<<
>>

Метод сравнения продаж

Метод сравнения продаж базируется на информации о недавних сделках с аналогичными объектами на рынке и сравнении оцениваемой недвижимости с аналогами.

Исходной предпосылкой применения метода сравнения продаж является наличие развитого рынка недвижимости.

Недостаточная же развитость данного рынка, а также то, что оцениваемый объект недвижимости является специализированным либо обладает исключительными выгодами или обременениями, не отражающими общее состояние рынка, делают применение этого подхода нецелесообразным.

Рассмотрим основные этапы оценки недвижимости методом сравнения продаж. й этап. Изучаются состояние и тенденции развития рынка недвижимости и особенно того сегмента, к которому принадлежит данный объект. Выявляются объекты недвижимости, наиболее сопоставимые с оцениваемым, проданные относительно недавно. й этап. Собирается и проверяется информация по объектам- аналогам; анализируется собранная информация и каждый объектаналог сравнивается с оцениваемым объектом. й этап. На выделенные различия в ценообразующих характеристиках сравниваемых объектов вносятся поправки в цены продаж сопоставимых аналогов. й этап. Согласовываются скорректированные цены объектов- аналогов и выводится итоговая величина рыночной стоимости объекта недвижимости на основе сравнительного подхода.

На первом этапе необходимо сегментирование рынка, т.е. разбиение рынка на секторы, имеющие сходные объекты и субъекты.

Сходные объекты по: назначению использования; качеству; передаваемым правам; местоположению; физическим характеристикам.

Сходные субъекты по: платежеспособности; возможностям финансирования; инвестиционной мотивации.

Сопоставимые объекты должны относиться к одному сегменту рынка недвижимости, и сделки с ними осуществляться на типичных для данного сегмента условиях: сроке окупаемости; независимости субъектов сделки; инвестиционной мотивации.

В частности, необходимо отслеживать следующие моменты.

Срок экспозиции - время, которое объект находится на рынке. Срок экспозиции отличается для разных сегментов рынка и зависит в немалой степени от качества объектов. Например, в Москве усредненный срок экспозиции для жилых квартир равен примерно одному месяцу, для офисных зданий - от полутора до трех месяцев. Если объект был продан за период времени, гораздо меньший стандартного срока экспозиции, это свидетельствует о заниженной цене. Если объект находился на рынке значительно дольше стандартного срока экспозиции, следовательно, цена завышена. В обоих случаях сделка не является типичной для сегмента рынка и не должна рассматриваться в качестве сравнимой.

Под зависимостью субъектов сделки подразумевается, что сделки заключаются не по рыночной цене и данные по ним не могут использоваться для сравнения, если покупатель и продавец: находятся в родственных отношениях; являются представителями холдинга и независимой дочерней компании; имеют иную взаимозависимость и взаимозаинтересованность; сделки осуществляются с объектами, отягощенными залогом или иными обязательствами; занимаются продажей имущества умерших лиц; занимаются продажей с целью избежать отчуждения заложенного имущества и т.д.

Инвестиционная мотивация определяется: аналогичными мотивами инвесторов; аналогичным наилучшим и наиболее эффективным использованием объектов; степенью износа здания.

Например, покупка здания для организации в нем офиса не может использоваться в качестве аналога, если здание планируется использовать под гостиницу, так как ожидаемые потоки доходов и расходов будут иными.

Объект, степень износа которого составляет более 80%, не может быть использован по своему профилю без проведения капитального ремонта. Поэтому покупка здания с износом более 80% происходит с иной мотивацией по сравнению с покупкой здания с меньшим износом. В первом случае - это, как правило, покупка прав на строительство нового объекта.

13

Основные критерии выбора сопоставимых объектов (аналогов): переданные права собственности на недвижимость; условия финансовых расчетов при приобретении недвижимости; условия продажи (чистота сделки); время продажи; местоположение; физические характеристики; экономические характеристики; наличие движимого имущества. Переданные права собственности.

Наличие тех или иных ограничений на право собственности (отсутствие права на распоряжение земельным участком, наличие сервитута и т.п.) объективно снижает стоимость объекта недвижимости, а следовательно, и цену продажи. В первую очередь должно быть учтено соответствие прав на оцениваемый объект недвижимости и аналогичные объекты сравнения. Условия финансирования сделки.

При нетипичных условиях финансирования сделки купли-продажи [10] объекта недвижимости (например, в случае ее полного кредитования, отсрочки платежа, дробности платежей) цена, по которой осуществляется сделка меняется. Необходим тщательный анализ, в результате которого вносится соответствующая поправка к цене сделок с нетипичными условиями финансирования. Условия продажи и время продажи.

