Методологические основы оценки земли

Ценность участков городской территории в отличие от пены объектов, складывающейся в результате функционирования рынка недвижимости, есть результат социокультурных процессов, отражающий физическую структуру города и представление населения об этой структуре.

Новые экономические отношения внесли существенные изменения в сложившиеся отношения по поводу использования земли. Свобода экономического поведения, легализация экономической и социальной инициативы снизу потребовали свободных ресурсов для их реализации' Жесткая регламентация через планирование распределения ресурсов-

втом числе и земельных, должна была измениться. Сущность перестрой- f КИ отношений землепользования нагляднее всего отражается в измене- \ дии подходов к оценке земли, которая является своеобразным критерием взглядов общества на этот важнейший ресурс.

Основной методологический спор в экономике советского периода, связанный с оценкой ресурсов, втом числе и земли, заключался в разграничении затратного и рентного подходов к этой проблеме. При затратном принципе, широко распространенном в плановой экономике, Критерием ценности выступал только вложенный в освоение ресурсов 1 труд. Альтернативный этому рентный подход ориентировался на потенциальный или фактический результат использования земли, т.е. доход, .обусловленный конкретными характеристиками или параметрами дан- } ного участка. Общим для обоих подходов является использование труда в ) качестве количественного критерия дифференциации, т.е. оба базируются на трудовой теории стоимости.

Новые экономические отношения поставили новые задачи и перед оценкой земли. Основная черта в изменениях - отделение землепользо- ^теля от собственника земли в экономическом смысле. Это означает не ;только и не столько разгосударствление земли и появление земель в част- [даой собственности, сколько функционирование землепользователя независимо от государства даже на государственной земле.

,~1 В условиях рынка стоимость вложенных средств перестала быть определяющим фактором привлекательности земельных участков. Их цен- лйость стала обусловливаться результатом затрат, величина которых теперь I является внутренним делом создателя этой ценности - землепользователи или государства. Показатель вложенных затрат не уходит из хозяйственной 1^Практики, поскольку он требуется в случаях, не связанных с рыночными ¦^принципами экономических взаимоотношений, например во внутрикорпоративных расчетах или в случае компенсации при административном способе передела системы землепользования (отводе земель).

Другая особенность — становление земельного рынка: сама земля на- ;ЧИнает входить в рыночный оборот. Даже зачаточное состояние этого рынка меняет восприятие обществом многих понятий, связанных с хозяйственными отношениями вообще и с землепользованием в частности. Прежде всего это относится к цене земли. Земля стала восприниматься :Как недвижимость, т.е. носитель рыночной цены, являющейся производной от спроса и предложения, несмотря на то что подавляющая часть зем- | ли находится в руках государства. Соответственно, опенка земли стала

ориентироваться на предвидение иены, а не на ее назначение, и содержанием опенки все в большей степени становится качественный анализ отражающий потребительские свойства участков.

Единого подхода к содержанию и методологической основе экономической оценки не существует до настоящего времени, и в большинстве случаев это объясняется множественностью целей, для которых требуется оценка земли. Среди этих целей выделяются главные инструменты регулирования землепользования, включающие налог, арендную плату и нормативную цену земли. Эти понятия взаимосвязаны и взаимозависимы, поэтому у них должна быть единая основа для расчета.

Задача земельного налога - изъятие той части дифференциальной ренты участка, в создании которой землепользователь не принимал участия. Сюда входят рента по местоположению и часть ренты по вложенным средствам, если эти средства не вкладывались землепользователем. Однако это не означает, что в основе экономической оценки, на которую по закону должна опираться дифференциация земельного налога и которая по своей сути будет определять целый комплекс других отношений в землепользовании, включая нарождающийся земельный рынок, должен лежать рентный подход в том виде, как он понимался в работах дореформенного периода. В основе экономической оценки земли должно лежать понятие полезности (ценности в потребительном смысле), т.е. анализ качественного различия участков земель, причем эти качества должны быть востребованными землепользователями как в экономическом отношении (для получения прибыли), так и в социальном (потребление благ в нерыночном или некоммерческом использовании).

