<<
>>

Структура и сегментация рынка жилья (на примере Москвы)

Начало развития современного рынка недвижимости в Москве можно датировать серединой 1990-х годов, когда вместе с процессом приватизации появились первые легальные сделки по продаже квартир.

В других Городах рынок жилья «стартовал» вместе с началом либерализации экономики (1992) и позже.

Опыт последних лет показал, что рынок недвижимости достаточно быстро развивается в столицах субъектов Российской Федерации, в крупных транспортных и культурных центрах с высоким уровнем финансовых потоков, эффективными инвестициями и хорошими перспективами развития. В них цены на объекты недвижимости со временем устанавливаются на достаточно высоком уровне. В малых городах с неразвитой или неконкурентоспособной экономикой, низким уровнем финансовых потоков и отсутствием инвестиций, удаленных от крупных центров, с плохими природными или экологическими условиями рынок недвижимости долго находится в зачаточном состоянии, а со временем цены стабилизируются на низком уровне. Между этими крайними типами городов находится множество промежуточных, для которых характерны средний темп развития рынка недвижимости и средний уровень цен после стабилизации.

Характерным признаком, разделяющим эти три типа рынков, является, между прочим, степень их долларизации (использования цеп в долларам, которую в наше время можно считать одним из показателей развитое ! и рынка недвижимости.

рынок жилых помещений (квартир и комнат) - это сегодня наиболее развитый сектор рынка недвижимости. Рынок жилых домов относительно развит только в части коттеджей и дач в пригородах крупнейших юродов, для многоквартирных зданий он лишь начинает формироваться, В различных городах России рынок жилья развивается по аналогичным закономерностям, но с различными скоростями. Лидирующее положение здесь, безусловно, принадлежит Москве. Поэтому ее опыт наиболее интересен и заслуживает специального рассмотрения.

В других городах России рынок жилья эволюционировал аналогично, но с некоторым запаздыванием.

Существующее и строящееся в Москве жилье значительно различается по своему качеству. Официальных данных по качественной структуре жилищного фонда нет. Однако имеющаяся информация позволила экспертам сделать следующие оценки; жилье низкого качества - более трети (старый жилищный фонд, значительная часть «хрущевок», а также част ь домов постройки до 1945 г.); жилье типовое - почти половина (типовые многоэтажные панельные строения, а также «сталинские» лома; к этой же категории следует отнести многие другие дома начиная с 1960-х годов постройки)- жилье повышенного качества — около 10 % (многоэтажные кирпичные дома, включая часть «сталинских)», дома из монолитною бетона, часть панельных домов в районе Юго-Запада, а также коттеджи в етародачных поселках);

• элитное жилье — около 2 %: представлено в основном реконструируемыми домами и отдельными квартирами в центре и на основных магистралях, а также новыми многоквартирными домами, коттеджами и таунхаусами.

Ежегодно в городе строится жилье следующих качественных категорий: типовое (относительно низкие и средние рыночные цены) — около 85 %; повышенного качества (средние и высокие рыночные цены) - до 15 %\ элитное (наиболее дорогое в городе) — не более 2 %.

Разнообразию существующего и строящегося жилья соответствует разбиение рынка жилья на ряд сегментов, в каждом из которых превалируют свои факторы ценообразования и свой тип покупателей.

Первый сегмент связан с рядовым покупателем. Его финансовые возможности ограниченны. Он ориентирует ся на стандартное жилье в спальных районах и старается минимизировать оплату посреднических услуг Вокруг него первоначально сформировался рынок «черных» посредников, которые не платят налогов и, действуя в одиночку, могут эффективно работать за небольшой процент. В последнее время эти посредники постепенно вытесняются с рынка риэлторскими фирмами, ориентирующимися на этот сектор.

Второй сегмент ориентирован на состоятельного покупателя, который претендует на жилье улучшенного качества. В большинстве случаев это не покупка первой квартиры, а улучшение жилищных условий. Этот заказчик предпочитает надежного посредника и конфиденциальность сделки. У него велики требования к качеству квартиры и окружающей инфраструктуре.

Третий сегмент, формирование которого началось лишь в середине 1990-х годов, ориентирован на богатых покупателей. Им нужны особо Престижные для Москвы апартаменты, приближающиеся по своим параметрам к среднеевропейским стандартам квартир или превосходящие их.

Таким образом, элитные (престижные) квартиры представляют собой особый сектор рынка, соответствующий определенному сегменту покупателей. К нему относятся квартиры, расположенные в реконструированных на «европейском» уровне особняках исторического центра Москвы или в домах-новостройках «высшей категории», возводимых по индивидуальным проектам. В этот сектор рынка жилья входят и строящиеся на крышах «сталинских» домов или новостроек особо престижные квартиры высокого западного стандарта («пентхаусы»).

Кроме этого, к данному сектору рынка относились случаи продаж квартир в ранее построенных «номенклатурных» («псковских») домах. Их относительно высокий уровень комфортабельности постепенно снижался в связи с утратой привилегий старой номенклатуры и ликвидацией специальной государственной системы их обслуживания. Престижные (элитные) новостройки с соляриями, подземными гаражами, системами кондиционирования и т.д. с самого начала стоили дороже стареющих номенклатурных квартир. Заселение их новой элитой позволяет создавать в этих домах кондоминиумы с современным уровнем обслуживания и эксплуатации: автономные системы охраны, связи, уборки подъездов и придомовой территории.

