<<
>>

Информация, необходимая для проведения оценки стоимости объекта недвижимости

Для определения объема требующейся информации необходимо: Изучить договор об оценке (техническое задание на проведение работ). Провести интервью с заказчиком и собственником.

Провести осмотр и техническую экспертизу объекта.

Договор об оценке является основанием для проведения оценки

объекта. Техническое задание определяет цель оценки, объем работ.

В интервью с заказчиком оценщик получает устное описание объекта оценки, специфики его постройки и функционирования, описание окружения объекта, что позволяет составить приблизительный перечень необходимых исходных данных.

Информацию, необходимую для проведения процесса оценки объекта недвижимости, можно условно представить в виде схемы (рис. 3.1).

Рис. 3.1. Информация необходимая для оценки

Сбор и анализ внешней информации проводится в следующей последовательности: общая, специальная.

Общая информация необходима для изучения состояния и общих тенденций функционирования экономики и рынка недвижимости. Это информация описательного характера, которая используется непосредственно для определения величины рыночной стоимости.

Пример общей информации:

«Гостиничный рынок Москвы поляризован между высококлассными отелями и стандартными гостиницами, построенными в советские времена. Количество гостиниц среднего уровня комфортности очень ограничено. Большинство высококлассных отелей было построено или отремонтировано в течение последних 6 лет, уровень их отделки и удобств очень высок».

Специальная информация представлена, как правило, в виде цифр, используемых для расчетов в том или ином методе.

Пример специальной информации:

«Спрос на услуги гостиниц, выражаемый в количестве проданных номеров, растет параллельно росту предложения и увеличивается в среднем на 5% в год.

Усредненная цена номера снизилась со 150 долл. США и составила на дату проведения оценки 130 долл. США».

Формирование массива внешней информации начинается со сбора макроэкономических данных и исследования общего состояния национальной экономики.

На макроэкономическом уровне исследуются: Экономические показатели: темпы экономического роста; уровень инфляции; индекс деловой активности; инвестиционный климат в стране, уровень национальных и зарубежных капиталовложений; изменение ставок процента и кросс-курса национальной валюты; уровень доходов населения и другие факторы. Политические и социальные факторы: стабильность и прогнозируемость политической ситуации; доверие правительству; приближение выборов и прогнозируемость их результата, и др.

Основные источники внешней информации: Программы Правительства и прогнозы. Данные государственных организаций (например, Государственного комитета по статистике). Исследования международных финансовых организаций (таких как Всемирный Банк, Международный Валютный Фонд). Аналитические обзоры информационных агентств (информационное агентство АКamp;М, РосБизнесКонсалтинг, Финмаркет). Электронные информационно-поисковые системы. Периодическая экономическая печать.

Анализ конъюнктуры рынка недвижимости. После проведения анализа макроэкономической информации оценщику предстоит проанализировать конъюнктуру и перспективы развития рынка недвижимости. Исследование конъюнктуры и перспектив развития рынка недвижимости - это процесс сбора внешней информации (общей информации о рынке недвижимости) и внутренней информации (непосредственно имеющей отношение к объекту оценки).

Необходимая информация. Для комплексного информационного обеспечения процесса оценки и проведения расчетов необходимо собрать и проанализировать данные по конкретному сегменту рынка недвижимости и смежных рынков: Общее состояние и динамика цен на рынке недвижимости. Динамика коэффициента загрузки; Нормативно-правовая база, регулирующая отношения земельной собственности, состояние рынка земельных участков, цена приобретения прав собственности (прав аренды) на земельные участки, размер арендной платы за землю.

Рыночная ситуация на определенном сегменте рынка: состояние и перспективы развития сегмента рынка; цены и условия осуществления сделки аренды/купли-продажи сопоставимых объектов, их подробное описание; уровень эксплуатационных затрат; среднерыночный уровень занятости недвижимости; уровень возможных прочих доходов; налоговое окружение. Затраты на воспроизводство/замещение объекта оценки: укрупненные показатели восстановительной стоимости зданий и сооружений, укрупненные показатели стоимости строительства; сметы, прейскуранты и строительные нормативы проектных и строительных организаций; индексы цен в строительстве; удельные среднерыночные показатели стоимости строительства; стоимость инженерных систем на единицу площади зданий, укрупненные показатели стоимости систем водоснабжения, канализации, пожаротушения, отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха, электроснабжения; прочая информация.

