<<
>>

Определение износа объекта недвижимости

Определение износа необходимо для того, чтобы учесть различия в характеристиках нового объекта и реально оцениваемого объекта недвижимости.

Износ в оценке означает потерю полезности, а значит и стоимости объектом оценки по любой причине.

Выделяют два способа расчета износа: метод срока жизни; метод разбиения на виды износа. Расчет износа методом срока жизни

Совокупный накопленный износ является функцией времени объекта.

При расчете износа методом эффективного возраста используются понятия: физическая жизнь здания, эффективный возраст, оставшийся срок экономической жизни. Рассмотрим периоды жизни здания и характеризующие их оценочные показатели (см. рис. 6.2.)

Физическая жизнь здания (ФЖ) - период эксплуатации здания, в течение которого состояние несущих конструктивных элементов здания соответствует определенным критериям (конструктивная надежность, физическая долговечность и т.п.). Срок физической жизни объекта закладывается при строительстве и зависит от группы капитальности здания. Физическая жизнь заканчивается, когда объект сносится.

Хронологический возраст (ХВ) - период времени, прошедший со ввода объекта в эксплуатацию до даты проведения оценки.

Экономическая жизнь (ЭЖ) определяется временем эксплуатации, в течение которого объект приносит доход. В этот период проводимые улучшения вносят вклад в стоимость объекта.

Эффективный возраст (ЭВ) рассчитывается на основе хронологического возраста здания с учетом его технического состояния и сложившихся на дату проведения оценки экономических факторов, влияющих на стоимость оцениваемого объекта. В зависимости от особенностей эксплуатации здания эффективный возраст может отличаться от хронологического возраста в большую или меньшую сторону. В случае нормальной (типичной) эксплуатации здания эффективный возраст, как правило, равен хронологическому.

Оставшийся срок экономической жизни (ОСЭЖ) здания - период времени от даты проведения оценки до окончания его экономической жизни (рис. 6.2).

Рис. 6.2. Периоды жизни здания и характеризующие их оценочные показатели

Определение износа зданий методом срока жизни базируется на экспертизе строений оцениваемого объекта и предположении, что эффективный возраст объекта так относится к типичному сроку экономической жизни, как накопленный износ к стоимости воспроизводства (замещения) здания.

Показатели физического износа, эффективного возраста и срока экономической жизни находятся в определенном соотношении, которое можно выразить формулой

И = (ЭВ : ФЖ) • 100% = [ЭВ : (ЭВ + ОСФЖ)] • 100%,              (6.4)

где И - износ, %;

ЭВ - эффективный возраст, определяемый экспертом на основе технического состояния элементов или здания в целом;

ФЖ - типичный срок физической жизни;

ОСФЖ - оставшийся срок физической жизни.

Физический износ можно рассчитать как для отдельных элементов здания с последующим суммированием рассчитанных обесценении, так и для здания в целом. Для приближенных расчетов износа возможно использовать упрощенную формулу

И = (ХВ : ФЖ) • 100%,              (6.5)

где И - износ, %;

ФЖ - типичный срок физической жизни.

Применение формулы 6.5. также актуально при расчете процентных поправок на износ в сравниваемых объектах (метод сравнительных продаж), когда оценщику не представляется возможным произвести осмотр выбранных аналогов для определения показателей, используемых в формуле 6.4.

Рассчитанный таким образом процент износа элементов или здании целом может быть переведен в стоимостное выражение (обесценение):

О = СВ • (И : 100),              (6.6)

где И - износ, %;

СВ - стоимость воспроизводства (стоимость замещения).

Пример.

Оценке подлежит крупный производственный имущественный комплекс.

Дата проведения оценки - 1 апреля 2005 года.

Рассмотрим расчет износа для нескольких складов из данного имущественного комплекса, построенных в соответствии с одним и тем же проектом, используемых для хранения строительных материалов. В соответствии с документацией на оцениваемые склады, срок физической жизни составляет 75 лет (ФЖ = 75 лет).

