<<
>>

9.4. ИПОТЕЧНОЕ ЖИЛИЩНОЕ КРЕДИТОВАНИЕ

Ипотечное жилищное кредитование - это кредитование населения под залог недвижимости, т. е. кредитование с использованием ипотеки в качестве обеспечения возвратности кредитных средств.

При кредитовании под залог недвижимости, как правило, банк принимает в залог кредитуемые объекты недвижимости.

При ипотечном жилищном кредитовании объектами недвижимости являются земельный участок, квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома, состоящая из одной или нескольких изолированных комнат, дачи, гаражи, коттеджи, расположенные на территории РФ.

Таким образом, ипотечные жилищные кредиты предоставляются коммерческими банками на следующие цели:

• приобретение готовой квартиры или индивидуального дома для постоянного проживания;

• приобретение, строительство с участием кредитных средств банка жилья;

• реконструкцию, ремонт жилой недвижимости

• приобретение земельного участка под индивидуальную застройку. Особенности ипотечного жилищного кредита:

• обязательность обеспечения кредита залогом, в том числе и той недвижимостью, для покупки которой берется ипотечный кредит;

• длительность срока предоставления кредита (ипотечные жилищные кредиты предоставляются на срок от 5 до 20-25 лет);

• относительно низкий уровень кредитного риска.

Обязательным условием ипотечного кредитования является заключение между банком и заемщиком договора об ипотеке. В договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспеченного ипотекой. Договор об ипотеке должен быть нотариально удостоверен и подлежит государственной регистрации, расходы по которой несет залогодатель. Причем залогодатель сохраняет право пользования имуществом, заложенным по договору об ипотеке. Если в договоре об ипотеке или в кредитном договоре, включающем соглашение об ипотеке, указано, что права залогодержателя (т.

е. банка) удостоверяются закладной, то нотариусу представляется и закладная. Нотариус делает на закладной отметку о времени и месте нотариального удостоверения договора об ипотеке.

Закладная является ценной бумагой, которая удостоверяет права ее законного владельца, а именно: право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой имущества, указанного в договоре об ипотеке, а также право залога на указанное в договоре об ипотеке имущество.

В РФ ипотечное кредитование при меняется как с использованием закладной (около 50%), так и без нее. В основном закладную используют мелкие или средние банки.

Цель развития долгосрочного ипотечного жилищного кредитования - создание эффективно работающей системы обеспечения доступным по стоимости жильем российских граждан со средними доходами, основанной на рыночных принципах приобретения жилья на свободном от монополизма жилищном рынке за счет собственных средств граждан и долгосрочных ипотечных кредитов.

В РФ существует три основные схемы предоставления кредита для приобретения жилья. Во-первых, схема кредитования с оформлением договора залога, которая предусмотрена ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Клиент заключает с банком кредитный договор и договор залога жилья на условиях банка. П полном погашении кредита договор залога прекращает свое действие, жилье остается в собственности клиента. При невозврате кредита клиентом банк после решения суда погашает сумму кредита путем продажи жилья с публичных тор либо с согласия залогодателя (не доводя до суда) реализует жилье через риэлтерскую фирму по цене, сложившейся на рынке,

Во-вторых, схема кредитования с оформлением договора купли-продажи и трех стороннего договора с участием банка, клиента и риэлтерской фирмы. Эта схема является наиболее реалистичной по отзыву специалистов банков. Банк выдает кредит риэлтерской фирме на основании заключения с ней кредитного договор Риэлтерская фирма за счет этого кредита при обретает жилье по договору купли-продажи с клиентом и заключает договор залога с банком на данное жилье.

Риз. горская фирма за счет средств клиента возвращает банку кредит и причитающиеся за него проценты. При полном погашении кредита утрачивает силу договор зал га, затем - договор купли-продажи, и клиент становится собственником жиль Если клиент не возвратит кредит, то риэлтерская фирма реализует жилье на рынке недвижимости и за счет этих средств и возвращает кредит банку.

По этой схеме может иметь место второй вариант, когда банк выдает кредит риэлтерской фирме, а непосредственно клиенту - физическому лицу с заключением кредитного договора. При этом одновременно заключается договор купли продажи жилья между клиентом и риэлтерской фирмой, которая выступает залогодателем по договору залога в обеспечение кредитного договора. Клиент возвращает кредит и проценты за него самому банку. При полном погашении кредита утрачивает силу договор залога, затем договор купли-продажи и клиент заемщика становится собственником жилья.