Поскольку рассчитать поправку на условия финансирования и налогообложения на передаваемые юридические права и ограничения, а также условия продажи затруднительно, то лучше по возможности не рассматривать для анализа и сравнения подобные сделки. В противном случае поправки на эти характеристики делаются в первую очередь. Время продажи - один из основных элементов сравнения сопоставимых продаж. Для внесения поправки на данную характеристику в цену продажи объекта-аналога необходимо знать тенденции изменения цен на рынке недвижимости с течением времени. Местоположение - необходимый элемент сравнения сопоставимых продаж, поскольку оказывает существенное воздействие на стоимость оцениваемого объекта. Идентичные объекты недвижимости, расположенные в центре города и на окраине, имеют зачастую разницу в стоимости. Данный фактор учитывается при выборе аналогов и по этому фактору вносятся корректировка.

Физические характеристики объекта недвижимости - размеры, вид и качество материалов, состояние и степень изношенности объекта и другие характеристики, на которые также вносятся поправки. Экономические характеристики.

К экономическим характеристикам относят те, которые влияют на основные результаты использования доходной недвижимости: условия и сроки аренды, применение скидки к арендной плате и отклонение от целевого использования и т.п. Наличие движимого имущества.

Необходимо исключать из цены продажи сравниваемого объекта стоимости стоимость движимого имущества. Например, при продаже магазина сделка может быть по всему имуществу, включая и движимое имущество (кассовые аппараты, демонтируемое торговое оборудование и т.д.) В этом случае необходимо исключить из цены продажи торгового павильона стоимость движимого имущества, оцененного по рыночной стоимости.

Единицы сравнения.

Поскольку объекты различаются по размеру и числу входящих в ни единиц, при проведении сравнения проданных объектов с оцениваемы» объектом неизбежны большие сложности и требуется приведение имеющихся данных к общему знаменателю, которым может быть либо физическая единица (например, цена за 1 м ), либо экономическая.

На различных сегментах рынка недвижимости используются различные единицы сравнения.

Единицы сравнения земли: цена за 1 га; цена за 1 сотку; цена за 1 м2.

Единицы сравнения застроенных участков: цена за 1 м2 общей площади; цена за 1 фронтальный метр; цена за 1 м2 чистой площади, подлежащей сдаче в аренду; цена за 1 м3.

Классификация и суть поправок.

Классификация вводимых поправок основана на учете разных способов расчета и внесения корректировок на различия, имеющиеся между оцениваемым объектом и сопоставимым аналогом, что отражено на рис. 5.1.

Процентные поправки вносятся путем умножения цены продажи объекта-аналога или его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различий в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта.

Если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент, если хуже - понижающий коэффициент.

К процентным поправкам можно отнести, например, поправки на местоположение, износ, время продажи.

Рис. 5.1. Классификация поправок

Стоимостные поправки:

а) денежные поправки, вносимые к единице сравнения (1 га, единица плотности, 1 сотка), изменяют цену проданного объекта-аналога на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Поправка вносится положительная, если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, если хуже, применяется отрицательная поправка.

К денежным поправкам, вносимым к единице сравнения, можно отнести поправки на качественные характеристики, а также поправки, рассчитанные статистическими методами;

б)              денежные поправки, вносимые к цене проданного объекта- аналога в целом, изменяют ее на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта.

К денежным поправкам, вносимым к цене проданного объекта- аналога в целом, следует отнести поправки на наличие или отсутствие дополнительных улучшений (складских пристроек, стоянок автотранспорта и пр.).

Расчет и внесение поправок.

Для расчета и внесения поправок используется множество различных методов, среди которых можно выделить следующие: методы парных продаж; экспертный метод; статистические методы.

Метод парных продаж. Парными продажами являются продажи двух объектов, которые почти идентичны, за исключением какого-либо одного параметра. Именно этот параметр оценщик должен оценить, чтобы внести правильную поправку. Этот метод применяется в том случае, когда есть возможность подобрать парные продажи, что очень часто представляет собой большую сложность.

Пример.

Были выявлены аналоги для оцениваемого объекта недвижимости, местоположение аналогов и оцениваемого объекта различалось. Используем метод парных продаж, были выявлены объекты парных продаж квартиры в удовлетворительном состоянии на 3 этаже пятиэтажных блочных домов постройки 1961 года, но с разным местоположением:

Ц Центр = 10000 р./м2

Ц Малеева _ 9500 р./м

2

Ц Муромская _ 9000 р./м

Таблица 5.1.

