11. Ипотечное жилищное кредитование

Состав и функции основных субъектов рынка ипотечного жилищного кредитования. На рынке ипотечных кредитов действуют не менее трех субъектов: (заемщик, кредитор и правительство), имущественные интересы которых имеют специфическую взаимосвязь.

Деятельность всех субъектов ипотечного рынка регулируется различными законодательными актами, стандартами, требованиями.

На рынке долгосрочного ипотечного жилищного кредитования действуют следующие основные участники:

- заемщики;

- продавцы жилья;

- кредиторы;

- операторы вторичного рынка;

- органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество;

- страховые компании;

- оценщики;

- риэлтерские фирмы;

- инвесторы;

- инфраструктурные звенья системы ипотечного кредитования.

1. Заемщики – физические лица, граждане РФ, заключившие кредитные договоры с банкам (кредитными организациями) или договоры займа с юридическими лицами (некредитными организациями), по условиям которых полученные в виде кредита средства используются для приобретения жилья. Обеспечением исполнения обязательств по договорам служит залог приобретаемого жилья – ипотека.

2. Продавцы жилья – физические и юридические лица, продающие жилые помещения, находящиеся в их собственности или принадлежащие другим физическим и юридическим лицам, по их поручению (риэлтеры, застройщики, подрядчики).

3. Кредиторы – банки (кредитные организации) и иные юридические лица, предоставляющие заемщикам в установленном законом порядке ипотечные кредиты (займы). Основными функциями кредитора являются:

- предоставление ипотечного кредита на основе оценки платежеспособности и кредитоспособности заемщика в соответствии с требованиями и условиями кредитования;

- оформление кредитного договора (договора займа) и договора об ипотеке;

- обслуживание выданных ипотечных кредитов.

По договору об ипотеке кредитор становится залогодержателем, что дает ему возможность в случае неисполнения заемщиком обязательств по кредитному договору получить удовлетворение своих денежных требований к должнику из стоимости заложенного жилого помещения преимущественно перед другими кредиторами залогодателя.

4. Операторы вторичного рынка ипотечных кредитов (агентства по ипотечному жилищному кредитованию) – специализированные организации, осуществляющие рефинансирование кредиторов, выдающих долгосрочные ипотечные жилищные кредиты населению. К основным функциям операторов вторичного рынка относят:

- рефинансирование кредитов на основе установленных стандартов и требований, предъявляемых к процедурам ипотечного кредитования;

- выпуск эмиссионных ипотечных ценных бумаг;

- привлечение средств инвесторов в сферу жилищного кредитования;

- оказание кредиторам содействия во внедрении рациональной практики проведения операций ипотечного кредитования и в разработке типов ипотечных кредитов, более доступных для заемщиков и менее рискованных для кредиторов.

5. Органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним – государственные органы, обеспечивающие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Основными функциями этих органов являются:

- регистрация сделок купли-продажи жилых помещений, оформление перехода прав собственности к новому собственнику;

- регистрация договоров об ипотеке и прав ипотеки;

- хранение и предоставление информации по правам собственности и обременению залогом жилья всем участникам ипотечного рынка.

6. Страховщики – страховые компании, имеющие лицензии, осуществляющие имущественное страхование (страхование заложенного жилья), личное страхование ипотечного рынка.

7. Оценщики – юридические и физические лица, имеющие право на осуществление профессиональной оценки жилых помещений, являющихся предметом залога при ипотечном кредитовании.

8. Риэлтерские фирмы – юридические лица, получившие лицензии как профессиональные посредники на рынке купли-продажи жилья. К функциям риэлтеров относятся подбор вариантов купли-продажи жилья для заемщиков и продавцов жилья, помощь в заключении сделок по купле-продаже, организация продажи жилья по поручению других участников рынка жилья, участие в организации проведения торгов по реализации жилья, на которое обращено взыскание.

9. Инвесторы – юридические и физические лица, приобретающие ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами, эмитируемые кредиторами или операторами вторичного рынка. К их числу относятся пенсионные фонды, страховые компании, инвестиционные банки, паевые инвестиционные фонды и др.

10. Инфраструктурные звенья системы ипотечного кредитования – нотариат, паспортные службы, органы опеки и попечительства, юридические консультации и т. д., обеспечивающие необходимое юридическое сопровождение сделок с жилыми помещениями, регистрацию граждан по месту жительства (в том числе в заложенных квартирах и домах), защиту прав несовершеннолетних при заключении сделок с недвижимостью.

Особую роль особенно на начальном этапе создания системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования призвано играть государство. Государство определяет концепцию развития системы ипотечного жилищного кредитования и формирует правовую базу для надежного и эффективного функционирования системы ипотечного кредитования, создает механизм социальной защиты заемщиков, проводит налоговую политику, стимулирующую участников ипотечного рынка, создает необходимые институты для организации и участвует в управлении ими.

Практикуются разнообразные виды ипотечных кредитов. Они могут быть классифицированы по различным признакам:

- по объекту кредитования ипотечные кредиты подразделяются на ссуды для приобретения земельных участков, жилья, промышленных объектов и др.;

- по способу обеспечения гарантии возврата кредиты классифицируются в зависимости от степени обеспечения их страхования и его организации. В России это поручительство юридических и физических лиц;

- по характеру рынка использования ценных ипотечных бумаг различаются ипотечные ценные бумаги первичного и вторичного рынков ипотечных кредитов;

- по субъекту кредитования ипотечные ссуды на строительство жилья могут подразделяться на кредиты, предоставленные непосредственно его будущему владельцу, и на ссуды, выдаваемые подрядчикам. Последние практикуются в тех случаях, когда окончательный владелец здания в период строительно-монтажных работ еще неизвестен; если он не может финансировать проект самостоятельно либо заинтересован только в получении готового объекта;

- по виду кредита различают:

- денежные кредиты, получившие наибольшее распространение;

- товарные кредиты, предоставляемые в виде различных строительных материалов;

- коммерческие кредиты, предоставляемые продавцом в виде отсрочки платежа за реализованное жилье.

Погашение любого вида кредита производится периодическими денежными платежами с короткими промежутками времени.

Размер ипотечного кредита определяется из уравнения возвратности.

Долг по кредиту Д=К(1 + rn) погашается ежемесячными равномерными выплатами по зависимости

В = 12к_оCCDn.

Составляем уравнение возвратности: К(1 + rn) = 12к_оCCDn и решаем его относительно К

К = 12к_оCCDn/(1 + rn) (1 + к_о)МПБ ? N( 1 + к_с)

Исходя из условия, что К