<<
>>

Управление недвижимостью – понятие, задачи, организация

Управление недвижимостью является частным случаем управления как целенаправленного, комплексного, систематического воздействия субъекта управления на его объект в интересах достижения и поддержания состояния эффективного функционирования объекта в соответствии с критериями, задаваемыми субъектом управления.
В этом смысле управление недвижимостью подчиняется общим законам управленческой деятельности.

В то же время, управление недвижимостью представляет собой одно из важнейших правомочий собственника, а при привлечении профессионального управляющего выступает и в качестве особого рода предпринимательской деятельности.

Управление недвижимостью (property management) - осуществление комплекса операций по эксплуатации зданий и сооружений (поддержание их в рабочем состоянии, ремонт, обеспечение сервиса, руководство обсуживающим персоналом, создание условий для пользователей (арендаторов), определение условий сдачи площадей в аренду, сбор арендной платы и пр.) в целях наиболее эффективного использования недвижимости в интересах собственника.

При этом, деятельность по управлению недвижимостью осуществляется в трех аспектах – правовом, экономическом и техническом.

Правовой аспект управления недвижимостью состоит в наиболее рациональном использовании, распределении и комбинировании права на недвижимость.

Экономический аспект управления недвижимостью реализуется через управление доходами и расходами, формирующимися в процессе эксплуатации недвижимости.

Технический аспект управления состоит в поддержании объекта управления в работоспособном состоянии в соответствии с его функциональным назначением.

Многообразие объектов недвижимости, их взаимная связь друг с другом инженерными коммуникациями, единством территории, принадлежностью одному собственнику и т.д. определяют наличие разных уровней в управлении недвижимостью. Так, в рамках города могут быть выделены:

· управление отдельными объектами недвижимости;

· управление имущественными комплексами;

· управление территориально-имущественным комплексом города в целом.

На уровне города круг задач, которые должны быть решены в процессе управления недвижимостью, еще больше возрастает. В него включаются:

· создание условий для деятельности организаций и предприятий, обеспечивающих функционирование города как социально-экономического целого;

· обеспечение развития отдельных территорий с учетом интересов комплексного развития территории города в целом;

· формирование доходной части бюджета города и минимизация затрат по содержанию недвижимости; обеспечение высокого уровня деловой активности на территории города (максимизации объема продукта, создаваемого на территории города) и одновременно решение социальных задач.

С точки зрения роли недвижимости в реализации интереса собственника вся недвижимая собственность может быть разделена на два класса:

· недвижимость, занимаемая собственником и используемая им для ведения определенной деятельности – производственной, административной, учебной и пр. (операционная недвижимость);

· недвижимость, используемая в интересах получения дохода в виде арендной платы и прироста стоимости (инвестиционная недвижимость).

Управление недвижимостью в этих двух случаях имеет свои особенности.

v Операционная недвижимость выступает как составная часть реальных активов предприятия, и ее использование подчинено общим целям предприятия (организации).

Недвижимость является одним из ресурсов, используемых в процессе деятельности предприятия, и управление недвижимостью является одним из направлений управления предприятием.

Исходный пункт управления недвижимостью как отдельной подсистемы в системе управления предприятием – определение потребностей в количестве и качестве объектов недвижимости – земельных участков, зданий, сооружений, помещений, необходимых для реализации целей и планов, стоящих перед предприятием.

Указанная задача распадается на решение ряда вопросов:

· определение количества недвижимости разного типа, необходимого для обеспечения деятельности предприятия;

· определение требований к качеству требующейся недвижимости (по планировке, долговечности, соответствию специфическим запросам предприятия);

· определение требований по местоположению недвижимости.

Управление недвижимостью в системе управления предприятием должно обеспечивать соответствие недвижимости, используемой предприятием (по качеству, количеству, местоположению и издержкам), целям предприятия и ее наиболее эффективное использование.

Опыт управления недвижимостью предприятий в зарубежных странах показывает наличие ряда методов повышения эффективности использования недвижимости, находящейся в их распоряжении.