Основные источники информации. Специализированные справочники и программные комплексы (Сборники: Укрупненные показатели восстановительной стоимости; Укрупненные показатели стоимости строительства; Справочник оценщика: «Промышленные здания», «Жилые дома» и Справочник «Современные инженерные системы зданий» компании КО-ИНВЕСТ). Информация специалистов рынка недвижимости - риэлтеров, девелоперов, строителей, консультантов, компаний по управлению недвижимостью (например, информационно-справочный бюллетень рынка недвижимости R-WAY и другие). Профессиональное сотрудничество, участие в выставках, конференциях, семинарах. Интервью с собственником и управляющим объекта.

Использование электронных средств коммуникации в поиске информации возможно по прямым (оп-line) каналам информационных агентств REUTERS, АКamp;М, РосБизнесКонсалтинг и др.

Информационные агентства, специализирующиеся на предоставлении ценовой информации о рынке недвижимости, предоставляют посредством каналов INTERNET электронные версии своих изданий (например, ТРИГОН).

С помощью различных поисковых систем, например, RAMBLER., можно просмотреть электронные странички (сайты) ведущих риэлторских компаний, содержащих информацию о ценах спроса и предложения различных сегментов рынка недвижимости.

В интернете есть информация, предоставляемая оценочными и риэлторскими компаниями. Преимущество риэлторских компаний заключается в наличии сформированной обширной информационной базы. В этой связи возникает объективная необходимость оценочных компаний в сотрудничестве как с риэлторскими, так и с другими компаниями, генерирующими информацию о сделках купли-продажи и аренды недвижимости. Формирование, постоянное пополнение и обновление собственной архивной информации оценщика облегчает процесс сбора необходимых данных.

В России разработаны программные продукты, например, программный комплекс «VALMASTER.» фирмы «Исследовательский центр оценки активов» для оценки сравнительным, доходным, затратным подходами. Однако использование таких программ затруднено из-за отсутствия доступных статистических массивов ценовой формации.

Автоматизация затратного подхода реализована в программных продуктах компаний КО-ИНВЕСТ, Багира. Наибольшее распространение получили программные продукты компании КО-ИНВЕСТ. Программный комплекс «Оценка промышленных зданий» разработан в 1997 г. компанией «КО-ИНВЕСТ» на базе издания «Справочник оценщика: Промышленные здания».

Программный комплекс «Справочник оценщика: Жилые дома»

содержит информацию в одинаковом формате не только по зданиям- представителям, но и по отдельным видам блок-секций и элементов блокировки, что позволяет учитывать архитектурно-планировочные особенности оцениваемых объектов.

Внутренняя информация представляет собой совокупность характеристик самого объекта оценки: данные о юридическом положении объекта; данные о физических характеристиках объекта; данные о состоянии земельного участка; данные о сооружениях, входящих в состав недвижимости; данные об имуществе, не являющемся недвижимым, но подлежащем оценке в составе последнего; данные о районе расположения оцениваемого объекта и его непосредственном окружении, отражающие влияние на величину стоимости объекта.

Источники внутренней информации: интервью с заказчиком/собственником объекта оценки, представителями технических служб, ответственных за эксплуатацию объекта; внутренняя документация; осмотр и техническая экспертиза объекта.

Необходимо подчеркнуть, что внутренняя информация в наибольшей степени отвечает требованиям достоверности.

Перед проведением осмотра объекта необходимо знакомство с имеющейся внутренней документацией: юридическое описание объекта недвижимости и земельного участка (договора аренды земельного участка); технические паспорта (паспорт Бюро Технической Инвентаризации) и сохранившиеся сметно-финансовые расчеты; данные о частичном выбытии, демонтаже, капитальных вложениях.

Все данные, собранные оценщиком в ходе оценки, должны храниться в его личном архиве, иметь ссылку на источник, независимо от того, являлся ли он письменным или устным.

