<<
>>

Основные понятия, особенности и проблемы формирования рынка недвижимости

 

В профессиональном и бытовом смысле недвижимостью (недвижимыми вещами) обычно считаются физические объекты, жестко связанные с землей, перемещение которых в пространстве практически невозможно без их разрушения или утраты своих функций.

Движимые же вещи при смене владельца обычно перемещаются в пространстве, следуя за правом собственности на них, например из магазина в квартиру покупателя. Этоопределяет существенные различия рыночных операций с движимыми и недвижимыми вещами.

Уже в законах Древнего Рима имущество подразделялось на движимое и недвижимое. В России термин «недвижимое имущество» введен Петром I в 1714 г. в указе «О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах». С тех пор это поня тие широко применялось в дореволюционной России.

После Октябрьской революции, в 1920-х голах, в Советском Союзе в связи с отменой частной собственности на землю деление имущества на движимое и недвижимое упразднили, а права собственности, относимые ранее к недвижимости, были изъяты из гражданского оборота. (Заметим,

что в реальности недвижимость никуда не девалась, существовали собственные дома, позже - кооперативные квартиры, были приусадебные и дачные участки — не вполне собственность, но все же собственность, и это все продавалось-покупалось, наследовалось и т.д.: даже государственные квартиры фактически превращались в объект рыночных операиий.)

В ходе рыночных экономических реформ последних лет в России законодательное деление имущества на движимое и недвижимое было восстановлено. Действующий Гражданский кодекс РФ разделяет объекты гражданских прав на движимые и недвижимые веши. В ст. 130 записано: «К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.

К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты... Веши, не относящиеся к недвижимости... признаются движимым имуществом*.

Для них установлены разные режимы гражданского оборота: «Регистрация прав на движимые веши не требуется, кроме случаев, указанных в законе... Право собственности и другие вещные права на недвижимые веши, 0|раничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре учреждениями юстиции. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами».

В более позднем Федеральном законе «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (1997) понятие недвижимого имущества (недвижимости) дополняется упоминанием наряду с перечисленными в Гражданском кодексе РФ также таких объектов, как земельные доли, кондоминиумы как обособленные имущественные комплексы, различные объекты, входящие в состав предприятий как имущественных комплексов.

Поскольку в законах разных стран (или в одной стране в различные периоды) могут даваться несколько различные определения недвижимости, на практике исходят обычно из того, что недвижимость — это то, чго является недвижимостью по закону.

В США различаю! понятия недвижимости как физического объекта (Rea! Estate) и правовых отношений (вещных прав), связанных с недвижимостью (Real Property). В русскоязычной литературе это разделение обычно столь четко не проводится. Однако «право собственности на недвижимость» является важным отдельным понятием. Это право обычно оформляется целым комплексом документов, включая государственную регистрацию.

Рыночная стоимость недвижимости может формироваться только в Процессе функционирования соответствующего рынка.

Когда говорят о рынке недвижимости, обычно имеют в виду систему действий и механизмов по совершению сделок или, иначе говоря, подсистему общехозяйственного рынка, связанную с оборотом прав на объекты недвижимости.

Рынок недвижимости — важная часть любой рыночной экономики. По некоторым оценкам, на недвижимость приходится более 50 % мирового богатства. В настоящее время этот факт осознан и в России: в классификаторе отраслей народного хозяйства Российской Федерации «операции с недвижимым имуществом» выделены в самостоятельную сферу деятельности (код 83000).

Развитие рыночных отношений в России, особенно в Москве, способствовало формированию рынка недвижимости. Предпосылкой развития рынка недвижимости послужила перестройка отношений собственности на основе приватизации. На рынок выставляются объекты, находящиеся в государственной (или муниципальной) собственности, образующие первичный рынок, и объекты, находящиеся в частной собственности, образующие вторичный рынок недвижимости.

