<<
>>

Методы расчета стоимости воспроизводства (стоимости замещения)

Применение затратного подхода предпочтительнее, а иногда и единственно возможно в следующих случаях: когда оцениваются новые или недавно построенные объекты; когда необходимо определить вариант наилучшего и наиболее эффективного использования земли; когда необходимо технико-экономическое обоснование нового строительства; для оценки объектов незавершенного строительства; для оценки в целях выделения объектов налогообложения (здание, земельный участок); для оценки в целях страхования; для итогового согласования стоимости.

Методика оценки стоимости недвижимости на основе затратного подхода отражены на рис. 6.1

Рис. 6.1.Процедура оценки стоимости недвижимости затратным

подходом

Стоимость воспроизводства (стоимость замещения) оцениваемого объекта недвижимости рассчитывается в текущих ценах как нового (без учета накопленного) износа и соотнесенная к дате проведения оценки.

Выбор расчета стоимости воспроизводства или стоимости замещения требует определенного обоснования и зависит от многих факторов: цели оценки, количества и качества собранной информации об объекте оценки, его физических характеристик и т.д.

Стоимость воспроизводства - затраты на строительство в текущих ценах на действительную дату проведения оценки точной копии оцениваемого здания, используя такие же строительные материалы, стандарты и проект.

Стоимость замещения - затраты на строительство в текущих ценах на действительную дату проведения оценки объекта одинаковой полезности с использованием современных материалов, стандартов, проектов и архитектурных решений.

Более предпочтительным является расчет стоимости воспроизводства, поскольку в противном случае определяются затраты на строительство здания, отличающегося от оцениваемого по многим характеристикам.

При этом оценка разницы в полезности сравниваемых зданий носит весьма субъективный характер.

Выбор расчета стоимости замещения является обоснованным, если у оцениваемого здания имеются признаки функционального износа, что снижает коммерческую привлекательность для потенциального покупателя.

В основе определения стоимости воспроизводства или стоимости замещения лежит расчет затрат, связанных со строительством объекта и сдачей его заказчику. В зависимости от порядка учета этих затрат в себестоимости строительства принято выделять прямые и косвенные затраты.

Прямые затраты - затраты, непосредственно связанные со строительством.

(Полный перечень затрат, отражаемых в себестоимости, приводится в Типовых методических рекомендациях по планированию и учету себестоимости строительных работ № БЕ-11-260/7, утвержденных постановлением Государственного комитета РФ по вопросам архитектуры и строительства от 4 декабря 1995 г.)

К прямым затратам относятся: стоимость строительных материалов, изделий и оборудования; заработная плата рабочих; стоимость сопутствующих строительству сооружений и инженерш сетей; стоимость коммунальных услуг; стоимость доставки и хранения материалов и пр.

Косвенные затраты - затраты, не относящиеся непосредственно к

строительству: стоимость инвестиций в землю; гонорары проектно-сметным организациям; маркетинговые, страховые и рекламные расходы и другие затраты.

К косвенным расходам относят и накладные расходы.

Накладные расходы - денежные средства, необходимые для создания общих условий строительного производства, его организации и обслуживания. (Полный перечень накладных расходов и порядок расчета приводятся в Методических рекомендациях по расчету величины накладных расходов при определении пон мости строительной продукции, разработанных ЦНИИЭУС Минстроя России. - М 1992.)

Прибыль застройщика (инвестора) - предпринимательский доход, представляющий собой вознаграждение инвестору за риск, связанный с реализацией строительного проекта.

Рассмотрим общую структуру затрат при расчете стоимости воспроизводства (стоимости замещения) Строительно-монтажные работы Стоимость строительных материалов, изделий и конструкций рас считывается в соответствии с расходом по проектной документации. нормативными материалами и на основе данных предприятий ото вой торговли соответствующего региона на дату проведения оценки Заработная плата основных рабочих - рассчитывается обычно; процентном отношении к стоимости строительных материалов с учетом среднестатистических данных по строительству аналогичных объектов в данном регионе Эксплуатационные затраты - стоимость коммунальных услуг, эксплуатация машин и механизмов, доставка и хранение материалов и пр. Стоимость сопутствующих строительству временных сооружений и инженерных сетей