Эффективный возраст определен оценщиком в соответствии с техническим состоянием объектов оценки, данные для расчета износа и расчет износа приведены в таблице.

Наиме

нование

Инвен

тарный

номер

БТИ

Год постройки Хроноло

гический

возраст,

лет

Эффек

тивный

возраст,

лет

Износ, %

И =(ЭВ /ФЖgt;100%

Здание

склада

3276 Лит.Б 1984 21 15 20
Здание

склада

3276

Лит.Б1

1980 25 20 26,7
Здание

склада

3276

Лит.Б2

1983 22 25 33,3

Таблица 6.1.

Данный метод расчета износа применим для массовой оценки, при оценки объектов недвижимости в составе активов предприятия при оценке предприятия (бизнеса).

Недостатком применения метода срока жизни для оценки накопленного износа является наличие только одного фактора, который определяет величину износа (соотношение эффективного возраста и физической жизни). Для устранения данного недостатка рассматривают различные виды факторов снижения стоимости и применяют метод разбиения на виды износа. Расчет износа методом разбиения на виды износа

Наиболее распространенным является метод разбиения на виды износа.

В зависимости от факторов снижения стоимости недвижимости износ подразделяется на физический, функциональный и внешний (экономический).

Физический и функциональный износ может быть устранимым и неустранимым. Экономический износ, как правило, неустра-

Износ считается устранимым, если его устранение физически возможно и экономически целесообразно.

Сумма всех возможных видов износа - это накопленный износ объекта недвижимости.

Физический износ отражает изменения физических свойств объекта недвижимости со временем (например, дефекты конструктивных элементов). Физический износ может возникать под воздействием эксплуатационных факторов или под воздействием естественных и природных факторов.

Существуют четыре основных метода расчета физического износа: экспертный; нормативный (или бухгалтерский); стоимостной; метод расчета срока жизни здания.

Самым точным и наиболее трудоемким способом является экспертный. Он предполагает создание дефектной ведомости и определение процента износа всех конструктивных элементов здания или сооружения.

Пример.

В таблице 6.2 определен износ отдельных конструктивных элементов здания экспертным методом.

Таблица 6.2

Конструк

тивные

элементы

здания

Характеристика

материалов

здания

Выявленные дефекты конструктивного элемента

Оценка физического износа, %

Фундамент

Железобетонный

Признаки неравномерной осадки, незначительные

30

Стены и перегородки

Железобетонные

панели

приииныв продолжающейся неравномерной осадки не наблюдается; качество материалов вполне удовлетворительное, местами незначительная сырость стен.

30

Перекры

тие

Железобетонные

плиты

Трещины в стыках, мелкие трещины

30

Кровля

Рулонная

Общий износ, мелкие повреждения, материал вполне удовлетворительный

20

Полы

Плиточные

Стирание поверхности в ходовых местах

30

Конструк

тивные

элементы

здания

Характеристика

материалов

здания

Выявленные дефекты конструктивного элемента

Оценка физического износа, %

Проемы

Оконные: двойные створные, двери: филенчатые

Оконные - гнили нет, рамы исправны, окраска в порядке;

Двери - полотна вполне исправны

10

Отделка

улучшенная штукатурка с высококачественной окраской

Частичное осыпание штукатурки

20

Санитар-

Центральное ото-

Общий износ, нагрева-

30

но-техни-

пление, вентиля-

тельные и другие при-

ческие и

ция, водопровод,

боры всей системы в

электро-

канализация, элек-

исправности и на мес-

технические устройства

троосвещение

те; изолировка местами повреждена; водопровод - в трубопроводе имеются следы мелкого ремонта; функционирование правильное, утечки воды не наблюдается;

Прочие

работы

Отмостки

Трещины

40

Расчет физического износа здания приведен в таблице 6.3:

