<<
>>

ОСНОВНЫЕ ТЕРМИНЫ И ОПРЕДЕЛЕНИЯ

Стоимость — денежный эквивалент рыночного обмена. Под рыночной стоимостью объектов гражданских прав понимают наиболее вероятную величину сделки, в результате которой объект будет продан на открытом рынке в условиях конкуренции среди продавцов и покупателей, когда те и другие действуют добровольно, разумно, располагая всей необходимой информацией, а на цене не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Подразумевают, что при сделке купли-продажи передача прав от продавца к покупателю производится при соблюдении следующих условий:

1. Мотивации покупателя и продавца имеют типичный характер, т.е. они действуют, не испытывая незаконного давления или чрезвычайных жизненных обстоятельств.

2. Обе стороны хорошо проинформированы, проконсультированы и действуют, по их мнению, с учетом своих максимальных интересов.

3. Имущество было выставлено на продажу на рынке достаточное количество времени, чтобы с информацией о продаже собственности ознакомились потенциальные покупатели и приняли решение о покупке объекта.

4. Оплата произведена на условиях финансирования сделки.

5. Цена является нормальной, не затронутой специфическими условиями финансирования и продажи.

Рыночную стоимость собственности иначе называют стоимостью при обмене — в отличие от стоимости в использовании (или потребительской стоимости), которая отражает ценность объекта для конкретного собственника.

Рыночная стоимость объекта оценки — наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Стоимость в использовании (потребительская стоимость) отражает ценность объекта оценки для конкретного собственника, который не собирается выставлять объект на рынок.

Оценку потребительской стоимости объекта производят исходя из существующего профиля его использования и тех финансово-экономических параметров, которые наблюдались в период предыстории функционирования объекта, и прогнозируются в будущем.

Если рыночную стоимость определяют исходя из принципа наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки, то потребительскую стоимость рассчитывают исходя из их текущего использования.

Инвестиционная стоимость имеет понятие, сходное с термином «стоимость в использовании», означает стоимость объекта оценки для конкретного инвестора, который собирается купить оцениваемый объект или вложить в него свои финансовые средства. Расчет инвестиционной стоимости производят исходя из ожидаемых данным инвестором доходов и конкретной ставки их капитализации. Инвестиционную стоимость рассчитывают обычно при оценке для конкретного инвестиционного проекта либо объекта, приносящего доход. Данный вид стоимости носит субъективный характер.

Стоимость объекта оценки с ограниченным рынком — стоимость объекта оценки, продажа которого на открытом рынке невозможна или требует дополнительных затрат по сравнению с затратами, необходимыми для продажи свободно обращающихся на рынке товаров.

Стоимость замещения объекта оценки — сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки.

Стоимость воспроизводства объекта оценки — сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта оценки.

Стоимость объекта оценки при существующем использовании — стоимость объекта оценки, определяемая исходя из существующих условий и цели его использования.

Стоимость объекта оценки для целей налогообложе- ния — стоимость объекта оценки, определяемая для исчисления налоговой базы и рассчитываемая в соответствии с положениями нормативных правовых актов (в том числе инвентаризационная стоимость).

Ликвидационная стоимость объекта оценки — стоимость объекта оценки в случае, если объект оценки должен быть отчужден в срок, меньше обычного срока экспозиции аналогичных объектов.

Утилизационная стоимость объекта оценки — стоимость объекта оценки, равная рыночной стоимости материалов, которые он в себя включает, с учетом затрат на утилизацию объекта оценки.

Специальная стоимость объекта оценки — стоимость, для определения которой в договоре об оценке или нормативном правовом акте оговариваются условия, не включенные в понятие рыночной или иной стоимости, указанной в настоящих стандартах оценки.

Терминология, принятая в проекте Закона РБ

«Об оценке стоимости объектов гражданских прав»

Внутренняя оценка — оценка, проводимая юридическими и физическими лицами на основании собственного решения, самостоятельно без заключения гражданско-правовых договоров.

Дата оценки — дата (день, месяц, год), по состоянию на которую произведен расчет (определение) стоимости объекта оценки.

Заведомо ложное заключение об оценке — заключение об оценке, составленное без расчетов или на основании заведомо ложных расчетов. Заключение об оценке признается заведомо ложным только по решению суда.

