Практика применения сравнительного подхода к оценке недвижимости

Пример. Объектом оценки является квартира. Дом расположен в центре города, на улице, в жилом массиве 80-х годов застройки. Рядом находятся магазины. Троллейбусная остановка в 5-ти минутах от дома.

Во дворе дома имеются зеленые насаждения. Рядом с домом находятся два дошкольных учреждения, школа.

Описание здания:

Квартира расположена в 5-ти этажном, кирпичном, пятиподъездном доме 1979 года постройки. Квартира неугловая. Перекрытия между этажами бетонные. Подъезд дома в нормальном состоянии: оборудован металлической дверью. Лестничная клетка в нормальном состоянии.

Описание квартиры:

Квартира расположена на 2-ом этаже.

Квартира имеет общую площадь - 31,10 кв.м.;

Жилую площадь - 16,9 кв.м.;

Площадь кухни - 7,0 кв.м.

Санузел совмещенный, в хорошем состоянии. Имеется застекленный балкон, телефон. Окна выходят во двор на юго-запад. Пол - линолеум. Потолки высотой 2,50 метра. В прихожей имеется встроенный шкаф. Дополнительно к входной двери установлена вторая, металлическая дверь. Состояние квартиры - «хороший ремонт».

Таблица 5.6.

Таблица основных характеристик по сравнимым продажам

Характеристики	Оцени ваемый объект	Аналоги
	Оцени ваемый объект	1	2	3	4	5
Право собственности	Полное	Полное	Полное	Полное	Полное	Полное
Условия финансирования	Рыноч ные	Рыноч ные	Рыноч ные	Рыноч ные	Рыноч ные	Рыноч ные
Условия продажи	Рыноч ные	Рыноч ные	Рыноч ные	Рыноч ные	Рыноч ные	Рыноч ные
Время продажи
Местоположение	Центр, ул. Чернышевского	Центр, ул. Пугачева	ул. Муромская	ул. Малеева	ул. Малеева	Центр, пр. Ленина
Физические характеристики: общая площадь жилая площадь площадь кухни этаж / этажность материал стен дома	31,1 16,9 7,0 2/5 кирпич	31,8 17.0 2/5 кирпич	31.5 17.5 5/5 кирпич	31,0 16,9 6,8 2/5 кирпич	31,2 17 7,0 5/5 кирпич	31,1 16,9 7,0 2/5 кирпич

Характеристики	Оцени ваемый объект	Аналоги
	Оцени ваемый объект	1	2	3	4	5
балкон санузел состояние помещения	застеклен. совмещен отлич ное	застелен. совмещен хоро шее	застелен. совмещен отлич ное	застелен. совмещен хоро шее	застеклен. совмещен удовл.	застелен. совмещен удовл.
Экономические характеристики	Без особенно- стей	Без особен.	Без особен.	Без особен.	Без особен.	Без особен.
Движимое имущество	Нет	Нет	Нет	Нет	Нет	Нет
Цена, р./м2		11000	10500	10100	8900	11000

Таблица 5.7.

Таблица корректировок данных по сравнимым продажам

Характеристики	Оцени-	Аналоги
	вамый объект	1	2	3	4	5
Цена, р./м2		11000	10500	10100	8900	11000
Право собствен-	Полное	Полное	Полное	Полное	Полное	Полное
ности
Поправка на пр. соб.		1	1	1	1	1
Условия финан-	Рыноч-	Рыноч-	Рыноч-	Рыноч-	Рыноч-	Рыноч-
сиров.	ные	ные	ные	ные	ные	ные
Поправка на усл. ф.		1	1	1	1	1
Условия продажи	Рыноч-	Рыноч-	Рыноч-	Рыноч-	Рыноч-	Рыноч-
Поправка на усл.	ные	ные	ные	ные	ные	ные
пр.		1	1	1	1	1
Время продажи	Апрель	Январь	Апрель	Октябрь	Апрель	Апрель
Поправка на вр.	2005г.	2005г.	2005г.	2004г.	2004г.	2005г.
прод.		1,047	1	1,095	1,2	1
Местоположение	Центр,	Центр,	ул. Му-	ул. Ма-	ул. Ма-	Центр,
	ул. Чер-	ул. Пу-	ромская	леева	леева	пр. Ле-
	нышев-	гачева				нина
Поправка на ме-	ского
стоп.		1	1,11	1,053	1,053	1
Характеристики	Оцени-	Анало-	Харак-	Оцени-	Анало-	Харак-
	вамый объект	ги	тери- стики	вамый объект	ги	тери- стики

