<<
>>

Практика применения доходного подхода к оценке Недвижимости

Доходный подход применяется при определении лучшего и наиболее эффективного использования (ЛНЭИ). Рассмотрим применение метода капитализации дохода при определении ЛНЭИ.

Пример. Требуется анализ наилучшего и наиболее эффективного использования нежилого помещения.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования выполняется путем проверки соответствия рассматриваемых вариантов использования следующим критериям: законодательная разрешенность; физическая осуществимость; финансовая осуществимость; максимальная эффективность.

Земельный участок не находится в собственности владельца объекта оценки. Владелец нежилого помещения имеет право пользования частью участка под домом, где располагается нежилое помещения, соответственно площади этого помещения по отношению к общей площади помещений, располагаемых в доме.

Следовательно, текущее использование земельного участка является единственным законодательно разрешенным, а значит наиболее эффективным.

Переходим к анализу наилучшего и наиболее эффективного использования нежилого помещения.

Возможные виды использования нежилого помещения: офис, ресторан или кафе, магазин.

Физически осуществимое использование: Все варианты являются физически осуществимыми.

Финансово осуществимое использование: Учитывая местоположение и размеры нежилого помещения все три варианта экономически могут быть целесообразны.

Максимальная эффективность. Критерием максимальной эффективности является положительный возврат инвестируемого капитала, т.е. возврат равный или больший расходов на компенсацию затрат на содержание, финансовых обязательств и возврата самого капитала.

Та(

элица 4.2.

Вариант использования

офис

Ресто

ран/

кафе

магазин

1.

Площадь помещения, м2

240

240

240

2.

Рыночная ставка аренды, $/м2 в год

200

150

126

3.

Потенциальный валовый доход, $ стр.1*стр.2

48 000

40 800

30 240

4.

Потери от недоиспользования, %

25

20

8

5.

Эффективный валовый доход, $ стр.3*(1 - стр.4/100)

36 000

32 640

27 821

6.

Операционные расходы, $ для магазина 210$ в месяц, для офиса и ресторана в % от эффективного валового дохода

20% 7 200

15% 4 896

2520

7.

Чистый операционный доход, $ стр.5 - стр.6

28 800

27 744

25 301

8.

Общий коэффициент капитализации, %

(обычно определяется методом рыночной выжимки)

19,75

19,75

19,75

9.

Расходы на реконструкцию или ремонт, $

Для магазина необходимо провести неотложный ремонт, оцененный в 2000 $,

Для офиса и ресторана необходимо провести полную реконструкцию, оцененную 120 и 100 $/ м2

28 800

24 000

2 000

10.

Стоимость собственности, $

стр.7/стр.8 - стр.9

117 022

116 476

126106

В большей степени финансовая осуществимость зависит от соотношения спроса и предложения и местоположения, которые определяют такие характеристики, как валовый доход, операционные расходы, потери и т.д.

Величина чистого операционного дохода допустимого варианта использования должна удовлетворять требуемой норме возврата.

Использование нежилого помещение в качестве магазина является экономически более выгодным и наименее рискованным. Поскольку перепрофилирование помещения хоть и будет вести к увеличению арендных ставок, но оно повлечет недозагрузку арендных площадей во время ремонта, увеличение операционных расходов, повышенный риск недо- загрузки площадей и увеличение инвестиций на сумму реконструкции.

Наилучшее и наиболее эффективное использование объекта оценки: использование в качестве магазина.

При расчете рыночной стоимости оцениваемого нежилого помещения в рамках доходного подхода будем исходить из использования объекта оценки в качестве магазина.

Рассмотрим применение метода дисконтированных денежных потоков в рамках оценки доходным подходом рыночной стоимости объекта недвижимости.

Прогнозный период равен 4 годам, дата проведения оценки - 1 января 2005 года. Денежные потоки будем рассчитывать в течение прогнозного периода 2005-2008гг. и первого года постпрогнозного периода (2009 год) для определения стоимости будущей перепродажи (реверсии).

Таблица 4.3.

п/п

Наименование показателя

Примечание

Единица

измере

ния

Изменение по годам

2005

2006

2007

2008

2009

1.

Площадь, сдаваемая в аренду

по документам на объект оценки

2

м

240

240

240

240

240

2.

Арендная

плата

по данным рынка

в год $/м2

126

127,3

128,5

129,8

131,1

3.

Увеличение арендной платы в год

по данным рынка

%/год

1,0

1,0

1,0

1,0

4.