В-третьих, схема ипотечного кредитования, разработанная ЦБ РФ, через в ~ пуск банками ипотечных облигаций. Физическое лицо - заемщик получает в банке ипотечный кредит и закладывает в обеспечение кредита недвижимость с оформлением закладной, которая переходит к банку. Банк выпускает ипотечные облигации, которые продаются на вторичном рынке. На вырученные от реализации облигаций средства банк может выдать очередной ипотечный кредит и т. д. Заемщик погашает кредит банку, а банк погашает соответствующую облигации ее нынешнему держателю. Ипотечные облигации в случае банкротства банка эмитента не включаются в конкурсную массу, а недвижимость передается в собственность инвесторов (обладателей облигаций) либо ее собственнику при по. ном погашении облигаций.

В зависимости от объекта кредитования, своей кредитной политики и организационной структуры каждый коммерческий банк сам определяет технологи. ипотечного кредитования.

При многовариантности различных элементов организации процесса ипотечного жилищного кредитования можно констатировать во всех банках наличие следующих пяти основных этапов технологии выдачи и погашения ипотечного кредита.

Первый этап - предварительное рассмотрение заявки на кредит и беседа с предполагаемым заемщиком. На этом этапе банк разъясняет заемщику условия выдачи ипотечного кредита и предлагает ему заполнить детальное заявление, которое, по существу, можно рассматривать как анкету, содержащую сведения, представляющие интерес для банка с точки зрения минимизации рисков, связанных с кредитованием. При положительном решении вопроса о выдаче заемщику кредита кредитный работник информирует его о том, какие документы и сведения необходимы банку для дальнейшего рассмотрения кредитной заявки. Конкретно банку должны быть представлены заемщиком следующие документы;

• заявление-анкета;

• паспорта заемщика (ссудозаемщиков), поручителей;

• документы, подтверждающие величину доходов и размер удержаний заемщика (ссудозаемщиков) и поручителей за последние, например, шесть месяцев;

• специальные документы в зависимости от цели кредита.

Например, при оформлении кредита на приобретение объекта недвижимости: документы, подтверждающие стоимость объекта недвижимости (проект договора купли-продажи; предварительный договор купли-продажи; договор купли-продажи и т. п.); свидетельство о регистрации права собственности продавца на объект недвижимости; документ, являющийся основанием возникновения права собственности продавца на объект недвижимости (договор купли-продажи, мены, дарения, свидетельство о приватизации).

Второй этап - определение потенциальной возможности заемщика вернуть кредит и оценка степени его обеспечения.

На третьем этапе принимается решение о выдаче ипотечного жилищного кредита. Кредитный комитет рассматривает материалы, полученные в процессе оценки кредитоспособности заемщика и обеспечительных обязательств, изучает их, после чего принимает решение о выдаче кредита или об отказе в его предоставлении. При положительном решении кредитным комитетом вопроса о выдаче кредита кредитный инспектор составляет для клиента примерную смету расходов, связанных оформлением ипотечного кредита. В смете могут быть предусмотрены следующие статьи: комиссионные риэлторам, расходы по оценке залога, нотариальный сбор за регистрацию договора купли-продажи и за регистрацию договора о залоге, страхование предмета залога и страхование жизни залогодателя и др.

На четвертом этапе банк заключает с заемщиком договор для получения ипотечного жилищного кредита. В кредитном договоре указываются: сумма кредита и размер банковского процента за кредит; порядок и сроки его выдачи; порядок и сроки его погашения, описание обеспечения и его стоимостная оценка, предусматриваемая в договоре залога; размер санкций, уплачиваемых стороной, нарушившей условия договора.

При определении суммы кредита, подлежащего выдаче, банки используют различные методики. Как правило, сумма кредита зависит от платежеспособности заемщика (ссудозаемщиков), но она должна составлять не более 70-90% стоимости объекта недвижимости.

Пятый этап - выдача кредита, его сопровождение и контроль за исполнена кредитного договора, а именно: контроль за целевым использованием кредита соблюдением сроков возврата кредита и начисленных процентов.

За 2006 г. рынок ипотечного кредитования вырос более чем на $8 млрд. и достиг по итогам 2006 г. $12,4 млрд., что составляет 1,3% ВВП. Этот рост был о печен в основном средними банками.

