<<
>>

1.5.3. Арендные платежи за принятое в аренду имущество

Согласно пп. 10 п. 1 ст. 264 НК РФ в составе расходов, уменьшающих налоговую базу по

налогу на прибыль, учитываются арендные платежи.

Отметим, что с 2007 г. законодателем включено уточнение о принятии в расходы арендных

(лизинговых) платежей за принятое в аренду (лизинг) имущество, включая земельные участки.

Исходя из смысла указанной поправки, арендные платежи за принятые в аренду земельные

участки могут иметь место в расходах с 2007 г.

в случае, если земельный участок находится в

частной собственности. Если же земельный участок находится в государственной или

муниципальной собственности, то в этом случае могут уплачиваться арендные платежи, которые

представляют собой форму взимания земельного налога.

Любой обоснованный расход налогоплательщика должен быть подтвержден документами,

оформленными в соответствии с законодательством Российской Федерации, исходя из

требований ст. 252 НК РФ. Это правило распространяется, в том числе, на договоры, в

соответствии с которыми налогоплательщик осуществляет расходы.

При заключении договора аренды нужно помнить, что в ряде случаев законодательством РФ

предусмотрена обязательная государственная регистрация договора аренды.

В соответствии с п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на

срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента

такой регистрации.

Как следует из ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной

регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", государственная регистрация

является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения,

ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в

соответствии с Гражданским кодексом РФ и единственным доказательством существования

зарегистрированного права.

При этом гражданским законодательством не предусмотрено, что

отсутствие надлежащей регистрации, предусмотренной Законом N 122-ФЗ, делает договор аренды

недействительным или незаключенным. Таким образом, законодательное закрепление

обязательной государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

определяет только права и обязанности сторон по договору и имеет не связанные с вопросами

налогообложения цели. 79

Таким образом, отсутствие государственной регистрации прав по договорам аренды не

должно влиять на порядок учета сумм арендной платы при исчислении налога на прибыль

организаций.

Но нужно учитывать, что согласно п. 1 ст. 252 НК РФ полученные доходы могут быть

уменьшены на сумму документально подтвержденных затрат, под которыми понимаются затраты,

подтвержденные документами, оформленными в соответствии с законодательством Российской

Федерации.

Установленный п. 2 ст. 9 Закона "О бухгалтерском учете" порядок оформления первичных

учетных документов предусматривает указание на содержание хозяйственной операции,

определяемой условиями заключенных между сторонами договоров.

Таким образом, расходы по не заключенным в установленном порядке договорам не могут

быть учтены в уменьшение налоговой базы по налогу на прибыль организаций как не

соответствующие условиям, установленным п. 1 ст. 252 НК РФ. Такова позиция Минфина России.

Если договор аренды прошел государственную регистрацию, то расходы организации на

оплату аренды учитываются в целях налогообложения только с момента такой регистрации.

Если в соответствии с п. 2 ст. 425 ГК РФ условия договора распространены на период с

момента передачи объекта аренды потенциальному арендатору, то арендные платежи по

зарегистрированному или находящемуся на государственной регистрации договору принимаются в

уменьшение налоговой базы по налогу на прибыль с момента получения объекта в пользование

(Письмо Минфина России от 12.07.2006 N 03-03-04/2/172).

Таким образом, исходя из позиции Минфина России, налогоплательщик не вправе

уменьшить налогооблагаемую прибыль на суммы уплаченной им арендной платы, если договор

аренды, заключенный на срок более одного года, не прошел государственную регистрацию.

Противоположную точку зрения налогоплательщику, очевидно, придется доказывать в суде.

В этой связи нельзя не отметить, что позиция Минфина России и налоговых органов

расходится со сложившейся арбитражной практикой.

По мнению арбитражных судов, расходы

налогоплательщика по внесению арендной платы за недвижимое имущество, используемое в

процессе производства, могут быть включены в прочие расходы, связанные с производством и

реализацией, на основании пп. 10 п. 1 ст. 264 НК РФ независимо от того, прошел ли договор

аренды государственную регистрацию.