Потенциальный валовый доход

стр.1*стр.2

$/год

30240

30552

30840

31152

31464

5.

Скидка на заполняемость и неуплаты

по данным рынка , скидка выше при поиске арендатора, далее стабильна

%/год

10

5

5

5

5

6.

Действительный валовый доход

стр.4*(1- - стр.5/100)

$/год

27216

29024

29298

29594

29891

7.

Амортизационные отчисления

по данным бухгалтерии

$/год

740

740

740

740

740

п/п

Наименование

показателя

Примечание

Единица

измере

ния

Изменение по годам

2005

2006

2007

2008

2009

8.

Остаточная

балансовая

стоимость

по данным бухгалтерии

$

51 282

50 542

49 802

49 062

48 322

9.

Налог на собственность

1,00 % от

балансовой

стоимости

$/год

513

505

498

491

483

13.

Эксплуатационные расходы за месяц

по данным объекта

$/месяц

210

14.

Изменение эксплуатационных расходов

по данным рынка, по данным объекта

%/год

5,0

4,0

3,0

3,0

15.

Эксплуатационные расходы

стр.13*12*

*(1+стр.14/

/100)

$/год

2520

2646

2621

2596

2596

16.

Неотложный

ремонт

на основании сметы ремонта

$/год

2000

17.

Чистый операционный доход

стр.6- стр.9 - - стр.15 - -стр.17

$/год

22183

25873

26179

26508

26812

18.

Ставка дисконта (Ст.д.)

методом кумулятивного построения

%

премия - 2.2е пре1

пр

мен

Ставка

=14,2

Безрисковая ставка -7% (депозит Сбербанка), за вложения в недвижимость % (по данным Ингосстраха), мия за низкую ликвидность (2.5 % экспертно),

)емия за инвестиционный эджмент - 2.5% (экспертно) дисконта = 7 + 2,2 + 2,5 + 2,5 gt;% или 0,142 ( для расчетов)

19.

Коэффициент

дисконтирова

ния

1/(1+Ст.д.)п

0,8757

0,7668

0,6714

0,5879

0,5148

20.

Текущая стоимость денежных потоков прогнозного периода

Стр.17*

*стр.19

$

19425

19839

17578

15585

п/п

Наименование показателя

Примечание

Единица

измер-

ния

Изменение по годам

2005

2006

2007

2008

2009

21.

Ставка капитализации (Ст.к)

рассчитана

методом

рыночной

выжимки

%

19,75

22.

Стоимость реверсии

Рассчитана методом капитализации дохода ЧОД2009/Стк

$

135757

23.

Текущая стоимость реверсии

Стр.23*

*стр.19

$

69893

24.

Рыночная стоимость объекта

Сумма текущей стоимости денежных потоков прогнозного и постпрогнозного периода

$

(19425 + 19839 + 17578+ 15585) + + 69893 = 142 319

<< | >>
Источник: Мирзоян Н.В.. Оценка стоимости недвижимости. 2005

Еще по теме Практика применения доходного подхода к оценке Недвижимости:

  1. Практика применения сравнительного подхода к оценке недвижимости
  2. Доходный подход к оценке стоимости недвижимости
  3. 37.2. ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ МЕТОДАМИ ДОХОДНОГО ПОДХОДА
  4. 4.5 Доходный подход к оценке стоимости объектов недвижимости
  5. Глава 4. ДОХОДНЫЙ ПОДХОД К ОЦЕНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ
  6. Основные подходы и принципы оценки недвижимости затратного подхода к оценке объекта недвижимости.
  7. Определение стоимости объекта недвижимости на основе доходного подхода
  8. Основные этапы процесса оценки недвижимости   а к оценке недвижимости - доходный, сравнительный и затратный.
  9. 5.4 Расчет стоимости водного суднапри применении доходного подхода
  10. 4.4 Основные подходы к оценке стоимости объектов недвижимости
  11. 37.5. ЗАТРАТНЫЙ ПОДХОД К ОЦЕНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ
  12. Затратный подход к оценке стоимости недвижимости
  13. Основные ПОДХОДЫ и методы оценки стоимости недвижимости
  14. 37.4. СРАВНИТЕЛЬНЫЙ (РЫНОЧНЫЙ) ПОДХОД К ОЦЕНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ
  15. 4.7 Затратный подход к оценке стоимости объектов недвижимости
  16. 36.1. ОЦЕНКА БИЗНЕСА НА ОСНОВЕ ДОХОДНОГО ПОДХОДА
  17. Сравнительный подход к оценке стоимости недвижимости