ПРЯМЫЕ ЗАТРАТЫ Накладные расходы

ЗАТРАТЫ ПОДРЯДЧИКА Прибыль подрядчика

ЦЕНА ПОДРЯДЧИКА (восстановительная стоимость строительно-монтажных работ) Стоимость инженерного оборудования Косвенные затраты инвестора Инвестиции в землю Оплата услуг проектно-сметных организаций Маркетинговые, рекламные, страховые затраты Текущие расходы в период между окончанием строительства и продажей объекта Прочие затраты

              3.6. Налоги

ЗАТРАТЫ ИНВЕСТОРА - ВСЕГО Прибыль инвестора

СТОИМОСТЬ ВОСПРОИЗВОДСТВА (СТОИМОСТЬ ЗАМЕЩЕНИЯ)

В зависимости от цели оценки и необходимой точности расчета существует несколько способов определения стоимости воспроизводства (стоимости замещения): метод сравнительной единицы; метод разбивки по компонентам; метод количественного обследования.

Рассмотрим методы расчета стоимости воспроизводства (стоимости замещения). Расчет стоимости воспроизводства (замещения) методом сравнительной единицы

Метод сравнительной единицы предполагает расчет стоимости строительства сравнительной единицы (1 м , 1 м ) аналогичного здания. Стоимость сравнительной единицы аналога должна быть скорректирована на имеющиеся различия в сравниваемых объектах (планировка, оборудование, права собственности и т.д.).

Для расчета стоимости воспроизводства (стоимости замещения) оцениваемого объекта скорректированная стоимость единицы сравнения умножается на количество единиц сравнения (площадь, объем). Для определения величины затрат обычно используются различные справочные и нормативные материалы (УПСС - укрупненные показатели стоимости строительства; УПВС - укрупненные показатели стоимости восстановительной стоимости и т.д.).

В качестве примера рассмотрим расчет стоимости объекта недвижимости, когда в качестве сравнительной единицы выбрана стоимость 1 м2 типичного сооружения.

Со =С, м2 ¦ So ¦ Кп -Кн ¦ Км ¦ К, ¦ К пз ¦ К „до ,              (6.1)

где С о - стоимость оцениваемого объекта;

С1 м2 - стоимость 1 м2 типичного сооружения на базовую дату;

So - площадь оцениваемого объекта (количество единиц сравнения);

Кп - коэффициент, учитывающий возможное несоответствие данных по площади объекта, полученных в БТИ (бюро технической инвентаризации), и строительной площади (Кл = 1,1 - 1,2) (Может указываться площадь, рассчитанная исходя из замеров по внутреннему периметру здания, в то время как строительная площадь рассчитывается исходя из замеров по внешнему периметру объекта);

Кн - коэффициент, учитывающий имеющееся несоответствие между оцениваемым объектом и выбранным типичным сооружением (для идентичного объекта К.= 1);

Км - коэффициент, учитывающий местоположение объекта;

Кв - коэффициент времени, учитывающий изменение стоимости строительно-монтажных работ (СМР) в период между базовой датой и датой на момент оценки;

Кпз - коэффициент, учитывающий прибыль застройщика (%);

Кндс - коэффициент, учитывающий НДС (%).

Важным этапом при использовании этого метода является выбор типичного объекта (аналога), для этого необходимо учитывать: единое функциональное назначение; близость физических характеристик (класс конструктивных систем); сопоставимый хронологический возраст сравниваемых объектов; другие характеристики.

Поскольку в большинстве случаев базой для сравнения является стоимость сравнительной единицы не идентичного объекта, а близкого аналога, то рассчитанная по методу сравнительной единицы стоимость объекта является стоимостью замещения.

Информационной базой для приведенной методики расчета может служить ежеквартальное издание консалтинговой компании «КО- ИНВЕСТ» «Индексы цен в строительстве» (межрегиональный информационно-аналитический бюллетень, из которого можно получить информацию о динамике текущих и прогнозных цен на здания, сооружения, строительно-монтажные работы, материалы, конструкции, технологическое оборудование по всем регионам России).

Для оценки стоимости воспроизводства объекта недвижимости может быть разработана смета строительства на основе проектной документации, ведомости объемов работ, обширной нормативной, информационной и программной базы. Кроме этого необходимо знать технологию строительства, поскольку только при разработке смет профессиональными сметчиками можно получить достоверные результаты оценки стоимости воспроизводства зданий и сооружений.

