<<
>>

Метод распределения

Метод применяется для оценки застроенных земельных участков.

Условия применения метода: наличие информации о ценах сделок с едиными объектами недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый земельный участок.

При отсутствии информации о ценах сделок допускается использование цен предложения (спроса); наличие информации о наиболее вероятной доле земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости; соответствие улучшений земельного участка его наиболее эффективному использованию.

Метод предполагает следующую последовательность действий: определение элементов, по которым осуществляется сравнение единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, с объектами - аналогами; определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок; определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок; корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок; расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов; расчет рыночной стоимости оцениваемого земельного участка путем умножения рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, на наиболее вероятное значение доли земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости.

Метод распределения основан на определении соотношения между стоимостью земли и стоимостью возведенных на ней строений.

Цена продажи объекта недвижимости разделяется на две части - стоимость зданий и стоимость земельного участка. Для каждого типа застройки земельного участка в конкретном регионе существует устойчивая пропорция между стоимостью земли и стоимостью сооружений. Этот факт подтверждается принципами сбалансированности и предельной производительности.

Если в районе оценки нет достаточного числа продаж неосвоенных земельных участков, следует подобрать сопоставимый район с имеющимися продажами как застроенных, так и незастроенных земельных участков. Определив типичное соотношение между стоимостью земли и общей стоимостью объекта недвижимости (долю земли), его переносят для анализа продаж аналогичных земельных участков в район, где производится оценка.

Доля земли в стоимости объекта =

= Стоимость земли / Стоимость объекта

Стоимость объекта = Стоимость земли + Стоимость зданий

Пример. В одном городском микрорайоне старой жилой застройки отсутствуют продажи незастроенных земельных участков. В базе данных имеются данные по трем другим микрорайонам жилой застройки в сопоставимой ценовой зоне.

Район

Средняя

стоимость

земли

Средняя

стоимость

объекта

Доля земли в общей стоимости объекта

1

33011

183 962

0,179

2

37836

199 954

0,189

3

36294

189090

0,192

Решение.

Определяем типичное отношение стоимости земли к общей стоимости объекта недвижимости.

Средняя арифметическая доля земли (0,179 + 0,189 + 0,192)/3 =0,187.

Далее используем полученное значение из анализа сопоставимых продаж. Если оцениваемый объект был недавно продан за 188985 руб., то стоимость земли определяется следующим образом.

Стоимость земли = 188985 • 0,187 = 35340,2 руб.

<< | >>
Источник: Мирзоян Н.В.. Оценка стоимости недвижимости. 2005

Еще по теме Метод распределения:

  1. СУТЬ МЕТОДА ABC. СРАВНЕНИЕ ЕГО С ТРАДИЦИОННЫМИ МЕТОДАМИ РАСПРЕДЕЛЕНИЯ ЗАТРАТ
  2. МЕТОД РАСПРЕДЕЛЕНИЯ
  3. Е. Метод пропорционального распределения
  4. Методы распределения выручки
  5. Прямой метод распределения косвенных
  6. Методы распределения затрат
  7. Методы распределения накладных расходов
  8. 2.6.4. Методы рационализации распределения задач, прав и ответственности
  9. Методы распределения затрат комплексных производств
  10. 7.2. Методы распределения и минимизации рисков
  11. Долевой метод и распределение по результатам труда
  12. Оценка результатов деятельности и метод полного распределения затрат