Качество, ценность земли как свойство определяет нормативную стоимость земли, являющуюся устанавливаемым государством ориентиром для сделок, не зависящих от конъюнктуры. Согласно законодательству нормативная цена земли представляет собой величину, кратную земельному налогу, который в свою очередь устанавливается на основе ценностных характеристик. На понятии ренты основывается экономическое определение стоимости земли через известную формулу капитализации земельной ренты. Цена участка связана с рыночной стоимостью земли, определяемой в общем виде соотношением спроса, в том числе и на искомую ренту, и предложения. Таким образом, качественная оценка должна анализировать свойства данного участка, которые обусловливают цену, но не представлять саму цену, которая формируется на основе данных свойств, а также других обстоятельств, включая рыночные фактры (рис. 20).

Рис.

Современные тенденции городского

землепользования и институционно-методические основы оценки земли

Наиболее заметным явлением в обустройстве городской территории стало давление частной инициативы в выборе и изменении форм использования городского пространства. Сужение зон государственного влияния сопровождается вторжением в пространственную систему и облик города новых субъектов хозяйственной деятельности. Развитие частной инициативы привело к быстрому росту числа субъектов предпринимательской деятельности, значительная часть которых стала встраиваться в городское пространство новыми служебными помещениями. Офисы и другие формы физического обустройства юридических адресов в основном стали занимать пространственные резервы существующих зданий различного назначения - от жилых до производственных.

Резко активизировавшиеся торговля и посредничество отвоевывают значительные пространства, притягивая к своим центрам дополнительных субъектов такой деятельности и потребителей. Перестали играть определяющую роль нормативы торговой плошади или посадочных мест на душу населения в определенном районе или квартале, их постепенно стал вытеснять предполагаемый иди ожидаемый приток жителей.

С другой стороны, для многих городов стала характерной деградация промышленных зон вследствие закрытия предприятий или сокращения их деятельности. Старение инфраструктурных систем юрода из-за замедления темпов обновления основных фондов и другие негативные процессы в промышленном и коммунальном секторах города сказываются и на развитии связанной с ними социальной инфраструктуры. Простаивающие промышленные площадки стали переоборудоваться под новые формы использования.

Экономическая свобода лада относительную свободу потребления, и сдерживаемые десятилетиями потреби сельские стандарты по принципу маятника резко подскочили, что также отразилось в пространственном плане.

Понятие выбора повысило значение сравнительною анализа в экономической оценке, выявило необходимость членения территории в соответствии с задачами оценки. Результаты такого сравнения и территориальной дифференциации стали оформляться институционально, превращаться в инструменты регулирования землепользования со стороны государства.

Один из таких институтов — функциональное зонирование территории. Его предназначение — закрепить за отграниченным ареалом земель так называемый целевой вид использования. В плановом хозяйстве вид использования территории в однозначной форме закладывался в генеральный план города, в новых условиях свобода выбора деятельности человека или свобода обращения со своей собственностью, в которую стала входить и недвижимость, вошли в объективное противоречие с условиями использования территории, предписываемыми генеральными планами городов.

Такое противоречие стало разрешаться с помощью членения территории на зоны, соответствующие типам производственной и непроизводственной деятельности или использования недвижимости.

В Градостроительном кодексе РФ (ст. 37) оговорена разработка схем зонирования территорий, определяющих вид использования территории и устанавливающих ограничения на их использование. Согласно кодексу «с учетом ограничений на использование территории определяются функциональное назначение территорий и интенсивность их использования».

Земельный кодекс РФ, ссылаясь на градостроительный регламент, выделяет следующие типы зон. называя их территориальными (ет. 85):

I 1) жилые; 2) общественио-деловые; 3) производственные; 4) инженерных I и транспортных инфраструктур; 5) рекреационные; 6)сельскохозяиствен- 1 ного использования; 7) специального назначения; 8) военных объектов; 9) иные территориальные зоны.

С объективной дифференциацией ценности и качества земель связано i и понятие земельного кадастра. Государственный -земельный кадастр представляет собой систематизированный свод сведений о местоположении, целевом назначении и правовом положении земель, получаемых на основе ' кадастрового учета. Сюда же входят сведения о территориальных зонах и связанных с земельными участками объектах недвижимости. Закон о кадастрах определяет территориальную зону как часть территории, которая характеризуется особым правовым режимом использования земельных участков и границы которой определены в соответствии с законодательством (о земле, лесах и т.д.). Общей задачей кадастра является создание и функционирование унифицированной информационной системы для управления земельными ресурсами и регулирования землепользования.