Например, в Постановлении ФАС Дальневосточного округа от 27.09.2006 N Ф03-А73/06-

2/3152 суд счел, что отсутствие государственной регистрации договора аренды не может служить

основанием для исключения арендной платы, уплаченной налогоплательщиком, из расходов,

уменьшающих налогооблагаемую прибыль, поскольку эти расходы учитываются в целях

налогообложения вне зависимости от оснований и правомерности такого пользования. Суд

отметил, что нарушение норм гражданского законодательства влияет на налогообложение лишь в

случаях, специально предусмотренных законодательством. Если налоговая норма не

обусловливает применение содержащегося в ней правила соблюдением норм гражданского

законодательства, это правило должно применяться вне зависимости от того, соблюдены нормы

гражданского законодательства или нет. Поскольку затраты учитываются при наличии документов,

оформленных в соответствии с законодательством Российской Федерации, подтверждающих

понесенные налогоплательщиком расходы, НК РФ не ставит в зависимость учет затрат от

оснований и правомерности пользования помещением. Эти расходы учитываются в целях

налогообложения вне зависимости от оснований и правомерности такого пользования. Если

имущество, переданное налогоплательщику на основании договора аренды, используется им в

производственных целях и факт перечисления арендной платы подтвержден, налогоплательщик

имеет право отнести осуществленные затраты к прочим расходам, предусмотренным ст. 264 НК

РФ.

Аналогичный вывод содержится также в Постановлениях ФАС Московского округа от

21.01.2008 N КА-А40/10158-07, от 18.11.2004 N КА-А40/10400-04, Поволжского округа от 08.06.2006

N А55-25816/2005, от 03.05.2005 N А55-14674/2004-41, Северо-Западного округа от 21.04.2006 N

А56-24327/2005, от 14.06.2007 N А05-12472/2006-1 и других.

Среди судебной практики автор выделит Определение ВАС РФ от 15.10.2007 N 12342/07, в

котором коллегия судей ВАС РФ, рассмотрев заявление о пересмотре судебных актов в порядке

надзора и обсудив изложенные в нем доводы, а также выводы судебных инстанций, не усмотрела

оснований для передачи дела в Президиум ВАС РФ. По мнению ВАС РФ, суды совершенно

справедливо не согласились с доводом налогового органа о неправомерности включения

арендных платежей в расходы ввиду отсутствия государственной регистрации договоров аренды и

пришли к выводу об обоснованном включении обществом сумм арендных платежей в прочие

расходы при исчислении налога на прибыль на основании пп.

10 п. 1 ст. 264 НК РФ, поскольку

налоговым законодательством учет арендных платежей в расходах не связывается с наличием

государственной регистрации договора аренды. 80

* * *

Еще один часто задаваемый вопрос: правомерно ли учесть затраты организации в виде

арендных платежей за арендуемый земельный участок в составе расходов в целях исчисления

налога на прибыль до государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества,

находящегося на таком арендуемом земельном участке?

Согласно п. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость)

относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты,

перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе

здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Пунктом 2 ст. 609 ГК РФ установлено, что договор аренды недвижимого имущества подлежит

государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Таким образом, обязательным условием учета расходов в виде арендных платежей за

арендуемый земельный участок по договору аренды в составе расходов для целей

налогообложения прибыли является государственная регистрация такого договора.

Что касается государственной регистрации недвижимого имущества, находящегося на таком

арендуемом земельном участке, то она не влияет на налоговый учет расходов в виде арендных

платежей за арендуемый земельный участок (Письмо Минфина России от 06.03.2008 N 03-03-

06/1/152).

* * *

Еще один дискуссионный вопрос: принимаются ли в целях налогообложения расходы по

аренде жилых помещений, используемых под офис?

Согласно п. 3 ст. 288 ГК РФ размещение в жилых домах промышленных производств не

допускается. Размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий,

учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое.

Статья 17 ЖК РФ также определяет, что жилое помещение предназначено для проживания

граждан.

Допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной

деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на

законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других

граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.

Таким образом, гражданское и жилищное законодательство не допускает не только

использование жилого помещения юридическим лицом в предпринимательских целях, но и саму

сдачу в аренду жилого помещения для иных целей, кроме как для проживания.

Поэтому расходы юридического лица по аренде жилого помещения, используемого в

качестве офиса, не уменьшают его налоговую базу по налогу на прибыль организаций. Об этом

Минфин России сообщил в Письме от 14.02.2008 N 03-03-06/1/93.

* * *

Если организация, арендующая недвижимое имущество, компенсирует арендодателю сверх

арендной платы стоимость фактически потребленных коммунальных услуг (например,

электроэнергии), то она не имеет права заявлять к вычету суммы НДС, входящие в

компенсируемые расходы.

Внимание! Спорный (сложный) вопрос! А может ли арендатор учесть сумму НДС, входящую

в компенсируемые расходы, в составе затрат, уменьшающих налоговую баз по налогу на

прибыль?