Исполнитель оценки — оценочная организация или индивидуальный предприниматель, зарегистрированные в соответствии с законодательством Республики Беларусь, осуществляющие оценочную деятельность.

Метод оценки — совокупность приемов, обеспечивающих проведение расчетов стоимости объекта оценки.

Независимая оценка — оценка, проводимая юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями на основании гражданско-правовых договоров с соблюдением требований, установленных настоящим Законом.

Обязательная оценка — оценка, обязательность проведения которой установлена настоящим Законом и иными законодательными актами Республики Беларусь.

Оценка — совокупность действий юридических и физических лиц, направленных на определение стоимости объекта оценки.

Оценочная деятельность — предпринимательская деятельность по проведению независимых оценок.

Оценочная организация — юридическое лицо любой организационно-правовой формы, предусмотренной для коммерческих организаций, осуществляющее оценочную деятельность.

Оценщик — физическое лицо, аттестованное в порядке, установленном настоящим Законом, проводящее оценку лично либо участвующее в проведении оценки в качестве работника юридического лица или индивидуального предпринимателя.

Терминология, принятая в Инструкции по оценке рыночной стоимости предприятий, утвержденной постановлением Министерства экономики РБ от 05.03.04г. №65.

Безнадежный долг - дебиторская задолженность предприятия, по которой истек срок исковой давности, и получение доходов не предвидится.

Денежный поток - разность между суммами поступлений и выплат денежных средств предприятия за определенный период времени.

Дисконтирование денежного потока - преобразование будущих денежных потоков, ожидаемых от оцениваемого предприятия, в его стоимость на дату оценки.

Заемные средства - сумма краткосрочных и долгосрочных обязательств.

Капитализация дохода - преобразование величины будущих доходов, ожидаемых от оцениваемого предприятия, в его стоимость на дату оценки.

Потенциальные дивиденды - дивидендные выплаты по группе предприятий-аналогов, исчисленные в процентах к чистой прибыли.

Предприятие-аналог - сходное по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам с оцениваемым предприятием другое предприятие, цена которого известна из сделки, состоявшейся при сходных условиях.

Ретроспективный период - период деятельности предприятия, предшествующий дате проведения оценки рыночной стоимости.

Риск - обстоятельства, уменьшающие вероятность получения определенных доходов в будущем и снижающие их стоимость на дату проведения оценки.

Собственные источники (собственный капитал) - сумма активов предприятия за вычетом заемных средств.

Ставка дисконтирования - процентная ставка, используемая для пересчета будущих потоков доходов в единую величину текущей стоимости.

Ставка капитализации - делитель, применяемый при капитализации.

Финансовая база - стоимость, приходящаяся на одну акцию оцениваемого предприятия исходя из размера одного из экономических показателей (прибыль, выручка от реализации, стоимость чистых активов и т.д.).

Ценовой мультипликатор - коэффициент, отражающий соотношение между рыночной стоимостью оцениваемого предприятия и его финансовыми показателями.

Чистый денежный поток - величина денежных средств, полученных за определенный период времени и остающихся в распоряжении предприятия, которые могут быть распределены без ущерба для дальнейшего его функционирования.

Бухгалтерские виды стоимости объектов оценки

Бухгалтерские виды стоимости объектов оценки определяются исходя из затрат на приобретение (создание), восстановление (замещение) объекта оценки и размера его стоимости, перенесенного на потребление. К бухгалтерским видам стоимости объектов оценки, в частности, относятся:

· первоначальная стоимость — стоимость нового объекта оценки, равная фактическим затратам на его приобретение или создание, включая расходы по доставке, монтажу и установке объекта оценки. Определяется на дату приобретения, создания или ввода в эксплуатацию нового объекта оценки;

· восстановительная стоимость — стоимость нового объекта оценки, равная затратам на воспроизводство его идентичной копии (с использованием аналогичных материалов и сохранением всех эксплуатационных характеристик) в текущих ценах на дату оценки;

· стоимость замещения — стоимость нового объекта оценки, равная затратам на воспроизводство его аналогичной копии (с использованием аналогичных материалов и сохранением аналогичных эксплуатационных характеристик) в текущих ценах на дату оценки;

· остаточная стоимость — стоимость объекта оценки, равная разнице между первоначальной или восстановительной стоимостью и износом (амортизацией).

Бухгалтерские виды стоимости объектов оценки применяются в бухгалтерском учете и отчетности, а также в иных случаях, предусмотренных законодательством Республики Беларусь.

