<<
>>

16. Методические указания для выполнения расчетной работы

Расчетная работа выполняется в печатном варианте и состоит из двух частей – реферативной и расчетной.

Объем реферативной части должен составлять не менее 10 и не более 15 печатных страниц шрифтом № 14, междустрочный интервал 1.0.

Тема реферата выбирается по вариантам в соответствии с порядковым номером в списке группы.

Работа должна быть выполнена на листах формата А4, подшита и содержать: титульный лист, бланк задания с исходными данными в соответствии с номером варианта, оглавление, реферат указанного объема, подробно оформленную расчетную часть с расшифровкой формул и указанием размерности полученных результатов и список литературы.

Тема реферата и исходные данные задания на выполнение расчетной работы заносятся студентом в бланк таблиц 3.1… 3.4. Номер темы реферата и варианта расчетной части должен соответствовать порядковому номеру студента в списке группы.

Расчетная часть

Одним из основных направлений улучшения жилищных условий населения в настоящее время и в обозримом будущем является приобретение жилья в кредит с использованием залоговых отношений (ипотеки).

Поэтому для потенциальных покупателей жилья, которыми, как правило, являются отдельно взятые семьи (домохозяйства), наибольший интерес представляют следующие вопросы:

- максимально возможный размер ипотечного кредита;

- размер структурных составляющих стоимости приобретаемого жилья, для определения источников получения денежных средств;

- возможность приобретения жилья с потребительскими качествами, определяемыми в соответствии с материальным положением семьи;

- размер ежемесячных отчислений на погашение ипотечного кредита, полная стоимость приобретаемого жилья и др.

Целью настоящей расчетной работы является приобретение студентами практических навыков выполнения расчетов для определения возможности участия потенциальных покупателей в ипотечных программах и доступности рынка первичного и вторичного жилья в зависимости от материальных возможностей семьи.

Расчетная часть состоит из разделов:

- расчет инвестиционного потенциала семьи для приобретения жилья;

- выбор приобретаемой квартиры;

- расчет размера ежемесячных отчислений на погашение кредита и определение полной стоимости приобретенного жилья.

Порядок выполнения работы

1. Расчет инвестиционного потенциала семьи для приобретения жилья

Инвестиционный потенциал семьи – это максимально возможный размер доступных денежных средств из всех источников, которые семья может израсходовать на улучшение жилищных условий.

На первом этапе проверяется возможность участия семьи в ипотечной программе.

Критерием возможности участия в ипотечной программе является минимальный прожиточный бюджет (МПБ), который учитывает состав и структуру материальных благ и услуг, обеспечивающих основные потребности человека. В отличие от прожиточного минимума, определяющего размер денежных средств для физического выживания человека, МПБ предусматривает более широкий набор продовольственных товаров, меньшие сроки службы непродовольственных, более высокий уровень расходов на образование, организацию быта и досуга, а также отчисления на налоги и обязательные платежи.

Для проведения расчетов установлены следующие виды текущих расходов семьи:

­ МПБ, учитывающий расходы семьи на питание, одежду, обязательные платежи, образование, отдых и т.д.;

­ ежемесячные отчисления на погашение ипотечного кредита;

­ ежемесячные отчисления на страхование.

Совокупный семейный доход (CCD) приведен в исходных данных для выполнения работы.

Для проверки возможности участия семьи в ипотечной программе устанавливается доля отчислений на погашение ипотечного кредита (ко) в пределах 10…35 % от совокупного семейного дохода и на страхование (кс ) от 3 до 5% .

Размер минимального совокупного семейного дохода определяется по формуле:

CCDmin= (1+k0) ? МПБ? N (1+kc), тыс. руб., (1)

где k0 – доля отчислений на погашение кредита;

МПБ – минимальный прожиточный бюджет, тыс.

руб. на 1 чел.;

N – количество членов семьи, чел.;

kc – коэффициент, учитывающий расходы на создание страхового фонда.

Для возможности участия семьи в ипотечной программе должно выполняться условие, приведенное в формуле:

CCD > CCDmin .

Если это условие не выполняется, то необходимо снизить долю отчислений на погашение кредита и произвести расчет снова.

На основании проведенных расчетов определяется структура ежемесячных расходов:

­ затраты на текущие расходы, тыс. руб. (Qтр );

­ отчисления на погашение ипотечного кредита, тыс. руб. (Qкр );

­ отчисления на страхование, тыс. руб. (Qсф ).

Расчет производится по формуле:

Q тр = CCD р – Q кр ­- Q сф , тыс. руб. (2)

Расчет максимального размера кредита производится по формуле:

Кmax = 12k0CCD, тыс. руб., (3)

где 12 – число месяцев в году;

n – срок кредитования в ипотечной программе, лет;

r – годовая процентная ставка по кредиту, ед.