Минфин России в Письме от 27.12.2007 N 03-03-06/1/895 отметил, что если в соответствии с

договором аренды коммунальные услуги в стоимость услуг по аренде помещения не включаются,

а возмещаются арендатором отдельно, суммы НДС по оплаченным арендатором счетам за

потребленные в рамках договора аренды коммунальные услуги не учитываются в качестве

расходов при определении налоговой базы по налогу на прибыль организаций.

* * *

Как арендатор должен документально подтверждать расходы по аренде?

В зависимости от условий договора аренды, помимо арендных платежей, арендатор может

возмещать арендодателю расходы, связанные с оплатой коммунальных платежей, услуг связи,

содержанием арендуемых помещений, их охраной и т.п. 81

Если договором аренды предусмотрена обязанность арендатора по оплате фактически

потребленных коммунальных услуг и услуг связи, то арендатор учитывает в составе прочих

расходов расходы, связанные с оплатой коммунальных платежей, относящихся к помещениям

(зданиям), полученным в аренду, а также к средствам связи, используемым им в своей

деятельности.

Указанные расходы должны быть документально подтверждены на основе счетов,

выставленных арендодателю организацией, оказывающей соответствующие услуги

(энергоснабжающей организацией или оператором связи), и отражающих фактическую стоимость

потребленных услуг.

Об этом Минфин России сообщил в Письме от 30.01.2008 N 03-03-06/2/9.

Внимание! Важная информация! Для минимизации налоговых рисков арендатор, если он

возмещает арендодателю коммунальные и иные платежи, для обоснования учета расходов в

целях налогообложения должен иметь копии счетов, выставленных арендодателю,

Если у арендодателя достаточно большое количество арендаторов, а, значит, коммунальные

и иные платежи ему предъявляются в целом по объекту, понятно, что копии счетов для всех

арендаторов представить будет затруднительно. В этом случае, по мнению автора, достаточно

будет к счету на оплату возмещаемых коммунальных платежей, выставляемому арендатору,

приложить соответствующий расчет, обосновывающий предъявленную к оплате сумму (как

правило, такие расчеты делаются пропорционально занимаемым площадям, но в принципе может

применяться и любой другой механизм).

<< | >>
Источник: К.В.Новоселов. НАЛОГ НА ПРИБЫЛЬ 2008 - 2009. 2008

Еще по теме 1.5.3. Арендные платежи за принятое в аренду имущество:

  1. 1.5.2. Лизинговые платежи за принятое в лизинг имущество
  2. 5.3. АРЕНДА ИМУЩЕСТВА
  3. Расходы по аренде имущества
  4. Аренда и лизинг имущества
  5. 8.2.3. Аренда и лизинг имущества
  6. Аренда и лизинг имущества
  7. 7.8.5. Аренда и лизинг имущества
  8. 7.5.1. Содержание имущества, переданного в аренду
  9. 1.2.9. Доходы унитарных предприятий от сдачи имущества в аренду
  10. 9.4.11. Расчет НФДЛ по договорам аренды имущества
  11. 2.3. Исполнение обязанностей налогового агента при аренде государственного имущества
  12. 8.3. Исполнение обязанностей налогового агента при аренде государственного имущества
  13. Лекция 6. Особенности оценки государственного имущества, передаваемого в аренду, вносимого в виде неденежных вкладов в уставный фонд, а также при его отчуждении
- Бюджетная система - Внешнеэкономическая деятельность - Государственное регулирование экономики - Инновационная экономика - Институциональная экономика - Институциональная экономическая теория - Информационные системы в экономике - Информационные технологии в экономике - История мировой экономики - История экономических учений - Кризисная экономика - Логистика - Макроэкономика (учебник) - Математические методы и моделирование в экономике - Международные экономические отношения - Микроэкономика - Мировая экономика - Налоги и налолгообложение - Основы коммерческой деятельности - Отраслевая экономика - Оценочная деятельность - Планирование и контроль на предприятии - Политэкономия - Региональная и национальная экономика - Российская экономика - Системы технологий - Страхование - Товароведение - Торговое дело - Философия экономики - Финансовое планирование и прогнозирование - Ценообразование - Экономика зарубежных стран - Экономика и управление народным хозяйством - Экономика машиностроения - Экономика общественного сектора - Экономика отраслевых рынков - Экономика полезных ископаемых - Экономика предприятий - Экономика природных ресурсов - Экономика природопользования - Экономика сельского хозяйства - Экономика таможенного дел - Экономика транспорта - Экономика труда - Экономика туризма - Экономическая история - Экономическая публицистика - Экономическая социология - Экономическая статистика - Экономическая теория - Экономический анализ - Эффективность производства -