<<
>>

Основные положения ипотечно-инвестиционного анализа

Ипотечно-инвестиционный анализ заключается в определении стоимости собственности как суммы стоимостей собственного и заемного капитала, с учетом изменения стоимости недвижимости и дохода, а также с учетом условий финансирования.

При этом принимается во внимание мнение инвестора о том, что он оплачивает не стоимость недвижимости, а стоимость капитала. Кредит рассматривается как средство увеличения инвестируемых средств, необходимое для завершения сделки.

Существуют две техники ипотечно-инвестиционного анализа:

- традиционная методика;

- методика Эллвуда.

Наиболее популярной является традиционная методика ипотечно-инвестиционного анализа, при использовании которой определяется стоимость недвижимости как сумма собственного и заемного капитала.

Стоимость собственного капитала определяется путем дисконтирования денежных потоков, поступающих к владельцу собственного капитала от регулярного дохода и от реверсии (возврата имущества первоначальному владельцу).

Стоимость заемного капитала рассчитывается путем дисконтирования платежей по обслуживанию долга. Другими словами, приведенная к настоящему времени стоимость будущих денежных потоков, поступающих от недвижимости, будет зависеть от следующих параметров:

1) срока реализации проекта;

2) структуры заемного капитала;

3) экономических характеристик объекта;

4) норм дисконтирования.

В зависимости от количественных характеристик и временной структуры денежных потоков, а также соответствующих им норм дисконтирования, настоящая стоимость будет принимать различные значения.

Рассмотрим общий алгоритм ипотечно-инвестиционного анализа для расчета стоимости собственности, покупка которой финансируется с привлечением заемного капитала (ипотечного кредита), и соответственно регулярные денежные потоки периодического дохода и от реверсии будут распределяться между собственным и заемным капиталом.

Этап 1. Определение текущей стоимости регулярных потоков дохода:

– составляется отчет о доходах и расходах для прогнозного периода, при этом суммы по обслуживанию долга рассчитываются исходя из характеристик кредита – нормы процента, срока полной амортизации и условий погашения, величины кредита и периодичности платежей по погашению кредита;

– определяются денежные потоки собственных средств;

– рассчитывается норма прибыли на вложенный капитал;

– по рассчитанной норме прибыли на собственный капитал определяется текущая стоимость регулярных денежных потоков до налогообложения.

Этап 2. Определение текущей стоимости дохода от реверсии за вычетом невыплаченного остатка кредита:

– определяется доход от реверсии;

– из дохода от реверсии вычитается остаток долга на конец периода владения объектом;

– по рассчитанной на первом этапе норме прибыли на собственный капитал определяется текущая стоимость этого денежного потока.

Этап 3. Определение стоимости собственности суммированием текущих стоимостей проанализированных денежных потоков.

Математически определение стоимости актива (V) можно представить в виде формулы:

V = PVt + PVR + К ,

где PVt-= f[(Di - Mi), r %, n лет] – текущая стоимость регулярных денежных потоков до налогообложения;

PVR =f[(Di - Mi), r %, n лет] – доход от реверсии;

Di – чистый операционный доход i-гo года проекта;

Mi – сумма обслуживания долга в i-м году проекта;

R – сумма реверсии без учета расходов на продажу;

Костат – невыплаченный остаток кредита на момент продажи;

К – первоначальная сумма кредита.

Примечание. Запись выражения для определения стоимости в виде уравнения позволяет решать задачи по расчету стоимости в случаях, когда имеется не более одной неизвестной.

Случай 1. Сумму реверсии трудно спрогнозировать, но можно определить тенденции ее изменения по отношению к начальной стоимости.

Например, если за период проекта прогнозируется увеличение стоимости недвижимости на 20%, то в основном уравнении вместо значения R можно использовать значение 1.2V.

Случай 2. В условии задачи задана не величина кредита, а доля кредита в общей стоимости недвижимости. В этом случае величину кредита можно выразить в долях от V, рассчитать ипотечную постоянную и определить сумму по обслуживанию долга, применив ипотечную постоянную к доле заемного капитала в общей стоимости недвижимости. Аналогично можно выразить величину невыплаченного остатка кредита в конце срока проекта. В оценке недвижимости ипотечно-инвестиционный анализ представляет собой набор методов и способов определения стоимости недвижимости, приобретаемой с помощью кредита под залог этой недвижимости (ипотеки).

Для этой цели может быть применена общая формула традиционной методики ипотечно-инвестиционного анализа. В этом случае в качестве начальной суммы кредита выступает текущий остаток кредита.