Таблица 6.3

Конструктивные элементы здания

Удельный вес в общей стоимости, %

Фактический

физический

износ

элемента, %

Доля физического износа элемента в общем физическом износе здания, % (Уд.вес эл-та * *Ифиз эл-та)/100

Фундамент

5

30

1,5

Стены и перегородки

14

30

4,2

Перекрытие

25

30

7,5

Кровля

6

20

1,2

Полы

8

30

2,4

Проемы

10

10

1

Конструктивные элементы здания

Удельный вес в общей стоимости, %

Фактический

физический

износ

элемента, %

Доля физического износа элемента в общем физическом износе здания, % (Уд.вес эл-та * *Ифиз эл-та)/100

Отделка

9

20

1,8

Санитарнотехнические и электротехнические устройства

21

30

6,3

Прочие работы

2

40

0,8

Физический износ здания

26,7

Нормативный метод расчета физического износа основан на использовании различных нормативных инструкций межотраслевого или ведомственного уровня.

В оценочной практике применяется крайне редко.

Стоимостной метод заключается в определении затрат на восстановление элементов зданий и сооружений. Путем осмотра определяется процент износа каждого элемента здания, который затем переводится в стоимостном выражении. Стоимостной метод применяется для определения устранимого физического износа.

Условный пример расчета физического износа стоимостным методом приведен в табл. 6.4.

Та(

блица 6.4

Элементы

Восстановитель-

Объективно необ-

Износ,

здания

ная стоимость

ходимые затраты

%

элемента,

на ремонт,

долл.США

долл.США

Фундамент

3200

640

20

Подземные и ин-

800

160

20

Сантехника и во-

4000

1200

30

Энергосистема

8000

2800

35

Всего

16000

4800

300

Данный метод позволяет сразу рассчитать износ элементов и здания в целом в стоимостном выражении. Поскольку расчет обесценения производится на основе разумных фактических затрат на доведение изношенных элементов до «практически нового состояния», результат по данному подходу можно считать достаточно точным. Недостатки метода - обязательная детализация и точность расчета затрат на проведение ремонта изношенных элементов здания.

Метод срока жизни применяется для расчета физического износа, данный метод рассмотрен подробно в разделе 6.3.1.

настоящего пособия.

К функциональному износу относят снижение стоимости имущества, связанное с несоответствием конструктивных и планировочных решений, строительных стандартов, качества дизайна, материала изготовления современным требованиям к этим позициям.

Величина устранимого износа определяется как разница между потенциальной стоимостью здания на момент его оценки с обновленными элементами и его же стоимостью на дату проведения оценки без обновленных элементов (разница между стоимостью воспроизводства здания и его стоимостью замещения).

Причины функционального износа: • недостатки, требующие добавления элементов; • недостатки, требующие замены или модернизации элементов; • сверхулучшения.

Недостатки, требующие добавления элементов, - элементы здания и оборудования, которых нет в существующем окружении и без которых оно не может соответствовать современным эксплуатационным стандартам. Износ за счет данных позиций измеряется стоимостью добавления этих элементов, включая их монтаж.

Функциональный износ может быть устранимым и неустранимым. Устранимый функциональный износ рассчитывается чаще всего стоимостным методом.

Недостатки, требующие замены или модернизации элементов, - позиции, которые еще выполняют свои функции, но уже не соответствуют современным стандартам (счетчики для воды и газа и противопожарное оборудование). Износ по этим позициям измеряется как стоимость существующих элементов с учетом их физического износа минус стоимость возврата материалов, плюс стоимость демонтажа существующих и плюс стоимость монтажа новых элементов. Стоимость возврата материалов рассчитывается как стоимость демонтированных материалов и оборудования при использовании их на других объектах (дорабатываемая остаточная стоимость).

Сверхулучшения - позиции и элементы сооружения, наличие которых в настоящее время неадекватно современным требованиям рыночных стандартов. Устранимый функциональный износ в данном случае измеряется как стоимость воспроизводства позиций «сверхулучшений» минус физический износ, плюс стоимость демонтажа и минус лик- видацинная стоимость демонтированных элементов.