В практике ипотечного кредитования кредит выдается заемщику только после оплаты им первоначального взноса. При относительно небольших размерах ипотечной ссуды в зачет стоимости нового жилья принимаются денежные средства от реализации ликвидной недвижимости, в качестве которой используется собственное жилье, в котором проживает семья до приобретения новой квартиры.

Стоимость собственного жилья определяется по формуле:

Ссж= Fст? Сед, тыс.руб., (4)

где Ссж – стоимость собственного жилья;

Fc – стандартная площадь жилья в зависимости от его типа, м2;

Сед – стоимость 1 м2 жилья для данного типа квартиры, тыс. руб.

Примечание. Стандартная площадь жилья в зависимости от его типа принимается по данным табл. 3.7, а стоимость 1 м2 общей площади жилья – в зависимости от его типа и приведены в задании.

Поскольку ипотечный кредит выдается только после оплаты первоначального взноса (Р), то денежные средства на эти цели могут быть взяты только из семейных накоплений. В расчетной работе условно принято, что каждая семья производит накопления на первоначальный взнос (или его часть) по накопительной программе, параметры которой приведены в задании.

Для определения размера накоплений на первоначальный взнос используется зависимость

Н =12н, тыс. руб., (5)

где н – ежемесячный размер отчислений на накопления, тыс. руб.;

r – годовая процентная ставка по накопительному вкладу, ед.;

n – срок накопления, лет.

Размер отчислений для накоплений на первоначальный денежный взнос определяется по формуле:

н = (k 0 + kc) ? CCD, тыс. руб. (6)

Инвестиционный потенциал семьи определяется по формуле:

И = К + Н+ Ссж, тыс. руб. (7) 2. Выбор приобретаемой квартиры

Как показывает практика ипотечного жилищного кредитования, возможны несколько вариантов улучшения жилищных условий.

а) при приобретении жилья на первичном рынке:

­ приобретение современной квартиры большей площади, чем собственное жилье;

­ приобретение современной квартиры с большим количеством комнат, чем в собственной;

­ приобретение небольшими по составу семьями современных квартир меньшей площади, чем в собственной.

б) при приобретении квартиры на вторичном рынке:

­ приобретение квартиры большей площади с пониженными потребительскими качествами;

­ приобретение квартиры большей площади, аналогичной типу собственного жилья;

­ приобретение квартиры равной или меньшей площади, но с повышенными потребительскими качествами.

В практике риэлтерской деятельности используются следующие характеристики типов квартир:

­ низкого качества (Н) – в жилых домах типа «народная стройка», «хрущевки», «брежневки», «сталинки»;

­ типовой планировки (Т) – в 9-этажных панельных или кирпичных домах с изолированными комнатами, кухней 8 м2, раздельным санузлом, с лоджией или балконом;

­ улучшенной планировки (У) – в 9-14-этажных кирпичных и панельных домах, с кухней до 12 м2, наличие большой прихожей, нескольких лоджий или балконов;

­ современные постройки (С) – в кирпичных многоэтажных зданиях, площадью 50 … 120 м2, построенных не позднее 2000 г.

Исходя из вышеуказанного, производится выбор типа жилья и определяется возможность его приобретения.

В предварительном расчете производится определение площади всех типов доступного жилья по формуле:

, м2 , (8)

где Fi – расчетная площадь1 м2 квартиры i-го типа;

Cед I – стоимость 1 м2 квартиры i-го типа, тыс. руб.;

И – инвестиционный потенциал семьи, тыс. руб.

Расчет сводится в таблицу

Тип квартиры Рынок жилья Инвестиционный потенциал, тыс. руб. Стоимость 1 м2, тыс. руб. Расчетная площадь, м2
Н вторичный
Т вторичный
У первичный
У вторичный
С первичный
С вторичный

На следующем этапе в таблице определяют параметры и производят выбор доступных вариантов приобретения квартир

Тип квартиы

Рынок жилья

Расчетная площадь, м2

Стандартная площадь, м2

Количество комнат Доступность варианта
Н вторичный
Т вторичный
У первичный
У вторичный
С первичный
С вторичный

На основании проведенных расчетов и с учетом практики выбора варианта приобретения жилья определяется наиболее приемлемый вариант с определением основных параметров:

1.

Стоимость (Снж) приобретаемого жилья по формуле:

Снж=Fнж? Сед( (9)

2. Размер свободных средств, которые необходимо учитывать при расчете структуры стоимости жилья по формуле:

Ссв = И - Снж, тыс. руб. (10)

3. Структура стоимости приобретаемого жилья.