Для расчета величины базисной стоимости и для внесения поправок в этот показатель используются Сборники укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений для переоценки основных фондов, разработанные ведущими проектными институтами министерств и ведомств и утвержденные Госстроем СССР 14.07.1970 г. (УПВС) или Укрупненные показатели стоимости строительства (УПСС), разработанные ведущими проектными институтами министерств и ведомств, прошедшие экспертизу в ЦНИИЭУС и согласованные с Госстроем СССР.

Сборники УПВС составлены в ценах и нормах, введенных с 1 января 1969г. Общая часть УПВС определяет методику расчета стоимости с использованием сборников, вводит систему поправок к базисному показателю. Сборники УПВС зданий и сооружений состоят из 37 частей, сгруппированных по отраслям народного хозяйства и промышленности или по видам зданий и сооружений, имеющимся во многих отраслях народного хозяйства, и содержат восстановительную стоимость 1м3 строительного объема зданий или 1 км трубопровода, 1 км автомобильной дороги, 1 т емкости склада, 1 м площади стенда, 1 м фундамента и т.д. в зависимости от их назначения, конструкции, капитальности, благоустройства, размера и расположения в том или ином территориальном поясе с учетом климатического района, указанного в технической части Сборника.

Восстановительная стоимость указанных укрупненных показателей включает все прямые затраты, накладные расходы, плановые накопления, а также общеплощадочные расходы по отводу и освоению строительного участка, стоимость проектно-изыскательских работ, затраты, связанные с производством работ в зимнее время, затраты по сдельнопремиальной системе оплаты труда, стоимость содержания дирекции строящегося предприятия, убытки от ликвидации временных зданий и сооружений, расходы по перевозке рабочих на расстояние свыше 3 км при отсутствии коммунального транспорта, расходы по выплате работникам строительно-монтажных организаций надбавок за передвижной характер работ и др. Сборники укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений определенной отрасли народного хозяйства или промышленности включают данные по зданиям и сооружениям, являющимся специфическими для данной отрасли.

Сборники укрупненных показателей стоимости строительства - это выжимка из сводного сметного расчета стоимости строительства конкретного объекта данной отрасли. Показатели составлены в ценах базового региона (Московской области) и включают все прямые затраты, накладные расходы и плановые накопления в уровне сметных норм и цен 1984 г.

Преимущество использования сборников УПВС и УПСС - в хорошо отработанной информации об объектах-аналогах, укрупненных показателях восстановительной стоимости и стоимости строительства, прошедшей отраслевую и межведомственную техническую и стоимостную экспертизу. Указанные укрупненные стоимостные показатели предусматривают четко оговоренный круг учитываемых затрат и не содержат элементов двойного счета.

Для перехода от цен 1969 г. к уровню сметных цен 1984 г. оценщиками используются утвержденные Госстроем СССР коэффициенты пересчета сметной стоимости строительства в уровень цен 1984 г. (в среднем по отраслям промышленности и регионам К84/69 равен 1,18). Коэффициенты были утверждены постановлением Госстроя СССР № 94 от 11 мая 1983 г. В связи с развитием рыночных отношений, расширением экономических международных связей, использованием в отечественной строительной практике зарубежных проектных решений в последние годы резко возросла потребность в информации о мировых ценах на строительную продукцию и недвижимость. Зарубежные справочники (Means, Marshall and Swift «Marshal Valuation Service: Building Cost People» и др.) дают представление о ценах на строительные работы и на недвижимость в соответствующей стране в единицах конкретной национальной валюты.

Российских оценщиков интересует стоимость строительства при ведении зарубежных проектов в конкретном регионе российскими рабочими и из российских материалов. Для корректного пересчета долларовых цен в рубли для конкретных регионов Российской Федерации необходима информация о паритете покупательной способности валют на национальных строительных рынках. Такие расчеты необходимы, например, при создании совместных предприятий, в уставный капитал которых российская сторона вкладывает здания и сооружения, поскольку использование курса доллара США в рублях по данным Банка России будет приводить к занижению рыночной стоимости вклада российской стороны.