Например, в 2006 г. «Москоммерцбанк» выдал ипотечных кредитов на cyмму около $600 млн., что позволило ему увеличить свою долю на рынке с 0,1 % в 200': до 4,8% в 2006 г. и занять по объему кредитного портфеля третье место, усту только Сбербанку РФ и «Внешторгбанку». Появление новых банков на рыке ипотечного кредитования вызвано их активной стратегией, суть которой заключается в усилении контактов с риэлтерскими агентствами. На рынке ипотечного кредитования основную роль в привлечении клиентов играют не процентные ставки и сроки предоставления кредитов, а нерыночные способы привлечен клиентов через риэлтерские агентства. Риэлторы сотрудничают со средними баками в связи с отсутствием с их стороны отказов на предоставление заемщикам банковских ссуд. По мере роста просроченной задолженности по ипотечным кредитам коммерческие банки будут отказываться от агрессивной стратегии и учитывать объективные условия рынка ипотечного кредитования.

Усиление конкуренции коммерческих банков на рынке недвижимости опрел ляет условия взаимоотношений с потенциальными клиентами и со стороны кру ных банков. Например, «Райффайзенбанк» (Австрия) предложил своим заемщику ипотеку без первоначального взноса. Среди иностранных банков, развивающиеся в России розничные услуги, «Райффайзенбанк». стал первым, кто предоставил кие условия кредитования покупки (строительства) жилья. До настоящего времени ипотечный кредит без первоначального взноса выдавали только российские банки, среди которых такие, как «ВТБ-24~ и «Банк Москвы».

На российском рынке ипотечного кредитования с 2006 г. некоторые коммерческие банки (например, «Альфа-Банк» ) стали осуществлять рефинансирование ипотечных кредитов, выданных ранее гражданам другими коммерческими банками. Эти коммерческие банки переоформляют гражданам ипотечные кредиты в новые сроки и под более низкие процентные ставки, чем было предусмотрено кредитным договором с первым банком-кредитором. В отдельных случаях банк, занимающийся рефинансированием, может предоставить заемщику новый кредит_ на сумму превышающую остаток задолженности по ранее полученному кредит а также поменять валюту кредитного договора по ипотечному кредиту.

Рефинансирование ипотечного кредита позволяет заемщику снизить объем платежей по возврату кредита. Например, при сумме долга в $50 тыс. и разнице в процентной ставке в 3% экономия заемщика за 10 лет может составить до $10 тыс.

По данным Ассоциации банков Северо-Западного региона, основными клиентам и на рынке ипотечного кредитования являются лица с высшим образование в возрасте от 25 до 37 лет, имеющие ежемесячный доход от $1500 до $2500 и со крупный семейный доход на уровне $2100-$4000. Это свидетельствует о том, что клиентами ипотечного кредитования, как правило, являются обеспеченные люди имеющие не одну квартиру в собственности.

В последние годы на рынке ипотечного кредитования стала формироваться н категория заемщиков со средним уровнем доходов. Приобретая жилье в кредит, эта социальная группа населения ориентируется на то, что экономическая ситуация в стране останется стабильной, что обеспечит рост их доходов, а соответственно, и погашение банковских ссуд.

<< | >>
Источник: Кролевецкая Л.П.. Деньги, кредит, банки. 2009

Еще по теме 9.4. ИПОТЕЧНОЕ ЖИЛИЩНОЕ КРЕДИТОВАНИЕ:

  1. 11. Ипотечное жилищное кредитование
  2. 3.1.5. Ипотечное жилищное кредитование в азиатских странах
  3. 3.1.2. Американский опыт ипотечного жилищного кредитования
  4. 1.3. Развитие рынка ипотечного жилищного кредитования в России
  5. 3.1.3. Развитие ипотечного жилищного кредитования в странах Африки
  6. 1.4. Предпосылки внедрения системы ипотечного жилищного кредитования
  7. 1.2 История развития ипотечного жилищного кредитования в России
  8. 3.2.2. Региональные программы ипотечного жилищного кредитования
  9. 1.3. Проблемы организации системы ипотечного жилищного кредитования на современном этапе
  10. 2.2. Состав и функции основных субъектов рынка ипотечного жилищного кредитования
  11. 2.2 Ресурсная база и основные модели ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации.
  12. 1.2 Роль развития ипотечного жилищного кредитования в современных условиях.
  13. 1.3 Нормативно-правовое регулирование ипотечного жилищного кредитования в России