<<
>>

Сущность и основные принципы ипотечного кредитования

Существующий разрыв между ценой недвижимости и доходом ее пользователя является препятствием, которое невозможно преодолеть в рамках рынка недвижимости. Его преодоление возможно лишь за счет создания механизма привлечения финансовых ресурсов на рынок недвижимости извне – с финансового рынка.

Таким механизмом и является система ипотечного кредитования.

Для рынка недвижимости ипотечное кредитование является механизмом, призванным разрешить одно из важнейших противоречий сферы недвижимости – противоречие между высокой стоимостью (ценой) объектов недвижимого имущества и уровнем текущих доходов потенциальных приобретателей недвижимости.

Для приобретателя недвижимости ипотечное кредитование – способ разрешения противоречия между потребностью в жилье и уровнем дохода.

Для профессиональных участников рынка недвижимости (брокеров, девелоперов) ипотечное кредитование – механизм расширения спроса на рынке недвижимости.

С помощью ипотечного кредитования получает доступ на рынок недвижимости основная часть потенциальных приобретателей недвижимости.

В свою очередь для финансового рынка ипотечное кредитование – способ разрешения вечного противоречия между доходом и риском. Включение в состав финансового портфеля ценных бумаг, обеспеченных недвижимостью, позволяет инвестору сбалансировать свой портфель, уменьшить риски, характерные для корпоративные ценных бумаг.

В основе развития ипотечного кредитования лежат следующие основные идеи:

· создать механизм, позволяющий трансформировать будущие доходы приобретателей недвижимости в их текущую платежеспособность;

· расширить ресурсную базу для финансирования развития и приобретения недвижимости;

· обеспечить надежность возврата и получения дохода инвесторам, средства которых вовлекаются в процесс ипотечного кредитования.

Для применения этих идей на практике необходимо решение следующих проблем:

· создание гарантий для кредитных учреждений и инвесторов по возвратности кредита и уплате процентов;

· создание механизмов, позволяющих этим учреждениям привлекать широкие массы инвесторов;

· создание механизма, позволяющего заемщикам воспользоваться ипотечным кредитованием.

В зависимости от того, как решаются эти проблемы, можно выделить разновидности модели ипотечного кредитования (модели ипотеки), отличающиеся по следующим параметрам:

· характеру связи с финансовым рынком;

· источникам и масштабам привлечения финансовых ресурсов;

· наличию предварительных условий для получения кредита.

В зависимости от того, каким образом разрешаются эти вопросы, могут быть выделены следующие модели ипотеки:

· открытая (англо-американская) модель ипотеки, включенная в систему финансового рынка страны в целом;

· закрытая (германская) модель, предполагающая относительную автономность ипотечного кредитования от финансового рынка, где предоставлению ипотечного кредита предшествует этап накопления.

Открытая модель ипотечного кредитования предполагает, что средства, используемые для выдачи ипотечных кредитов, привлекаются с финансового рынка, что предполагает вступление в конкурентную борьбу за инвестиционные ресурсы.

Закрытая модель основана на том, что источниками кредитных ресурсов являются накопления лиц, выступающих и в качестве заемщиков.

Закрытая и открытая модели ипотеки отличаются и по второму критерию – характеру условий, которые выдвигаются перед потенциальным заемщиком при решении вопроса о выдаче ипотечного кредита.

В закрытой модели этими условиями являются участие потенциального заемщика в предварительном (накопительном) этапе и аккумулирование определенной суммы для получения ипотечного кредита.

Наиболее яркий пример модели ипотеки – немецкая «система стройсбережений». Ее основные признаки:

· получение кредита предшествует этап накопления средств в специализированных учреждениях («строительные кассы») – примерно 40% от стоимости будущего жилья. На этапе накопления на вложенные средства начисляется процент более низкий, чем по обычным депозитам;

· после завершения этапа накопления (срок от 2 до 10 лет) появляется возможность:

- получения государственной дотации в размере примерно 10% от стоимости жилья;

- получения кредита для оплаты недостающей части стоимости жилья под пониженный процент по сравнению с рыночными ставками.

В свою очередь, открытая модель тоже может быть разделена на две разновидности:

· усеченная (английская) модель, при которой источники ресурсов формируются на уровне ипотечного банка, который привлекает средства для него с помощью обычных механизмов – средств, находящихся на его счетах, межбанковских кредитов и пр. При этой системе существует лишь первичный рынок закладных;

· расширенная (американская) модель, при которой первичный рынок закладных дополняется вторичным, на котором обращаются производные ценные бумаги, выпускаемые ипотечными посредниками, скупающими у ипотечных банков первые закладные.

Технология ипотечного кредитования в США предусматривает наличие двух документов:

· долгового обязательства (в нем фиксируются вопросы, относящиеся к задолженности: размер кредита, порядок платежей, ставка);

· договора об ипотеке (в нем излагаются условия залога недвижимости, права и обязанности сторон), в котором обязательно содержится указание на основное обязательство.

Вес процесс ипотечного кредитования в американской модели может быть разбит на три основные стадии: инициирование, посредничество, инвестирование.

Инициирование - процедура выдачи первичного ипотечного кредита, включающая в себя проверку как самой собственности, передаваемой в залог, так и заемщика, его способности выполнить обязательства по кредитному договору.

Посредничество – процесс приобретения ипотечными посредниками индивидуальных ипотечных ссуд у ипотечных, сберегательных и коммерческих банков и трансформация их в ценные бумаги, предлагаемые к продаже инвесторам на вторичном рынке закладных.

Инвестирование – процесс приобретения и накапливания физическими и юридическими лицами ценных бумаг, выпускаемых посредниками, для получения дохода по ним.

<< | >>
Источник: Е.В.Васина Н.П.Мыцких. Управление недвижимостью Курс лекций. 2004

Еще по теме Сущность и основные принципы ипотечного кредитования:

  1. 9. Основные положения системы ипотечного кредитования и ипотечно-инвестиционного анализа
  2. 5.1 Сущность ипотечного кредитования
  3. 7.23. ИПОТЕЧНОЕ КРЕДИТОВАНИЕ: СУЩНОСТЬ И ОСОБЕННОСТИ
  4. 1.1 Понятие и принципы ипотечного кредитования
  5. 1.1. История возникновения, сущность и особенности ипотечного кредитования.
  6. 3.1. Проблемы ипотечного кредитования в России и основные пути их решения
  7. 2.2. Состав и функции основных субъектов рынка ипотечного жилищного кредитования
  8. 2.2 Ресурсная база и основные модели ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации.
  9. 2. ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ СИСТЕМЫ ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ
  10. 1.2. Характеристика основных моделей привлечения ресурсов в сферу ипотечного жилищного кредитования
  11. ГЛАВА3.ОСНОВНЫЕ РЕКОМЕНДАЦИИ ПО СОВЕРШЕНСТВОВАНИЮ ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РОССИИ
  12. 4. Основные принципы финансирования и кредитования капиталовложений
  13. Ипотечный кредит, его сущность и основные виды
  14. Ипотечное кредитование
  15. 3.1.1. Ипотечное кредитование в Европе
  16. ВОПРОС: Объекты кредитования, субъекты кредитных отношений. Принципы и методы банковского кредитования
  17. 2.3 Финансовые риски ипотечного кредитования.
  18. 11. Ипотечное жилищное кредитование
  19. Особенности ипотечного кредитования