Паритеты покупательной способности валют. Специальное издание КО-ИНВЕСТ серии «Справочник оценщика» - «Паритеты Покупательной Способности Валют на национальных строительных рынках» - дает возможность пересчета стоимости строительства в долларах США, рассчитанной на основе справочников американских фирм R.S. Меаш Со, Marshallamp; Swift и др., в текущий уровень цен в рублях в рассматриваемом регионе Российской Федерации.

В США фирма R.S. Меаш проводит мониторинг цен в строительстве и промышленности, анализирует и публикует данные о затратах на строительство зданий и их конструктивных элементов. КО-ИНВЕСТ на основе всемирно известного справочника Means Building Construction Cost Data подготовлено русское издание - «Сборник расценок на строительство зданий». Расчет стоимости воспроизводства (замещения) методом разбивки по компонентам

Метод разбивки по компонентам отличается от предыдущего тем, что стоимость всего здания рассчитывается как сумма стоимостей его отдельных строительных компонентов - фундаментов, стен, перекрытий и т.п. Стоимость каждого компонента получают исходя из суммы прямых и косвенных затрат, необходимых для устройства единицы объема по формуле:

Сзд =р V ¦ C j ]¦ Кн,              (6.2)

где Сзд - стоимость строительства здания в целом;

Vj - объем j-го компонента;

C j - стоимость единицы объема;

Кн - коэффициент, учитывающий имеющееся несоответствие между оцениваемым объектом и выбранным типичным сооружением (для идентичного объекта.

Существует несколько вариантов использования метода разбивки по компонентам: субподряд; разбивка по профилю работ; выделение затрат.

Метод субподряда основан на том, что строитель-генподрядчик нам мает субподрядчиков для качественного и быстрого выполнения чая! строительных работ. Затем рассчитываются суммарные затраты по всем субподрядчикам.

Метод разбивки по профилю аналогичен методу субподряда и основан на расчете затрат на наем отдельных специалистов (каменщиков, штукатуров, плотников и др.).

Метод выделения затрат предполагает использование разных единиц сравнения для оценки различных компонентов зданий, после чего эти оценки суммируются.

6.2.3 Расчет стоимости воспроизводства (замещения)

методом количественного обследования

Метод количественного обследования основан на детальных количественном и стоимостном расчетах затрат на монтаж отдельных компонентов, оборудования и строительства здания в целом. Кроме расчета прямых затрат необходим учет накладных расходов и иных затрат, составляется полная смета воссоздания оцениваемого объекта.

Метод количественного обследования - база для использования вышеизложенных методик расчета восстановительной стоимости; она дает и более точные результаты по сравнению с ними. Вместе с тем он является н более трудоемким методом, вследствие чего оценщик должен иметь определенную теоретическую подготовку и значительный практический опыт.

Стоимость строительства зданий и сооружений определяется величиной инвестиций, необходимых для его осуществления. Стоимость строительства, как правило, определяется на стадии предпроектных проработок (составление ТЭО строительства).

Сметная стоимость строительства зданий и сооружений - это сумм денежных средств, необходимых для его осуществления в соответствии с проектной документацией.

На основе сметной стоимости производится расчет размера капитальных вложений, финансирования строительства, а также формирована свободных (договорных) цен на строительную продукцию.

База для расчета сметной стоимости строительства: проект и рабочая документация; действующие сметные (в том числе, ресурсные) нормативы, а

также отпускные цены на оборудование, мебель и инвентарь; отдельные относящиеся к соответствующей стройке решения

центральных и других органов государственного управления.

Если отсутствуют необходимые сметные нормативы в нормативно-информационной базе, то в ряде случаев можно составлять индивидуальные сметные нормы.

Сметная стоимость строительства включает следующие элементы: строительные работы; работы по монтажу оборудования (монтажные работы); затраты на приобретение (изготовление) оборудования, мебели и инвентаря; прочие затраты.

Для определения сметной стоимости строительства составляется сметная документация, состоящая из локальных смет и локальных сметных расчетов, объектных смет и объектных сметных расчетов, сметных расчетов на отдельные виды затрат, сводных сметных расчетов стоимости строительства, сводок затрат и других документов.

Локальные сметы - первичные сметные документы, которые составляются на отдельные виды работ и затрат по зданиям и сооружениям, а также по общеплощадочным работам на основе разработанной рабочей документации.