Примером сверхулучшений может служить ситуация, когда собственник дома, приспосабливая его «под себя», вносил какие-либо изменения для собственного удобства (инвестиционная стоимость), не адекватные с точки зрения типичного пользователя. К ним можно отнести перепланировку полезной площади помещений под конкретное использование, обусловленное увлечениями владельца или родом его занятий. Устранимый функциональный износ в подобной ситуации определяется текущей стоимостью затрат на приведение измененных элементов к их первоначальному состоянию.

Кроме того, понятие сверхулучшений тесно связано с сегментом рынка недвижимости, где одни и те же улучшения могут быть признаны как соответствующими конкретному сегменту, так и избыточными с точки зрения типичного пользователя.

В таблице 6.5 приводится пример расчета функционального устранимого износа.

Таблица 6.5

Показатели

Величина,

долл.США

Затраты на необходимый ремонт и отделку помещений под предполагаемое использование Затраты на модернизацию: система кондиционирования              

18000

12000

Затраты на дополнение отсутствующих элементов: установка охранной системы видеонаблюдения ;              

8000

Стоимость устранимого функционального износа - всего

38000

Неустранимый функциональный износ вызывается устаревшими объемно-планировочными и/или конструктивными характеристиками оцениваемых зданий относительно современных стандартов строительства. Признаком неустранимого функционального износа является экономическая нецелесообразность осуществления затрат на устранение этих недостатков. Кроме того, необходим учет сложившихся на дату проведения оценки рыночных условий для адекватного архитектурного соответствия здания своему назначению.

В зависимости от конкретной ситуации стоимость неустранимого функционального износа может определяться двумя способами: капитализацией потерь в арендной плате; капитализацией избыточных эксплуатационных затрат.

Для определения необходимых расчетных показателей (величины арендных ставок, ставки капитализации и др.) используют скорректированные данные по сопоставимым аналогам.

При этом отобранные аналоги не должны иметь признаков выявленного у объекта оценки неустранимого функционального износа. Кроме того, общий доход, приносимый имущественным комплексом в целом (зданием и землей) и выражающийся в арендной плате, необходимо соответственно разделить на две составляющие. Для выделения части дохода, приходящегося на здание, можно использовать метод инвестиционного остатка для здания или метод анализа соотношения стоимости земельного участка и общей цены продажи имущественного комплекса. В приводимом ниже примере указанная процедура считается выполненной в процессе предварительных расчетов (табл. 6.6).

Таблица 6.6

Расчетные показатели

Скорректированные и усредненные (взвешенные) показатели по аналогам

Показатели по оцениваемому объекту

Годовая арендная плата, $/м2

150

120

Ставка капитализации, %

25

-

Площадь, сдаваемая в аренду, м2

800

800

Потери в арендной плате, $ / м2 в год

-

30

Потери в арендной плате, $/ в год

24000

Капитализированные потери в арендной плате, $

-

24000 / 0,25 = 96000

Функциональный износ, $

96000

Определение обесценения, вызванного неустранимым функциональным износом по причине устаревшего объемно-планировочного решения, (удельная площадь, кубатура), осуществляется методом капитализации потерь в арендной плате.

Расчет неустранимого функционального износа методом капитализации избыточных эксплуатационных затрат, необходимых для поддержания здания в хорошем состоянии, может быть произведен подобным образом. Данный подход предпочтителен для оценки неустранимого функционального износа зданий, отличающихся нестандартными архитектурными решениями и в которых тем не менее размер арендной платы сопоставим с арендной платой по современным объектам-аналогам в отличие от величины эксплуатационных затрат.

Пример определения величины функционального износа методом капитализации избыточных эксплуатационных затрат представлен в таблице 6.7.

