<<
>>

Метод определения затрат на освоение

Метод определения затрат на освоение применяется при оценке незастроенных массивов земли и позволяет определить общую стоимость земли при условии ее разделения на отдельные земельные участки, которые затем будут проданы.19

Из денежной выручки от продажи участков вычитаются все издержки на их освоение, предпринимательская прибыль, и таким образом определяется стоимость неосвоенной земли.

Метод определения затрат на освоение применяется, если наиболее эффективным использованием является разделение земельного массива на отдельные участки. Разбивка большого земельного массива на отдельные участки - широко распространенная практика, поскольку способствует более эффективному использованию земли. Проблема определения стоимости земли, предназначенной для разделения, является актуальной для любого растущего города или поселка и применяется при массовой жилой или дачной застройке.

Процесс разделения земли в первую очередь включает производственные и торговые операции. При застройке жилыми домами огромное влияние оказывает окружающая среда.

Этапы определения затрат на освоение. й этап. Определение размеров индивидуальных участков и степени их благоустройства исходя из юридических и физических возможностей, а также экономической целесообразности. Размеры и благоустройство земельных участков должны отвечать рыночным стандартам данного региона. й этап. Расчет цены продажи освоенных участков осуществляется или путем анализа сопоставимых участков, которые недавно были аналогичным образом освоены, или на базе метода сравнения продаж. й этап. Расчет всех затрат на освоение: расходы на приобретение земельного массива и документов; инженерные расходы по расчистке, разметке и окончательной подготовке земли; расходы по устройству дорог, тротуаров, дренажа, инженерных и коммунальных сооружений; оплата налогов, страхования; прибыль и накладные расходы подрядчика; расходы на продажу и рекламу. й этап.

Расчет стоимости неосвоенной земли путем вычета затрат на освоение и предпринимательской прибыли из предполагаемой денежной выручки от продажи участков. й этап. Определение периода времени, необходимого на освоение и продажу. Выбор ставки дисконтирования, которая отражает риск, связанный с периодом предполагаемого освоения и продажи, а также величину авансированного капитала. Дисконтирование денежной суммы, полученной от продажи земельных участков за вычетом затрат и предпринимательской прибыли, исходя из периода продажи земельных участков, для получения текущей стоимости неосвоенной земли.

Пример.

Оценивается земельный массив площадью 12 га, отнесенный зонированием под жилую (дачную) застройку. Плотность застройки 4 дачных дома на 1 га. Предприниматель планирует продавать участки размером 0,25 га с учетом подведения дорог, электричества и инженерного благоустройства за 8000 долл. Затраты на проектирование, подготовку земли и. подвод коммуникаций составляют 60000 долл. и относятся к настоящему периоду времени. Все остальные затраты и поступления отнесены к концу соответствующего месяца. Административные расходы, включая оформление сделок, составляют 20% денежной выручки от продажи участков. Расходы на текущее содержание и предпринимательская прибыль составляют 40% валового дохода. Ежемесячно планируется продавать по два земельных участка. Ставка дохода определена в 15%.

Решение. Ежемесячная денежная выручка от продажи земельных участков составит: 2 • 8000 долл. = 16000 долл. Валовой доход: 16000 - (16000 • 20%) = 12800 долл. Стоимость двух участков: 12800 - (12800 • 40%) = 7680 долл. Текущая стоимость неосвоенного земельного массива составит:

(7680 • 20,62423) - 60000 = 98394 долл.

20,62423 - коэффициент текущей стоимости аннуитета за 24 месяца при ставке дохода в 15%. Стоимость одного земельного участка составит: (98394 /12)/4 = = 2050

<< | >>
Источник: Мирзоян Н.В.. Оценка стоимости недвижимости. 2005

Еще по теме Метод определения затрат на освоение:

  1. Методы определения затрат на качество продукции
  2. Определение рыночной стоимости недвижимости методом затрат
  3. Метод определения затрат на воспроизводство или замещение инфраструктуры
  4. Методы финансирования проектов по освоению земли
  5. КАЛЬКУЛИРОВАНИЕ ЗАТРАТ НА ПРАКТИКЕ. МЕТОД НОРМАТИВНЫХ ЗАТРАТ
  6. Учет затрат при применении позаказного метода калькулирования затрат
  7. СУТЬ МЕТОДА ABC. СРАВНЕНИЕ ЕГО С ТРАДИЦИОННЫМИ МЕТОДАМИ РАСПРЕДЕЛЕНИЯ ЗАТРАТ
  8. 18.3. СВОДНЫЙ УЧЕТ ЗАТРАТ НА ПРОИЗВОДСТВО. МЕТОДЫ УЧЕТА ЗАТРАТ НА ПРОИЗВОДСТВО И КАЛЬКУЛИРОВАНИЕ СЕБЕСТОИМОСТИ ПРОДУКЦИИ
  9. 18.1. ЗАДАЧИ УЧЕТА ЗАТРАТ НА ПРОИЗВОДСТВО. КЛАССИФИКАЦИЯ ПРОИЗВОДСТВЕННЫХ ЗАТРАТ. СОСТАВ ЗАТРАТ, ВКЛЮЧАЕМЫХ В СЕБЕСТОИМОСТЬ ПРОДУКЦИИ. УЧЕТ РАСХОДОВ ПО ЭЛЕМЕНТАМ ЗАТРАТ
  10. Определение цен методом объединенного измерения (метод Conjoint Measurement)
  11. Определение цен с ориентацией на затраты
  12. ОПРЕДЕЛЕНИЕ ОПТИМАЛЬНОГО СООТНОШЕНИЯ ЗАТРАТ
  13. Организация и порядок определения нормативных затрат
  14. Определение затрат на собственный капитал
  15. 14.6. Определение затрат на создание и эксплуатацию систем управления
  16. Дискуссионные вопросы определения, состава и классификации затрат
  17. 4.3.3.2. Понятие и методика определения суммы постоянных и переменных затрат
  18. Затраты для определения расходов, связанных с производством и реализацией
  19. 7.2. Понятие и методика определения суммы постоянных и переменных затрат
  20. Определение структуры капитала и затрат на капиталдля бизнес-единиц