (1 – 5). Ипотечные ссуды имеют целевой характер (на покупку земли, оборудования, на мелиорацию, строительство и т.п.) и предоставляются с рассрочкой платежей разной периодичности (ежемесячной, квартальной, ежегодной) при фиксированном проценте за непогашенную часть задолженности.

В зависимости от объекта кредитования ипотечные кредиты подразделяются на ссуды, например для приобретения земельных участков, жилья, под нежилые строения и др.

По способу обеспечения гарантии возврата кредиты классифицируются в зависимости от степени обеспечения их страхования и его организации. В России это поручительство юридических и физических лиц.

В зависимости от характера рынка использования ипотечных ценных бумаг (закладных, облигаций) различаются ипотечные ценные бумаги первичного и вторичного рынков.

В зависимости от субъекта кредитования ипотечные ссуды на строительство жилья, промышленных и сельскохозяйственных объектов могут подразделяться на кредиты, предоставленные непосредственно его будущему владельцу, и на ссуды, выдаваемые подрядчикам. Последние практикуются в тех случаях, когда окончательный владелец объекта в период строительно-монтажных работ еще неизвестен; если он не может финансировать проект самостоятельно либо заинтересован только в получении готового объекта.

По виду кредита различают:

- денежные кредиты, получившие наибольшее распространение;

- товарные кредиты, предоставляемые в виде различных строительных материалов;

- коммерческие кредиты, предоставляемые продавцом в виде отсрочки платежа за реализованное жилье.

Погашение любого вида кредита производится периодическими денежными платежами с короткими промежутками времени.

В условиях рыночной экономики залоговые операции становятся обыденными в деятельности промышленных, аграрных, строительных предприятий, и действующие в этих сферах понятия и терминология ипотеки отражают специфику отрасли.

<< | >>
Источник: Е.М. Дарьин, А.В. Трофимов, Т.Е. Трофимова, Е.А. Хавина. Финансы, денежное обращение и ипотека. 2007
Помощь с написанием учебных работ

Еще по теме 9. Основные положения системы ипотечного кредитования и ипотечно-инвестиционного анализа:

  1. 2. ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ СИСТЕМЫ ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ
  2. Основные положения ипотечно-инвестиционного анализа
  3. Сущность и основные принципы ипотечного кредитования
  4. 1.2.2. Роль АИЖК в системе ипотечного кредитования.
  5. 1.1. Система ипотечного кредитования в России
  6. 3.1. Проблемы ипотечного кредитования в России и основные пути их решения
  7. 1.4. Предпосылки внедрения системы ипотечного жилищного кредитования
  8. 2.2. Состав и функции основных субъектов рынка ипотечного жилищного кредитования
  9. 2.2 Ресурсная база и основные модели ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации.
  10. 1.3. Проблемы организации системы ипотечного жилищного кредитования на современном этапе
  11. 1.2. Характеристика основных моделей привлечения ресурсов в сферу ипотечного жилищного кредитования
  12. Барынькина Н.П.. СРАВНИТЕЛЬНЫЙ АНАЛИЗ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РОССИИ И ЗАРУБЕЖОМ, 2016
  13. ГЛАВА3.ОСНОВНЫЕ РЕКОМЕНДАЦИИ ПО СОВЕРШЕНСТВОВАНИЮ ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РОССИИ
  14. 2.2 Исследование современного состояния развития системы ипотечного кредитования на жилищное строительство
  15. 37.3.1. ИПОТЕЧНО-ИНВЕСТИЦИОННЫЙ АНАЛИЗ
  16. 3. МИРОВОЙ И ОТЕЧЕСТВЕННЫЙ ОПЫТ РАЗВИТИЯ СИСТЕМЫ ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ
  17. Чернышева Анастасия Владимировн. Анализ программ ипотечного кредитования на жилищное строительство на примере ПАО"ТрансКапиталБанк, 2017