Стоимость объектов оценки для применения в бухгалтерском учете и отчетности определяется на дату совершения операции или отчетную дату в соответствии с законодательством Республики Беларусь.

Виды стоимости объектов оценки, определяемые состоянием рынка

1. К видам стоимости объектов оценки, определяемым состоянием рынка, в частности, относятся:

· рыночная стоимость;

· специальная рыночная стоимость, в том числе инвестиционная стоимость и стоимость ограниченной реализации (ликвидационная стоимость);

· утилизационная стоимость.

2. Рыночная стоимость объекта оценки — расчетная денежная сумма, по которой наиболее вероятно, что продавец объекта оценки согласен был бы его продать, а покупатель объекта оценки согласен был бы его приобрести. При этом должны быть соблюдены следующие условия:

· стороны сделки обладают достаточной осведомленностью об объекте оценки и рынке аналогичных объектов;

· стороны сделки действуют компетентно, расчетливо, добровольно и добросовестно;

· объект оценки представлен продавцом в форме публичного предложения на открытом конкурентном рынке;

· продавец и покупатель имеют достаточное время для выбора варианта совершения сделки;

· в соответствии с договором на продавца не налагается дополнительных обязанностей, кроме обязанности передать объект оценки, а на покупателя не налагается дополнительных обязанностей, кроме обязанности принять объект оценки и уплатить за него определенную денежную сумму.

Установленные в отношении объекта оценки ограничения (обременения), которые сохраняются при переходе права собственности на объект оценки, учитываются при определении рыночной стоимости.

3. Специальная рыночная стоимость объекта оценки — рыночная стоимость объекта оценки с учетом реальных или предполагаемых ограничений в отношении его продавца или покупателя (обстоятельств), нарушающих хотя бы одно из вышеприведенных условий.

4. Инвестиционная стоимость объекта оценки — стоимость объекта оценки для конкретного инвестора при определенных целях инвестирования.

5. Стоимость ограниченной реализации (ликвидационная стоимость) объекта оценки — расчетная денежная сумма, по которой наиболее вероятно, что продавец объекта оценки, не имеющий достаточного времени для выбора варианта совершения сделки, согласен был бы его продать, а покупатель объекта оценки согласен был бы его приобрести. При этом купля-продажа должна быть совершена с соблюдением остальных вышеуказанных условий.

6. Утилизационная стоимость объекта оценки — стоимость объекта оценки, равная суммарной рыночной стоимости частей (материалов), из которых состоит данный объект оценки, с учетом затрат на его утилизацию.

Если в нормативном правовом акте, судебном постановлении, договоре не указан конкретный вид подлежащей определению стоимости объекта оценки, то определению подлежит его рыночная стоимость или специальная рыночная стоимость в зависимости от соблюдения вышеуказанных условий. Указанное правило применяется также в случае использования в нормативном правовом акте, судебном постановлении, договоре терминов «действительная стоимость», «обычно используемая стоимость», «разумная стоимость», «реальная стоимость», «фактическая стоимость», «эквивалентная стоимость».

<< | >>
Источник: Е.В.Васина Н.П.Мыцких. Управление недвижимостью Курс лекций. 2004

Еще по теме ОСНОВНЫЕ ТЕРМИНЫ И ОПРЕДЕЛЕНИЯ:

  1. Основные определения и термины
  2. Основные термины и определения теории графов
  3. 9.1. Основные понятия, термины и определения в области качества продукции
  4. ТЕРМИНЫ И ОПРЕДЕЛЕНИЯ
  5. Термины и определения
  6. Термины и определения
  7. Термины и определения
  8. Термины и определения
  9. Термины и определения
  10. Термины и определения
  11. 2.3.1. БАЗОВЫЕ ТЕРМИНЫ И ОПРЕДЕЛЕНИЯ
  12. Статья 1. Определение терминов
  13. Глава 1 БИЗНЕС-ПРОЦЕССЫ: ТЕРМИНЫ И ОПРЕДЕЛЕНИЯ
  14. 18.2. КЛЮЧЕВЫЕ ТЕРМИНЫ И ИХ ОПРЕДЕЛЕНИЯ
  15. ТЕРМИНЫ И ОПРЕДЕЛЕНИЯ В ОБЛАСТИ РЕФЛЕКСИВНОСТИ