Глава 10. ВЫВОД ИТОГОВОЙ ВЕЛИЧИНЫ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ
Различные методы могут быть использованы в процессе оценки, но решение вопроса об относительной значимости показателей стоимости, полученных на базе различных методов, должно определяться обоснованным суждением оценщика, которое оформляется путем взвешивания стоимостей, определенных использованием двух и более методов.
На заключительном этапе, при согласовании результатов стоимости объекта оценки, полученных на базе трех подходов к оценке, необходимо осуществить: проверку полученных данных о величине стоимости; анализ допущений и ограничивающих условий, обусловленных полнотой и достоверностью использованной информации; выведение итоговой величины стоимости.
Решение вопроса, каким стоимостным оценкам придать больший вес и как каждый метод взвешивать по отношению к другим, является ключевым на заключительном этапе процесса оценки.
Существуют два базовых метода взвешивания: метод математического взвешивания; метод субъективного взвешивания.
Метод математического взвешивания использует процентное взвешивание.
При субъективном взвешивании цель такая же, как и при методе математического взвешивания, цель - выйти на единую оценочную стоимость, но при этом подходе не используется процентное взвешивание. Оценочное заключение базируется на анализе преимуществ и недостатков каждого метода, а также на анализе количества и качества данных в обосновании каждого метода. Во главе угла стоят профессиональный опыт и суждения оценщика.
Для определения удельного веса результатов, полученных в рамках каждого подхода к оценке недвижимости, необходимо учитывать следующие факторы: Степень соответствия каждого из примененных подходов: назначению оценки; цели оценки; функциональному назначению объекта оценки; оцениваемым правам. Какая степень достоверности и достаточности исходных данных, используемых в каждом из подходов.
Какова предпочтительность каждого из подходов с точки зрения характеристик рынка и местоположения объектов оценки.Какова надежность расчетов и процедур анализа, проведенных в используемых подходах. Каков удельный вес экспертных оценок и суждений в каждом из приведенных подходов.
Учет всех этих факторов дает возможность произвести взвешивание, и в конечном счете, вывести итоговое заключение.
Пример.
При проведении оценки и применении трех подходов к оценке были получены следующие результаты:
Таблица 10.1.
На основании всех имеющихся данных, профессионального опыта Оценщик произвел следующую оценку факторов, которые влияющих на вес значения каждого подхода.
Таблица 10.2.
№ п/п | Критерий согласования | Затратный | Сравнитель ный | Доходный |
1 | Степень соответствия каждого из примененных подходов: |
|
|
|
1.1 | назначению оценки | отдаленно соответствует | абсолютно соответствует | в меньшей степени |
1.2 | цели оценки | |||
1.3 | функциональному назначению объекта оценки | |||
1.4 | оцениваемым правам | соответст вует | ||
2 | Какая степень достоверности и достаточности исходных данных, используемых в каждом из подходов | Достаточно достоверная информация, позволяющая достаточно точно рассчитать стоимость нового строительства, а на- | Достаточная информация, поскольку использовались цены предложения по продаже домов с земельными участками в | Достаточная информация, поскольку ис- пользовались цены предложения по аренде за- |
№ п/п | Критерий согласования | Затратный | Сравнитель ный | Доходный |
|
| копленный износ позволяет учесть отношение рынка к объекту | сельской местности | городных домов |
3 | Какова предпочтительность каждого из подходов с точки зрения характеристик рынка и местоположения объектов оценки | Не отражает реальную рыночную стоимость объекта, которую готов заплатить покупатель, т.е. нормативная стоимость строительства высокая, а отдаленность от города присутствует | Цены аналогов складываются на рынке предложения с учетом всех положительных и отрицательных характеристик объекта (отдаленность, отсутствие коммуникаций, ухоженность земли) | Стоимость аренды объекта искусственно завышается на рынке, т. к. изначально ориентирована на арендаторов из Москвы и Московской области |
4 | Какова надежность расчетов и процедур анализа, проведенных в используемых подходах | Расчеты надежны, т. к. использована утвержденная методика. Есть сомнения в правильном определении строительного объема и выборе нужной таблицы УПВС, ввиду того, что эксперт в данной отрасли не привлекался | Достаточно надежны, соответствуют утвержденным методикам | Достаточно надежны, соответствуют утвержден- ным методикам |
5 | Каков удельный вес экспертных оценок и суждений в каждом из приведенных подходов | нет | есть, но небольшой в процессе внесения поправок в цены аналогов | нет |
Еще по теме Глава 10. ВЫВОД ИТОГОВОЙ ВЕЛИЧИНЫ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ:
- Установление итоговой величины рыночной стоимости предприятий
- 36.4.2. ОЦЕНКА ИТОГОВОЙ ВЕЛИЧИНЫ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ПРЕДПРИЯТИЯ (БИЗНЕСА)
- 6.4. Согласование результатов оценки и выбор итоговой величины стоимости
- Обобщение результатов, полученных в рамках каждого подхода к оценке, и определение итоговой величины стоимости объекта оценки
- Глава 37 ОЦЕНКА РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ
- 36.4. ОЦЕНКА МАЖОРИТАРНЫХ И МИНОРИТАРНЫХ ПАКЕТОВ АКЦИЙ И РАСЧЕТ ИТОГОВОЙ СТОИМОСТИ БИЗНЕСА
- Предварительная величина стоимости бизнеса
- Оценка частичных прав собственности на недвижимость (на примере оценки рыночной величины арендной платы)
- Расчет величины стоимости в постпрогнозный период
- Расчет величины стоимости компании в постпрогнозный период
- Метод оценки стоимости предприятия по величине экономической прибыли
- ВИДЫ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА
- 4.7 Затратный подход к оценке стоимости объектов недвижимости