Оценщик имеет право полагаться на данные из областей, выходящих за рамки его профессиональной компетенции, полученные от специалистов других профессий, но, по мнению оценщика, заслуживающие доверия.

Оценщик обязан обеспечивать сохранность документов, получаемых от заказчика и третьих лиц в ходе проведения оценки объекта оценки, а также не разглашать конфиденциальную информацию, полученную от заказчика в ходе проведения оценки объекта оценки, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

Осмотр объекта.

Анализ проектной документации дает лишь общее представление о параметрах объекта. Более достоверным и полным источником информации о техническом состоянии объекта недвижимости должны служить результаты осмотра и материалы технической экспертизы. Без исчерпывающих сведений о техническом состоянии объекта недвижимости в целом, а также отдельных конструкций и инженерных систем невозможно сколько-нибудь эффективно рассчитать величину рыночной стоимости.

Перед началом осмотра следует: ознакомиться с имеющейся технической документацией по объекту; провести интервью с представителями технических служб, ответственных за эксплуатацию объекта.

Изучение технической документации позволяет установить: основные изменения, внесенные в проект; проводилась ли реконструкция; даты текущих и капитальных ремонтов; аварии на объекте и мероприятия, осуществленные для ликвидации последствий аварий.

Осмотр объекта следует проводить совместно с представителем, ответственным за техническое состояние объекта.

При осмотре необходимо обращать внимание на наличие маяков, марок и т.д., по которым фиксируются дефекты в конструкциях. Необходимо отметить в отчете, в каком состоянии находится оцениваемый объект: в эксплуатации, на консервации, охраняется, функционируют ли основные системы инженерного оборудования и т.д. Необходимо учитывать, что стоимость объекта уменьшается в результате износа и обветшания по сравнению с вновь построенным и принятым в эксплуатацию.

Практика показывает, что часто оценщикам приходится сталкиваться с объектами, на которых практически в течение нескольких лет не проводилось никаких ремонтов, а условия эксплуатации зачастую не соответствуют проектным в силу целого ряда экономических факторов. В практике работы оценщики могут столкнуться с различными случаями нарушения нормального эксплуатационного состояния конструкций, поэтому следует обращать особое внимание на своевременное выполнение профилактических, планово-предупредительных и капитальных ремонтов.

Основная задача оценщика при осмотре оцениваемого объекта - определение его физического износа. При этом данные по фактическому состоянию конструкции являются исходными для определения этой характеристики. Вопросы измерения накопленного износа будут рассмотрены в главе, посвященной затратному методу.

При визуальном осмотре необходимо: провести фотографирование всего объекта, а также отдельных его частей, блоков, этажей, помещений и т.д.; зафиксировать все виды повреждений и дефектов, (например, образование трещин, места фильтрации воды в подземных сооружениях, провалы грунта, изъяны в отделке, отсыревание стен и т.д.)

Для расчетов восстановительной стоимости необходимо использовать техническую документацию по объекту. Рекомендуется оформить акт о передаче технической документации с указанием номеров чертежей, проектов и т.д. В отчете об оценке необходимо указывать источники, на основе которых определялись основные параметры оцениваемого объекта.

По окончании работ эта техническая документация должна по акту возвращаться Заказчику.

Практика показывает, что при анализе исходных данных необходимо проводить сверку данных учета объектов недвижимости с их фактическим составом. Иногда на предприятии один и тот же объект в инвентарных ведомостях учитывается под разными наименованиями.

Исходными данными для проведения подготовительных работ являются данные по последней инвентаризации основных фондов. Необходимо установить точное наименование оцениваемого объекта в соответствии сданными бухгалтерского учета и в отчете избегать использования различных наименований одного и того же объекта оценки. Часто такой анализ позволяет уже на стадии сбора исходных данных выявить целый ряд неточностей, которые приводят к необоснованно завышенным значениям восстановительной стоимости.

Необходимо указывать дату проведения оценки в соответствии с Законом «Об оценочной деятельности» и стандартами. Дата проведения оценки соответствует дате посещения и осмотра объекта. Если в процессе оценки оценщик посещал объект несколько раз, то под датой проведения оценки понимается дата последнего посещения объекта с целью проведения осмотра и сбора исходных данных.

