<<
>>

_Участники ипотечных рынков

Держатели ипотек

Основные держатели инструментов ипотечного рынка перечислены в примере 10.7. В их число входят сберегательные учреждения, коммерческие банки, государственные учреждения, страховые компании, держатели пулов государственных ценных бумаг, пенсионные фонды и домашние хозяйства.

учреждения Ч>.

банки. Их роль в деятельности ипотечных рынков со временем претерпела серьезнейшие изменения. После Второй мировой войны сберегательные учреждения

Глава 10. Ипотечные рынки

275

существенно расширили свое присутствие на ипотечных рынках в основном благодаря благоприятному для них налоговому законодательству, а также требованию государства, согласно которому значительная доля их портфельных вложений должна была быть составлена из закладных. Однако, начиная с 1970-х годов, приток средств в сберегательные учреждения сократился, что привело к снижению количества приобретаемых ими долгосрочных ипотек с фиксированным процентом. В итоге жьшяшт? ГСЯ5»ЕТИ тельных учреждений на ипотечных рынках резко пошла на убыль. Все же на самом деле данное снижение оказалось не таким глубоким, так как после 1981 года, когда сберегательные учреждения обменяли многие имевшиеся у них ипотеки на сертификаты участия, выпускавшиеся ФНИА и ФКИКЖС, эти сертификаты

Распрелеление стоимости ипотек Иг^лВ^ДПН

среди их владельцев (1958—1994)

Быстрый рост пулов ипотек привел к заметному снижению количества закладных, находящихся во владении сберегательных учреждений и компаний страхования жизни. В результате они заменили в своих портфелях обычные закладные на более ликвидные ценные бумаги, обеспеченные недвижимостью. 1958 1963 1968 1973 1978 1980 1985 1990 1995 1998/3 кв. 1 Общий объем $ 172,5 $280.5 $412,5 $682.3 $1169,4 $ 1,447.4 $2312,3 $ 3762,9 $ 4602,7 $5642,9 (млрд долл.) Процентная доля Сберегательные 45,3 44,6 44,7 45,1 41,6 33,1 20,7 13,0 11,2 учреждения (сбе- 14,8 14,0 15,9 17,5 18,3 18,3 18,6 22,6 23,7 23,0 регательные банки) Коммерческие банки 22,4 19,8 19,3 13,4 10,1 10,1 8.8 8,4 5,3 4,6 Страховые компа- нии и пенсионные 2,5 2,1 2,3 1,3 2,4 2,9 2,3 2,2 1,3 0,8 фонды Правительство США 2,0 1,9 3,2 5,6 6,2 6,9 5,9 4,1 5,4 4,4 Правительствен- ные учреждения 0,1 0,2 0,6 2,6 6,0 7,9 16,0 27,1 34,1 35,0 Пулы ипотек, созданные гос- 0,6 1,6 6,4 10,1 учреждениями Пулы ипотек, со- зданные частны- 16,6 14,8 11,8 9,4 8,7 8,5 5,4 4,7 2,5 1,9 ми фирмами Домашние хозяй- ства 0,6 0,8 0,8 1,3 1,4 2,3 3,2 2,9 2,5 2,2 Правительства го- родов и штатов 0,2 0,2 2,3 0,5 0,3 0,3 0,2 0,3 0,2 Инвестиционные фонды,ориентиро- 0,2 0,3 0,3 0,5 1,3 1,4 1,7 ванные на работу с недвижимостью Кредитные союзы Финансовые ком- 1,2 1,7 1,6 1,7 пании Прочие учрежде- 1,3 1,1 1,7 1,0 0,9 4,1 2,5 2,5 3,2 ния

Источник: Совет управляющих ФРС, Flow of Accounts, Amounts Outstanding, разные выпуски; Federal Reserve разные выпуски._

276

Часть 3.

Финансовые рынки

ли Ж'пь'.ппн доход, чем ипотеки, на базе которых они выпускались. Но поскольку они имели гарантии государственных учреждений, то могли использоваться в качестве залога для получения ссуд, что облегчало сберегательным учреждениям решение проблемы получения наличных средств.

