Типы и виды ипотечных кредитов

· ипотечные кредиты с первоочередной выплатой процентов и одноразовым погашением основной суммы кредита;

· ипотечные кредиты с постепенным погашением долга за счет периодических выплат («самопогашающаяся ссуда»).

На основе этих двух основных типов может существовать довольно много конкретных разновидностей ипотечных кредитов:

· с равномерными выплатами – заемщик выплачивает периодически равную сумму в течение всего срока кредита, при этом одна часть, постепенно уменьшающаяся, направляется на выплату процентов, другая – постепенно увеличивающаяся, засчитывается как возврат основной суммы кредита;

· с линейным погашением кредита – заемщик погашает основную сумму равными частями, а выплаты по процентам постепенно снижаются со снижением суммы основного долга;

· с возрастающей суммой выплат в счет погашения основной суммы кредита – выплаты увеличиваются во времени т.е. фактически суммы, невыплаченные в первые годы, присоединяются к последующим платежам;

· с периодически возобновляемой суммой кредита (ролл-оверная (перекатывающаяся) ипотека) – займы с первоочередной выплатой процентов (или с частичным погашением основной суммы долга), возобновляемые на оставшуюся сумму по истечении определенного срока.

Все эти разновидности позволяют учесть особенности конкретного заемщика, уровень и потенциальную динамику его доходов, выбрать тот вариант разрешения противоречия между доходами заемщиков и ценой недвижимости, который более применим для данного случая.

Проблема управления рисками является одной из важнейших проблем при реализации программ ипотечного кредитования. Если она не будет разрешена, то ипотечное кредитование утратит свои преимущества перед другими вариантами инвестирования на рынке капиталов.

Основными способами управления кредитными рисками являются использование процедур андеррайтинга и обязательность первоначального платежа как условия получения кредита.

Андеррайтинг – сбор, проверка и обработка данных о финансовом положении заемщика и предоставляемой в залог недвижимости и принятие на этой основе решения о выдаче кредита или отказе от выдачи.

Андеррайтинг состоит из двух составляющих:

· оценки способности заемщика погашать кредит и проценты исходя из его дохода;

· оценки передаваемой в залог недвижимости.

Оценка платежеспособности заемщика осуществляется на основе изучения доходов заемщика.

В результате этой оценки рассчитываются два показателя, имеющих определяющее значение для принятия решения о выдаче кредита:

· коэффициент нагрузки платы за жилье – отношение месячных выплат, необходимых для погашения кредита и процентов к величине месячного дохода. (В практике ипотечного кредитования в США предельной величиной коэффициента считается уровень в 28%);

· коэффициент общей долгосрочной нагрузки – отношение всех выплат по долгосрочным кредитам (включая выплаты по ипотечным кредитам) к месячному доходу. (Предельный норматив в США –36%).

Оценка передаваемой в залог недвижимости осуществляется с использованием одного из методов оценки недвижимости.

При этом оценка недвижимости является фактором, который определяет размер выдаваемого кредита на основании показателя, который носит название коэффициента займа – отношение суммы займа к стоимости недвижимости.

Коэффициент займа – отношение суммы кредита к стоимости принимаемой в залог недвижимости.

Традиционно в зависимости от типа недвижимости коэффициент займа определяется в диапазоне 0,7-0,9.

Из сказанного следует, что часть суммы, необходимой для приобретения недвижимости, заемщик должен уплатить из собственных средств.

Первоначальный платеж (20-30% от стоимости приобретаемого объекта) является составной частью управления кредитным риском.

Помимо кредитного риска кредиторы должны иметь возможность предупреждения процентного риска.

Процентный риск – риск возникновения отрицательной разницы между уровнем процентов, выплачиваемых заемщиками по выданным ипотечным кредитам, и уровнем процентов, которые уплачивают ипотечные банки или ипотечные посредники инвесторам.

Причиной возникновения отрицательной разницы, прежде всего, является инфляция, учет которой и становится главным направлением борьбы с процентным риском.

До 70-х годов, в условиях относительно низких и стабильных темпов инфляции, основным способом борьбы с процентным риском было простое включение инфляционной составляющей в фиксированную на весь период кредита процентную ставку.

Если реальная процентная ставка составляет 4%, а уровень инфляции – 5%, то фиксированная ставка устанавливается на уровне 9% на весь период выдачи кредита.

С 80-х годов, в связи с высокими темпами инфляции и сложностью в их предсказании происходит переход от ипотечных кредитов с фиксированной ставкой к кредитам в двух разновидностях:

· ипотечные кредиты с плавающей ставкой;

· ипотечные кредиты «с участием».

И та, и другая разновидность направлены на то, чтобы минимизировать возможные потери от инфляции.

Ипотечные кредиты с плавающей ставкой разрешают эту проблему через привязку уровня процентов по ипотечным кредитам к определенному индексу, в качестве которого может выступать динамика процентов по государственным ценным бумагам (одногодичным или трехгодичным казначейским векселям в США) или по международным займам.

Например, доходность по государственным ценным бумагам составляет 5%, банковская маржа – 2,5% (как правило). Следовательно, ставка по ипотечному кредиту будет составлять 7,5%. Возможно также, что будет установлен определенный базовый уровень, к которому приплюсовываются индекс и маржа.

Индексация происходит в основном с периодичностью в один год, хотя могут быть и иные варианты.

На основе ипотек с фиксированной ставкой и плавающей ставкой процента возможны их комбинации, так называемые «гибридные» ипотеки, при которых на первые три, пять, семь лет устанавливается фиксированная ставка, а затем осуществляется переход к плавающей ставке с ежегодной индексаций.

Ипотечные кредиты «с участием» разрешают проблемы инфляции несколько иным образом – через присвоение кредитором части дохода, вызываемого инфляцией.

Различают два вида «участвующих» ипотек:

· ипотека, в которой кредитор участвует в части превышения продажной цены над покупной ценой;

· ипотека, при которой кредитор участвует в части операционного дохода.

Ипотека, в которой кредитор получает часть превышения продажной цены над ценой приобретения: по условиям данного ипотечного кредита заемщик получает кредит по ставке ниже рыночной; в компенсацию же кредитор получает право на часть дохода от превышения цены продажи объекта над ценой приобретения. Ставка процента и доля участия кредитора оговариваются в специальном соглашении.

Доля кредитора в превышении принимает форму «условного» процента, т.е. реализуется на некотором заранее оговоренном этапе жизни проекта, при продаже объекта либо при рефинансировании.

Обычно максимальный срок подобного соглашения – 10 лет, хотя проценты могут выплачиваться исходя и из 40-летнего кредита. По истечении 10 лет объект рефинансируется, более того, кредитор, как правило, принимает на себя обязательство рефинансировать проект.

Схема является выгодной для кредитора, потому что представляет собой некоторую страховку против непредвиденной инфляции. Главная привлекательная черта для заемщика – это снижение процентной ставки, которая представляет собой в данном случае функцию от доли кредитора в увеличении стоимости объекта и ожиданий в отношении вероятности подобного увеличения стоимости.

Ипотека, при которой кредитор получает право на часть операционного дохода, используется, как правило, в случаях финансирования доходной недвижимости.

Для заемщика эта схема выгодна тем, что снижает ставку процента по кредиту, залог с фиксированной ставкой процента. Контрольные вопросы к теме №3

1. Сущность ипотеки.

2. Виды ипотечного кредитования: преимущества и недостатки.

3. Сущность кредитного и процентного риска при ипотечном кредитовании.

4. Сущность андеррайтинга.

5. Преимущества ипотечного кредита с плавающими ставками и «с участием».