Таблица 6.7

Расчетные показатели

Скорректированные и усредненные (взвешенные) показатели по аналогам

Показатели по оцениваемому объекту

2

Эксплуатационные расходы, $/м

30

40

Ставка капитализации, %

25

-

Площадь, сдаваемая в аренду, м2

400

400

Избыточные эксплуатационные расходы, $/ м2 в год

-

10

Избыточные эксплуатационные расходы, $ в год

4 000

Капитализированные избыточные эксплуатационные расходы, $

-

4000 / 0,25 = 16000

Функциональный износ, $

16000

Внешний (экономический) износ - обесценение объекта, обусловленное негативным по отношению к объекту оценки влиянием внешней среды: местоположения, рыночной ситуации, накладываемых сервитутов на определенное использование недвижимости, изменений окружающей инфраструктуры и законодательных решений в области налогообложения и т.п. Хотя внешний износ в большинстве случаев не устраним, иногда он может «самоустраниться» из-за позитивного изменения окружающей рыночной среды.

Для оценки внешнего износа могут применяться следующие методы: метод капитализации потерь в арендной плате; метод капитализации избыточных эксплуатационных расходов; метод парных продаж; метод срока жизни.

Оценка внешнего износа методом капитализации потерь в арендной платы и методом капитализации избыточных эксплуатационных потерь производится аналогично расчету данными методами функционального износа, рассмотренными выше. В случае оценки внешнего износа необходимо выявить потери в арендной плате, вызванные признаками внешнего износа или избыточные эксплуатационные расходы, вызванные признаками внешнего износа.

Метод парных продаж основан на анализе имеющейся ценовой информации по недавно проданным аналогичным объектам (парным продажам). При этом предполагается, что объекты парной продажи отличаются друг от друга только выявленным и соотнесенным к объекту оценки экономическим износом. Подобный подход к расчету внешнего износа показан в табл. 6.8.

Пример. Необходимо оценить внешний износ, вызванный снижением инвестиционной привлекательности офисного здания по причине устройства в непосредственной близости от него вещевого или продовольственного рынка. Пусть на рынке недвижимости выявлена парная продажа объектов А и В аналогичного назначения. Стоимость земельного участка в данном районе составляет 30% общей стоимости типичной недвижимости.

Таблица 6.8

Показатели

Величина, долл.США

1

Цена продажи объекта А, находящегося вдалеке от вещевого рынка

500 000

2

Цена продажи объекта В, находящегося вблизи вещевого рынка

450 000

3

Цена продажи здания объекта А

500000*0,7=350000

4

Цена продажи здания объекта В

450000*0,7=315000

5

Разница, в том числе:

35 000

6

• в физических и других различиях объектов А и В

0

7

• в стоимости, вызванной близостью вещевого рынка

35 000

8

Потеря стоимости, связанная с наличием фактора внешнего износа

63 000

9

Процент внешнего износа, вызванный близостью вещевого рынка, %.

35000/350000=0,10

(10%)

В ряде случаев метод сравнительного анализа продаж позволяет определить общий накопленный износ, как правило, типового объекта оценки. Усредненная разница между скорректированными восстановительной стоимостью и рыночной ценой каждого из аналогов (без учета стоимости земельного участка) и будет являться стоимостным выражением накопленного износа. В отечественной практике рассмотренные методы расчета внешнего износа, основанные на элементах сравнительного анализа продаж, во многих случаях неприменимы по причине большой трудоемкости, а также отсутствия необходимой и достоверной информационной базы.

Метод срока жизни позволяет рассчитать неустранимый внешний износ исходя из резкого сокращения оставшейся экономической (физической) жизни здания по причине его сноса в ближайшее время.

Причины сноса: необходимость перепланировки; расширение транспортных магистралей.

Следует учитывать техническое состояние сносимых зданий, что во многих случаях позволяло бы их эксплуатировать в течение довольно длительного периода времени.