} Среди целей создания кадастра закон указывает информационное обеспечение экономической оценки земель и учета стоимости земли в составе природн ых ресурсов, а также установление обоснован ной платы за землю • (ст. 4). Кадастр тесно связан с понятием нормативной стоимости земли, и i в ряде случаев кадастровая стоимость употребляется как синоним норма- J тивной. Последующими постановлениями Правительства РФ определяется сопутствующая кадастровому учету государственная кадастровая оценка земель для целей налогообложения и иных целей, которая основывается на классификации земель по целевому назначению и виду фумк- 1 ционального использования и проводится для определения кадастровой стоимости земельных участков различного целевого назначения.

Таким образом, в сложившейся системе управления земельными ре-

сурсами система учета пространственного разнообразия территории по качеству сводится к формированию функциональных или территориальных зон, на основе которых через кадастровую оценку формируются оце-

ночные зоны — части территории оцениваемой территориальной единицы с четкими границами, характеризующиеся либо сходным целевым назначением, либо правовым единообразием использования, либо единым уровнем стоимости единицы плошали земельных участков для целей на- - логообложения и других нужд.

{ Единая система учета в кадастре с унифицированными требованиями \ к сведениям разумна и оправдана, но экономические показатели каче-

ства земель не могут быть однозначно определены по общим абсолютным критериям, поскольку среди факторов, определяющих ценность земли, значительное место занимает такой трудно формализуемый для

единой системы опенки показатель, как местоположение. Оп всегда пуле! конкретен и обусловлен местными условиями.

Кроме того, неоднозначность понятия ценности земли заключается и том. что ее привлекательность или потребительная стоимость в значительной мере зависят от субъекта оценки, под которым понимается потенциальный или реальный землепользователь. Можно рассчитывай, стоимость земли по вложенным средствам, но эта стоимость будет имен, смысл, только если найдется потребитель результатов этих затрат. Если в случае оценки биологического плодородия земли пофебигель достаточно ясен, то для анализа пространственной составляющей всегда использовался некий универсальный потребитель в лице городского сообщесл ва или же первичного по отношению к земле вила деятельности - строительства.

Это важно в том отношении, что в землепользовании возможна смена не только собственника, но и самого вида пользования, если спроса на сложившиеся качества не будет. Но смена пользования потребует изменения функционального определения зоны, при затруднениях в такой перестройке земельные участки и связанная с ними недвижимость буду i деградировать. Экономические потрясения первого десятилетия реформ показали необходимость быстрого перестраивания землепользования как в пригородных зонах — в связи со спросом на малоэтажное и индивидуальное жилье, так и в центральных кварталах городов, ранее отводившихся градообразующим или иным промышленным предприятиям, где вследствие экономической депрессии цехи переоборудовались пол торговые комплексы.

Ценность определенных свойств для отдельных категорий потребителей различна. Близость к железной дороге может быть благом для промышленного производства и недостатком для селитебного использования территории.

Разделение оценки по категориям потребителей должно осуществлял ь- ся дифференцированно, как минимум, для грех обозначенных налогообложением видов деятельности: производство, жилищное использование и деловые отношения между людьми (торговля, услуги и т.д.). При злом разные виды производств потребляют разные виды ресурсов, втом числе и инфраструктуру. К примеру, у складских помещении отличные от транспортных коммуникаций или производственных цехов требования как к рельефу, так и к инженерным сетям.

Используемое обычно для налогообложения членение территории на функциональные зоны недостаточно для опенки земли как элемента недвижимости. Именно в этой части экономической опенки может быть

вскрыта большая часть реи гы. теряемой в «профильных» зонах и присваиваемой землепользователями. Илья те более точно рассчитываемой и доказываемой ренты — ото важный элемент регулирования деятельности независимых субъектов рынка, основанный па поддержании равенства условий.

Технически наиболее простым и понятным способом сравнительной оценки качественных свойств земельных участков является расчет балльных оценок отдельных параметров и их суммирование в гипотетических точках регулярной сети (задающей определенные интервалы между точками, например в 20 или 50 м). Балльная оценка отдельных свойств предполагает их экспертное ранжирование и выделение зон интенсивности проявления этих свойств.