Характе

ристики

Оцениваемый объект

Аналоги

1

2

3

4

5

Местоположе-

Центр,

Центр,

ул. Му-

ул. Ма-

ул. Ма-

Центр,

ние

ул. Черны-

ул. Пу-

ром-

леева

леева

пр.Ле-

шевского

гачева

ская

нина

Поправка на

местоположе-

1

1,11

1,053

1,053

1

ние

Расчет поправки по местоположению:

П 2ан = 10000/9000 = 1,11

П 3ан = 10000/9500 = 1,053

П 4ан = 10000/9500 = 1,053

В основе экспертного метода расчета и внесения поправок лежит субъективное мнение эксперта-оценщика о том, насколько оцениваемый объект хуже или лучше сопоставимого аналога. Обычно вносятся процентные поправки.

Экспертный метод расчета и внесения поправок обычно используются, когда невозможно рассчитать достаточно точные денежные поправки, но есть рыночная информация о процентных различиях.

Пример.

Были выявлены аналоги для оцениваемого объекта недвижимости, время продажи аналогов и оцениваемого объекта различалось. По данным парных продаж поправка не могла быть выявлена точно, т.к. цены изменялись в диапазоне 10-30%.

На основе рыночных данных было взято среднее значение роста цен на квартир в данном сегменте,( на уровне 20% в год), и в соответствии с этим значением были рассчитаны поправки с учетом временной разницы в продажах оцениваемого объекта и аналога.

Таблица 5.2.

Характе-

Оценивае-

Аналоги

ристики

мый объект

1

2

3

4

5

Время продажи

Апрель 2005г.

Январь

2005г.

Апрель

2005г.

Октябрь

2004г.

Апрель

2004г.

Апрель

2005г.

Поправка на время продажи

1,047

1

1,095

1,2

1

Расчет поправки на время продажи:.

В данном сегменте цены на квартиры растут на 20% в год.

Статистические методы. Суть статистических методов состоит в проведении корреляционно-регрессионного анализа, который подразумевает допустимую формализацию зависимости между изменениями цен объектов недвижимости и изменениями каких-либо его характеристик. Данный метод достаточно трудоемок.

Пример.

Необходимо оценить стоимость 1 сотки загородного земельного участка в 50 км от города. Предполагается условное равенство всех про-

чих (кроме отдаленности от города) ценообразующих характеристик сравниваемых объектов.

Используя информацию о продажах аналогичных земельных участков, был проведен корреляционно-регрессионный анализ и была выявлена линейная зависимость цены 1 сотки земельного участка и удаленности от города.

Ц сотки = - 4,75*Расстояние от города + 497,78, $

Таким образом, цена 1 сотки оцениваемого участка равна 260,28$.

Ц сотки оц = - 4,75 * 50 + 497,78 = 260,28$

Последовательность внесения поправок и получение скорректированного результата: Процентные поправки всегда вносятся первыми - к каждой предыдущей, уже скорректированной величине цены сопоставимой продажи, Вносятся денежные поправки, последовательность внесения которых не имеет значения.

В ряде случаев денежные поправки, вносимые к цене аналога в целом, должны вноситься перед процентными. Например, если поправки на условия финансирования или на право собственности рассчитаны как абсолютные денежные, то они применяются первыми для корректировки цен аналогов.

Пример. Необходимо скорректировать цену аналога общей площадью в 1000 м2 и проданного за 500000$. Последовательность внесения поправок и выведение итоговой стоимости представлены в таблице 5.3.

Таблица 5.3.

Элементы сравнения

Величина обоснованно вводимых поправок, %

Стоимостное выражение поправок, скорректированная цена, долл. США

Цена продажи аналога

500000

Поправка на передаваемое право

+4

+20000

собственности

520000

Поправка на условия финансирования

-2

-10400

Скорректированная цена

509600

Поправка на условия продажи

+3

+15288

Скорректированная цена

524888

Таблица 5.3.(продолжение)

Элементы сравнения

Величина обоснованно вводимых поправок, %

Стоимостное выражение поправок, скорректированная цена, долл. США

Поправка на изменение экономических условий

+5

+26244

Скорректированная цена

551132

Поправка на местоположение

+4

+22045

Скорректированная цена

573177

Поправка на износ

-6

-34391

Скорректированная цена

538787

Поправка на наличие дополнительных улучшений (денежная к цене в целом)

-35000

Скорректированная цена

503787

Поправка на масштаб (денежная поправка к единице сравнения)

-160

Итоговая стоимость

343787

Когда по всем сравниваемым объектам скорректированные цены различаются, требуется согласование полученных значений. В этой связи формулируется следующее правило выбора значения скорректированной цены продажи: в качестве базиса рыночной стоимости оцениваемого объекта выбирается итоговая скорректированная цена продажи сравниваемого объекта (либо объектов), по которому минимально либо абсолютное итоговое значение корректировок, либо количество корректировок. Данное правило сформулировано исходя из теоретической предпосылки адекватности цены продажи объекта, сходного по всем рассматриваемым характеристикам, рыночной стоимости оцениваемого объекта.

