<<
>>

Метод по условиям типовым инвестиционных контрактов

Оценка городских земель по условиям типовых инвестиционных

контрактов используется для оценки городских земель в крупных горо-

21

дах.

Например, в г.

Москве сложились два вида предоставления земельных участков в долгосрочную аренду под коммерческое строительство:

а)              путем выкупа права долгосрочной аренды на земельных конкурсах;

б)              на основе заключения инвестиционных контрактов. Этот метод возник в связи с предоставлением земельных участков на условиях последующего раздела построенного или реконструированного за счет средств инвестора объекта между городом - собственником земли и инженерной инфраструктуры и инвестором - арендатором земельного участка. Типичным условием инвестиционных контрактов является переход 20-30% площадей построенного объекта в собственность городских властей. Таким образом, фактическая оплата покупки права долгосрочной аренды земельного участка осуществляется в натуральной форме. Стоимость права долгосрочной аренды пропорциональна площади здания и той нагрузке на инфраструктуру, которую оно создает.

Стоимость земельного участка определяется как текущая стоимость платежа за землю в натуральной форме по условиям данного инвестиционного контракта. Для определения стоимости права долгосрочной аренды земельного участка необходимо располагать сведениями о: площади земельного участка; проектируемых площадях жилых и нежилых помещений; сроках строительства и реализации проекта; наличии и стоимости обременении.

21

Эти данные содержатся в исходно-разрешительной документации для проектирования и строительства в г. Москве.

Алгоритм оценки стоимости права долгосрочной аренды земельных участков, предоставляемых под строительство и реконструкцию капитальных коммерческих строений и сооружений, таков. й этап. Определяется характеристика здания, планируемого для строительства на данном земельном участке (полезная и общая площадь, этажность и т.п.). й этап.

На основе условий инвестиционного контракта рассчитывается количество передаваемых городу жилых и нежилых площадей. В г. Москве примерное соотношение в распределении построенных площадей зданий между городом и инвестором составляет в Центральном административном округе 30/70, за пределами данного округа - 20/80. й этап. Определяется рыночная стоимость 1 м площадей жилого и нежилого назначения в планируемом здании. й этап. Определяется общая стоимость площадей здания, которые должны перейти городу после завершения строительства по условиям инвестиционного контракта. й этап. Уточняется ориентировочный срок реализации инвестиционного проекта. й этап. Определяется возможный период времени, необходимый для продажи доли полезных площадей здания, которые должны перейти городу после завершения строительства. й этап. Рассчитывается ставка дисконтирования. й этап. Рассчитывается текущая стоимость будущего платежа в натуральной форме (4-й этап) с учетом времени строительства (5-й этап), продажи (6-й этап) и значения ставки дисконтирования (7-й этап).

Данная текущая стоимость будущего платежа в натуральной форме представляет собой инвестиционную стоимость оцениваемого земельного участка при отсутствии каких-либо обременении.

В г. Москве при наличии обременении их стоимость вычитается из текущей стоимости переходящих к городу площадей. К типичным обременениям относятся затраты: на строительство и реконструкцию общегородских инженерных коммуникаций и сооружений; на снос существующих строений, принадлежащих городу; по переселению жителей из сносимых зданий; на перебазирование промышленных предприятий и другие виды затрат, предусмотренные действующим законодательством г. Москвы.

<< | >>
Источник: Мирзоян Н.В.. Оценка стоимости недвижимости. 2005

Еще по теме Метод по условиям типовым инвестиционных контрактов:

  1. ОЦЕНКА СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ ПО УСЛОВИЯМ ИНВЕСТИЦИОННЫХ КОНТРАКТОВ
  2. Типовые контракты в международной торговле
  3. § 3. Типовой контракт Международной торговой палаты (МТП)
  4. ГЛАВА 2. ТИПОВЫЕ КОНТРАКТЫ В СТРАХОВАНИИ ВНЕШНЕЭКОНОМИЧЕСКОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ
  5. Формирование новых типов экономических систем в условиях глобализации
  6. Прочие (другие) условия контрактов
  7. Глава 4 ОСНОВНЫЕ УСЛОВИЯ ВНЕШНЕТОРГОВЫХ КОНТРАКТОВ
  8. Глава 4. ПРОРАБОТКА УСЛОВИЙ ВНЕШНЕТОРГОВЫХ КОНТРАКТОВ
  9. Основные условия контрактов
  10. 14.2. Валютно-финансовые условия внешнеторговых контрактов
  11. БАЗИСНЫЕ И ТРАНСПОРТНЫЕ УСЛОВИЯ КОНТРАКТОВ КУПЛИ-ПРОДАЖИ
  12. Глава 13. Методики оценки риска Метод обследования типов отказов и анализ их последствий АММОФОС
  13. § 3. Валютно-финансовые условия внешнеторговых контрактов
  14. 2.2.1. Валютно-финансовые и платежные условия контрактов