До проведения расчетов по определению структуры стоимости приобретаемого жилья необходимо сравнить размеры накоплений (Н) и первоначального взноса (Р), предусмотренного в условиях ипотечной программы кредитующего банка. Если накопленная сумма на выплату первоначального взноса меньше, чем это предусмотрено в ипотечной программе, то следует увеличивать срок накопительной программы до выполнения условия Н>Р.

Затем рассчитывается размер свободных средств (Ссв) инвестиционного потенциала для исключения их из стоимости собственного жилья и использования на другие цели

Ссв = И - Снж , тыс. руб. (11)

Тогда в зачет в стоимости нового жилья (Сзач ) из стоимости собственного будет использовано:

Сзач = Ссж -. Ссв тыс. руб. (12) ,

а структура стоимости нового жилья в денежном выражении определится по формуле:

Снж = Р + К + Сзач тыс. руб. (13)

Определим структуру стоимости нового жилья в процентах:-

доля первоначального взноса Р (%) = (Р: Снж) ? 100 (14 )

доля кредита К(%) = (К: Снж) ? 100 (15)

доля стоимости собственного жилья Снж (%) = (Сзач: Снж) ? 100 (16)

Одним из важнейших показателей является полная (с учетом выплат по процентам) стоимость жилья (Спнж ):

, тыс. руб., (17)

где – расчетная стоимость приобретаемого жилья, тыс. руб. 3. Расчет ежемесячных платежей

Размер ежемесячных платежей на погашение кредита (В) можно определить по формуле:

В=, тыс. руб., (18)

а отчисления на накопление первоначального взноса – по формуле:

Вн = (k0 + kc) ? CCD, тыс. руб. (19)

Полная стоимость приобретаемого жилья определяется по формуле:

, тыс. руб., (20)

где – расчетная стоимость нового жилья;

K? r? n – размер выплат по процентам за кредит.

4. Показатели выбранного варианта

Результаты расчетов сводятся в следующую систему показателей.

1. Структура стоимости приобретаемого жилья:

­ общая стоимость ……………………………. .тыс. руб., или 100%;

­ ипотечный кредит ……………………………тыс. руб. и в %;

­ первоначальный взнос ……………………… тыс. руб. и в %;

­ стоимость собственного жилья (всего или части) тыс. руб. и в %;

­ полная стоимость квартиры …………………… тыс. руб. и в %.

2. Обязательные платежи:

­ отчисления на накопление первоначального взноса…тыс. руб. и в % от CCD;

­ отчисления на погашение кредита …………. . . . . . . тыс. руб. и в % от CCD.

<< | >>
Источник: Е.М. Дарьин, А.В. Трофимов, Т.Е. Трофимова, Е.А. Хавина. Финансы, денежное обращение и ипотека. 2007

Еще по теме 16. Методические указания для выполнения расчетной работы:

  1. МЕТОДИЧЕСКИЕ УКАЗАНИЯ ДЛЯ ВЫПОЛНЕНИЯ КОНТРОЛЬНЫХ РАБОТ
  2.   ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ МЕТОДИЧЕСКИХ УКАЗАНИЙ ПО ВЫПОЛНЕНИЮ КОНТРОЛЬНЫХ РАБОТ
  3. МЕТОДИЧЕСКИЕ УКАЗАНИЯ К ЛАБОРАТОРНОЙ РАБОТЕ ПО ТЕМЕ «НАЛОГ НА ПРИБЫЛЬ: ОСОБЕННОСТИ ИСЧИСЛЕНИЯ И ПОРЯДОК УПЛАТЫ»
  4. Методические рекомендации к выполнению контрольной работы
  5. И.А. Филиппова. Международная миграция капитала и заграничные инвестиции: Методические указания для студентов всех специальностей. - Ульяновск: УлГТУ.-36 с., 2000
  6. 3.6. МЕТОДИЧЕСКИЕ РЕКОМЕНДАЦИИ И МЕТОДИЧЕСКИЕ УКАЗАНИЯ МИНФИНА РОССИИ
  7. Методические указания
  8. Методические указания
  9. Методические указания
  10. Методические указания
  11. 6.3. Выполнение строительно-монтажных работ для собственных нужд
  12. ВЫПОЛНЕНИЕ СТРОИТЕЛЬНО-МОНТАЖНЫХ РАБОТ ДЛЯ СОБСТВЕННЫХ НУЖД
  13. Глава 4. ВЫПОЛНЕНИЕ СТРОИТЕЛЬНО-МОНТАЖНЫХ РАБОТ ДЛЯ СОБСТВЕННЫХ НУЖД