<<
>>

Индекс доходности проекта

Таблица 9.2

Расчет чистой текущей стоимости

Период, год

0

1

2

3

4

5

Денежный поток

(1200)

450

500

600

800

900

Дисконтированный денежный поток

(200)

429

454

518

658

705

Суммарная текущая стоимость будущих доходов

429+454+518+658+705=2764

ЧТСД

2764 - 2000 = 764

Положительная величина ЧТСД показывает, насколько возрастет стоимость активов инвестора.

Поэтому предпочтение отдается проекту с наибольшей величиной чистой текущей стоимости доходов. Показатель ЧТСД относится к категории абсолютных, что позволяет суммировать результаты по отобранным вариантам для определения ЧТСД по инвестиционному портфелю в целом.

Недостатки показателя: Абсолютное значение ЧТСД при сравнительном анализе инвестиций в недвижимость не учитывает объем вложений по каждому варианту. Величина ЧТСД зависит не только от суммы затрат и распределения потока доходов во времени. На результаты существенное влияние оказывает применяемая аналитиками ставка дисконтирования, а оценка уровня риска проводится достаточно субъективно.

Рассмотрим влияние ставки дисконтирования на доходность объекта недвижимости «Восток» (табл. 9.3).

Таблица 9.3

Влияние ставки дисконтирования на ЧТСД

Ставка дисконтирования, %

5

10

15

20

Чистая текущая стоимость доходов

+764

+378

+69

-183

Увеличение ставки дисконтирования снижает величину реального прироста активов.

Следовательно, один и тот же объект в разных условиях, оцененных ставкой дисконтирования, даст различные результаты и из прибыльного может превратиться в убыточный.

Данный показатель отражает эффективность сравниваемых инвестиционных проектов, которые различаются величиной затрат и потоками доходов.

Индекс доходности проекта (ИД) рассчитывается как отношение приведенного дохода по проекту к величине приведенных затрат (инвестиций):

ИД = ПД / ПЗ              (9.6)

Возможен и другой вариант расчета этого показателя:

ИД = ЧТСД / ПЗ + 1              (9.7)

Ставка доходности объекта «Восток» составляет:

((764 : 2000)+1) • 100% = 38,2%, или 2764 : 2000 = 1,38.

По экономическому содержанию индекс доходности проекта показывает величину прироста активов на единицу инвестиций. Если индекс больше единицы, то инвестиционный проект имеет положительное знамени чистой текущей стоимости доходов. Отбирается проект с максимальным индексом доходности инвестированного капитала.

При принятии инвестиционных решений аналитики отдают предпочтение данному показателю в том случае, если величина ЧТСД в рассматриваемых проектах одинакова. Поскольку показатель ЧТСД является абсолютным, возможна ситуация, когда объекты недвижимости будут иметь равную чистую текущую стоимость доходов.

Пример. Объект А требует для инвестирования 900 и обеспечивает поток доходов в сумме 300, 400, 600. Объект Б стоит 325, а предполагаемый поток доходов составит 100, 200, 300. Ставка дисконтирования, используемая при принятии решения, - 10%.

Таблица 9.4.

Сравнительный анализ инвестиционной привлекательности               двух объектов

Показатели

Объект А

Объект Б

Суммарный приведенный доход

1055

482

Затраты по проекту

900

325

ЧТСД

155

157

Индекс доходности

ИД = 1055 / 900 = 1,17

ИД = 482 / 325 = 1,43

В этом случае невозможно выбрать проект по методу чистой текущей стоимости и следует использовать показатель СДП.

Для инвестора выгоднее объект Б, так как индекс доходности у него в 2,5 раза больше, чем у объекта А.

Преимущества показателя заключаются в том, что он является относительным и отражает эффективность единицы инвестиций. Кроме того? в условиях ограниченности ресурсов этот показатель позволяет сформировать наиболее эффективный инвестиционный портфель

Основным недостатком является зависимость результатов расчета от ставки дисконта.

<< | >>
Источник: Мирзоян Н.В.. Оценка стоимости недвижимости. 2005

Еще по теме Индекс доходности проекта:

  1. 9.3.5 Метод индекса рентабельности (доходности) проекта (PI)
  2. § 7. Расчеты чистой текущей стоимости, внутренней нормы доходности, индекса рентабельности, учетной доходности, периода окупаемости
  3. 11.4. ИНДЕКС РЕНТАБЕЛЬНОСТИ И ВНУТРЕННЯЯ НОРМА ДОХОДНОСТИ
  4. Внутренняя ставка доходности проекта
  5. Пример расчета внутренней нормы доходности инвестиционного проекта
  6. 11.4. Анализ внутренней нормы доходности н дюрации инвестиционных проектов
  7. 2.3 Модель расчета доходности зарплатного проекта ОАО «АК БАРС» БАНК
  8. Метод расчета внутренней нормы прибыли (нормы доходности) инвестиционного проекта
  9. Ожидаемая доходность и стандартное отклонение доходности для инвестиционного портфеля, сформированного из более чем двух ценных бумаг
  10. Основные макроэкономические тождества. Индекс благосостояния и индекс развития человеческого потенциала. Национальное богатство