Порядок оценки объектов недвижимости

v Этап 1. Определение задачи

· уточнение цели оценки – для приобретения объекта, продажи, залога, создания нового предприятия и т.п., для чего необходимо:

· определение вида стоимости;

· уточнение содержания поставленной задачи (используются принципы полезности, замещения и ожидание);

· идентификация объекта собственности и связанных с ним юридических прав (используются принципы сбалансированности, экономической величины и экономического разделения);

· выбор эффективной даты оценки.

v Этап 2. Составление плана оценки

· идентификация соответствующего рынка и сегмента рынка с выявлением аналогичных (замещающих) объектов, возможных покупателей или пользователей;

· выбор метода оценки (затратный, сравнения продаж, капитализации дохода, балансовый);

· составление графика работ и сметы (оцениваются ожидаемые затраты денежных средств и времени на сбор и проверку информации; включаются гонорары различных специалистов и экспертов, привлекаемых со стороны и т.п.);

· подготовка договора об оценке объекта недвижимости (с уточнением суммы гонорара – единая сумма или почасовая основа, полагаем, что процент от итоговой величины оценочной стоимости может привести к конфликту интересов, ответственности как оценщика, так и клиента и т.п.) и подписание договора.

v Этап 3. Сбор и проверка информации

· установление важности и полезности собранных данных, способности их адекватно отразить набор рыночных условий, что и условия, влияющие на объект;

· проверка данных, осмотр объекта, подтверждение информации о продажах сопоставимых объектов осведомленными о них сторонами;

· выявление возможных искажений или отклонений;

· подтверждение обоснованности собранной информации, исходя из опыта и знаний оценщика.

v Этап 4. Применение уместных подходов (методов) к оценке объекта: рыночных (затратный, сравнения продаж, капитализации дохода) и балансового метода

· в основе метода сравнения продаж лежит принцип замещения; для сравнения выбираются, конкурирующие с оцениваемой собственностью, объекты, для сопоставимости данных проводится их корректировка с использованием принципа вклада;

· затратный метод основан также на принципе замещения, другие используемые принципы: наилучшего и наиболее эффективного использования, вклада, сбалансированности, экономической величины. Состоит из следующих этапов:

- оценка земли осуществляется отдельно от зданий и сооружений. При оценке земли применяется принцип наилучшего и наиболее эффективного использования. Для определения максимальной остаточной стоимости земли, рассматриваются альтернативные гипотетические варианты застройки;

- оценка зданий и сооружений основана на величине затрат на их воспроизводство как для новых, например, определение затрат на 1 кв. м.;

- оценка накопленного износа, который представляет собой суммарное уменьшение полезности объекта. Это, как правило, происходит из-за физического износа, функционального и экономического устаревания;

· доходный метод (капитализации дохода) основан на определении текущей стоимости будущих выгод, которые принесут использование и возможная дальнейшая продажа объекта недвижимости. При этом методе используется оценочный принцип ожидания.

v Этап 5. Согласование

Представляет процесс анализа результатов оценки по различным методам выявления допустимого диапазона искомой величины стоимости объекта недвижимости и принятия окончательного решения.

v Этап 6. Отчет о результате оценки

Надлежащим исполнением задания на оценку объекта недвижимости является своевременное представление заказчику письменного отчета об оценке.

Отчет об оценке составляется в отношении каждого объекта оценки.

В отчете об оценке должны быть указаны:

· дата составления отчета;

· основание для оценки;

· точное описание объекта оценки, в том числе точное описание его местоположения;

· вид стоимости (стоимостей) объекта оценки;

· цель оценки;

· дата оценки;

· наименования применяемых методик оценки, обоснование их использования, указание авторов (разработчиков) методик оценки;

· перечень использованных данных с указанием источников их получения;

· принятие допущения и корректировки, а также их обоснование;

· описание процедуры расчета стоимости объекта оценки;

· стоимость объекта оценки, рассчитанная оценщиком;

· ограничения и определены применения полученного результата;

· юридический адрес оценщика;

· фамилия, имя, отчество эксперта оценщика;

· иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов в соответствии с заданием на оценку.

Законодательством Республики Беларусь могут быть предусмотрены специальные формы отчетов об оценке.

Отчет должен быть собственноручно подписан экспертом-оценщиком. Кроме того, отчет об оценке может быть подписан дополнительно другими лицами, участвующими в его составлении.