Основное свойство недвижимости — ее неподвижность — приводит к инд и видуал ьно м у хара кте ру л юбо го об ье кта нед ви жи м ост и. Д аже зда н и я, Построенные одновременно, по одному проекту и с равным качеством выполнения работ, но расположенные в разных местах, обычно имеют различные полезности и стоимости. Это приводит к формированию индивидуальных цен на объекты недвижимости. Для них практически не используются продажа по образцам и биржевая торговля.

Индивидуальному характеру объектов недвижимости соответствует Специфический набор требований каждого покупателя к нужным ему объектам. Поэтому подбор необходимой для сделки пары объект—покупатель обычно требует значительных усилий и затрат времени. Время нахождения объекта на рынке до его продажи называется экспозицией этого Товара на рынке. Для недвижимости характерны длительные сроки экспозиции (порядка нескольких месяцев), сильно зависящие от конкретного типа объектов и состояния рынка.

Большинство сделок с недвижимостью требует достаточно сложного И дорогостоящего юридического оформления. В России для них необходима государственная регистрация. При сделках с физическими лицами обычно требуется участие нотариуса.

Как правило, объекты недвижимости имеют высокую стоимость но сравнению с другими товарами, что значительно увеличивает риск серьезных потерь при возможных ошибках.

Недвижимость — это товар, который значительно медленнее других товаров теряет свои потребительские качества в процессе эксплуатации. Это делает его жизнь на рынке очень продолжительной и позволяет использовать недвижимость не только для удовлетворения личных потребностей, но и для получения дохода или прибыли. Извлечение прибыли может осуществляться либо путем использования недвижимое!и соо- ственником в своем бизнесе, либо через сдачу ее в аренду, а также через последующую перепродажу. Вложения в недвижимость также могу г рассматриваться как средство спасения капитала от инфляции. Торговля недвижимостью часто связана с получением и/или предоставлением кредитов и ипотекой (кредитованием под залог недвижимости). Поэтому рынок недвижимости тесно связан с рынком капитала и финансовым рынком.

Специфика рынка недвижимости приводит к тому, ч го наряду с обязательными субъектами любого рынка - продавцом и покупателем -- па нем оперируют также государство и, как правило, профессиональные посредники: риэлторы (агенты по операциям с недвижимостью), оценщики, ипотечные кредиторы, страховщики, адвокаты, специальные средства информации и лр.

Особенность рынка недвижимости состоит в сохранении значительной роли государства даже при сделках с объектами, находящимися в частной собственности. Опыт развитых капиталистических стран показывает, что на этом рынке за государством и муниципальными органами остаются важные функции, а именно: проведение или контроль регистрации собственности и сделок; зонирование территорий; архитектурно-строительный контролы лицензирование деятельности профессиональных субъектов рынка недвижимости.

В России также реализуются эти функции, и роль государства еше значительнее в связи с проводимыми им крупномасштабными мероприятиями и полученными результатами по приватизации государственной собственности, в которой наиболее существенную часть составляет недвижимость.

Недвижимость как товар жестко связана с местом реализации. Поэтому рынок недвижимости менее других подвержен влиянию импорта и экспорта. Общероссийский рынок недвижимости в большей степени, нем по другим товарам, распадается на относительно изолированные региональные рынки.

Наряду с куплей-продажей для рынка недвижимости характерно значительное развитие арендных отношений. Многие объекты (например, склады) редко продаются, но часто сдаются в аренду. Рынки купли-продажи и аренды недвижимости взаимодействуют, но относительно самостоятельны.

Оценка недвижимости представляет интерес в первую очередь для категорий объектов, активно обращающихся на рынке как самостоятельный товар. В настоящее время в России ото: квартиры и комнаты; помещения и здания под офисы или магазины; пригородные жилые дома с земельными участками (коттеджи и дачи); свободные земельные участки, предназначенные под застройку или для других целей (в ближайшей перспективе); складские и производственные объекты.

Кроме того, объекты недвижимости, как правило, входят в состав имущественного комплекса предприятий и организаций (в частности, приватизируемых) и существенно алия ют на их стоимость. Существуют и другие категории объектов недвижимости (например, месторождения полезных ископаемых), рынок которых еще не сформировался.