Методы повышения эффективности использования операционной недвижимости направлены на преодоление расхождений в целях между подразделениями организации, обеспечивающими управление собственностью, и подразделениями, занимающими ее. Среди этих методов:

а) Аудит недвижимости.

Аудит недвижимости представляет собой регулярный сбор информации о степени загруженности недвижимости и направлениях ее фактического использования. Кроме того, он может включать и получение информации о степени загруженности недвижимости на других предприятиях для сравнения и внесения необходимых изменений в собственную политику. Результат аудита недвижимости – формирование имущественного баланса предприятия, показывающего затраты на содержание недвижимости и генерируемые с ее использованием доходы. На основании аудита могут быть предприняты меры по перераспределению имеющегося имущества или по расширению его использования.

б) Рыночная проверка.

Управление помещениями и поддержанием зданий осуществляется, как правило, особым подразделением предприятия. Однако эти услуги могут быть получены и коммерческим путем от подрядчиков и управляющих компаний. Создание собственных подразделений имеет свои преимущества – надежность, лучшее знаний проблем предприятия, но связано и с определенными недостатками – такие подразделения, как правило, являются монополистами, защищенными от конкуренции и поэтому неэффективными. Они могут больше думать о своих интересах, а не об интересах организации. Рыночная проверка – один из способов разрешения этой проблемы. Все или часть работ и услуг, выполняемых внутренним подразделением, могут быть переданы конкурирующей фирме.

Собственное подразделение также может конкурировать за контракт, и это заставит их быть более эффективными и конкурентоспособными.

в) Соглашение об оказании услуг.

Соглашение заключается между предприятием как целым с отдельными подразделениями, их составными частями и определяет обязанности организации как собственника помещений (ремонт, снабжение и пр.) и обязанности подразделений, занимающих помещения (направления использования, уборка). Удовлетворенность занимающей стороны как клиента проверяется путем мониторинга мнения об услугах, используя в качестве основы для вопросов соглашение об услугах.

г) Внутренняя аренда.

Использование арендных механизмов позволяет заинтересовать подразделения в экономном использовании пространства. При этом арендная плата может устанавливаться на различном уровне, например на уровне расходов по поддержанию помещений в работоспособном состоянии. Возможен и иной вариант – установление арендной платы на рыночном уровне.

Эффективное управление недвижимостью предприятия предполагает четкое понимание того варианта использования недвижимости, который даст максимальный эффект.

Некоторые здания нужны для организации деятельности предприятия, но неэффективны, с точки зрения долгосрочных инвестиционных целей. Другие зданий могут быть не очень полезны для деятельности, но хороши для инвестирования и получения дохода от их эксплуатации. С учетом наиболее эффективного варианта использования недвижимости могут быть выделены:

· здания, которыми надо владеть и занимать (как хорошие для инвестирования и для операционной деятельности);

· здания, которые можно занимать, но не владеть, поскольку они хороши для текущей деятельности, но не имеют инвестиционного потенциала в долгосрочном аспекте;

· здания, которые можно иметь в собственности с инвестиционной точки зрения.

v Инвестиционная недвижимость является самостоятельным активом, нуждающимся в управлении для получения дохода от его использования.

Основными целями управления объектами инвестиционной недвижимости являются, как правило:

· максимизация прибыли;

· максимизация стоимости объекта недвижимости.

Достижение этих целей обеспечивается через деятельность управляющего недвижимостью по наиболее полному и эффективному использованию объекта недвижимости для получения дохода от его эксплуатации.

Содержание и последовательность действий по управлению инвестиционной недвижимостью могут быть представлены следующей схемой (табл.1).

