Снижение цены после заключения договора

Ситуация 9. По двум договорам организация реализовала 10 объектов недвижимости: в соответствии с договором от 01.01.2008 она продала 4 объекта недвижимости за 20 млн. руб.

В день заключения сделок все объекты недвижимости были переданы покупателям по актам приема-передачи.

Соглашением от 10.06.2008 об изменении условий договора купли-продажи 4-х объектов недвижимости от 01.01.2008 стороны договорились об уменьшении общей цены объектов с 20 млн. руб. до 5 млн. руб.

Соглашением сторон от 10.07.2008 об изменении условий договора купли-продажи 6 объектов недвижимости уменьшена общая цена объектов с 40 млн. руб. до 35 млн. руб. При этом причиной снижения цены послужили обнаруженные покупателем недостатки, существенно затрудняющие использование имущества по назначению.

ИФНС сочла, что, изменив первоначально установленную договором купли-продажи недвижимости цену, организация необоснованно занизила налоговую базу. Изменение цены договора было произведено неправомерно с целью уклонения от уплаты налогов.

По нашему мнению, в рассматриваемой ситуации отсутствуют основания для применения ст. 40 НК РФ.

Согласно ч. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Статьей 557 ГК РФ определено, что в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи о ее качестве, применяются правила ст. 475 ГК РФ.

В соответствии со ст. 475 ГК РФ если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены, безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок или возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

Таким образом, гражданское законодательство разрешает уменьшать покупную цену объектов недвижимости по причине обнаружения покупателем недостатков, существенно затрудняющих использование имущества по назначению. Поэтому соглашения об изменении покупной цены в рассматриваемом случае соответствуют гражданскому законодательству.

При этом изменение цены товара в результате обнаружения недостатков не указано в ст. 40 НК РФ как основание для проверки правильности применения цен. К такому же выводу пришел ФАС ДВО в постановлении от 02.04.2008 N Ф03-А51/08-2/285, рассмотрев аналогичное дело.