Пример. Оценке подлежит здание, ранее выведанное из жилого фонда и ныне приспособленное на административные нужды. Здание находится в муниципальной собственности. Физический износ оцениваемого здания, по данным БТИ, на момент оценки составляет 40%. Техническое состояние здания, местоположение и развитая инфраструктура говорят о достаточно высокой коммерческой привлекательности объекта со стороны потенциальных инвесторов. Однако согласно плану перепланировки по указанным выше причинам здание подлежит сносу по истечении пяти лет с момента оценки.

При осмотре объекта экспертом были определены следующие показатели: эффективный возраст оцениваемого здания - 30 лет; оставшийся срок экономической жизни - 60 лет.

Процент накопленного износа без учета действия .внешнего фактора рассчитывается по формуле:

И = ЭВ : (ЭВ+ОСЭЖ)100 = (30:90) • 100 = 33%.

Процент износа с учетом действия внешнего фактора:

И= (30 / 35) • 100 = 86%.

Рассчитанный в данном случае накопленный износ в размере 86% обусловлен действием преимущественно внешнего фактора. Доля возможного учета остальных видов износа в этом результате чрезвычайно мала, что и позволяет считать полученный результат внешним износом. Резкое сокращение оставшегося срока экономической жизни здания ведет к снижению инвестиционной привлекательности и, как следствие, обвальному падению вероятной цены продажи. В таких случаях целью оценки является расчет не полных прав собственности на оцениваемое здание, а прав краткосрочной аренды на срок оставшейся экономической (физической) жизни при условии, если потенциальным инвестором просматривается какая-либо выгода от этого приобретения.

После расчета стоимости воспроизводства (стоимости замещения), а также накопленного износа определяют стоимость земельного участка и оцениваемого объекта недвижимости в целом. (табл. 6.9).

Подходы и методы к оценке земельных участков рассматриваются в главе 7 данного учебного пособия.

Таблица 6.9

Оценка стоимости объекта недвижимости затратным подходом

строки

Расчетные показатели

Величина,

долл.США

1

Стоимость земельного участка

230 000

2

Стоимость воспроизводства

500 000

3

Физический износ

60 000

4

Функциональный износ

0

5

Внешний (экономический) износ

50 000

6

Общий накопленный износ (стр. 3 + стр. 4 + стр. 5)

110 000

7

Оценка стоимости имущественного комплекса затратным методом (стр. 1 + стр. 2 - стр. 6)

620 000

Для повышения точности расчетных процедур как по определению восстановительной стоимости, так и по расчету износа необходима разумная компиляция нескольких методик по расчету указанных показателей.

Методы расчета стоимости земельных участков представлены в главе 7.

<< | >>
Источник: Мирзоян Н.В.. Оценка стоимости недвижимости. 2005

Еще по теме Определение износа объекта недвижимости:

  1. Определение стоимости объекта недвижимости на основе затратного подхода
  2. Определение рыночной стоимости объектов недвижимости методом сравнения продаж
  3. Определение стоимости объекта недвижимости на основе доходного подхода
  4. Определение стоимости объекта недвижимости при рыночном (сравнительном) подходе
  5. Лекция 5. Рыночные методы определения стоимости объектов недвижимости
  6. Учет износа при оценке недвижимого имущества на основе затратного подхода
  7. Глава 2. ОСОБЕННОСТИ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ ВКАЧЕСТВЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ
  8. Определение износа зданий и сооружений
  9. ОПРЕДЕЛЕНИЕ ИЗНОСА ЗДАНИЙ И СООРУЖЕНИЙ   
  10. Определение недвижимого имущества (недвижимости)
  11. Определение износа и остаточной рыночной стоимости при массовой оценке
  12. Основные подходы и принципы оценки недвижимости затратного подхода к оценке объекта недвижимости.
  13. 4.7 Затратный подход к оценке стоимости объектов недвижимости
  14. Виды стоимости объектов недвижимости
  15. Обсуждение подхода рыночных данных в применении к определению износа
  16. 3.2 Государственная регистрация объекта недвижимости