Объектные сметы аккумулируют данные локальных смет и позволяют формировать сводные (договорные) цены на строительную продукцию.

Сводные сметные расчеты стоимости строительства составляются на основе объектных смет и сметных расчетов на отдельные виды затрат и состоят из 12 глав: подготовка территории строительства; основные объекты строительства; объекты подсобного и обслуживающего назначения; объекты транспортного хозяйства и связи; объекты энергетического хозяйства; наружные сети и сооружения; благоустройство территории строительства; временные здания и сооружения; прочие работы и затраты; содержание структуры дирекции (технический надзор); подготовка эксплуатационных кадров; проектные и изыскательские работы.

Нормативно-информационная база в системе ценообразования и сметного нормирования в строительстве включает строительные нормы, правила (часть 4 СниП) и другие сметные нормативные документы. Главное назначение сметных норм состоит в определении нормативного количества ресурсов, требующихся для выполнения определенного вида работ, и, как следствие, их стоимостных показателей.

Методы определения полных затрат при составлении смет.

Сметы (расчеты) инвестора и подрядчика могут составляться различными методами в зависимости от договорных условий и общей экономической ситуации.

При составлении сметной документации следует использовать сметно-нормативную (нормативно-информационную) базу, введенную в действие с 1 января 1991 г. и уточняемую в последующем Госстроем России, однако практикующими оценщиками также используется и сметно-нормативная (нормативно-информационная) база 1984 г., привлекательность использования которой вызвана наиболее детальной разработкой,

Стоимость строительства в сметной документации инвестора следуя приводить в двух уровнях цен: в базисном (постоянном) уровне - на основе действующих на момент разработки сметных норм и цен; в текущем или прогнозном уровне - на основе цен, сложившихся ко времени составления смет или прогнозируемых к периоду осуществления строительства.

Для определения стоимости строительства на различных стадиях инвестиционного процесса, исходя из текущего (прогнозного) уровня цен, следует использовать систему текущих и прогнозных индексов, дифференцированную по элементам технологической структуры капитальных вложений и по уровню укрупнения строительной продукции. Указанные индексы подробно изложены в Методических рекомендациях, утвержденных письмом Госстроя России от 31 мая 1993 г. № 12-133).

Методы расчета затрат. При составлении смет (расчетов) инвестора и подрядчика на альтернативной основе могут применяться следующие методы расчета затрат: ресурсный; ресурсно-индексный; базисно-индексный; базисно-компенсационный; на основе банка данных о стоимости ранее построенных или запроектированных объектов-аналогов. Рассмотрим подробнее данные методы.

Ресурсный метод - расчет в текущих (прогнозных) ценах и тарифах ресурсов (элементов затрат), ведется исходя из потребности в материалах, изделиях, конструкциях (в том числе вспомогательных, применяемых в процессе производства работ), а также данных о расстояниях и способах их доставки на место строительства, расходе энергоносителей на технологические цели, времени эксплуатации строительных машин и их составе, затратах труда рабочих.

Ресурсный метод рынка приобретает приоритетное значение и применяется в соответствии с положениями, изложенными в Методических рекомендациях, утвержденных письмом Минстроя России от 10 ноября № БФ-926/12).

Рассмотрим общую структуру затрат при расчете сметной стоимости ресурсным методом. Строительно-монтажные работы Стоимость строительных материалов, изделий и конструкций рас считывается в соответствии с расходом по проектной документации. нормативными материалами и на основе данных предприятий ото вой торговли соответствующего региона на дату проведения оценки Заработная плата основных рабочих - рассчитывается обычно; процентном отношении к стоимости строительных материалов с учетом среднестатистических данных по строительству аналогичных объектов в данном регионе Эксплуатационные затраты - стоимость коммунальных услуг, эксплуатация машин и механизмов, доставка и хранение материалов и пр. Стоимость сопутствующих строительству временных сооружений и инженерных сетей

ПРЯМЫЕ ЗАТРАТЫ Накладные расходы

ЗАТРАТЫ ПОДРЯДЧИКА Прибыль подрядчика

ЦЕНА ПОДРЯДЧИКА (восстановительная стоимость строительно-монтажных работ) Стоимость инженерного оборудования Косвенные затраты инвестора Инвестиции в землю Оплата услуг проектно-сметных организаций Маркетинговые, рекламные, страховые затраты Текущие расходы в период между окончанием строительства и продажей объекта Прочие затраты

              3.6. Налоги

ЗАТРАТЫ ИНВЕСТОРА - ВСЕГО Прибыль инвестора

СТОИМОСТЬ ВОСПРОИЗВОДСТВА (СТОИМОСТЬ ЗАМЕЩЕНИЯ)

Ресурсно-индексный метод - это сочетание ресурсного метода с системой индексов на ресурсы, используемые в строительстве.

