Метод распределения
Метод применяется для оценки застроенных земельных участков.
Условия применения метода: наличие информации о ценах сделок с едиными объектами недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый земельный участок.
При отсутствии информации о ценах сделок допускается использование цен предложения (спроса); наличие информации о наиболее вероятной доле земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости; соответствие улучшений земельного участка его наиболее эффективному использованию.Метод предполагает следующую последовательность действий: определение элементов, по которым осуществляется сравнение единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, с объектами - аналогами; определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок; определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок; корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок; расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов; расчет рыночной стоимости оцениваемого земельного участка путем умножения рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, на наиболее вероятное значение доли земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости.
Метод распределения основан на определении соотношения между стоимостью земли и стоимостью возведенных на ней строений.
Цена продажи объекта недвижимости разделяется на две части - стоимость зданий и стоимость земельного участка. Для каждого типа застройки земельного участка в конкретном регионе существует устойчивая пропорция между стоимостью земли и стоимостью сооружений. Этот факт подтверждается принципами сбалансированности и предельной производительности.Если в районе оценки нет достаточного числа продаж неосвоенных земельных участков, следует подобрать сопоставимый район с имеющимися продажами как застроенных, так и незастроенных земельных участков. Определив типичное соотношение между стоимостью земли и общей стоимостью объекта недвижимости (долю земли), его переносят для анализа продаж аналогичных земельных участков в район, где производится оценка.
Доля земли в стоимости объекта =
= Стоимость земли / Стоимость объекта
Стоимость объекта = Стоимость земли + Стоимость зданий
Пример. В одном городском микрорайоне старой жилой застройки отсутствуют продажи незастроенных земельных участков. В базе данных имеются данные по трем другим микрорайонам жилой застройки в сопоставимой ценовой зоне.
Район | Средняя стоимость земли | Средняя стоимость объекта | Доля земли в общей стоимости объекта |
1 | 33011 | 183 962 | 0,179 |
2 | 37836 | 199 954 | 0,189 |
3 | 36294 | 189090 | 0,192 |
Решение.
Определяем типичное отношение стоимости земли к общей стоимости объекта недвижимости.
Средняя арифметическая доля земли (0,179 + 0,189 + 0,192)/3 =0,187.
Далее используем полученное значение из анализа сопоставимых продаж. Если оцениваемый объект был недавно продан за 188985 руб., то стоимость земли определяется следующим образом.
Стоимость земли = 188985 • 0,187 = 35340,2 руб.
Еще по теме Метод распределения:
- СУТЬ МЕТОДА ABC. СРАВНЕНИЕ ЕГО С ТРАДИЦИОННЫМИ МЕТОДАМИ РАСПРЕДЕЛЕНИЯ ЗАТРАТ
- МЕТОД РАСПРЕДЕЛЕНИЯ
- Е. Метод пропорционального распределения
- Методы распределения выручки
- Прямой метод распределения косвенных
- Методы распределения затрат
- Методы распределения накладных расходов
- 2.6.4. Методы рационализации распределения задач, прав и ответственности
- Методы распределения затрат комплексных производств
- 7.2. Методы распределения и минимизации рисков
- Долевой метод и распределение по результатам труда
- Оценка результатов деятельности и метод полного распределения затрат