<<
>>

Глава 10. ВЫВОД ИТОГОВОЙ ВЕЛИЧИНЫ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ

Различные методы могут быть использованы в процессе оценки, но решение вопроса об относительной значимости показателей стоимости, полученных на базе различных методов, должно определяться обоснованным суждением оценщика, которое оформляется путем взвешивания стоимостей, определенных использованием двух и более методов.

На заключительном этапе, при согласовании результатов стоимости объекта оценки, полученных на базе трех подходов к оценке, необходимо осуществить: проверку полученных данных о величине стоимости; анализ допущений и ограничивающих условий, обусловленных полнотой и достоверностью использованной информации; выведение итоговой величины стоимости.

Решение вопроса, каким стоимостным оценкам придать больший вес и как каждый метод взвешивать по отношению к другим, является ключевым на заключительном этапе процесса оценки.

Существуют два базовых метода взвешивания: метод математического взвешивания; метод субъективного взвешивания.

Метод математического взвешивания использует процентное взвешивание.

При субъективном взвешивании цель такая же, как и при методе математического взвешивания, цель - выйти на единую оценочную стоимость, но при этом подходе не используется процентное взвешивание. Оценочное заключение базируется на анализе преимуществ и недостатков каждого метода, а также на анализе количества и качества данных в обосновании каждого метода. Во главе угла стоят профессиональный опыт и суждения оценщика.

Для определения удельного веса результатов, полученных в рамках каждого подхода к оценке недвижимости, необходимо учитывать следующие факторы: Степень соответствия каждого из примененных подходов: назначению оценки; цели оценки; функциональному назначению объекта оценки; оцениваемым правам. Какая степень достоверности и достаточности исходных данных, используемых в каждом из подходов.

Какова предпочтительность каждого из подходов с точки зрения характеристик рынка и местоположения объектов оценки.

Какова надежность расчетов и процедур анализа, проведенных в используемых подходах. Каков удельный вес экспертных оценок и суждений в каждом из приведенных подходов.

Учет всех этих факторов дает возможность произвести взвешивание, и в конечном счете, вывести итоговое заключение.

Пример.

При проведении оценки и применении трех подходов к оценке были получены следующие результаты:

Таблица 10.1.

На основании всех имеющихся данных, профессионального опыта Оценщик произвел следующую оценку факторов, которые влияющих на вес значения каждого подхода.

Таблица 10.2.

п/п

Критерий

согласования

Затратный

Сравнитель

ный

Доходный

1

Степень соответствия каждого из примененных подходов:

1.1

назначению оценки

отдаленно

соответствует

абсолютно

соответствует

в меньшей степени

1.2

цели оценки

1.3

функциональному назначению объекта оценки

1.4

оцениваемым правам

соответст

вует

2

Какая степень достоверности и достаточности исходных данных, используемых в каждом из подходов

Достаточно достоверная информация, позволяющая достаточно точно рассчитать стоимость нового строительства, а на-

Достаточная информация, поскольку использовались цены предложения по продаже домов с земельными участками в

Достаточная информация, поскольку ис- пользовались цены предложения по аренде за-

п/п

Критерий

согласования

Затратный

Сравнитель

ный

Доходный

копленный износ позволяет учесть отношение рынка к объекту

сельской местности

городных

домов

3

Какова предпочтительность каждого из подходов с точки зрения характеристик рынка и местоположения объектов оценки

Не отражает реальную рыночную стоимость объекта, которую готов заплатить покупатель, т.е. нормативная стоимость строительства высокая, а отдаленность от города присутствует

Цены аналогов складываются на рынке предложения с учетом всех положительных и отрицательных характеристик объекта (отдаленность, отсутствие коммуникаций, ухоженность земли)

Стоимость аренды объекта искусственно завышается на рынке, т.

к. изначально ориентирована на арендаторов из Москвы и Московской области

4

Какова надежность расчетов и процедур анализа, проведенных в используемых подходах

Расчеты надежны, т. к. использована утвержденная методика. Есть сомнения в правильном определении строительного объема и выборе нужной таблицы УПВС, ввиду того, что эксперт в данной отрасли не привлекался

Достаточно надежны, соответствуют утвержденным методикам

Достаточно надежны, соответствуют утвержден- ным методикам

5

Каков удельный вес экспертных оценок и суждений в каждом из приведенных подходов

нет

есть, но небольшой в процессе внесения поправок в цены аналогов

нет

<< | >>
Источник: Мирзоян Н.В.. Оценка стоимости недвижимости. 2005

Еще по теме Глава 10. ВЫВОД ИТОГОВОЙ ВЕЛИЧИНЫ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ:

  1. Установление итоговой величины рыночной стоимости предприятий
  2. 36.4.2. ОЦЕНКА ИТОГОВОЙ ВЕЛИЧИНЫ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ПРЕДПРИЯТИЯ (БИЗНЕСА)
  3. 6.4. Согласование результатов оценки и выбор итоговой величины стоимости
  4. Обобщение результатов, полученных в рамках каждого подхода к оценке, и определение итоговой величины стоимости объекта оценки
  5. Глава 37 ОЦЕНКА РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ
  6. 36.4. ОЦЕНКА МАЖОРИТАРНЫХ И МИНОРИТАРНЫХ ПАКЕТОВ АКЦИЙ И РАСЧЕТ ИТОГОВОЙ СТОИМОСТИ БИЗНЕСА
  7. Предварительная величина стоимости бизнеса
  8. Оценка частичных прав собственности на недвижимость (на примере оценки рыночной величины арендной платы)
  9. Расчет величины стоимости в постпрогнозный период
  10. Расчет величины стоимости компании в постпрогнозный период
  11. Метод оценки стоимости предприятия по величине экономической прибыли
  12. ВИДЫ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА  
  13. 4.7 Затратный подход к оценке стоимости объектов недвижимости