В этом секторе квартира уже не является самостоятельным товаром в том смысле, что все возрастающее влияние на цену оказывает ее окружение. Поэтому и снижался спрос на расселенные «шикарные коммунал- ки», предлагаемые «штучно», без расселения и реконструкции всего дома или по меньшей мере подъезда.

В последнее время наблюдалось дальнейшее деление рынка элитного жилья на два подсектора. В более дешевом дома располагаются не в центре города, а в западной его половине. Квартиры в них отличаются большой плошадью — до нескольких сотен квадратных метров. В таких домах предусмотрены разнообразные современные службы, что дает им право относиться к элитному жилью, но территория элитного проживания заканчивается сразу за пределами участка, на котором стоит дом.

Более дорогой сегмент рынка элитного жилья был представлен в основном малоквартирными домами в историческом центре города и в прилегающих к нему районах. Для эффективности подобного проекта нового строительства требовалась успешная продажа квартир по ценам 3000 дол. и выше за 1 м2. Это было связано, в частности, с ограничениями по этажности в центре Москвы. Далеко не все проекты, реализуемые в центре Москвы, оказались достаточно эффективными.

Самые дорогие дома обладают набором служб, охраной, гаражом, тренажерным залом и тому подобными атрибутами престижного дома, но более высокого технического уровня. Это обусловливает и весьма высокую стоимость проживания в таком доме. Но есть и другие отличия, касающиеся площади жилья. Основная часть потребителей предпочитает квартиры по 120—130 м\ гораздо реже - по 200—300 м2. Для супердорогих проектов еше важнее расположение. Исключительное значение имеет материал дома и шире - внешний вид, а также вид окрестностей.

На элитном рынке спрос мало соотносится со стоимостью недвижимости: проше говоря, цена не имеет для покупателя принципиального значения. Если его устраивает местоположение, сам проект, надежность застройщика, а цена близка к среднерыночной, он купит такую квартиру. И различия в цене в 100—200 дол. за квадратный метр не повлияют на это решение, тем более что следующий за покупкой ремонт (внутренняя отделка) обходится на порядок дороже.

1              Глава 37. Современный рынок недвижимости

к                             —

f Несмотря на снижение запросов покупателей по части просторности I апартаментов, постоянно высокими остаются их требования к качеству ! жилья.

Непременным признаком «элитности» считаются высокие (не , менее 3 м) потолки. Для квартир из двух или более комнат — минимум два санузла. Требуется наличие охраны в доме (консьерж плюс желательно охрана прилегающей к дому территории). Повышенным спросом пользуются квартиры с окном в ванной комнате. Если в доме запланирован соб- ' ственный подземный гараж, цена квартиры существенно повышается.

L Изменились и требования к материалу. Если раньше безусловное пред- , почтение отдавалось кирпичу, то теперь абсолютное большинство элитных построек возводится из монолитного железобетона (каркас) и кирпича I (наружные стены и внутренние перегородки). Такое сочетание позволяет покупателю самому определять планировку квартиры, ведь каркас из бетона - это редко расставленные колонны, между которыми перегородки , можно возводить по собственному проекту. Еше одно преимущество монолитно-кирпичных домов в том, что квартиры в них сдаются под чистовую отделку (т.е. с гладкими стенами, полами и погодками - они ровные изначально, еще до оштукатуривания).

1 В последнее время стали говорить о «домах среднего класса». Этот тер- , мин относится к новостройкам повышенной комфортности, возводимым по индивидуальным проектам в районах с развитой инфраструктурой. Они отличаются как от типовых панельных новостроек, так и от элитного , жилья. До последнего времени «прослойки» между типовым и элитным жильем не существовало, и многие покупатели были вынуждены либо откладывать приобретение квартиры, либо покупать временное жилье.

^ С появлением на рынке жилья для среднего класса все изменилось. Ры- 1 нок нетипового жилья стал одним из самых перспективных. Предполагается, что в ближайшие годы именно нетиповое жилье будет пользоваться наибольшим спросом у покупателей благодаря сочетанию относительно ' невысоких цен с улучшенным качеством.

Самыми дорогими к концу века из старого элитного фонда оставались дома, построенные в 70—80-е годы для высшей партийной и государствен- ¦ ной номенклатуры - членов политбюро ЦК КПСС, союзных министров, маршалов и генералов, а также для наиболее любимых властью деятелей искусства.

Правда, «пековки», даже самые лучшие из них, иногда проигрывают элитным домам последних лет постройки. А вот перед более старыми элитными постройками (сталинских и даже дореволюционных лет) у них зна- чительное преимущество. Здесь не нужно менять коммуникации. Да и [ горячую воду здесь не отключают: как правило, «пековки» подсоединены сразу к двум ТЭЦ (когда одна на ремонте, вторая работает).