Таблица 1

Содержание деятельности по управлению объектом недвижимости

Содержание мероприятия Результат мероприятия
Экспертиза объекта, его окружения и определение возможностей по его наилучшему использованию с учетом состояния и прогноза развития рынка Разработка программы по управлению объектом недвижимости, составление прогноза динамики доходов и расходов от объекта
Формирование команды управления, набор наемных работников, обеспечивающих содержание объекта недвижимости и его эксплуатацию, в том числе оказание услуг арендаторам и контроль за их работой Поддержание объекта в работоспособном состоянии
Привлечение арендаторов, проведение переговоров с ними, заключение договоров Обеспечение наиболее полной занятости объекта
Поиск и отбор подрядчика по поставке продукции, выполнению отдельных видов работ по эксплуатации и ремонту Обеспечение минимизации затрат по содержанию недвижимости
Работа с арендаторами по сбору арендной платы, перезаключению договоров, привлечению новых арендаторов Поддержание уровня занятости объекта и получения необходимого уровня доходов
Анализ качества работ по содержанию объекта и оказанию услуг арендаторам Поддержание высокого качества обслуживания, расширение спектра оказываемых услуг
Анализ фактических доходов и расходов от объекта, внесение коррективов в план доходов и расходов Обеспечение наиболее эффективного использования недвижимости

В действительности деятельность по управлению недвижимостью гораздо сложнее и многообразнее, чем это представлено на схеме.

Так, например, если мы возьмем только первую позицию из представленного перечня, то она должна включать целый ряд направлений, таких как:

· анализ объекта, его техническая и экономическая экспертиза с заключениями и выводами;

· анализ спроса и предложения на рынке;

· определение варианта наиболее эффективного использования объекта;

· анализ целевого рынка;

· определение уровня арендной платы;

· определение величины эксплуатационных расходов;

· разработка плана продвижения объекта на рынок;

· разработка плана работы с персоналом, работы по эксплуатации объекта;

· разработка плана работы с арендаторами;

· подготовка проекта плана доходов по объекту (бюджета объекта).

Отношения управляющего с собственником составляют основу деятельности управляющего, задают направления его деятельности, расстановку приоритетов.

Эти взаимоотношения направлены на:

· определение целей управления недвижимостью (получение прибыли, повышение ценности объекта недвижимости, обеспечение сохранности недвижимости, минимизация издержек и т.д.);

· определение в распределении правомочий по управлению недвижимостью между управляющим и собственником (заключение договоров с арендаторами, подрядчиками, принятие решений о ремонте, модернизации, реконструкции объекта и пр.);

· определение направлений и порядка распределения доходов от недвижимости (периодичность получения дохода собственником, способ вознаграждения управляющего, состав и порядок формирования специальных фондов и т.д.).

<< | >>
Источник: Е.В.Васина Н.П.Мыцких. Управление недвижимостью Курс лекций. 2004

Еще по теме Управление недвижимостью – понятие, задачи, организация:

  1. 1.1. Предмет, задачи и необходимость изучения дисциплины «Антикризисное управление кредитными организациями»
  2. Управление качеством продукции: понятие, предмет, политика в области качества, цели и задачи
  3. 1.1 Определение понятия недвижимости
  4. Понятие недвижимости
  5. 1.2.1. Определение понятия «биржа», ее организация и органы управления.
  6. 2.3.1. Понятие антикризисного управления и его эффективность для организации
  7. 37.1. БАЗОВЫЕ ПОНЯТИЯ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ
  8. 3.1 Системы учета и регистрации недвижимости. Сущность, необходимость, цели и задачи.
  9. Понятие инвестиций в недвижимость
  10. 2.3 Основные понятия рынка недвижимости
  11. Понятие, сущность и основные характеристики недвижимости
  12. Основные понятия, особенности и проблемы формирования рынка недвижимости
  13. 7.23. Задача оптимального программного управления, как задача оптимизации в бесконечномерном пространстве
  14. Глава 1 ОСНОВНЫЕ ПОНЯТИЯ И ОПРЕДЕЛЕНИЯЭКОНОМИКИ НЕДВИЖИМОСТИ
  15. Глава 1. ОСНОВНЫЕ ПОНЯТИЯ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