В странах с развитой рыночной экономикой свыше 90% инвестиционных сделок с недвижимостью совершаются с привлечением ипотечных кредитов. Инвесторы, использующие кредиты, получают за счет привлечения заемных средств возможность увеличить доходность собственных средств. Кроме того, повышается эффект от прироста стоимости имущества, обеспечивается большая диверсификация активов и дополнительная экономия на налогах. Кредиторы получают разумно гарантированную сумму дохода, а также надежное обеспечение своего кредита. Они обладают правом 1-й очереди на доход заемщика и его активы в случае невыплаты им задолженности. При ипотечно-инвестиционном анализе предполагается, что инвесторы:

1) оплачивают первоначальные затраты по остаточному принципу;

2) получают доходы также по остаточному принципу после того, как уже произведены все выплаты кредиторам, как в ходе текущей деятельности, так и после продажи объекта.

При этом период реализации права собственности на недвижимость может быть разделен на три этапа: приобретение, использование и ликвидация.

На каждом из этапов собственники капитала получают остаточный доход:

1) на 1-м этапе они вносят обязательный денежный платеж, сумма которого равна остатку цены (разности между ценой и суммой ипотечного кредита, переходящего к ним как долг);

2) на 2-м – получают остаточный доход от использования имущества, после вычета из него обязательных платежей по обслуживанию долга;

3) на 3-м – получают наличность, равную цене реализации.

Стоимость приносящего доход имущества может быть оценена путем сложения первоначальной суммы ипотечного долга и оценочной стоимости собственного капитала инвестора. Основа при определении стоимости капитала – текущая стоимость ожидаемой в будущем отдачи: остаточного потока наличности при использовании недвижимости и остатка цены перепродажи. Сумма ипотечного долга и оцененной стоимости капитала дает вероятную рыночную стоимость объекта недвижимости.

Контрольные вопросы

1. Основные определения в системе ипотечного кредитования.

2. Особенности ипотеки в промышленности.

3. Особенности ипотеки земельных участков.

4. Особенности ипотеки жилых домов и квартир.

5. Основные задачи ипотечно-инвестиционного анализа.

6. Оценка недвижимости в ипотечно-инвестиционном анализе.

<< | >>
Источник: Е.М. Дарьин, А.В. Трофимов, Т.Е. Трофимова, Е.А. Хавина. Финансы, денежное обращение и ипотека. 2007

Еще по теме Основные положения ипотечно-инвестиционного анализа:

  1. 9. Основные положения системы ипотечного кредитования и ипотечно-инвестиционного анализа
  2. 2. ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ СИСТЕМЫ ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ
  3. 37.3.1. ИПОТЕЧНО-ИНВЕСТИЦИОННЫЙ АНАЛИЗ
  4. 37.3. ПРИЕМЫ ИПОТЕЧНО- ИНВЕСТИЦИОННОГО АНАЛИЗА И ИХ ИСПОЛЬЗОВАНИЕ ПРИ ОЦЕНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ
  5. Глава 8. ИПОТЕЧНО-ИНВЕСТИЦИОННЫЙ АНАЛИЗ
  6. 9.2.1. ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ ПО ОЦЕНКЕ ИНВЕСТИЦИОННЫХ РЕШЕНИЙ
  7. Е.М. Дарьин,А.В. Трофимов,Т.Е. Трофимова,Д.В. Хавин. Ипотечное кредитованиеОбщие положения, 2004
  8. Основные методические положения анализа затрат
  9. Основные положения маржинального анализа
  10. ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ, ПРИНЦИПЫ И ОПЕРАЦИ АНАЛИЗА
  11. ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ ПОСТРОЕНИЯ МАТРИЦЫ МЕТОДА ССВУ-АНАЛИЗА
  12. ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ РАЗДЕЛА «КОЛИЧЕСТВЕННЫЕ МЕТОДЫ АНАЛИЗА ХОЗЯЙСТВЕННОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ»
  13. 7.1. Характеристика основных видов инвестиционного анализа
  14. Основные допущения при анализе и оценке инвестиционных проектов
  15. 9.1. СУЩНОСТЬ ИНВЕСТИЦИОННОГО АНАЛИЗА НА РЫНКЕ ЦЕННЫХ БУМАГ И ЕГО ОСНОВНЫЕ ВИДЫ
  16. 2.3.2. Анализ основных видов рисков инвестиционных проектов и методов их устранения
  17. Анализ динамики инвестиционного климата в регионе и его инвестиционной активности в разных фазах инвестиционного цикла
  18. Сущность и основные принципы ипотечного кредитования
  19. 1.1. Основные понятия, связанные с ипотечными ценными бумагами