Индексы стоимости (цен, затрат) - относительные показатели, определяемые соотношением текущих (прогнозных) стоимостных показателей и базовых стоимостных показателей на сопоставимые по номенклатуре ресурсы.

Из множества возможных разновидностей данного метода рекомендуется к применению метод определения сметной стоимости строительства на базе показателей на отдельные виды работ (ПВР), изложенный в письме Госстроя России от 4 июня 1993 г. № 12-146.

Базисно-индексный метод - перерасчет затрат по строкам сметы из базисного уровня цен в текущий уровень цен при помощи индексов. Принципы использования данного метода приведены в Методических рекомендациях, утвержденных письмом Госстроя России от 31 мая 1993 г. №12-133.

Например, приведение прямых затрат (ПЗ), исчисленных в базисном уровне цен 1991 г., к текущему уровню 1999 г. производится следующим образом:

П3"99 = М"91 • КМ"99 + ЗГГ91 • Кзп"99 + ЭМ и М"91 • КЭМ и М"99 ,              (6.3)

где П3"99 - прямые затраты, приведенные к текущему уровню 1999 г.;

М"91 - материалы в ценах 1991 г.;

КМ" 99 - индекс пересчета для материалов к текущему уровню 1999 г.;

ЗП"91 - заработная плата в ценах 1991 г.;

К "99 - индекс пересчета заработной платы к уровню 1999 г.;

ЭМ и М"91 - эксплуатация машин и механизмов в ценах 1991 г.;

КЭМиМ"99 - индекс пересчета для ЭМ и М к текущему уровню 1999 г.

Базисно-компенсационный метод - суммирование стоимости, исчисленной в базисном уровне сметных цен, и определяемых расчетами дополнительных затрат, связанных с изменением цен и тарифов на используемые ресурсы в процессе строительства.

Необходимо учитывать, что до наступления стабилизации экономической ситуации и формирования соответствующих рыночных структур наиболее приоритетными методами расчета сметной стоимости являются ресурсный и ресурсно-индексный. В практической деятельности экспертов большей популярностью пользуется базисно-индексный метод расчета сметной стоимости.

<< | >>
Источник: Мирзоян Н.В.. Оценка стоимости недвижимости. 2005

Еще по теме Методы расчета стоимости воспроизводства (стоимости замещения):

  1. 38.2.1. МЕТОДЫ РАСЧЕТА СТОИМОСТИ ВОСПРОИЗВОДСТВА/ЗАМЕЩЕНИЯ (БЕЗ УЧЕТА ИЗНОСА)
  2. Метод определения затрат на воспроизводство или замещение инфраструктуры
  3. Методы расчета стоимости капитала
  4. Определение полной стоимости замещения
  5. 3.4.2. Расчет стоимости бизнеса и анализ факторов стоимости
  6. 25 Стоимость жизни, потребление населения: методы расчета
  7. Метод расчета чистой текущей стоимости инвестиционного проекта
  8. Расчет обоснованной величины стоимости бизнеса методом дисконтированных денежных потоков с учетом заключительных поправок
  9. КОНЦЕПЦИИ ПОЛНОЙ СТОИМОСТИ ЗАМЕЩЕНИЯ Меррит Агебьян, AOO Президетп, Аamp;М Аппрейзал Компани, Ист Валпоул, Массачусетс
  10. Понятие и методика расчетов стоимости жизни Стоимость жизни: понятие, факторы, формирующие ее уровень
  11. Условия телеономической целесообразности в деятельности корпорации - воспроизводство стоимости
  12. Техника расчета настоящей стоимости
  13. Расчет величины стоимости в постпрогнозный период