Наряду с вторичным рынком частных квартир город налраачяет на продажу часть жилья в домах-новостройках. Это жилье образует первичный рынок. Его главная особенность - продажа квартир по фиксированным, монопольным ценам, установленным административно. С ростом объемов коммерческих продаж квартир первичный рынок оказывает все большее влияние на вторичный рынок.

Приватизированное жилье в Москве представлено отдельными квартирами (реже - комнатами). Сегодня имеются здания, в которых собственники владеют квартирами в доме, а все, что находится за пределами квартир (лестницы, лифты, чердаки, подвалы, придомовая территория), обычно принадлежит государству Это порождает немало проблем.

В настояшее время многоквартирные жилые дома оказываются в частной собственности несколькими путями: создание кондоминиума (товарищества собственников жилья); строительство или реконструкция по инвестиционному контракту с правительством Москвы; покупка на первичном или вторичном рынке.

Однако пока частная собственность на многоквартирные жилые дома встречается редко. В частной собственности обычно находятся коттеджи. Но они, как правило, расположены за пределами Московской кольцевой автодороги (МКАД), в Московской области.

В начале 1990-х годов многие считали, что развитие рынка жилья в Московском регионе пойдет по американскому образцу и многие жители Москвы переселятся в загородные коттеджи для постоянного проживания. Но жизнь опровергла эти ожидания. В нашей северной стране с длинной, холодной и темной зимой, с плохими дорогами и постоянными пробками на них, с неразвитой в пригородах современной инфраструктурой постоянное проживание за городом оказалось привлекательным для относительно немногих москвичей. Да и строительство пригодных для наших условий коттеджей с учетом необходимой инфраструктуры оказалось достаточно дорогим и сложным делом.

Жизнь москвича за пределами Москвы предполагает наличие автомобиля у каждого члена семьи, иначе связь с городом оказывается нарушенной или затрудненной. Если в семье есть дети, то переезд за город по карману лишь очень богатым людям. Кто будет каждый день возить их в Москву, если бабушка и дедушка «безлошадные»? Такого понятия, как «school bus» (школьный автобус), в нашей стране не будет еще долго. К тому же ребенку необходимо общаться со сверстниками, которых в поселке обычно нет. А при желании развлечься в выходные опять придется ехать в город, как на работу.

Многие начатые строительством в тот период коттеджи, часто неудачно расположенные и/или строящиеся по плохим проектам, оказались недостроенными и брошенными. Другие, построенные, используются не

I, для постоянного проживания, а как дополнительное жилье (дача). Лишь [ 20 % москвичей, покупающих загородную недвижимость, расстаются с К квартирой в столице.

1 Особый спрос вызывают очень неплохие брусовые или бревенчатые [ дома в старых интеллигентных дачных поселках Академии наук. Союза |Г писателей. Союза художников и других элитных в советское время орга- J низаций, расположенные в 10—25 км от МКАД и оснащенные всеми ком- J муникациями. Дома, плошадь которых 100—180 м2, были построены лет I 20—30 назад продвинутыми людьми того времени. Поэтому планировка 4 полностью соответствует представлениям о загородной жизни: камин в гостиной, библиотека, кабинет, летняя веранда и тл. Главное же досто- г инство таких поселков - приличные соседи примерно одного социаль-

<< | >>
Источник: Под редакцией Н.Я. Колюжновой, А.Я. Якобсона. МАРКЕТИНГ:ОБЩИЙ КУРС Учебное пособие. 2006

Еще по теме Структура и сегментация рынка жилья (на примере Москвы):

  1. Общая характеристика: специфика и структура рынка жилья
  2. § 1.7. Потенциал рынка, рыночное проникновение, сегментация, емкость сегмента и рынка
  3. 63. Сегментация страхового рынка
  4. Сегментация рынка
  5. Типы сегментации страховою рынка
  6. § 2. Сегментация и емкость рынка
  7. Сегментация рынка
  8. Сегментация рынка
  9. 2.2. Сегментация рынка
  10. 4.3. Сегментация рынка труда
  11. Сегментация страхового рынка
  12. Вопрос: Сегментация рынка банковских услуг
  13. Сегментация банковского рынка
  14. Понятие о сегментации рынка
- Антикризисное управление - Деловая коммуникация - Документоведение и делопроизводство - Инвестиционный менеджмент - Инновационный менеджмент - Информационный менеджмент - Исследование систем управления - История менеджмента - Корпоративное управление - Лидерство - Маркетинг в отраслях - Маркетинг, реклама, PR - Маркетинговые исследования - Менеджмент организаций - Менеджмент персонала - Менеджмент-консалтинг - Моделирование бизнес-процессов - Моделирование бизнес-процессов - Организационное поведение - Основы менеджмента - Поведение потребителей - Производственный менеджмент - Риск-менеджмент - Самосовершенствование - Сбалансированная система показателей - Сравнительный менеджмент - Стратегический маркетинг - Стратегическое управление - Тайм-менеджмент - Теория организации - Теория управления - Управление качеством - Управление конкурентоспособностью - Управление продажами - Управление проектами - Управленческие решения - Финансовый менеджмент - ЭКОНОМИКА ДЛЯ МЕНЕДЖЕРОВ -