Финансируемые правительством агентства, ипотечные пулы, страховые компании захватили большую часть рынка, когда сберегательные институты сократили свое участие на ипотечном рынке в конце 1970-х. Банки также увеличили свою рыночную долю. Возможно потому, что банки более склонны держать ИПС, а не

Страховые компании и пенсионные фонды. Компании страхования жизни и пенсионные фонды часто приобретают ипотеки, чтобы гарантировать себе получение устойчивых доходов в долгосрочной перспективе. После Второй мировой войны они имели около it % всех выпущенных в стране закладных. Однако во второй половине 1960-х годов эти учреждения резко свернули свою деятельность на первичных ипотечных рынках, хотя и не прекратили ее вовсе: теперь они главным образом приобретают высоко ликвидные вторичные пенные бумаги, выпускаемые на базе пула вместо низко ликвидных обыч-

ных закладных.

Пулы. Вторичные ценные бумаги, выпускаемые на базе пула ипотек, обозначены в примере 10.7 как пулы. До создания в 1968 году ГНАИК роль, которую играли пулы, была несущественной. Однако к концу 1990 года ипотеки, выпущенные на сумму свыше $ 1 трлн, были организованы в пулы, чтобы служить обеспечением для выпускаемых на их основе вторичных ценных бумаг, сертификатов участия и пр. Таким образом, пулы стали одним из важнейших компонентов ипотечного рынка.

Государственные учреждения. Государственные учреждения как федерального, так и муниципального подчинения являются

участниками ипотечных рынков. Такие организации как ГНАИК, ФКИКЖС, ФЗБ (Федеральный земельный банк) или Администрация по строительству жилья для фермеров (АСЖФ) (Farmers Home Administration), находящиеся в подчинении у федерального правительства или получающие от него финансовую поддержку, могут приобретать

и держать у себя ипотечные обязательства.

Кроме того, региональные и местные органы, ведающие вопросами строительства, могут выпускать собственные муниципальные облигации под доход от строительных проектов и использовать полученные средства для предоставления ипотечных кредитов.

Благодаря выпуску новых закладных на ипотечные рынки ежегодно поступают многие сотни миллиардов долларов. Работа с этими огромными средствами облегчается благодаря действиям ипотечных страховщиков, ипотечных банкиров и многочисленных государственных учреждений.

Страховщики ипотек

Страхование ФУЖС. Федеральное правительство впервые стало внедрять страхование ипотек в 1930-х годах. Когда спрос на недвижимость упал, а многие заемщики стали лишаться права выкупа заложенного имущества, то инвесторы начали крайне неохотно вкладывать средства в заложенную недвижимость без получения крупного первого взноса по ипотеке. Поэтому ФУЖС стало предлагать свою страховку, чтобы обеспечить кредиторам защиту от дефолта по ссудам под недвижимость. Первоначально по страховке ФУЖС вносился ежемесячный взнос величиной от 0,5 % до 1 % от суммы ипотеки; теперь же страховой взнос вносится заранее и зависит от срока погашения ссуды.

Закладные, имеющие федеральное страхование, стали чрезвычайно популярны. Кредиторы охотно предоставляли заемщикам ипотечные ссуды под выгодный для них процент и с минимальным первоначальным взносом, как это требовала ФУЖС, поскольку данные ссуды имели страховку.

Однако со временем популярность ссуд

пошла на убыль, так как ФУЖС отказывала в страховке ссудам, которые имели номинальную сумму, превосходящую определенное ние; (2) имели процентную ставку, которая, по мнению ФУЖС, превышала разумный уровень; (3) оценка стоимости залога по которым не совпадала с оценкой ФУЖС.

Страхование УДВ. В 1944 году Управление по делам ветеранов (ВУДВ) получило право страхования ипотечных ссуд для военных пенсионеров на еще более выгодных условиях, чем ФУЖС. Например, ссуда, застрахованная УДВ, могла

Глава 10.

Ипотечные рынки

277

быть более крупной, и к тому же по ней не требовалось внесения первоначального взноса. Однако ее получение нередко затруднялось препятствиями бюрократического характера.