При заключении договора на проведение работ по оценке необходимо включать пункт, по которому Заказчик обеспечивает возможность доступа на объект оценки и предоставляет всю необходимую информацию для проведения работ по оценке. Если проводятся работы на объектах повышенной опасности, оценщик должен обратить внимание на соблюдение правил техники безопасности на данном предприятии.

Описание объекта оценки при составлении отчета. Описание района, земельного участка и оцениваемого строения - обязательная часть отчета об оценке. Основная цель данного описания - выявление всех достоинств и недостатков оцениваемого объекта. Отчет должен быть понятен любому читателю, а исходные данные, которые затем используются в расчетах, должны быть подтверждены доступными для проверки источниками. В настоящее время отсутствуют какие-либо стандарты по описанию объектов недвижимости, но в практике проведения оценки сложился определенный порядок описания объекта оценки.

Описание района, в котором расположен объект, зависит от целей оценки. При описании района необходимы данные по экономической, демографической, социальной, экологической ситуаций. Если район относится к исторической зоне, то в описании приводят краткую историческую справку. Кроме того, в данном разделе приводят данные по административному делению, указывают наименование города, административного района, префектуры и т.д., что необходимо для определения режима землепользования, ставок земельного налога, нормативной цены земли. В этом разделе также проводится предварительный анализ состояния рынка недвижимости, тенденций в его развитии, что необходимо для анализа наилучшего использования земельного участка. Кроме того, в этом разделе приводится описание транспортных узлов, магистралей, развитости инфраструктуры, дается краткая характеристика основных транспортных и пешеходных потоков, приводится любая доступная информация, которая позволяет оценить достоинства и недостатки района с точки зрения изменения стоимости оцениваемого объекта.

Описание земельного участка и прилегающих территорий - это описание границ земельного участка, данных по прилегающим участкам, описание характера застройки, данных по благоустройству территории и т.д. Данные по земельному участку выделяются в отдельные подразделы: размеры земельного участка; форма земельного участка; рельеф и почвы; землепользование.

Описание здания (сооружения) рекомендуется начинать с указания источников, используемых при проведении оценки (паспорта на объекты, типовые проекты, номера чертежей и т.д.). Описание объекта включает: наименование объекта; год постройки; дату последнего капитального ремонта; общую площадь; полезную площадь; количество этажей; описание состава помещений с указанием площади, количества, например, номеров в гостинице, посадочных мест в ресторане и т.д.; описание основных конструктивных элементов, отделки и инженерного оборудования.

При описании основных конструктивных особенностей объекта рекомендуется указать основные дефекты по объекту, отметить особенности конструктивной схемы, указать фактическое использование объекта на дату проведения оценки. Источники информации, необходимой для проведения оценки рыночной стоимости объектов недвижимости (на примере московского рынка недвижимости)

А. Внутренняя информация (информация об объекте недвижимости)

Технические и прочие документы. Технический Паспорт объекта недвижимости (минимально — выписка из Технического Паспорта объекта недвижимости). Экспликация объекта недвижимости. Поэтажный план объекта недвижимости. Имеющаяся документация по техническим системам объекта недвижимости. Бизнес-план развития объекта недвижимости. Заключенные долгосрочные договора аренды на объект недвижимости.

Б. Общая информация

Б.1. Общеэкономические источники. Эксперт РА, АКamp;М, Росбизнесконсалтинг, Финмаркет (рейтинги, обзоры, прогнозы). Компании АТОН, Тройка-Диалог (обзоры рынка капитала). Журнал Эксперт, газеты Ведомости, Коммерсант. Региональные печатные издания. Генеральные планы развития регионов, городов.

Б.2. Характеристика и сегментация рынка недвижимости. Аналитические обзоры, публикуемые на сайтах: Российской Гильдии Риэлторов; Московской Ассоциации Гильдии Риэлторов; Российского Общества Оценщиков; Виртуального клуба риэлторов; Виртуального клуба оценщиков; Центра анализа рынков недвижимости; Информационного портала «Русская недвижимость»; Р.Я.Е.Б. - профессионального сервера недвижимости; Аналитического сервера недвижимости Г.М. Стерника; Объединенного российского сервера недвижимости; RE:VIEW Недвижимость (Интернет-дайджест о рынке недвижимости).