В настоящее время наиболее развитым сектором рынка недвижимости в России является рынок квартир, хотя уже складываются (особенно в Москве и Санкт-Петербурге) активные рынки офисных, торговых, складских помещений.

Для описания и анализа состояния рынка недвижимости используются специальные показатели (индикаторы), которые обычно определяются и описываются статистическими методами. Ценовая ситуация на рынке определяется средними за период (например, месяц) ценами предложения и/или сделок. В каждом секторе рынка недвижимости может быть своя ценовая ситуация: при продаже или аренде объектов различных видов на первичном или вторичном рынке, в том или ином регионе. Конъюнктура спроса и предложения - ото объемы и структура спроса и предложения, их соотношение в соответствующем секторе рынка. Активность определенного сектора рынка недвижимости - это количество сделок, совершенных в нем за определенный период (год, месяц). Экспозиция - понятие, охарактеризованное выше. Для каждого объекта время экспозиции зависит от многих объективных и

субъективных факторов: конъюнктуры рынка, параметров объекта, соотношения запрошенной иены и рыночной стоимости объекта, интенсивности рекламной кампании и т.д.

Важным, но еше недостаточно устоявшимся является понятие ликвидности. Ликвидность объектов недвижимости определенного класса - это величина, которая обратно пропорциональна среднему по совокупности сделок на заданном рынке времени экспозиции подобных объектов, проданных за определенный период (месяц, квартал). Короткому времени экспозиции соответствует высокая ликвидность, а длительному — низкая ликвидность.

При усреднении по большому числу сделок случайные факторы нивелируются, и экспозицию, ликвидность, как и другие показатели, можно рассматривать как важный параметр определенного сектора заданного регионального рынка. 

<< | >>
Источник: Под редакцией Н.Я. Колюжновой, А.Я. Якобсона. МАРКЕТИНГ:ОБЩИЙ КУРС Учебное пособие. 2006

Еще по теме Основные понятия, особенности и проблемы формирования рынка недвижимости:

  1. Содержание основных понятий и основные функции рынка недвижимости
  2. 2.3 Основные понятия рынка недвижимости
  3. Глава 1. ОСНОВНЫЕ ЭЛЕМЕНТЫ РЫНКА ТРУДА И ОСОБЕННОСТИ ИХ ФОРМИРОВАНИЯ В РЕСПУБЛИКЕ БЕЛАРУСЬ
  4. Особенности рынка недвижимости
  5. 2.1.Функции и особенности рынка недвижимости
  6. Рынок труда и особенности его формирования Понятие рынка труда
  7. Особенности рынка недвижимости его развития в будущем.
  8. Понятие, сущность и основные характеристики недвижимости
  9. Глава 1 ОСНОВНЫЕ ПОНЯТИЯ И ОПРЕДЕЛЕНИЯЭКОНОМИКИ НЕДВИЖИМОСТИ
  10. Глава 1. ОСНОВНЫЕ ПОНЯТИЯ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ
- Антикризисное управление - Деловая коммуникация - Документоведение и делопроизводство - Инвестиционный менеджмент - Инновационный менеджмент - Информационный менеджмент - Исследование систем управления - История менеджмента - Корпоративное управление - Лидерство - Маркетинг в отраслях - Маркетинг, реклама, PR - Маркетинговые исследования - Менеджмент организаций - Менеджмент персонала - Менеджмент-консалтинг - Моделирование бизнес-процессов - Моделирование бизнес-процессов - Организационное поведение - Основы менеджмента - Поведение потребителей - Производственный менеджмент - Риск-менеджмент - Самосовершенствование - Сбалансированная система показателей - Сравнительный менеджмент - Стратегический маркетинг - Стратегическое управление - Тайм-менеджмент - Теория организации - Теория управления - Управление качеством - Управление конкурентоспособностью - Управление продажами - Управление проектами - Управленческие решения - Финансовый менеджмент - ЭКОНОМИКА ДЛЯ МЕНЕДЖЕРОВ -