Физические ха-
рактеристики: - общая площадь	31,1	31,8	31,5	31,0	31,2	31,1
Поправка		1	1	1	1	1
- жилая площадь	16,9	17,0	17,5	16,9	17	16,9
Поправка		1	1	1	1	1
- площадь кухни	7,0	7,0	6,5	6,8	7,0	7,0
Поправка		1	1	1	1	1
- этаж / этажность	2/5	2/5	5/5	2/5	2/5	5/5
Поправка		1	1,08	1	1	1,08
- материал стен дома Поправка	кирпич	кирпич 1	кирпич 1	кирпич 1	кирпич 1	кирпич 1
- балкон	застеклен.	застеклен.	застеклен.	застеклен.	застеклен.	застеклен.
Поправка		1	1	1	1	1
- санузел	совмещен	совмещен	совмещен	совмещен	совмещен	совмещен
Поправка		1	1	1	1	1
- состояние по-	отлич-	хорошее	отлич-	хорошее	удовл.	удовл.
мещения Поправка	ное	1,02	ное 1	1,02	1,075	1,075
Экономические	Без осо-	Без осо-	Без осо-	Без осо-	Без осо-	Без осо-
характеристики	бенно-	бен.	бен.	бен.	бен.	бен.
Поправка	стей	1	1	1	1	1
Движимое иму-	Нет	Нет	Нет	Нет	Нет	Нет
щество
Поправка		1	1	1	1	1
Скорректирован-
ная цена аналогов,		11747	12587	11879	12089	12771
р./м2
Веса		0,225	0,225	0,1	0,225	0,225
Итоговая величина рыночной стоимости, р./м2	12256

Расчет поправки на время продажи:

В данном сегменте цены на квартиры растут на 20% в год.

П 1ш = (1+0,2)0,25 = 1,047 П зан = (1+0,2)05 = 1,095 П 4ан = (1+0,2)1 = 1,2

Расчет поправки по местоположению:

Используем метод парных продаж:

Ц Центр = 10000 р./м2

Ц Малеева 9500 р./м

Ц Муромская _ 9000 р./м

П 2ан = 10000/9000 = 1,11 П 3ан = 10000/9500 = 1,053 П 4ан = 10000/9500 = 1,053

Расчет поправки на этаж:

Используем метод парных продаж:

Ц 2 этаж /5эт = 10800 р./м2 Ц 5 этаж /5эт = 10000 р./м2 П 2ан = 10800/10000 = 1,08 П 5ан = 10800/10000 = 1,08 Расчет поправки на состояние помещения:

Используем метод парных продаж:

Ц отл. сост. = 10000 р./м2 Ц хор. сост. = 9800 р./м2 Ц уд. сост. = 9100 р./м2 П 1ан = 10000/98000 = 1,02 П Зан = 10000/98000 = 1,02 П 4ан = 10000/93000 = 1,075 П 5ан = 10000/93000 = 1,075

Средневзвешенная цена 1м объекта оценки, рассчитываемая в рамках сравнительного подхода равна:

11747*0,225+12587*0,225+11879*0,1+12089*0,225+12771*0,225=1 2256 руб.

Стоимость оцениваемого объекта равна 12256*31,1 = 380000 руб. Стоимость объекта оценки, полученная сравнительным подходом, составляет 380000 руб.

<< | >>

↑

Источник: Мирзоян Н.В.. Оценка стоимости недвижимости. 2005

Еще по теме Практика применения сравнительного подхода к оценке недвижимости:

- Бизнес-заработок - Бизнес-курс MBA - Бизнес-планирование - Жизнь выдающихся людей - История бизнеса - Малое предпринимательство - Начинающим предпринимателям - Недвижимость - Публицистика - Ресторанно-гостиничный бизнес - Франчайзинг -

- Бизнес. Предпринимательство. Электронная Коммерция - Бухгалтерский учет, анализ и аудит - Всё о деньгах - Менеджмент - Мировые финансы, валюты - Основы биржевой деятельности - Основы инвестирования - Психология и общение - Рынок ценных бумаг - Финансовое законодательство - Финансы и кредит - Фондовые рынки - Экономика -