Негосударственное страхование ипотек. Из-за бюрократических сложностей, связанных с предоставлением ссуд, имеющих страховку ФУЖС или УДВ, многие институты (в особенности сберегательные) стали предпочитать работать с обычными ипотеками. По ним обычно устанавливался более высокий первоначальный платеж, чем по застрахованным ипотекам, чтобы защитить заемщика от возможных потерь. Однако такая мера снизила популярность этих ипотек среди некоторых заемщиков.

Частные компании по страхованию ипотек (например, содействовали удовлетворе-

нию потребности в обычных ипотеках с низким первоначальным взносом. Такие компании обычно страхуют самую рискованную часть общего долга по ипотеке, которая составляет от 10 % до 20 % его величины, в обмен на относительно высокие страховые платежи по остальной незастрахованной части (см. пример 10.2). Кроме того, предельная процентная ставка по ссуде обычно существенно не повышается. Это происходит потому, что застрахованная доля является лишь ее не самой значительной частью. Однако, когда цены на недвижимость в начале 1980-х годов перестали расти, многие заемщики не смогли выполнить свои обязательства по ссудам с низким первоначальным платежом. В итоге некоторые частные компании страхования ипотечных кредитов понесли значительные убытки.

Положительные ттитятитп: ипотечного страхования. Ипотечное страхование способствует развитию вторичного рынка закладных. Покупателю застрахованной закладной необходимо иметь сведения о платежеспособности страховщика, а не о платежеспособности заемщика, что позволяет значительно снизить издержки получения необходимой информации. В этих условиях все больше людей изъявляют готовность приобретать закладные, что повышает их реализуемость.

Ипотечные банки

Роль ипотечных банков значительно возросла с тех пор, как ипотечное страхование дало новый импульс развитию вторичного рынка закладных.

Ипотечные банки или ипотечные компании представляют собой институты, которые выпускают закладные и занимаются сбором платежей по ним.

Однако сами они обычно не держат ссуды под недвижимость в своем портфеле в течение долгого времени. Вместо этого они продают их и получают доход за счет платы за операции по сбору платежей и регистрацию сделок с закладными. Эти суммы за оплату услуг, наряду с другими видами выплат, получаемых при выдаче ссуд, покрывают их основные издержки. Большинство частных ипотечных банков берут за свои услуги от % до 1 % от суммы ссуды. Ипотечные банки играют ведущую роль в выпуске ипотек, застрахованных ФУЖС, а также в развитии рынка обычных ипотек.

В начале 1980-х многие банки и нефинансовые фирмы поглощали ипотечные банковские компании в качестве своих филиалов. Они делали это, чтобы получить к относительно богатым, кредитоспособным клиентам в масштабах станы.

Вторичные ипотечные рынки

Ипотечные банки и другие ипотечные учреждения, выпускающие закладные, могут продавать их на вторичных ипотечных рынках как государственным, так и частным покупателям.

Частные покупатели. Конечными покупателями ипотек, выпускаемых ипотечными банками, имеющих страховку ФУЖС или ВДВ, обычно являются страховые компании и пенсионные фонды. Однако в последние годы инвестиционные банки с стали вести активную куплю-продажу различных вторичных ценных бумаг, выпущенных на базе пула ипотек.

Покупатели в лице государственных органов. Федеральное правительство создало несколько учреждений, чьей целью является содействие продаже ипотек. К их числу относятся уже известные нам ФНИА, ФКИКЖС, ГНАИК, а также Федеральный земельный банк и Администрация по строительству жилья для фермеров.

Усиление роли и объемов вторичных ипотечных рынков

Благодаря распространению как государственного, так и частного страхования ипотек и появлению многих новых ценных бумаг, вторичный

278

Часть 3. Финансовые рынки

рынок долговых обязательств, обеспеченных недвижимостью, получи..! в последние годы существенное развитие. Многие вторичные ценные бумаги, выпускаемые федеральными агентствами, используются для обеспечения СМО КЕМ!С, Благодаря большому сур^еу на эти финансовые инструменты на рынках капиталов в конце 1998 года они составляли более 45 % всего ипотечного долга, и этот показатель был даже больше в случае новых эмиссий, которые шли на обеспечение долговых обязательств.

