Принципы и процесс оценки объектов недвижимости

Основные понятия:

оценка недвижимости; принципы оценки недвижимости; принципы, основанные на представлениях пользователя – полезности, замещения, ожидания; принципы, связанные с объектом недвижимости – остаточной продуктивности земли, предельной продуктивности (вклада), возрастающего и уменьшающегося дохода, сбалансированности, экономического размера, экономического разделения; принципы, связанные с рыночной средой – зависимости, соответствия, спроса и предложения, конкуренции, изменения; синтезирующий принцип.

Для того чтобы эффективно управлять и распоряжаться объектами недвижимости, необходимо располагать достоверной информацией о ее стоимости. Это в равной степени касается имущества как государственных и негосударственных организаций, так и физических лиц. Правильное определение и отражение стоимости объектов недвижимости на счетах бухгалтерского учета создает условия для формирования средств на обновление основных фондов, является исходной информацией, используемой при налогообложении, страховании, передаче имущества в залог, а также при его оценке в целях разгосударствления и приватизации и т.п.

В настоящее время в Беларуси возник и развивается рынок жилья. В этой связи оценка и переоценка жилых домов, квартир и хозяйственных строений, определение их рыночной стоимости также является важной задачей финансового менеджмента.

В соответствии с международной практикой менеджмента операций с недвижимостью следует иметь в виду, что в зависимости от конкретных целей, используют те или иные особенности объекта недвижимости принципы и оценочные процедуры. Так, в практике американских оценщиков принято различать следующие виды стоимостных оценок: заемная стоимость, страховая стоимость, обоснованная рыночная стоимость, инвестиционная стоимость и другие. Однако, в общем, стоимость недвижимости может быть разделена на две категории: стоимость в обмене и стоимость в пользовании.

Стоимость недвижимости в обмене представляет собой цену, которая будет преобладать на открытом и конкурентном рынке на основе равновесия, установленного спросом и предложением.

Стоимостная недвижимость в пользовании представляет собой инвестиционную стоимость, определяемую потребностями и характеристиками для конкретного инвестора.

Оценочная деятельность предполагает соблюдение следующих основных принципов, которые представлены на рис.1 (табл.2) в виде четырех групп.

Таблица 2

Рис.1. Основные принципы оценки объектов недвижимости

Ι группа. Принципы, основанные на представлениях пользователя

Полезность характеризует отношение потенциального пользователя к недвижимости с точки зрения ее полезности, что составляет основу ее стоимости. Таким образом, полезность – это способность недвижимости удовлетворять потребности пользователя в данном месте, в течение данного периода времени.

Замещение характеризует отношение потенциального пользователя с точки зрения минимальной стоимости другого объекта недвижимости такой же полезности, что определяет максимальную оценку данного объекта недвижимости.

Альтернативные издержки представляют собой потенциальные потери при инвестировании средств пользователя в данный объект и отказе от альтернативных вариантов вложений.

Ожидание непосредственно связано с полезностью объекта недвижимости и характеризует текущую стоимость доходов или других выгод, которые могут быть получены в будущем от его владения (делается методом дисконтирования). ΙΙ группа. Принципы, связанны с землей, зданиями и сооружениями

Остаточная продуктивность – имеет отношение к определению стоимости земли, измеряется как чистый доход, отнесенный к земле, после того как собственнику оплаченных затрат на труд, капитал и предпринимательство. Таким образом, земля имеет какую-либо ценность только тогда, когда есть остаток после оплаты всех других факторов производства.

Вклад (предельная продуктивность) представляет собой сумму прироста потери стоимости объекта (или чистый доход) вследствие наличия или отсутствия какого-либо дополнительного фактора, например, новая покраска дома.

Возрастающие и уменьшающиеся доходы характеризует рост доходов нарастающим темпом по мере добавления ресурсов вплоть до той точки, начиная с которой общие доходы хотя и растут, однако уже с замедляющимися темпами. Это продолжается до тех пор, пока прирост стоимости не стоит меньше, чем затраты на добавляемые ресурсы. Примером может служить интенсивность застройки земельного участка.

Сбалансированность (пропорциональность) – любому типу землепользования должны соответствовать оптимальное количество факторов производства, в сочетании которых достигается максимальная стоимость земли.

Экономическая величина (размер) – представляет собой то количество земли, которое необходимо для достижения оптимального масштаба землепользования в соответствии с рыночными условиями в данном регионе.

Экономическое разделение (теория пакета прав на собственность, США) определяет требование к разделению и соединению имущественных прав, чтобы увеличить общую стоимость объекта (имеет место, если юридически возможно разделение на два и более имущественных интереса).

Зависимость (экономическое местоположение недвижимости) - характеризует зависимость параметров участка принятому в данном районе типу землепользования, а также его близости к экономической среде.

Связь измеряется затратами на доступ от оцениваемого объекта к обслуживающим его объектам для достижения цели. Может измеряться расстоянием, временем, денежными затратами и т.п.

Соответствие – необходимость соответствия объекта рыночным стандартам, например, в какой степени архитектурный стиль, уровни услуг и удобств, предполагаемых застройкой земли отвечают потребностями и ожиданиям рынка.

Регрессии и прогрессии отражают степень перегруженности застройкой участка с учетом условий данного рынка (как правило, продажная цена ниже затрат на строительство).

Предложение и спрос – необходимо наличие количества объектов недвижимости, доступных на рынке по определенным ценам. Когда предложение и спрос сбалансированы, рыночная цена отражает стоимость (затраты) производства. Если рыночные цены выше стоимости производства, в строй будут вводиться все новые объекты до тех пор, пока не наступит равновесие.

Конкуренция возникает на рынке, когда прибыли превышают уровень, необходимый для оплаты факторов производства, что приводит к снижению среднего уровня чистых доходов.

Изменение – учитывается, поскольку события и условия рынка (процент, ставки, объем денежной массы, объекты износа) постепенно меняются, оценку следует производить на конкретную дату. ΙV группа. Принцип наилучшего и эффективного использования

Представляет синтез всех трех групп принципов, рассмотренных выше. Содержанием этого принципа является определение варианта использования, выбранный среди разумных, возможных и законных альтернативных вариантов, который физически возможен, достаточно обоснован и финансово осуществим, а также приводит к наивысшей стоимости объекта.