Заключительным этапом сравнительного подхода является анализ произведенных расчетов с целью получения итоговой величины стоимости оцениваемого объекта. При этом необходимо: Тщательно проверить использованные для расчета данные по сопоставимым продажам и их скорректированные величины. Провести согласование скорректированных величин сопоставимых продаж путем расчета средневзвешенной (среднеарифметической) величины.

Наибольший вес присваивается скорректированным величинам цен тех отобранных аналогов, к которым вводились меньшее количество и величина поправок. Иначе говоря, наибольший вес при согласовании результатов корректировок будут иметь те аналоги, которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом.

Возможен и расчет таких величин, как мода и медиана. Расчет среднеарифметической величины оправдан, если: количество отобранных аналогов минимально; величины их скорректированных цен достаточно близки.

Рассчитанная оценщиком средневзвешенная величина будет являться в большинстве случаев итоговой вероятной ценой продажи оцениваемого объекта, которая может быть округлена в допустимых пределах в каждом конкретном случае.

Пример. Анализ трех сопоставимых продаж, последующее внесение корректировок и «взвешивания» позволили вывести итоговую цену в 532000 $ (табл. 5.4).

Таблица 5.4.

Выведение итоговой цены

Объекты-аналоги

Скорректированная цена, $

Вес

А

573234

2

В

642143

1

С

468673

3

Среднеарифметическая

561350

Медиана

573234

Средневзвешенная

532438

Итоговая

532000

Метод валовой ренты

Этот метод можно рассматривать как частный случай общего метода сравнения продаж. Он основывается на объективной предпосылке наличия прямой взаимосвязи между ценой продаж недвижимости и соответствующим рентным (арендным) доходом от сдачи ее в аренду. Эта взаимосвязь измеряется валовым рентным мультипликатором (ВРМ) как отношение цены продажи к рентному доходу. Метод валовой ренты применяется к оценке доходной недвижимости, широко реализуемой на рынке.

В качестве экономической единицы сравнения при оценке объекта недвижимости на основе соотношения дохода и цены продажи может использоваться валовой рентный мультипликатор.

Валовый рентный мультипликатор - это отношение продажной цены или к потенциальному валовому доходу (ПВД), или к действительному валовому доходу (ДВД).

Для применения метода валовой ренты необходимо:

а) оценить рыночный валовой (действительный) доход, генерируемый объектом;

б)              определить отношение валового (действительного) дохода к цене продажи по сопоставимым продажам аналогов;

в)              умножить валовой (действительный) доход от оцениваемого объекта на усредненное (средневзвешенное) значение ВРМ по аналогам.

Вероятная цена продажи оцениваемого объекта рассчитывается по формуле

Пример. Необходимо оценить объект недвижимости с ПВД в 150000 $ В банке данных имеются сведения о недавно проданных аналогах (табл. 5.5).

Таблица 5.5.

Расчет валового рентного мультипликатора

Аналог

Цена продажи, $

ПВД

ВРМ

А

800000

160000

5

В

950000

175000

5,43

С

650000

135000

4,8

МВР (усредненный по аналогам) = (5 + 5,43 + 4,8): 3 = 5.

Цоб = 150000 $ • 5 = 750000 $

МВР не корректируют на удобства или другие различия между объектом оценки и сопоставимыми аналогами, так как в основу его расчета положены фактические арендные платежи и продажные цены, в которых уже учтены указанные различия.

Метод достаточно прост, но имеет следующие недостатки: может применяться только в условиях развитого и активного рынка недвижимости; в полной мере не учитывает разницу в рисках или нормах возврата капитала между объектом оценки и его сопоставимым аналогом; не учитывает также вполне вероятную разницу в чистых операционных доходах сравниваемых объектов.

<< | >>
Источник: Мирзоян Н.В.. Оценка стоимости недвижимости. 2005

Еще по теме Метод сравнения продаж:

  1. МЕТОД СРАВНЕНИЯ ПРОДАЖ
  2. Метод сравнения продаж
  3. Метод сравнения продаж
  4. Определение рыночной стоимости объектов недвижимости методом сравнения продаж
  5. СУТЬ МЕТОДА ABC. СРАВНЕНИЕ ЕГО С ТРАДИЦИОННЫМИ МЕТОДАМИ РАСПРЕДЕЛЕНИЯ ЗАТРАТ
  6. Сравнение метода ФИФО и метода средневзвешенной оценки
  7. Метод парных сравнений
  8. ТРЕБОВАНИЯ К МЕТОДУ СРАВНЕНИЯ
  9. СУЩНОСТЬ МЕТОДА СРАВНЕНИЯ
  10. Метод сравнения