Периодические издания: журнал «Столичная недвижимость», интернет-журнал «Монолит», бюллетень RWау.

Обзоры управляющих компаний: NOBLE GIBBONS (периодические обзоры, публикуемые на сайте компании, включающие среднюю ставку капитализации и норму недозагрузки по офисным зданиям класса А и В); ANGHEVELT (ежегодный большой обзор по российскому рынку недвижимости Anghevelt-Research); СОLLINS INT (ежемесячные или ежеквартальные обзоры, включающие прогноз нормы недозагрузки и величины арендной ставки по разным сегментам рынка недвижимости); РЕNNY LANE REALTY (ежеквартальные обзоры, достаточно краткие, но хорошие, по различным сегментам рынка недвижимости).

В. Информационная база оценки недвижимости затратным подходом

В.1. Оценка недвижимости с составлением сметы. СНиПы (строительные нормы и правила). ЕРЕРы (единые районные единичные расценки). СНиРы (сметные нормы и расценки на строительные работы). ПВРы (показатели стоимости на виды работ). Проекты и сметы отраслевых институтов. В итоге получается: Локальные сметы - Объектные сметы - Сметы на монтаж оборудования - Сводный сметный расчет.

В.2. Оценка недвижимости по укрупненным показателям стоимости. УПВС (укрупненные показатели восстановительной стоимости зданий и сооружений для переоценки основных фондов по отраслям народного хозяйства). Общая часть + 37 сборников по отраслям. Разработаны на основе типовых проектов в различных отраслях народного хозяйства. Учитывают группу капитальности здания и территориальные пояса застройки. Стоимость приведена в расчете на 1 куб. м. В ценах 1969 года. УПСС (укрупненные показатели стоимости строительства). В ценах 1969 года. УПБС ЗС (укрупненные показатели базисной стоимости зданий и сооружений). В ценах 1969 года. УПБС ПК (укрупненные показатели базисной стоимости предприятий и комплексов). В ценах 1969 года. ПРЗС (прейскуранты на здания и сооружения). Приведена стоимость зданий и сооружений в целом, стоимость пролета или секции, стоимость 1 км. Линейного сооружения и т. д. В ценах 1969 года. ТЭПы (технико-экономические показатели стоимости жилого и культурно-бытового строительства в г. Москве). Приведена стоимость за 1 кв. м и за 1 куб. м строения. Расходы даны как суммарные, так и с разбивкой по группам, отдельно выделены общеплощадочные расходы. По многом зданиям приведены номер мастерской, разрабатывавшей проект, и адрес, по которому данное здание было построено. В ценах 1984 г. Сборники Ко-Инвест (промышленные здания; жилые здания). Приведена стоимость по элементам объектов и единицы объема - 1 куб. м. В ценах 1997 г.

В.3. Индексы стоимости строительства 1969 г. - 1984 г.: Постановление Госстроя СССР от 11.05.83 г. № 94. Приложение № 1 «Индексы изменения сметной стоимости СМР по отраслям народного хозяйства». 1984 г. (1991 г.; 1997 г.) - текущий момент: Сборники Ко- Инвест «Индексы цен в строительстве» (Источник информации: региональные центры по ценообразованию в строительстве).

В.4. Расчет физического износа. Расчетный лист физического износа из Технического Паспорта на здание или сооружение. Данные строительной экспертизы (которую нужно заказывать в строительной компании). Таблицы расчета физического износа по элементам на основе удельного веса конструктивных элементов в стоимости здания или сооружения (УПВС).

В.5. Оценка земельного участка. Данные региональных земельных комитетов по предложениям на продажу и результатам торгов правами на земельные участки. Данные кадастровой оценки земельных участков - нормативная цена земли (Земельный кадастр). База данных бюллетеня Я^ау.