Этот облегчил для эмитентов заклад-

ных на недвижимость получение средств на общенациональных рынках долгосрочных капиталов.

Кроме того, он способствовал выравниванию среднего уровня ставок но ипотекам по всей стране. Поэтому по мере того, как различные эмитенты ипотек предлагали рынку долгосрочных капиталов свои застрахованные кредиты под залог недвижимости, наибольшее количество средств могли привлекать те, ставки у которых были наиболее конкурентоспособны. В результате конкурентной борьбы за средства клиентов большинство эмитентов ипотек устанавливают по ним примерно одинаковые процентные ставки, хотя раньше ставки могли быть довольно высокими в тех регионах, где предложение средств было ограниченным.

Роль государства в организации деятельности ипотечных рынков

Федеральное правительство, а также правительства штатов и прочие органы, находящиеся в их подчинении, играют важную роль в регулировании работы ипотечных рынков. Это государственное регулирование осуществляется на трех уровнях. Во-первых, многие государственные учреждения непосредственно могут предлагать ипотечные кредиты, действуя на федеральном или местном уровне. Во-вторых, федеральные органы играют важную роль в развитии ипотечного страхования и вторичных рынков ссуд под залог недвижимости. В-третьих, законодательные и контролирующие органы государства издают многочисленные законы и которые в значительной мере влияют на взаимные обязательства кредиторов и заемщиков по контракту о предоставлении ипотечной ссуды, а также на действия институтов, осуществляющих операции на ипотечных рынках.

Роль государства в предоставлении жилищного кредита

Как отмечалось ранее, федеральное правительство создает и поддерживает различные государственные учреждения, предоставляющие значительные суммы кредитов на ипотечные рынки как так и посредством форми-

рования пулов ипотечных ссуд для продажи их частным инвесторам. Кроме этого, государственные учреждения продают облигации, обеспеченные недвижимостью, и другие долговые обязательства для финансирования приобретения ипотек.

В течение ряда лет правительства штатов предоставляли сравнительно недорогие ссуды для заемщиков, которые имели на это особые права (малообеспеченные семьи, ветераны войны и пр.). Начиная с 1970 года органы, ведающие вопросами жилищного строительства штатов, стали выпускать облигации, обеспеченные доходами от ипотек. С 1978 года аналогичные облигации, доход по которым к тому же не облагался налогом, стали выпускаться отдельными муниципалитетами.

<< | >>
Источник: Кидуэлл Д. С., Петерсон Р. Л., Блэкуэлл Д. У.. Финансовые институты, рынки и деньги. — СПб: Издательство «Питер». — 752 ил. — (Серия «Базовый курс»). 2000

Еще по теме _Участники ипотечных рынков:

  1. Особенности рынков ипотечного капитала
  2. Глава 2. Ипотечные облигации и сквозные ипотечные ценные бумаги
  3. 9. Основные положения системы ипотечного кредитования и ипотечно-инвестиционного анализа
  4. 2.5. Сравнение немецких ипотечных облигаций и сквозных ипотечных ценных бумаг в США
  5. Международные сопоставления оцененности рынков насыщенности рынков ценными бумагами.
  6. Интеграция национальных финансовых рынков и формирование мировых фондовых рынков
  7. § 4. Гипотеза фрактальности рынков. Гипотеза когерентных рынков
  8. 3.1. Ипотечный сертификат участия
  9. Особенности ипотечного кредитования
  10. 1.2. Ипотечный рынок
  11. Ипотечная форма кредита
  12. 4.8. ИПОТЕЧНЫЕ ЦЕННЫЕ БУМАГИ
  13. Ипотечный жилищный рынок
  14. 2.3. Назначение ипотечного рынка
  15. 12. Назначение ипотечного рынка
  16. Ипотечное кредитование
  17. 3.8.3. Ипотечный сертификат участия