Г. Информационная база оценки недвижимости сравнительным подходом

Г.1. Данные о совершившихся сделках. Подтверждение в риэлторских компаниях (сейчас риэлтеры намного охотнее стали давать консультации и комментарии по уже совершенным сделкам). Данные о состоявшихся аукционах и торгах по продаже недвижимости (бюллетень РФФИ «РЕФОРМА», региональные информационные бюллетени).

Г.2. Предложения на продажу. Базы данных риэлторских агентств. МИАН, МИЭЛЬ, МИЛЛИОНЕР, ИНКОМ-МЦБН. Базы данных управляющих компаний NOBLE GIBBONS, ANGHEVELT, COLLINS INT, PENNY LANE REALTY. Периодические издания: «Из Рук в Руки», «Недвижимость для бизнеса», бюллетень RWay. База данных ТРИГОН (предложения всех московских и подмосковных агентств недвижимости).

Г.3. Собственные базы данных оценщика.

При отсутствии резких колебаний на рынке недвижимости актуальны примерно полгода.

Д. Информационная база оценки недвижимости доходным подходом

Д.1. Информация для расчета арендной ставки. Базы данных риэлторских агентств МИАН, МИЭЛЬ, ИНКОМ- МЦБН и др. Базы данных управляющих компаний NOBLE GIBBONS, ANGHEVELT, COLLINS INT, PENNY LANE REALTY, GVA SAWYER. Данные собственника (арендодателя) оцениваемого объекта недвижимости, в том числе долгосрочные договора аренды. Периодические издания: «Из Рук в Руки», «Недвижимость для бизнеса», бюллетень RWaу. База данных ТРИГОН (предложения всех московских и подмосковных агентств недвижимости).

Д.2. Информация для построения прогнозов арендной ставки, нормы недозагрузки. Обзоры рынка недвижимости и прогнозы ведущих операторов рынка: управляющих компаний, крупных риэлторских компаний, отдельных аналитиков рынка недвижимости.

Д.3. Информация для расчета эксплуатационных издержек. Данные собственника (арендодателя) оцениваемого объекта недвижимости. Данные о стоимости эксплуатации инженерных систем (компании, поставляющие и обслуживающие инженерное оборудование). Данные о размере оплаты услуг управляющих недвижимостью (данные управляющих компаний).

Д.4. Информация для построения коэффициента капитализации. Данные риэлторских агентств, управляющих компаний и периодических изданий об аренде и продаже сходных объектов. Данные информационных агентств АКamp;М, Финмаркет, Росбизнесконсалтинг, периодических изданий Ведомости, Коммерсант о размере доходности по государственным ценным бумагам. Данные технической и строительной документации о нормативном сроке жизни объекта недвижимости.

<< | >>
Источник: Мирзоян Н.В.. Оценка стоимости недвижимости. 2005

Еще по теме Информация, необходимая для проведения оценки стоимости объекта недвижимости:

  1. 4.4 Основные подходы к оценке стоимости объектов недвижимости
  2. 4.7 Затратный подход к оценке стоимости объектов недвижимости
  3. 4.5 Доходный подход к оценке стоимости объектов недвижимости
  4. 4.6 Рыночный (сравнительный) подход к оценке стоимости объектов недвижимости
  5. Методические подходы к оценке рыночной стоимости объектов недвижимости
  6. Источники информации, необходимые для оценки полезности технологии
  7. Основные принципы оценки стоимости недвижимости для целей инвестирования
  8. Основные подходы и принципы оценки недвижимости затратного подхода к оценке объекта недвижимости.
  9. 4.1 Виды стоимости объектов недвижимости
  10. Виды стоимости объектов недвижимости
  11. 4.3 Факторы, влияющие на стоимость объектов недвижимости
  12. Глава 2. ОСОБЕННОСТИ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ ВКАЧЕСТВЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ
  13. Факторы, определяющие инвестиционную стоимость объектов недвижимости
  14. Определение стоимости объекта недвижимости на основе доходного подхода
  15. Определение рыночной стоимости объектов недвижимости методом сравнения продаж
  16. Определение стоимости объекта недвижимости при рыночном (сравнительном) подходе
  17. Определение стоимости объекта недвижимости на основе затратного подхода
  18. 4.2 Принципы оценки объектов недвижимости